【正文】 連續(xù)多年授予銀行AAA級信用企業(yè)。本集團為多元資本結(jié)構(gòu)，多元產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，享有市級進出口權(quán)的跨國經(jīng)營之企業(yè)。2004年9月兩項目正式動工。4. 時間進度安排由于欽州市政府十分重視“一江兩岸”房地產(chǎn)和東南亞十國風情園兩個項目的開發(fā)，已將其列入一號工程。. 稅費及總收益總收益包括客房收益、餐飲收益、娛樂城收益、其它收益，月平均收益為225萬/月。l 根據(jù)欽州市旅游局提供的欽州市賓館酒店的入住率估算十國風情園的入住率，并參考這些酒店的日房價校核第一步中確定的日房價。l 政府支持。2004年6月份公司，公司派員參加廣西自治區(qū)政府招商團去東南亞招商，接洽合作伙伴，洽談合作事宜、分成比例，招募廚師、服務(wù)員等服務(wù)管理人員。. 定位高標準的休閑度假風情園，目標是讓顧客“足不出戶，品嘗原汁原味的異國風情。包括動靜兩個部分，靜的部分主要指的是客房工程，包括客房300套，東盟十國平均每國30套客房，其中五星級客房(別墅式)1套，四星級9套，三星級20套，建筑面積10500平方米。. 綜合評價：三娘灣是構(gòu)筑廣西－越南－東盟大旅游網(wǎng)絡(luò)體系的一個重要景點，是理想的休閑度假、觀光游覽、康體健身的濱海旅游區(qū)。接待2－3萬人次直至自由貿(mào)易起建立。機會市場：國內(nèi)主要指西北、華北、東北等地區(qū)，海外主要以澳洲為主。周邊同類產(chǎn)品是與其相鄰的北海市和防城港市的旅游開發(fā)區(qū)，主要景點有北海銀灘旅游度假區(qū)、防城港市金灘旅游度假區(qū)。規(guī)模宏大的南博會要求南寧的接待能力3萬張床位，接待能力嚴重不足。旅游方面?，F(xiàn)已修一個排污管道，但未做到生態(tài)排放，將來環(huán)境保護會受考驗。旅游區(qū)近海域生活著全國罕見的海豚群，其海灣原生性強、岸線優(yōu)美，漁家風情濃郁、文化底蘊深厚，在資源特色上具有良好的組合優(yōu)勢。2005年8月底結(jié)構(gòu)封頂，并完成銷售工作。欽州的高端住宅數(shù)量比較少，開發(fā)商中只有鴻發(fā)、華信開發(fā)一些高端住宅產(chǎn)品，均已售磬，其中華信在2003年開發(fā)的高端住宅產(chǎn)品售價在5060萬,平方售價在17001800/平方。為簡化計算，結(jié)合實際動作方式，設(shè)定銷售收入中扣除11%用于所有稅費。l 市政府將“一江兩岸”工程作為工作重點之一，全力支持，且本公司與市政府一貫保持良好關(guān)系，有助于建設(shè)中的各項事務(wù)的協(xié)調(diào)。按行業(yè)內(nèi)經(jīng)驗，招投標可以節(jié)約大約20－25％的成本，資金投入可以根據(jù)工程進度逐步投入，相應(yīng)減少前期投入資金。在本企業(yè)與政府洽談的同時，總部在北京的首創(chuàng)集團也提出承包整個“一江兩岸”的開發(fā)。l 小塊土地出讓政策改變。北海是轉(zhuǎn)型時期特定階段的產(chǎn)物。1999年，桂林的旅游設(shè)施陳舊，經(jīng)濟水平與現(xiàn)欽州水平相當。目前，市政府、檢察院、法院、文化中心大樓竣工，計委、工會等廳局正抓緊建設(shè)。一江兩岸是市政府未來三年的重點項目，將在政策上獲得強力支持。2. “一江兩岸”項目計劃. SWOT分析. 優(yōu)勢：l 政府關(guān)系融洽，這有利于成本控制。按類別劃分，地文景觀類有烏雷大嶺、奇石、三娘灣沙灘、大廟墩；水域風光類有烏雷湖、三娘灣；生物景觀類有紅樹林叢、三娘樹、北部灣漁場、海豚灣；遺址遺跡類有古炮臺（烏雷炮臺）；建筑與設(shè)施類有觀海山莊、烏雷嶺戰(zhàn)壕、伏波廟、三娘灣漁村、犀牛腳中心漁港；人文活動有漢馬援水軍整訓(xùn)舊址、三娘傳說、影片《海霞》外景攝制地。C，年均日照時數(shù)1800小時，全年 無霜期354天。. 三娘灣旅游開發(fā)區(qū)簡介三娘灣旅游區(qū)是北部灣最具發(fā)展?jié)摿Φ穆糜蝿俚?，海上奇觀“七十二涇”及與此相連的麻藍仙島、大環(huán)半島被譽為“南國蓬萊”，是世界級的海豚觀賞勝地。