房地產(chǎn)企業(yè)投資分析報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-07-20 00:24本頁(yè)面
【正文】 限制和關(guān)稅）和競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力（包括市場(chǎng)份額、毛利率、價(jià)格地位、客戶(hù)、產(chǎn)品差異程度、財(cái)務(wù)實(shí)力、商譽(yù)、人才結(jié)構(gòu)）等因素的基礎(chǔ)上做成。如下表所示：項(xiàng)目名稱(chēng)金地集團(tuán)萬(wàn)科集團(tuán)金融街權(quán)重備注行 業(yè) 吸 引 力行業(yè)概況市場(chǎng)規(guī)模8881 市場(chǎng)集中度3331 需求增長(zhǎng)預(yù)測(cè)9981 價(jià)格決定對(duì)供貨商的定價(jià)權(quán)8831 對(duì)顧客的定價(jià)權(quán)9931 行業(yè)壁壘技術(shù)壁壘4451 資本壁壘5571 潛在進(jìn)入者333 退出壁壘887 替代品威脅889 平 均 競(jìng) 爭(zhēng) 實(shí) 力市場(chǎng)地位市場(chǎng)份額6951 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手實(shí)力8961 Ramp。D費(fèi)比7951 財(cái)務(wù)狀況人均生產(chǎn)率4491 凈資產(chǎn)收益率5581 負(fù)債率5641 凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率8951 商 譽(yù)5831 人力與技術(shù)資源高管戰(zhàn)略管理能力8982 公司治理狀況785 人才結(jié)構(gòu)7892 技術(shù)實(shí)力6862 平 均16 GE矩陣由上圖GE矩陣，我們看到萬(wàn)科集團(tuán)處在矩陣的第四象限，行業(yè)吸引力還有待進(jìn)一步提升，而市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力處于較高的狀態(tài)，為一準(zhǔn)金牛企業(yè)。金地集團(tuán)與金融街均處于在第五象限，說(shuō)明兩者的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力均與萬(wàn)科集團(tuán)相去甚遠(yuǎn)，而金融街處在金地集團(tuán)的右下方，說(shuō)明其行業(yè)（商用物業(yè)）吸引力低于住宅物業(yè)的行業(yè)吸引力，而競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力也低于金地集團(tuán)。 五、國(guó)內(nèi)外同業(yè)橫向的P/E分析（P/B）將房地產(chǎn)行業(yè)幾家具有代表性的上市公司PE數(shù)據(jù)列示如下：表51 房地產(chǎn)行業(yè)P/E、P/B分析代碼公司名稱(chēng)價(jià)格P(元)每股凈資產(chǎn)（元)EPS（元）EPS(E)（元）P/EP/E(E)P/B（X）備注600383金地集團(tuán) 000002萬(wàn)科A 000402金融街 000024招商局A 600266北京城建 000511銀基發(fā)展 600007中國(guó)國(guó)貿(mào) 600675中華企業(yè) 600895張江高科 600533棲霞建設(shè) DIV/0! 無(wú)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)600638新黃浦 DIV/0! 無(wú)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)600748上實(shí)發(fā)展 DIV/0! 無(wú)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)600663陸家嘴 DIV/0! 無(wú)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)行業(yè)平均 注：本表之EPS為2003年底的數(shù)據(jù)，EPS(E)為對(duì)2004年底EPS的預(yù)測(cè)，資料來(lái)源于申銀萬(wàn)國(guó)《上市公司盈利預(yù)測(cè)及投資評(píng)級(jí)跟蹤表》，價(jià)格為2004年11月5日當(dāng)時(shí)收盤(pán)價(jià)。將以上P/E、P/B數(shù)據(jù)列圖如下：由圖，我們可以清楚的看到金地集團(tuán)、萬(wàn)科集團(tuán)和金融街三家企業(yè)的P/E ratio處于行業(yè)較低水平，而對(duì)P/B ratio而言，除金融街的該指標(biāo)略高于行業(yè)平均水平，其它兩家公司都低于或與行業(yè)平均水平持平。再綜合考慮當(dāng)前股市體低迷，就這一指標(biāo)，我們認(rèn)為三家公司的股票價(jià)格均被低估。六、總結(jié)：投資建議(一)FCFE評(píng)估分析2003年，國(guó)民經(jīng)濟(jì)較快增長(zhǎng)。全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值116694億元，按可比價(jià)格計(jì)算，%。而預(yù)計(jì)2004年的GDP增長(zhǎng)速度仍將保持9%左右。房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一項(xiàng)支柱產(chǎn)業(yè)，近幾年其增長(zhǎng)飛快，速度超過(guò)GDP的增長(zhǎng)速度。