【正文】 ，即假設(shè)投資者要求的股權(quán)回報(bào)率為10%。而預(yù)計(jì)2004年的GDP增長(zhǎng)速度仍將保持9%左右。如下表所示：項(xiàng)目名稱金地集團(tuán)萬(wàn)科集團(tuán)金融街權(quán)重備注行 業(yè) 吸 引 力行業(yè)概況市場(chǎng)規(guī)模8881　市場(chǎng)集中度3331　需求增長(zhǎng)預(yù)測(cè)9981　價(jià)格決定對(duì)供貨商的定價(jià)權(quán)8831　對(duì)顧客的定價(jià)權(quán)9931　行業(yè)壁壘技術(shù)壁壘4451　資本壁壘5571　潛在進(jìn)入者333　退出壁壘887　替代品威脅889　平 均　競(jìng) 爭(zhēng) 實(shí) 力市場(chǎng)地位市場(chǎng)份額6951　競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手實(shí)力8961　Ramp。 數(shù)據(jù)來(lái)源：海通證券研究所自2003年7月以來(lái)，央行、國(guó)務(wù)院、發(fā)改委等機(jī)構(gòu)發(fā)布一系列政策，如控制信貸總量、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，提高固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金率等，在一定程度上調(diào)控房地產(chǎn)增長(zhǎng)的速度，這些政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響目前已經(jīng)初步顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)下半年將進(jìn)一步顯現(xiàn)。2003/8/23 央行 存款準(zhǔn)備金率由6%上調(diào)到7%，9 月21 日實(shí)施。(b)房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)及商品房市場(chǎng)供求圖3 04年16月房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)投資數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng)圖4 04年16月商品房住宅竣工銷售面積數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng)04年16月房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資份額基本不變，%開(kāi)發(fā)投資來(lái)自住宅投資，略高于03年同期的比例；%的開(kāi)發(fā)投資來(lái)自商業(yè)營(yíng)業(yè)用房，5%的開(kāi)發(fā)投資來(lái)自辦公樓投資，均高于去年同期的比例?？罩妹娣e比近3年竣工面積之和稱為空置率，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)是10%。商業(yè)銀行參與了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程，承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)。最為典型的是溫州炒房團(tuán)，民間說(shuō)法是其擁有的資金達(dá)1500億元。 第二個(gè)標(biāo)志是房地產(chǎn)價(jià)格一路飆升，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)收入房?jī)r(jià)比。到了1956年底工商業(yè)社會(huì)主義改造基本完成后，雖然城市房地產(chǎn)進(jìn)入了非經(jīng)營(yíng)階段，金融業(yè)不直接投資房地產(chǎn)，但財(cái)政撥款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)資金也都是委托專業(yè)銀行代為撥付和監(jiān)督使用，發(fā)揮了相應(yīng)的房地產(chǎn)金融管理責(zé)任。而浙江興業(yè)銀行1931年帳面上的房地產(chǎn)購(gòu)入額也高達(dá)880余萬(wàn)元(當(dāng)時(shí)貨幣，下同)，占上海各家銀行存款總額的7％。當(dāng)時(shí)，各殖民主義國(guó)家紛紛到中國(guó)開(kāi)設(shè)洋行，成立房地產(chǎn)公司，依仗特權(quán)牟取暴利。在50年代，美國(guó)商業(yè)銀行對(duì)工商業(yè)貸款與對(duì)消費(fèi)者貸款(消費(fèi)信貸和住房抵押貸款)的數(shù)量大體相當(dāng)。同時(shí)，金融業(yè)也因參與房地產(chǎn)業(yè)而獲得了發(fā)展的活力。通過(guò)對(duì)北京市場(chǎng)的考察、分析、論證，金昊地產(chǎn)最終把目標(biāo)鎖定了金融街?！　〗鹑诮諦3酒店項(xiàng)目是金融街總體規(guī)劃確定的金融街B區(qū)3號(hào)地的用途之一，是總體規(guī)劃確定的為金融街區(qū)域提供酒店業(yè)配套服務(wù)的主要項(xiàng)目。 據(jù)了解，目前金融街在施項(xiàng)目和未開(kāi)工項(xiàng)目共有36個(gè)，總建筑面積達(dá)256萬(wàn)平方米，總投資額159億，保守估計(jì)總收入將在270億元左右，形成的地方稅收收入將高達(dá)16億元。據(jù)悉，萬(wàn)科與HI的合作從2003年已經(jīng)開(kāi)始籌備醞釀，雙方經(jīng)過(guò)了長(zhǎng)達(dá)半年多的溝通和談判。：給市場(chǎng)帶來(lái)一些新鮮的東西。　　另外，出于探索房地產(chǎn)投資的新盈利模式，以及尋求有戰(zhàn)略意義的房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)的目的，金地集團(tuán)決定與摩根士丹利房地產(chǎn)基金IV和上海盛融投資有限公司共同組建公司，投資于中國(guó)的房地產(chǎn)不良資產(chǎn)。董事會(huì)決定于2004年10月18日上午召開(kāi)2004年第二次臨時(shí)股東大會(huì)，審議以上及其他相關(guān)事項(xiàng)。同樣一個(gè)項(xiàng)目，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)是土地開(kāi)發(fā)的4倍，房屋租賃的利潤(rùn)是土地開(kāi)發(fā)的7倍，公司經(jīng)營(yíng)模式的變化將導(dǎo)致業(yè)績(jī)的快速增長(zhǎng)。