l 電解鋅廠目前項目已經(jīng)國家環(huán)保局批準，2004年6月開工興建，目前正在平整土地。其遠期規(guī)劃投資將達到420億元，以適應(yīng)其全球化發(fā)展的戰(zhàn)略目標要求。以商貿(mào)、旅游為龍頭的第三產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，城鄉(xiāng)居民收入顯著提高。廣西壯族自治區(qū)人民政府決定在欽州港區(qū)一帶建設(shè)大型臨海工業(yè)園。規(guī)劃建成5各港區(qū)10個作業(yè)區(qū)，深水岸線68公里，可建1－30萬噸碼頭200個。欽州交通便利，區(qū)位優(yōu)勢突出，南臨北部灣和南中國海，背靠大西南，東鄰粵港澳，面向東南亞，是大西南出海通道的最近出?？谥唬谖鞑看蜷_發(fā)和建設(shè)中國——東盟自由貿(mào)易區(qū)中具有“承東啟西”和“橋頭堡”的戰(zhàn)略地位。欽州歷史悠久，文化底蘊深厚，全市共有文物保護單位49處，其中國家及自治區(qū)重點文物保護單位8處，市區(qū)就有國家級重點保護文物民族英雄劉永福、馮子材故居。. 經(jīng)濟發(fā)展“九五”時期全區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值實現(xiàn)了年均８．１％的較快增長，經(jīng)濟實力增強，經(jīng)濟質(zhì)量和效益明顯提高。爭取明年“南博會”期間有一批項目入園開工。南寧國際會展中心二期工程，增設(shè)展位，增建宴會廳等項目。. 嘉賓客商參加中國－東盟博覽會的重要嘉賓有中國和東盟國家領(lǐng)導(dǎo)人、中國和東盟國家經(jīng)濟貿(mào)易部部長、地方政府領(lǐng)導(dǎo)、著名專家學(xué)者、中國和東盟國家主要商協(xié)會負責人、跨國公司及大企業(yè)CEO。. 廣西優(yōu)勢中國－東盟博覽會之所以落戶廣西南寧，主要是因為廣西擁有幾大優(yōu)勢：l 廣西的地理位置更為優(yōu)越。中國－東盟博覽會創(chuàng)造了多個中國第一。東南亞十國風情園暨一江兩岸房地產(chǎn)項目投資報告1. 項目背景. 中國東盟博覽會簡介. 中國東盟博覽會動因東盟十國包括文萊、柬埔寨、印度尼西亞、老撾、馬來西亞、緬甸、菲律賓、新加坡、泰國、越南。房地產(chǎn)項目投資報告書作者：日期：中國2003年10月8日，溫家寶總理在印度尼西亞巴厘島第七次東盟與中國10＋1領(lǐng)導(dǎo)人會議上建議，從2004年起，每年11月在中國廣西南寧舉辦中國－東盟博覽會。原因有三：一是其規(guī)格之高前所未有，它是由國務(wù)院確定并由總理親自宣布的博覽會；二是它有別于一次性的上海世博會，是多國舉辦常年舉辦的博覽會；三是以自由貿(mào)易區(qū)為主題的。2003年2月份之前的合作機制在云南，但較之云南，廣西和東盟既有陸路接軌又有水路接軌。參展客商有中國和東盟10國領(lǐng)先生產(chǎn)企業(yè)、中國和東盟10國主要出口商、中國和東盟10國招商項目業(yè)主、對外承包工程企業(yè)、其他國家和地區(qū)的跨國公司、企業(yè)、旅行社、景點景區(qū)、航空公司及與旅游業(yè)相關(guān)的其他企業(yè)。南博會要求南寧有3萬張床位，缺口部分南寧加緊建設(shè)解決一部分，欽州等周邊城市幫助解決一部分。在南寧市，還將規(guī)劃建設(shè)東盟商貿(mào)城。財政收入年均增長１０．５％，實際財力五年累計增長１．１４倍。欽州的自然資源十分豐富，盛產(chǎn)荔枝、龍眼、香蕉、芒果等，青蟹、大蠔、對蝦、石斑魚四大名產(chǎn)馳名中外，是中國著名的“荔枝之鄉(xiāng)”、“香蕉之鄉(xiāng)”、“大蠔之鄉(xiāng)”、“奶水牛之鄉(xiāng)”，紅椎林是全國之最，靈山縣古民居大蘆村被譽為“廣西楹聯(lián)第一村”。目前有南寧至欽州等5條鐵路和桂林至北海等5條高登記公路在此交匯；市區(qū)距離南寧機場、北海機場均100公里的高速公路路程，兩機場是中國凈空港條件最好的機場之一，擁有世界先進的導(dǎo)航設(shè)備，航線直通中國各主要城市和越南、泰國、香港、澳門等國家和地區(qū)，而從南寧和北海機場到市區(qū)僅1小時。建成后可形成億噸以上吞吐能力。