【正文】 實(shí)力不斷增強(qiáng)，效益每年以30%以上的速度遞增，凈資產(chǎn)增長了90倍。“信連四海，義結(jié)五洲”是信義集團(tuán)的宗旨。2002年實(shí)現(xiàn)銷售收入38億元，利稅近3億元。建議盡快完成項(xiàng)目論證工作，加快工程進(jìn)度，抓住商機(jī)，獲取投資利益最大化。與市政府商定我方投資6100萬元工程項(xiàng)目以換取土地的具體事宜，如地塊、面積、位置等。投資計(jì)劃表(2004年5月至2005年4月)：表1月份567891011121234占總投資的比例(%)20162005年的收益按下表處理：表1月份(2005年)5月份6月份7月份8月份9月份10月份11月份12月份占測算收益的百分比30405060708090100. 項(xiàng)目投資與收益的模型計(jì)算年折現(xiàn)率為10%。. 娛樂城收益日營業(yè)額取為10萬，上座率為60%，利潤率為30%。流動(dòng)資金按建安費(fèi)用的10%計(jì)算，. 收益測算十國風(fēng)情園收益主要包括客房收入、餐飲收入、娛樂城收入、門票收入、觀景塔平臺收入。讓游客始終能保持新鮮感，吸引老顧客，提高顧客忠誠度。. 目標(biāo)客戶分為四種類型：高檔會議接待、南博會接待、旅游接待、分時(shí)度假酒店。公共設(shè)施及場所建設(shè)和經(jīng)營由本公司負(fù)責(zé)。兩者之間相輔相成。桂林想開辟海濱游線組團(tuán)，因?yàn)闅J州沒有接待能力擱淺至今，集群之間的轉(zhuǎn)移接待客戶也是本項(xiàng)目的資源之一。欽州由于具有沿海又沿邊的區(qū)位優(yōu)勢，%，%的全國水平要高出許多。本項(xiàng)目三面臨海，能觀賞海景，地理位置優(yōu)于接待基地。l 政府主導(dǎo)開發(fā)，給予政策稅收支持。1998－2001年，%的速度增長，%。l 旅游市場機(jī)遇據(jù)世界旅游組織統(tǒng)計(jì)：濱海旅游業(yè)收入已經(jīng)占到全球旅游業(yè)總收入的1/2，沿海37個(gè)國家的旅游總收入占全球旅游總收入的81％。相比北海海灘露天而言，娘灣灘邊有樹林遮蔭，因此更具人性色彩。其收益應(yīng)不少于8340萬元?；A(chǔ)出地面時(shí)開始預(yù)售(開工二個(gè)月后)，這樣可以提前獲得現(xiàn)金流入，減少自有流動(dòng)資金投入量，同時(shí)這也是目前欽州房地產(chǎn)市場的通常做法。這一投入以及一期的利潤作為二三期的滾動(dòng)式開發(fā)費(fèi)用。欽江一江兩岸高端房地產(chǎn)項(xiàng)目一期工程銷售經(jīng)營過程中涉及的主要稅種有：房產(chǎn)稅（租金收入的12%，%）、營業(yè)稅（營業(yè)收入的5%）、土地增值稅（土地增值部分的30%至60%）、企業(yè)所得稅等（應(yīng)納稅所得額的33%）等。l 總共200－300畝土地開發(fā)分三期進(jìn)行，首期100畝做聯(lián)體別墅，戶型在190－260平方米，每戶價(jià)格在50萬元左右，建設(shè)成本 1350元。一江兩岸高端房地產(chǎn)項(xiàng)目采用為政府進(jìn)行欽江永福大橋下游二公里范圍內(nèi)的河道整治項(xiàng)目，以工程款換取土地使用權(quán)。由于長期看好中國的房地產(chǎn)市場，市場風(fēng)險(xiǎn)極小，眾多企業(yè)紛紛投入巨資加入競爭。l 壟斷性：沒有這種高端產(chǎn)品，市場稀缺。南寧最近3年才漲，3000元，現(xiàn)5000。近年來，中國房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展，地價(jià)和房價(jià)呈現(xiàn)逐年上升的趨勢。溫州市政府搬遷前新區(qū)房價(jià)2000元/平方米左右，市政府入住時(shí)房價(jià)4000元/平方米，現(xiàn)維持在6000元/平方米以上，稍高于老城中心區(qū)。. 