即房地產(chǎn)企業(yè)的增長(zhǎng)速度也應(yīng)當(dāng)略高于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。根據(jù)年報(bào)的基本數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，金地集團(tuán)、%、%、%，而三者中，以萬(wàn)科的理論增長(zhǎng)率最為穩(wěn)定，說(shuō)明萬(wàn)科已經(jīng)接邁入穩(wěn)定增長(zhǎng)期，但近期萬(wàn)科的股本迅速增加，股價(jià)在短期內(nèi)迅速稀釋?zhuān)涔杀驹黾铀鶐?lái)的資本收益則將會(huì)在未來(lái)幾年里顯現(xiàn)出來(lái)，因而今后五年的穩(wěn)定增長(zhǎng)率將會(huì)保持在較高水平上。而金地集團(tuán)和金融街，在經(jīng)過(guò)早期的快速增長(zhǎng)期后，理論增長(zhǎng)率也逐年下降，特別是金融街，其早期的理論增長(zhǎng)率曾高達(dá)57%，而當(dāng)前其在金融街內(nèi)的地塊已基本開(kāi)發(fā)殆盡，而其異地開(kāi)發(fā)能力和盈利能力尚街考驗(yàn)，因而增長(zhǎng)率不宜設(shè)得過(guò)高。此外，最近央行加息以及未來(lái)繼續(xù)升息的壓力，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的增長(zhǎng)也不啻為一巨大打擊。因而，充分考慮三者各自的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力和行業(yè)狀況，三者的穩(wěn)定增長(zhǎng)率依次為8%、24%、5%。為簡(jiǎn)化程序，經(jīng)過(guò)五年穩(wěn)定增長(zhǎng)期后的增長(zhǎng)率，三者依次設(shè)為4%、6%、3%。即設(shè)定基礎(chǔ)數(shù)據(jù)如下： ，注：G1為20042009年底的增長(zhǎng)率、G2為2010年及其之后的增長(zhǎng)率(永續(xù)法)公司股權(quán)的合理市值(FMV)計(jì)算如下：，即假設(shè)投資者要求的股權(quán)回報(bào)率為10%。即得公司股票的合理價(jià)格，即用公司股權(quán)的合理市值除以股本即可。計(jì)算結(jié)果如下：（注：S_2003為2003年末或2004年初；S_2004為2004年末）金地集團(tuán)：萬(wàn)科集團(tuán)：金融街：截止至2004年11月5日，金地集團(tuán)的股價(jià)為￥；萬(wàn)科A的股價(jià)為￥，折合人民幣（）￥；金融街的股價(jià)為￥。顯然，金地集團(tuán)和金融街的股票都被低估了，其中，金地集團(tuán)被大大低估。萬(wàn)科的A股股價(jià)和B股股價(jià)基本反映了其內(nèi)在價(jià)值，該股票的A股與B股價(jià)格基本一致，反映出較好的流通性。注：由于存在法人股（非流通股），另外，考慮到金地和金融街的實(shí)際β值與萬(wàn)科不同，統(tǒng)一使用10%的折現(xiàn)率僅為容易比較的目的，因而，實(shí)際的股票定價(jià)上存在一定今偏差，所以此法僅作參考。(二)投資結(jié)論由GE矩陣的總體分析，我們認(rèn)為金地集團(tuán)和萬(wàn)科集團(tuán)接近于金牛型企業(yè)，雖然房地產(chǎn)行業(yè)吸引力均未達(dá)到金牛型企業(yè)的要求，萬(wàn)科的在行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)仍較為突出，具有較大的市場(chǎng)潛力，是值得投資的好項(xiàng)目，而金地集團(tuán)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力和市場(chǎng)占有率均與萬(wàn)科有一定差距，不過(guò)仍具一定投資價(jià)值。金融街在其所處的商用物業(yè)行業(yè)中具有一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，但因?yàn)榻窈蠖陜?nèi)，公司的經(jīng)營(yíng)環(huán)境和地域面臨較大的改變，估值具有較大的不確定性。由P/E、P/B分析，三家公司的股票價(jià)值均被低估。 由FCFE(股權(quán)自由現(xiàn)金流)分析，三家公司除萬(wàn)科的股價(jià)基本映內(nèi)在價(jià)值，其他兩家的股票價(jià)值均被低估。綜上所述，就該企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r而言，萬(wàn)科具有較大的投資價(jià)值、金地也有一定的投資價(jià)值。就其現(xiàn)階段股票價(jià)格而言，金地和金融街都具有一定的投資價(jià)值。對(duì)于金地，建議繼續(xù)增持其股票；對(duì)金融街，建議謹(jǐn)慎增持；而對(duì)萬(wàn)科A、B股，雖然有良好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)做支撐，由于該公司多次發(fā)行新股、可轉(zhuǎn)債，其現(xiàn)有股價(jià)已經(jīng)基本反映其內(nèi)在價(jià)值，不過(guò)考慮其在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)勢(shì)地位及未來(lái)發(fā)展的良好預(yù)期，其股價(jià)可能會(huì)在一定程度上超過(guò)其內(nèi)在價(jià)值，且未來(lái)良好的發(fā)展也會(huì)影響對(duì)其內(nèi)在價(jià)值的評(píng)估，建議觀望或謹(jǐn)慎增持。19 /
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