房地產(chǎn)投資策劃報(bào)告-資料下載頁
2025-07-20 00:49本頁面
【正文】 別； 整體零售商市場調(diào)查結(jié)果列出不同類別的被訪談的零售商的數(shù)目，有意承租的零售商的數(shù)目，占比。進(jìn)行潛在的零售商客戶分析。 個(gè)別零售商反映列出典型的運(yùn)營商的現(xiàn)時(shí)運(yùn)營狀況，未來的拓展計(jì)劃，開鋪或者選鋪的主要考慮因素，對本項(xiàng)目的意見／評語。 總結(jié)總結(jié)?? 餐飲—— ＸＸＸＸＸ； ?? 娛樂——電影院—卡拉ok —茶樓—?? 時(shí)裝——?? 專賣店/專業(yè)賣場——家電連鎖— 玩具— 可比案例分析 （項(xiàng)目所在城市）項(xiàng)目1（項(xiàng)目簡介、商場概況、借鑒之處）項(xiàng)目簡介: 開發(fā)商開業(yè)時(shí)間地理位置總建筑面積物業(yè)構(gòu)成商場概況：概念建筑面積樓高商鋪數(shù)目消費(fèi)群體單日人流出租率各個(gè)樓層的業(yè)態(tài)借鑒之處 （項(xiàng)目所在城市）項(xiàng)目2（項(xiàng)目簡介、商場概況、借鑒之處） （項(xiàng)目所在城市）項(xiàng)目3（項(xiàng)目簡介、商場概況、借鑒之處） … 零售發(fā)展建議 項(xiàng)目定位因素市場供應(yīng)方面 項(xiàng)目定位因素市場需求方面 項(xiàng)目商業(yè)定位建議檔次定位功能定位規(guī)模 商業(yè)概念及主題建議 目標(biāo)消費(fèi)者分不同的業(yè)態(tài),分析不同的目標(biāo)消費(fèi)群 業(yè)態(tài)及商戶組合建議主力租戶非主力租戶 租售策略建議對于主力租戶對于非主力租戶出售可行性建議租金/出售率預(yù)測（開業(yè)元年） 內(nèi)部及外部人流動(dòng)線安排外部交通內(nèi)部交通人流動(dòng)線項(xiàng)目內(nèi)外設(shè)施建議商業(yè)部分的車位建議6 高星級酒店市場研究 項(xiàng)目所在城市概況 （項(xiàng)目所在城市）旅游市場概況海外入境旅游客源市場逗留天數(shù)季節(jié)性國內(nèi)旅游項(xiàng)目所在城市旅游總收入及占全市經(jīng)濟(jì)比重 （項(xiàng)目所在城市）酒店市場概況 項(xiàng)目所在城市酒店需求??旅游市場??會展經(jīng)濟(jì)??其他 項(xiàng)目所在城市酒店供給發(fā)展市區(qū)酒店地理分布未來供給量項(xiàng)目所在城市酒店市場表現(xiàn) 酒店建議基本原理地塊分析競爭及可比性酒店組合分析（地址、檔次、開業(yè)時(shí)間、規(guī)模、配套、經(jīng)營數(shù)據(jù)、市場業(yè)績、競爭力分析）酒店市場未來預(yù)測市場前景 酒店定位及配套設(shè)施建議酒店定位及配套設(shè)施建議(方案1 –大辦公小酒店)酒店定位及配套設(shè)施建議(方案2 –小辦公大酒店) 酒店市場入住率預(yù)測（預(yù)測方法、相關(guān)酒店供給量預(yù)測、競爭市場狀況、滲透率預(yù)測、客群定位、） 酒店財(cái)務(wù)預(yù)測 假設(shè)條件 收入客房部，餐飲部，其他部門預(yù)測 開支開支項(xiàng)需要包括未分配的營業(yè)費(fèi)用行政管理費(fèi)用系統(tǒng)費(fèi)營銷費(fèi)用能源費(fèi)用管理和維修費(fèi)用管理費(fèi)用間接費(fèi)用（物業(yè)保險(xiǎn)、房產(chǎn)稅、家具固定、裝置和設(shè)備預(yù)留） 凈利潤凈營業(yè)利潤（NOI）也稱為折舊分?jǐn)傌?cái)務(wù)費(fèi)用和稅前利潤。