劣勢：l 對欽州以及廣西的房地產(chǎn)市場、建設(shè)市場相對當(dāng)?shù)亻_發(fā)商來講不算太熟悉。前期已投入3000萬元人民幣進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，供水、供電、通訊等項(xiàng)目配套設(shè)施已可完全滿足需要。三娘灣是海豚之鄉(xiāng)，這里聚居著近千只珍稀海豚。年均氣溫22186。項(xiàng)目完成后年產(chǎn)值25億元。l 瀝青廠中外合資建設(shè)100萬噸瀝青廠，一期投資1億元，項(xiàng)目已經(jīng)完工，年產(chǎn)值將達(dá)26億元。l APP金光紙業(yè)投資方為印度尼西亞客商，總投資額80億，兩年后投入使用，將成為世界上最大的紙漿加工基地，目前征地工作已經(jīng)結(jié)束?！熬盼濉逼陂g，欽州市GDP年均增長 % ％，按可比口徑，五年累計(jì)新增總量，GDP比“八五”%。南寧、北海兩個(gè)機(jī)場距離欽州均各約 100 公里，且有高速公路與機(jī)場相通。欽州港是個(gè)不可多得的天然深水良港，是孫中山先生《建國方略》中規(guī)劃的“南方第二大港”。濱海公路建成后，將極大地促進(jìn)桂南經(jīng)濟(jì)區(qū)的旅游發(fā)展，為中國南方省份的游客進(jìn)入北部灣提供了便捷的陸路交通。工業(yè)生產(chǎn)快速增長，%， 其中電力、冶金、機(jī)械等特色優(yōu)勢行業(yè)對工業(yè)增長的貢獻(xiàn)較大。它位于中國大陸沿海地區(qū)的西南端，面向東南亞，背靠大西南，處于中國東南沿海地區(qū)和中國大西南地區(qū)的交匯地帶，是中國西南最便捷的出海通道。建設(shè)專業(yè)博覽會網(wǎng)站，通過網(wǎng)站開展形象宣傳、招商引資和電子商務(wù)等活動(dòng)。據(jù)介紹，首屆“南博會”設(shè)置國際標(biāo)準(zhǔn)展位2000 個(gè)；到會各國客商約2萬人。東盟10國除老撾外全部是海國，欽州港又是最近東盟的港口，地理優(yōu)勢十分明顯。%。2002年11月，中國和東盟10國領(lǐng)導(dǎo)人在柬埔寨金邊共同簽署了《中國與東盟全面經(jīng)濟(jì)合作框架協(xié)議》，標(biāo)志著中國－東盟自由貿(mào)易區(qū)建設(shè)進(jìn)程正式啟動(dòng)。收到本計(jì)劃書后，收件方應(yīng)即刻確認(rèn)，并遵守以下的規(guī)定： 在未取得信義華信投資集團(tuán)有限公司的書面許可前，收件人不得將本計(jì)劃書之內(nèi)容復(fù)制、泄露、散布； 收件人如無意進(jìn)行本計(jì)劃書所述之項(xiàng)目，請按上述地址盡快將本計(jì)劃書完整退回。所涉及的內(nèi)容和資料只限于已簽署投資意向書的投資者使用。首屆峰會將與中國－東盟博覽會在南寧同期舉辦。%。l 港口優(yōu)勢。有五大項(xiàng)內(nèi)容，具體為：l 貨物貿(mào)易：展示各國優(yōu)勢產(chǎn)品，促進(jìn)進(jìn)出口成交；l 投資洽談：推介各國投資環(huán)境，發(fā)布招商信息，聯(lián)手吸納國際資本；l 服務(wù)貿(mào)易及其他合作：交流技術(shù)成果和管理經(jīng)驗(yàn)，開展旅游、電信、物流、金融、工程承包等領(lǐng)域的合作；l 專題論壇：圍繞自由貿(mào)易區(qū)建設(shè)的熱點(diǎn)問題，邀請政府官員、專家學(xué)者和企業(yè)家進(jìn)行交流與對話；l 文化交流：博覽會期間舉辦南寧國際民歌藝術(shù)節(jié)，充分展現(xiàn)中國與東盟各國民族文化風(fēng)采。市內(nèi)道路建設(shè)全面加快。. 廣西壯族自治區(qū)簡介. 地理位置廣西是中國五個(gè)少數(shù)民族自治區(qū)之一。%，成為“九五”以來快速增長的年份之一。. 交通運(yùn)輸欽州是廣西沿海的交通樞紐，桂海高速公路、欽防高速公路和南防鐵路、欽北鐵路均在欽州市交匯，北海機(jī)場、南寧機(jī)場距欽州只有100公里，海陸空交通便捷。