房地產(chǎn)投資策劃報告-免費閱讀
【正文】 折現(xiàn)現(xiàn)金流法是以項目現(xiàn)在及未來的租金收入為依據(jù)而計算。 總結(jié)總結(jié)?? 餐飲—— ＸＸＸＸＸ； ?? 娛樂——電影院—卡拉ok —茶樓—?? 時裝——?? 專賣店/專業(yè)賣場——家電連鎖— 玩具— 可比案例分析 （項目所在城市）項目1（項目簡介、商場概況、借鑒之處）項目簡介: 開發(fā)商開業(yè)時間地理位置總建筑面積物業(yè)構(gòu)成商場概況：概念建筑面積樓高商鋪數(shù)目消費群體單日人流出租率各個樓層的業(yè)態(tài)借鑒之處 （項目所在城市）項目2（項目簡介、商場概況、借鑒之處） （項目所在城市）項目3（項目簡介、商場概況、借鑒之處） … 零售發(fā)展建議 項目定位因素市場供應方面 項目定位因素市場需求方面 項目商業(yè)定位建議檔次定位功能定位規(guī)模 商業(yè)概念及主題建議 目標消費者分不同的業(yè)態(tài),分析不同的目標消費群 業(yè)態(tài)及商戶組合建議主力租戶非主力租戶 租售策略建議對于主力租戶對于非主力租戶出售可行性建議租金/出售率預測（開業(yè)元年） 內(nèi)部及外部人流動線安排外部交通內(nèi)部交通人流動線項目內(nèi)外設施建議商業(yè)部分的車位建議6 高星級酒店市場研究 項目所在城市概況 （項目所在城市）旅游市場概況海外入境旅游客源市場逗留天數(shù)季節(jié)性國內(nèi)旅游項目所在城市旅游總收入及占全市經(jīng)濟比重 （項目所在城市）酒店市場概況 項目所在城市酒店需求??旅游市場??會展經(jīng)濟??其他 項目所在城市酒店供給發(fā)展市區(qū)酒店地理分布未來供給量項目所在城市酒店市場表現(xiàn) 酒店建議基本原理地塊分析競爭及可比性酒店組合分析（地址、檔次、開業(yè)時間、規(guī)模、配套、經(jīng)營數(shù)據(jù)、市場業(yè)績、競爭力分析）酒店市場未來預測市場前景 酒店定位及配套設施建議酒店定位及配套設施建議(方案1 –大辦公小酒店)酒店定位及配套設施建議(方案2 –小辦公大酒店) 酒店市場入住率預測（預測方法、相關酒店供給量預測、競爭市場狀況、滲透率預測、客群定位、） 酒店財務預測 假設條件 收入客房部，餐飲部，其他部門預測 開支開支項需要包括未分配的營業(yè)費用行政管理費用系統(tǒng)費營銷費用能源費用管理和維修費用管理費用間接費用（物業(yè)保險、房產(chǎn)稅、家具固定、裝置和設備預留） 凈利潤凈營業(yè)利潤（NOI）也稱為折舊分攤財務費用和稅前利潤。做出光顧可能性與收入的交叉分析表，并做出分析結(jié)論。SPA/水護理保健其他同時做出娛樂類型喜好與收入的交叉分析表 消費需求分析消費頻率對于被訪消費者的習慣消費頻率進行分析，消費者為本地居民，外地居民分開進行分析可以按照下列頻次來進行百分比分析。 （項目所在城市所在區(qū)域）零售市場分析主要的零售項目分析。 （項目所在城市）未來主要商圈新的規(guī)劃，新的商圈，新的商業(yè)項目未來的主要零售項目，可以從預計開業(yè)時間，項目建筑面積，功能定位，業(yè)態(tài)組合／規(guī)劃，預計項目定位。 本項目規(guī)模估計：項目競爭力分析根據(jù)市場研究及市場成功案例，確定決定本物業(yè)辦公樓競爭力的關鍵指標及其權重。國內(nèi)中小型租戶對于層高并不敏感，沒有特別要求，他們關注的焦點往往是租金水平。周邊區(qū)域內(nèi)辦公物業(yè)空置及租金一欄，可以列出同區(qū)域內(nèi)的典型的寫字樓物業(yè)進行比較和闡述。 市場售價分析（, ）在本段研究市場的售價水平。??項目周邊區(qū)域定義?? 代表性的寫字樓項目。需要從上述部分進行分析。 辦公樓市場需求分析結(jié)論根據(jù)上述分析，確定辦公樓市場的主要租戶，人群；潛在客戶對于周邊商務環(huán)境的要求；對于周邊配套的要求；對于租金的大體承受能力；對于面積的主要要求等； 辦公樓市場指標研究 市場租金分析（, ）在本段研究市場的租金水平。 市場空置率分析（, ，本項目周邊）此段主要用來分析不同品質(zhì)的辦公室物業(yè)空置率。 （項目所在城市）項目1（物業(yè)簡介、市場指標、主要用戶、項目評價）可以從以下幾個方面來著手，物業(yè)簡介（區(qū)域、落成時間、物業(yè)管理、體量、層高，車位，電梯）市場指標(租金、回報，控制論，物業(yè)管理費) 主要用戶項目評價 （項目所在城市）項目2（物業(yè)簡介、市場指標、主要用戶、項目評價） （項目所在城市）項目3（物業(yè)簡介、市場指標、主要用戶、項目評價） （項目所在城市）項目4(物業(yè)簡介、市場指標、主要用戶、項目評價） （項目所在城市）項目5(物業(yè)簡介、市場指標、主要用戶、項目評價） （項目所在城市）項目6(物業(yè)簡介、市場指標、主要用戶、項目評價） （項目所在城市）可比競爭項目結(jié)論對甲級辦公物業(yè)而言，理想的項目位置是核心商務區(qū)，并配備有高標準的物業(yè)管理。 辦公物業(yè)開發(fā)建議 項目最優(yōu)規(guī)模測度模型多屬性決策模型 辦公樓項目市場進入時間確定對于進入時間的確定一方面要考慮到本項目的固有的建設/改造周期，另外一個方面需要結(jié)合市場的供需狀況選擇合理的時間。 本項目辦公樓各組成部分體量及比例分析可以通過對各物業(yè)品種合理面積的預測和估計，結(jié)合財務分析，建議辦公樓部分總體量。 （項目所在城市）區(qū)域零售市場總結(jié)
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