根據(jù)《資產(chǎn)置換協(xié)議》公司將全部資產(chǎn)與北京金融街建設(shè)集團(tuán)進(jìn)行等值置換，并變更主營(yíng)業(yè)務(wù)。1997年，萬(wàn)科董事會(huì)進(jìn)一步明確提出對(duì)非核心業(yè)務(wù)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓和清算，集中集團(tuán)資源，以住宅開(kāi)發(fā)為核心業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)專業(yè)化發(fā)展戰(zhàn)略。該公司于1993年取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)資格，開(kāi)始從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。股份公司設(shè)立時(shí)總股本為11000萬(wàn)股，注冊(cè)資本為11000萬(wàn)元。1992年。至2004年6月30日止，萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司已成為總資產(chǎn)132億、。注冊(cè)資本為壹億貳仟伍佰玖拾萬(wàn)陸仟肆佰元整，法定代表人為王功偉，經(jīng)營(yíng)范圍為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理、高新技術(shù)及產(chǎn)品項(xiàng)目和技術(shù)開(kāi)發(fā)、技術(shù)服務(wù)、停車服務(wù)。國(guó)貿(mào)模式：公司計(jì)劃在金融內(nèi)自留30萬(wàn)平方米物業(yè)用于出租，每年的凈利潤(rùn)維持在3億左右（）；萬(wàn)科模式：跨區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，目前公司在重慶、天津、南昌等地的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備已基本談定，總儲(chǔ)備規(guī)模達(dá)數(shù)百萬(wàn)平方米，其中重慶項(xiàng)目2005年就可有利潤(rùn)。2004年上半年，金地集團(tuán)的房地產(chǎn)銷售情況良好、結(jié)算項(xiàng)目較多?？梢?jiàn)，金地集團(tuán)有構(gòu)筑更加穩(wěn)健的資本結(jié)構(gòu)的緊迫性和必要性。在持續(xù)擴(kuò)張的同時(shí)，萬(wàn)科的資產(chǎn)負(fù)債率并沒(méi)有上升，%，％，均處于同行業(yè)偏低水平，離央行政策的調(diào)控線還有相當(dāng)?shù)木嚯x。此外，通過(guò)這次合作，可以使萬(wàn)科在國(guó)際資本市場(chǎng)上具備進(jìn)一步融資資格，可以吸引更多國(guó)際投資者的股權(quán)投資。規(guī)劃建筑面積達(dá)141萬(wàn)平方米的金融街中心區(qū)現(xiàn)已投入建設(shè)?！　【┏蔷频旮窬謱⒆儭　?jù)了解，金昊房地產(chǎn)在與金融街簽署上述協(xié)議的同時(shí)，還與美國(guó)威斯汀酒店管理有限公司正式簽署了北京金融街威斯汀酒店委托管理合同。這家酒店的誕生，將逐步打破北京高檔酒店分布不均的局面，以滿足金融商務(wù)活動(dòng)的需求為目標(biāo)，帶動(dòng)北京市高檔酒店的整體管理水平。這是商業(yè)銀行發(fā)展史上空前的現(xiàn)象。當(dāng)時(shí)被稱為摩天大樓的上海國(guó)際飯店，就是由“北四行”(金城銀行、大陸銀行、鹽業(yè)銀行、中南銀行)下設(shè)的“四行儲(chǔ)蓄會(huì)”吸收存款后直接建造的。 銀行最怕呆賬，我國(guó)商業(yè)銀行大約有25%的呆賬，一旦經(jīng)過(guò)這樣的房地產(chǎn)泡沫洗劫，可能到40%。不少地方在征地拆遷方面出現(xiàn)了對(duì)居民個(gè)人財(cái)產(chǎn)野蠻非法的剝奪，這是權(quán)力資本化和權(quán)力承包最為野蠻的方式。(c)主要省市房地產(chǎn)市場(chǎng)圖5 04年16月商品房和住宅供求數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng)圖6 04年16月主要城市住宅投資增長(zhǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng)圖7 主要城市住宅竣工銷售情況 　　　　　　　　圖8 主要城市土地開(kāi)發(fā)狀況數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng)　　　　　　　　　　　　數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng)從北京、上海、廣東等主要城市住宅投資數(shù)據(jù)看，北京、上海住宅投資仍呈現(xiàn)增長(zhǎng)勢(shì)頭，但均低于其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速（%%），%%，%(%)。2004/4/9 國(guó)務(wù)院 國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出必須進(jìn)一步采取有針對(duì)性的調(diào)控措施，控制投資過(guò)快增長(zhǎng)。：(a)土地屬于企業(yè)經(jīng)營(yíng)所必需的原材料，購(gòu)置土地在會(huì)計(jì)核算中屬于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；同時(shí)財(cái)政開(kāi)支房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)必須在較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)持有大量的土地。五、國(guó)內(nèi)外同業(yè)橫向的P/E分析（P/B）將房地產(chǎn)行業(yè)幾家具有代表性的上市公司PE數(shù)據(jù)列示如下：表51 房地產(chǎn)行業(yè)P/E、P/B分析代碼公司名稱價(jià)格P(元)每股凈資產(chǎn)（元)EPS（元）EPS(E)（元）P/EP/E(E)P/B（X）備注600383金地集團(tuán) 　000002萬(wàn)科A 　000402金融街 　000024招商局A 　600266北京城建 　000511銀基發(fā)展