欽州市交通發(fā)達(dá)，現(xiàn)代化海陸空大交通運(yùn)輸網(wǎng)已基本形成。桂海高速公路公路貫穿欽州，二級公路已接通絕大部分城鎮(zhèn)。. 經(jīng)濟(jì)狀況二十世紀(jì)九十年代以來，欽州全面實(shí)施“開放帶動(dòng)、港口帶動(dòng)、科教帶動(dòng)”戰(zhàn)略，加快港口為重點(diǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長。以下是一些主要項(xiàng)目情況。一期投產(chǎn)后年產(chǎn)值36億元。l 酒精廠木薯加工項(xiàng)目，6月份投產(chǎn)，二期下半年開建。旅游區(qū)位于北回歸線以南，屬南亞熱帶海洋性己方氣候區(qū)，熱量充足，雨量豐沛。. 主要旅游資源三娘灣旅游區(qū)擁有國家五級旅游資源1個(gè)，即海豚灣。目前已經(jīng)規(guī)劃的項(xiàng)目有海濱大浴場、烏雷佛教中心、高爾夫俱樂部、海豚觀光島、水上運(yùn)動(dòng)基地、漁家樂船隊(duì)及航線、大型海鮮城等。l 有高端市場運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，通過市政建設(shè)換取廉價(jià)土地，并且擁有優(yōu)先擇地的權(quán)利。例如馬來西亞政府吉隆坡的國家行政中心遷移產(chǎn)生拉動(dòng)效應(yīng)。欽州房地產(chǎn)市場啟動(dòng)時(shí)間較晚的原因有三：一是中越邊境戰(zhàn)爭的影響；二是區(qū)劃屢變，欽州原屬湛江，歸屬在廣東和廣西之間變換多次；三是欽州人性格偏向保守，投資意識淡薄，近年始有轉(zhuǎn)變。目前欽州市場狀況類似三年前的柳州，未經(jīng)市場炒作，沒有任何泡沫。多年的邊貿(mào)使欽州的居民經(jīng)濟(jì)條件較好，欽州的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀是政府窮，老百姓富，藏富于民。中國經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁增長，房地產(chǎn)業(yè)更是一支獨(dú)秀，2003年房地產(chǎn)業(yè)是中國的十大暴利行業(yè)之一。由本公司承攬市政工程基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，建設(shè)費(fèi)6100萬政府按每畝30萬元價(jià)格劃拔土地200－300畝，用于房地產(chǎn)開發(fā)。如果在掛牌時(shí)，本公司實(shí)際取得的土地價(jià)格超過30萬元/畝，政府承諾通過市政配套費(fèi)、稅收減免的方式予以補(bǔ)貼，保證使本公司獲得土地的價(jià)格不超過30萬元/畝。建設(shè)成本見下表，表編號項(xiàng)目名稱建筑面積(平方)單方造價(jià)(元)總投資(萬元)備注1土建工程50,0256002給排水工程50,025503電氣工程50,025404室內(nèi)裝修50,025300土地33,35045015005合計(jì)由上表可以計(jì)算出每平方的成本價(jià)為1290元. 稅費(fèi)問題信義華信作為外地企業(yè)，可根據(jù)欽州市政府的規(guī)定享受一些稅收優(yōu)惠政策（詳見《欽州市城區(qū)“一江兩岸”開發(fā)建設(shè)政策宣傳手冊》。. 項(xiàng)目總投入考慮到一江兩岸高端房地產(chǎn)項(xiàng)目分成二步三期實(shí)現(xiàn)，因此其總投資包括一江兩岸二公里河道整治項(xiàng)目6100萬元(在兩個(gè)枯水期投入，考慮到目前該項(xiàng)目尚處于規(guī)劃階段，所以將項(xiàng)目的利潤部分作為不可預(yù)見費(fèi)用)。. 開發(fā)計(jì)劃一江兩岸高端房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃分成三期開發(fā)，第一期開發(fā)50畝地，計(jì)劃于2004年9月份開始動(dòng)工(主要考慮到該項(xiàng)目應(yīng)與欽江河道整治項(xiàng)目有一定的延時(shí))。