這為欽州發(fā)展提供了前所未有的機遇。2002年。l 欽州電廠投資方是國投電力，該電力公司是中國的五大電力公司之一。該電解鋅廠屬國家大型有色金屬加工企業(yè)，利用進口礦產(chǎn)資源進行鋅電解加工，出口至倫敦期貨交易所。. 地理位置、氣候三娘灣位于廣西欽州市，是新興的旅游黃金海岸。旅游區(qū)由于受還有氣候調(diào)節(jié)，冬無嚴寒，夏無酷暑，受我國海岸帶熱量資源最豐富的地區(qū)之一，一年四季皆可旅游。大蠔、對蝦、青蟹、石斑魚是四大海鮮名品。l 社區(qū)周邊環(huán)境優(yōu)美，配套設(shè)施齊備。東移是百年大計，機遇不可多得。廣西最大的中學(xué)欽州一中也正在施工，建成后能容納1萬名學(xué)生學(xué)習(xí)住宿。市政府投入6億元進行漓江改造，建濱江花園，開發(fā)房地產(chǎn)，改造時江邊房價1000元/畝，2003年已漲至5000元/畝。l 港口工業(yè)發(fā)展帶來購買力隨著港口工業(yè)發(fā)展，欽州市將從一個農(nóng)業(yè)城市逐步向工業(yè)城市轉(zhuǎn)變，這將拉動房產(chǎn)需求。1999年前，欽州市民基本上是通過向政府繳納一定費用申請小塊宅基地，在宅基地上自建整棟房屋。l 時間緊迫，必須在其他房地產(chǎn)商進入之前搶先一步。承建方可以墊資約2400萬元，可以大大減輕資金的壓力。l 客戶：市內(nèi)機關(guān)干部、工業(yè)園區(qū)的白領(lǐng)階層。. 營銷推廣費考慮欽江一江兩岸高端房地產(chǎn)項目一期工程處于一個高端產(chǎn)品還沒有形成規(guī)模、目標客戶群體、主要推廣渠道、競爭的激烈程度、一期工程對后續(xù)工程的影響等因素，結(jié)合總體營銷策略，參照房地產(chǎn)營銷售推廣的費用通常為銷售總額3%的行業(yè)參數(shù)，并作適當調(diào)高，調(diào)為4%。現(xiàn)開工的高端住宅產(chǎn)品基本沒有，主要是土地的原因。銷售百分比表：(2004年2005年) 表月份11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月銷售百分比(%)101010累計銷售百分比(%)10203070100. 項目投資與收益的模型計算由于一江兩岸高端房地產(chǎn)項目采用工程款換取土地使用權(quán)的方法，因此前期投入較大，如下的模型計算只涉及第一期的投入和收益.. 現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流入流出表：(單位：萬元) 表編號日期土地成本建安費其它開發(fā)費流出小計銷售收入推廣費稅費流入小計12004年9月1500 22004年10月 32004年11月 42004年12月 52005年1月 62005年2月 72005年3月 82005年4月 92005年5月 102005年6月 112005年7月 122005年8月 . NPV計算NPV值計算表：(單位：萬元) 表編號月份現(xiàn)金流出折現(xiàn)現(xiàn)金流出累計折現(xiàn)現(xiàn)金流出現(xiàn)金流入折現(xiàn)現(xiàn)金流入累計折現(xiàn)現(xiàn)金流入折現(xiàn)率12004年9月 22004年10月 32004年11月 42004年12月 52005年1月 62005年2月 72005年3月 82005年4月 92005年5月 102005年6月 112005年7月 122005年8月 備注：折現(xiàn)率為10%由上表可以看出：NPV==。. 優(yōu)勢三娘灣旅游資源豐富獨特，區(qū)位優(yōu)勢明顯，有良好的交通條件。. 機遇l 國家旅游發(fā)展機遇中國經(jīng)濟發(fā)展對旅游業(yè)的推動作用。2003年，中國人均GDP首次突破1000美元大關(guān)，根據(jù)國際經(jīng)驗，中國將進入跨速發(fā)展階段的“起跑線”，此后旅游市場將進入一個新的階段。作為最靠近南博會現(xiàn)場的欽州市在會務(wù)接待方面有著得天獨厚的優(yōu)勢，事實上，南博會組委會也一再要求欽州市政府給予接待上的幫助。北海和防城港開發(fā)較早，但景點和接待層次較低。l 旅游客源概況三娘灣旅游區(qū)于2003年7月