7 項(xiàng)目開發(fā)綜合分析 整體定位 各組成部分協(xié)同效應(yīng) 競爭力分析項(xiàng)目整體辦公樓零售/餐飲高星級酒店開發(fā)規(guī)模 規(guī)劃初步建議項(xiàng)目整體辦公樓零售/餐飲高星級酒店開發(fā)規(guī)模 項(xiàng)目開發(fā)時(shí)序和結(jié)論8 財(cái)務(wù)分析 財(cái)務(wù)分析方法要求最少起碼使用采用凈現(xiàn)值（NPV）和內(nèi)部收益率（IRR）以衡量項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性 規(guī)模假設(shè) 成本分析 土地成本 建筑成本 其他成本假設(shè)需要覆蓋的費(fèi)用成本有: 開發(fā)管理費(fèi)用,專業(yè)管理費(fèi),物業(yè)銷售營銷費(fèi)用,不可預(yù)見費(fèi)用,相關(guān)業(yè)態(tài)經(jīng)營成本,具體的參照值可以參考以下表格.(不作為報(bào)告內(nèi)容，只作為參考)部分參考值 收入假設(shè)針對不同區(qū)域的辦公、零售，假設(shè)了不同的租金水平，如下所示。收入增長率的確定基于對房地產(chǎn)市場的價(jià)格發(fā)展趨勢的判斷。 其他假設(shè) 稅費(fèi)房產(chǎn)稅：所有租金收入的12%營業(yè)稅：% 其他假設(shè)（以下為經(jīng)驗(yàn)假設(shè)，可以根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況修改）?? 折現(xiàn)率：基于行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，10%為合適折現(xiàn)率?? 資本化率： 8%。2021年為財(cái)務(wù)分析的最后一年，之后的所有現(xiàn)金流將通過資本化的方法反應(yīng)在2021年。?? 財(cái)務(wù)分析為15年現(xiàn)金流分析?? %?? 假設(shè)自有資金為總投資的35%，其余通過貸款和項(xiàng)目銷售資金回籠解決。 全投資財(cái)務(wù)分析結(jié)果需要得出包括內(nèi)部收益率凈現(xiàn)值投資回收期等財(cái)務(wù)指標(biāo)來供分析比較 敏感性分析?? 投資回報(bào)對收入(售價(jià)/租金)較建筑成本敏感?? 應(yīng)在適當(dāng)控制建筑成本的基礎(chǔ)上，提高產(chǎn)品質(zhì)素，提高項(xiàng)目售價(jià)和租金，從而獲得最大回報(bào) 貸款情境財(cái)務(wù)分析結(jié)果 目前價(jià)值評估對于收購項(xiàng)目，需要做目前價(jià)值評估．價(jià)值評估三種方法（折現(xiàn)現(xiàn)金流法，成本法，比較法）成本法是以假設(shè)重新復(fù)制待估房地產(chǎn)所需的成本為依據(jù)而計(jì)算。成本包括購置土地費(fèi)用、建造建筑物費(fèi)用和正常利稅。折現(xiàn)現(xiàn)金流法是以項(xiàng)目現(xiàn)在及未來的租金收入為依據(jù)而計(jì)算。比較法是房地產(chǎn)買賣過程中運(yùn)用得最為普遍、直觀的一種方法，也最容易被一般市場參與者所接受，其原理在于選擇相似位置、建筑特征、物業(yè)組成和規(guī)模的項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓價(jià)格為估價(jià)依據(jù)。未來價(jià)值評估被一般市場參與者所接受，其原理在于選擇相似位置、建筑特征、物業(yè)組成和規(guī)模的項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓價(jià)格為估價(jià)依據(jù)。 未來價(jià)值評估9 研究結(jié)論結(jié)合上述的所有分析,得出該項(xiàng)目可能的業(yè)態(tài)的組合,并且結(jié)合綜合分析,得出業(yè)態(tài)的組合的比例,并且給出開發(fā)\規(guī)劃的初步建議和要求.
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