同時(shí)，二三期工程將利作第一期的投入及其收益作滾動(dòng)式開發(fā)，在此后的四年內(nèi)完成。三娘灣產(chǎn)品組合良好，景觀類型齊全。三娘灣旅游景區(qū)作為自治區(qū)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，符合國家關(guān)于西部大開發(fā)要積極發(fā)展旅游業(yè)的政策要求，也是欽州市委、市政府“三個(gè)一”工作重點(diǎn)之一，有著寬松的政策環(huán)境，享受廣西省制訂的對外開放優(yōu)惠政策。n 國內(nèi)旅游業(yè)持續(xù)升溫。如桂林的山水游在中國享有盛譽(yù)，游客眾多，每年大約有10－20萬游客在桂林游覽以后希望到海邊游覽，只因欽州目前旅游資源開發(fā)剛剛起步，濱海區(qū)沒有賓館、餐飲等服務(wù)，桂林方面的要求無法得到滿足，十國風(fēng)情園項(xiàng)目可以更好地滿足桂林游客的需要。但受到土地征用和資金困難影響，目前處于停工狀態(tài)。按此測算，三娘灣年接待游客達(dá)95萬人次以上。l 集群接待三娘灣自從2003年7月份被發(fā)現(xiàn)以來，海豚群體數(shù)量多，有北部灣最大的漁場，世界上僅有的幾個(gè)觀賞海豚的地方。反之，本項(xiàng)目的成敗也在相當(dāng)程度上取決于三娘灣旅游區(qū)的人氣。有條件的自己建設(shè)，自己經(jīng)營，也可由本公司建設(shè)，交外方經(jīng)營。l 娛樂。在園區(qū)定期開展各國文化交流活動(dòng)，如舉辦“馬來西亞月”、“泰國月”等活動(dòng)，邀請所在國的文化藝術(shù)團(tuán)體表演。表編號項(xiàng)目名稱建筑面積(平方米)單方造價(jià)(千元)總投資(萬元)備注五星級客房(別墅式)2,0003,500700四星級客房4,0003,0001200三星級客房6,5002,8001,820會所、大堂、會議室2,0002,500500美食街3,0001,000300娛樂城3,0002,800840其它用房3,000695觀景平臺200園林綠化1,000土地使用費(fèi)133,400800總計(jì)23,5007,. 其它開發(fā)費(fèi)用 其它開發(fā)費(fèi)用包括項(xiàng)目的不可遇見費(fèi)、一些必要的前期費(fèi)用、前期的廣告投入、稅費(fèi)等，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)這些費(fèi)用計(jì)為建安費(fèi)用的15%. 項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總投資包括建安費(fèi)用、其它開發(fā)費(fèi)用和流動(dòng)資金。因此。流動(dòng)資金按前期投入的10%計(jì)算。2004年6月隨同廣西自治區(qū)、欽州市政府去東南亞六國進(jìn)行風(fēng)情園項(xiàng)目經(jīng)營招商。同時(shí)，在這兩個(gè)項(xiàng)目中土地的潛在升值潛力也是該兩個(gè)項(xiàng)目的一個(gè)潛在收益，以下是欽州市土地局的一塊面積為10畝的土地實(shí)際升值過程：表1年份1999年2001年2002年2003年掛牌價(jià)(萬元/10畝)198214280500(出價(jià))如果充分考慮伴隨中國經(jīng)濟(jì)增長、人民幣升值、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)育等因素帶來的土地升值潛力，加之本公司兩項(xiàng)目的原始地價(jià)、政府資源、壟斷地位、先行者優(yōu)勢，兩項(xiàng)目將更顯魅力。2003年，公司擁有總資產(chǎn)26億元，固定資產(chǎn)19億元。附件二、欽州市一江兩岸規(guī)劃總平面圖附件三、濱江鳥瞰