房地產(chǎn)投資策劃報(bào)告-免費(fèi)閱讀
【正文】 折現(xiàn)現(xiàn)金流法是以項(xiàng)目現(xiàn)在及未來的租金收入為依據(jù)而計(jì)算。 總結(jié)總結(jié)?? 餐飲—— ＸＸＸＸＸ； ?? 娛樂——電影院—卡拉ok —茶樓—?? 時(shí)裝——?? 專賣店/專業(yè)賣場——家電連鎖— 玩具— 可比案例分析 （項(xiàng)目所在城市）項(xiàng)目1（項(xiàng)目簡介、商場概況、借鑒之處）項(xiàng)目簡介: 開發(fā)商開業(yè)時(shí)間地理位置總建筑面積物業(yè)構(gòu)成商場概況：概念建筑面積樓高商鋪數(shù)目消費(fèi)群體單日人流出租率各個(gè)樓層的業(yè)態(tài)借鑒之處 （項(xiàng)目所在城市）項(xiàng)目2（項(xiàng)目簡介、商場概況、借鑒之處） （項(xiàng)目所在城市）項(xiàng)目3（項(xiàng)目簡介、商場概況、借鑒之處） … 零售發(fā)展建議 項(xiàng)目定位因素市場供應(yīng)方面 項(xiàng)目定位因素市場需求方面 項(xiàng)目商業(yè)定位建議檔次定位功能定位規(guī)模 商業(yè)概念及主題建議 目標(biāo)消費(fèi)者分不同的業(yè)態(tài),分析不同的目標(biāo)消費(fèi)群 業(yè)態(tài)及商戶組合建議主力租戶非主力租戶 租售策略建議對于主力租戶對于非主力租戶出售可行性建議租金/出售率預(yù)測（開業(yè)元年） 內(nèi)部及外部人流動(dòng)線安排外部交通內(nèi)部交通人流動(dòng)線項(xiàng)目內(nèi)外設(shè)施建議商業(yè)部分的車位建議6 高星級酒店市場研究 項(xiàng)目所在城市概況 （項(xiàng)目所在城市）旅游市場概況海外入境旅游客源市場逗留天數(shù)季節(jié)性國內(nèi)旅游項(xiàng)目所在城市旅游總收入及占全市經(jīng)濟(jì)比重 （項(xiàng)目所在城市）酒店市場概況 項(xiàng)目所在城市酒店需求??旅游市場??會(huì)展經(jīng)濟(jì)??其他 項(xiàng)目所在城市酒店供給發(fā)展市區(qū)酒店地理分布未來供給量項(xiàng)目所在城市酒店市場表現(xiàn) 酒店建議基本原理地塊分析競爭及可比性酒店組合分析（地址、檔次、開業(yè)時(shí)間、規(guī)模、配套、經(jīng)營數(shù)據(jù)、市場業(yè)績、競爭力分析）酒店市場未來預(yù)測市場前景 酒店定位及配套設(shè)施建議酒店定位及配套設(shè)施建議(方案1 –大辦公小酒店)酒店定位及配套設(shè)施建議(方案2 –小辦公大酒店) 酒店市場入住率預(yù)測（預(yù)測方法、相關(guān)酒店供給量預(yù)測、競爭市場狀況、滲透率預(yù)測、客群定位、） 酒店財(cái)務(wù)預(yù)測 假設(shè)條件 收入客房部，餐飲部，其他部門預(yù)測 開支開支項(xiàng)需要包括未分配的營業(yè)費(fèi)用行政管理費(fèi)用系統(tǒng)費(fèi)營銷費(fèi)用能源費(fèi)用管理和維修費(fèi)用管理費(fèi)用間接費(fèi)用（物業(yè)保險(xiǎn)、房產(chǎn)稅、家具固定、裝置和設(shè)備預(yù)留） 凈利潤凈營業(yè)利潤（NOI）也稱為折舊分?jǐn)傌?cái)務(wù)費(fèi)用和稅前利潤。做出光顧可能性與收入的交叉分析表，并做出分析結(jié)論。SPA/水護(hù)理保健其他同時(shí)做出娛樂類型喜好與收入的交叉分析表 消費(fèi)需求分析消費(fèi)頻率對于被訪消費(fèi)者的習(xí)慣消費(fèi)頻率進(jìn)行分析，消費(fèi)者為本地居民，外地居民分開進(jìn)行分析可以按照下列頻次來進(jìn)行百分比分析。 （項(xiàng)目所在城市所在區(qū)域）零售市場分析主要的零售項(xiàng)目分析。 （項(xiàng)目所在城市）未來主要商圈新的規(guī)劃，新的商圈，新的商業(yè)項(xiàng)目未來的主要零售項(xiàng)目，可以從預(yù)計(jì)開業(yè)時(shí)間，項(xiàng)目建筑面積，功能定位，業(yè)態(tài)組合／規(guī)劃，預(yù)計(jì)項(xiàng)目定位。 本項(xiàng)目規(guī)模估計(jì)：項(xiàng)目競爭力分析根據(jù)市場研究及市場成功案例，確定決定本物業(yè)辦公樓競爭力的關(guān)鍵指標(biāo)及其權(quán)重。國內(nèi)中小型租戶對于層高并不敏感，沒有特別要求，他們關(guān)注的焦點(diǎn)往往是租金水平。周邊區(qū)域內(nèi)辦公物業(yè)空置及租金一欄，可以列出同區(qū)域內(nèi)的典型的寫字樓物業(yè)進(jìn)行比較和闡述。 市場售價(jià)分析（, ）在本段研究市場的售價(jià)水平。??項(xiàng)目周邊區(qū)域定義?? 代表性的寫字樓項(xiàng)目。需要從上述部分進(jìn)行分析。 辦公樓市場需求分析結(jié)論根據(jù)上述分析，確定辦公樓市場的主要租戶，人群；潛在客戶對于周邊商務(wù)環(huán)境的要求；對于周邊配套的要求；對于租金的大體承受能力；對于面積的主要要求等； 辦公樓市場指標(biāo)研究 市場租金分析（, ）在本段研究市場的租金水平。 市場空置率分析（, ，本項(xiàng)目周邊）此段主要用來分析不同品質(zhì)的辦公室物業(yè)空置率。 （項(xiàng)目所在城市）項(xiàng)目1（物業(yè)簡介、市場指標(biāo)、主要用戶、項(xiàng)目評價(jià)）可以從以下幾個(gè)方面來著手，物業(yè)簡介（區(qū)域、落成時(shí)間、物業(yè)管理、體量、層高，車位，電梯）市場指標(biāo)(租金、回報(bào)，控制論，物業(yè)管理費(fèi)) 主要用戶項(xiàng)目評價(jià) （項(xiàng)目所在城市）項(xiàng)目2（物業(yè)簡介、市場指標(biāo)、主要用戶、項(xiàng)目評價(jià)） （項(xiàng)目所在城市）項(xiàng)目3（物業(yè)簡介、市場指標(biāo)、主要用戶、項(xiàng)目評價(jià)） （項(xiàng)目所在城市）項(xiàng)目4(物業(yè)簡介、市場指標(biāo)、主要用戶、項(xiàng)目評價(jià)） （項(xiàng)目所在城市）項(xiàng)目5(物業(yè)簡介、市場指標(biāo)、主要用戶、項(xiàng)目評價(jià)） （項(xiàng)目所在城市）項(xiàng)目6(物業(yè)簡介、市場指標(biāo)、主要用戶、項(xiàng)目評價(jià)） （項(xiàng)目所在城市）可比競爭項(xiàng)目結(jié)論對甲級辦公物業(yè)而言，理想的項(xiàng)目位置是核心商務(wù)區(qū)，并配備有高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理。 辦公物業(yè)開發(fā)建議 項(xiàng)目最優(yōu)規(guī)模測度模型多屬性決策模型 辦公樓項(xiàng)目市場進(jìn)入時(shí)間確定對于進(jìn)入時(shí)間的確定一方面要考慮到本項(xiàng)目的固有的建設(shè)/改造周期，另外一個(gè)方面需要結(jié)合市場的供需狀況選擇合理的時(shí)間。 本項(xiàng)目辦公樓各組成部分體量及比例分析可以通過對各物業(yè)品種合理面積的預(yù)測和估計(jì)，結(jié)合財(cái)務(wù)分析，建議辦公樓部分總體量。 （項(xiàng)目所在城市）區(qū)域零售市場總結(jié)
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