【正文】 ，即假設(shè)投資者要求的股權(quán)回報率為10%。而預(yù)計2004年的GDP增長速度仍將保持9%左右。如下表所示：項目名稱金地集團萬科集團金融街權(quán)重備注行 業(yè) 吸 引 力行業(yè)概況市場規(guī)模8881　市場集中度3331　需求增長預(yù)測9981　價格決定對供貨商的定價權(quán)8831　對顧客的定價權(quán)9931　行業(yè)壁壘技術(shù)壁壘4451　資本壁壘5571　潛在進入者333　退出壁壘887　替代品威脅889　平 均　競 爭 實 力市場地位市場份額6951　競爭對手實力8961　Ramp。 數(shù)據(jù)來源：海通證券研究所自2003年7月以來，央行、國務(wù)院、發(fā)改委等機構(gòu)發(fā)布一系列政策，如控制信貸總量、上調(diào)存款準備金率，提高固定資產(chǎn)投資項目資本金率等，在一定程度上調(diào)控房地產(chǎn)增長的速度，這些政策對房地產(chǎn)行業(yè)的影響目前已經(jīng)初步顯現(xiàn)，預(yù)計下半年將進一步顯現(xiàn)。2003/8/23 央行 存款準備金率由6%上調(diào)到7%，9 月21 日實施。(b)房地產(chǎn)細分市場及商品房市場供求圖3 04年16月房地產(chǎn)細分市場投資數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)圖4 04年16月商品房住宅竣工銷售面積數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)04年16月房地產(chǎn)細分市場開發(fā)投資份額基本不變，%開發(fā)投資來自住宅投資，略高于03年同期的比例；%的開發(fā)投資來自商業(yè)營業(yè)用房，5%的開發(fā)投資來自辦公樓投資，均高于去年同期的比例?？罩妹娣e比近3年竣工面積之和稱為空置率，國際標準是10%。商業(yè)銀行參與了房地產(chǎn)開發(fā)全過程，承受了房地產(chǎn)市場運行中各個環(huán)節(jié)的風險。最為典型的是溫州炒房團，民間說法是其擁有的資金達1500億元。 第二個標志是房地產(chǎn)價格一路飆升，遠遠超過收入房價比。到了1956年底工商業(yè)社會主義改造基本完成后，雖然城市房地產(chǎn)進入了非經(jīng)營階段，金融業(yè)不直接投資房地產(chǎn)，但財政撥款的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)資金也都是委托專業(yè)銀行代為撥付和監(jiān)督使用，發(fā)揮了相應(yīng)的房地產(chǎn)金融管理責任。而浙江興業(yè)銀行1931年帳面上的房地產(chǎn)購入額也高達880余萬元(當時貨幣，下同)，占上海各家銀行存款總額的7％。當時，各殖民主義國家紛紛到中國開設(shè)洋行，成立房地產(chǎn)公司，依仗特權(quán)牟取暴利。在50年代，美國商業(yè)銀行對工商業(yè)貸款與對消費者貸款(消費信貸和住房抵押貸款)的數(shù)量大體相當。同時，金融業(yè)也因參與房地產(chǎn)業(yè)而獲得了發(fā)展的活力。通過對北京市場的考察、分析、論證，金昊地產(chǎn)最終把目標鎖定了金融街?！　〗鹑诮諦3酒店項目是金融街總體規(guī)劃確定的金融街B區(qū)3號地的用途之一，是總體規(guī)劃確定的為金融街區(qū)域提供酒店業(yè)配套服務(wù)的主要項目。 據(jù)了解，目前金融街在施項目和未開工項目共有36個，總建筑面積達256萬平方米，總投資額159億，保守估計總收入將在270億元左右，形成的地方稅收收入將高達16億元。據(jù)悉，萬科與HI的合作從2003年已經(jīng)開始籌備醞釀，雙方經(jīng)過了長達半年多的溝通和談判。：給市場帶來一些新鮮的東西?！　×硗?，出于探索房地產(chǎn)投資的新盈利模式，以及尋求有戰(zhàn)略意義的房地產(chǎn)投資機會的目的，金地集團決定與摩根士丹利房地產(chǎn)基金IV和上海盛融投資有限公司共同組建公司，投資于中國的房地產(chǎn)不良資產(chǎn)。董事會決定于2004年10月18日上午召開2004年第二次臨時股東大會，審議以上及其他相關(guān)事項。同樣一個項目，房產(chǎn)開發(fā)的利潤是土地開發(fā)的4倍，房屋租賃的利潤是土地開發(fā)的7倍，公司經(jīng)營模式的變化將導(dǎo)致業(yè)績的快速增長。根據(jù)《資產(chǎn)置換協(xié)議》公司將全部資產(chǎn)與北京金融街建設(shè)集團進行等值置換，并變更主營業(yè)務(wù)。1997年，萬科董事會進一步明確提出對非核心業(yè)務(wù)進行轉(zhuǎn)讓和清算，集中集團資源，以住宅開發(fā)為核心業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)專業(yè)化發(fā)展戰(zhàn)略。該公司于1993年取得房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)資格，開始從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)務(wù)。股份公司設(shè)立時總股本為11000萬股，注冊資本為11000萬元。1992年。至2004年6月30日止，萬科企業(yè)股份有限公司已成為總資產(chǎn)132億、。注冊資本為壹億貳仟伍佰玖拾萬陸仟肆佰元整，法定代表人為王功偉，經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、高新技術(shù)及產(chǎn)品項目和技術(shù)開發(fā)、技術(shù)服務(wù)、停車服務(wù)。國貿(mào)模式：公司計劃在金融內(nèi)自留30萬平方米物業(yè)用于出租，每年的凈利潤維持在3億左右（）；萬科模式：跨區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)，目前公司在重慶、天津、南昌等地的項目儲備已基本談定，總儲備規(guī)模達數(shù)百萬平方米，其中重慶項目2005年就可有利潤。2004年上半年，金地集團的房地產(chǎn)銷售情況良好、結(jié)算項目較多?？梢姡鸬丶瘓F有構(gòu)筑更加穩(wěn)健的資本結(jié)構(gòu)的緊迫性和必要性。在持續(xù)擴張的同時，萬科的資產(chǎn)負債率并沒有上升，%，％，均處于同行業(yè)偏低水平，離央行政策的調(diào)控線還有相當?shù)木嚯x。此外，通過這次合作，可以使萬科在國際資本市場上具備進一步融資資格，可以吸引更多國際投資者的股權(quán)投資。規(guī)劃建筑面積達141萬平方米的金融街中心區(qū)現(xiàn)已投入建設(shè)?！　【┏蔷频旮窬謱⒆儭　?jù)了解，金昊房地產(chǎn)在與金融街簽署上述協(xié)議的同時，還與美國威斯汀酒店管理有限公司正式簽署了北京金融街威斯汀酒店委托管理合同。這家酒店的誕生，將逐步打破北京高檔酒店分布不均的局面，以滿足金融商務(wù)活動的需求為目標，帶動北京市高檔酒店的整體管理水平。這是商業(yè)銀行發(fā)展史上空前的現(xiàn)象。當時被稱為摩天大樓的上海國際飯店，就是由“北四行”(金城銀行、大陸銀行、鹽業(yè)銀行、中南銀行)下設(shè)的“四行儲蓄會”吸收存款后直接建造的。 銀行最怕呆賬，我國商業(yè)銀行大約有25%的呆賬，一旦經(jīng)過這樣的房地產(chǎn)泡沫洗劫，可能到40%。不少地方在征地拆遷方面出現(xiàn)了對居民個人財產(chǎn)野蠻非法的剝奪，這是權(quán)力資本化和權(quán)力承包最為野蠻的方式。(c)主要省市房地產(chǎn)市場圖5 04年16月商品房和住宅供求數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)圖6 04年16月主要城市住宅投資增長數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)圖7 主要城市住宅竣工銷售情況 　　　　　　　　圖8 主要城市土地開發(fā)狀況數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)　　　　　　　　　　　　數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)從北京、上海、廣東等主要城市住宅投資數(shù)據(jù)看，北京、上海住宅投資仍呈現(xiàn)增長勢頭，但均低于其房地產(chǎn)開發(fā)投資增速（%%），%%，%(%)。2004/4/9 國務(wù)院 國務(wù)院常務(wù)會議提出必須進一步采取有針對性的調(diào)控措施，控制投資過快增長。：(a)土地屬于企業(yè)經(jīng)營所必需的原材料，購置土地在會計核算中屬于經(jīng)營活動；同時財政開支房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期較長，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)必須在較長的時間內(nèi)持有大量的土地。五、國內(nèi)外同業(yè)橫向的P/E分析（P/B）將房地產(chǎn)行業(yè)幾家具有代表性的上市公司PE數(shù)據(jù)列示如下：表51 房地產(chǎn)行業(yè)P/E、P/B分析代碼公司名稱價格P(元)每股凈資產(chǎn)（元)EPS（元）EPS(E)（元）P/EP/E(E)P/B（X）備注600383金地集團 　000002萬科A 　000402金融街 　000024招商局A 　600266北京城建 　000511銀基發(fā)展