【正文】 ,形成泡沫,使房地產(chǎn)經(jīng)濟進一步擴張。另外，政府對待房地產(chǎn)行業(yè)的政策對調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場供給的平衡，預防房地產(chǎn)市場泡沫的生成有很重要的作用。并且，隨著市場流動性的增強，房企的資金鏈緊張局面會得到緩解。全國房地產(chǎn)市場銷售額增速過去三年連續(xù)下降，分別為77%、19%和12%，上市公司作為房地產(chǎn)行業(yè)中的優(yōu)質(zhì)公司，到2011年其對抗風險的能力也呈現(xiàn)降低趨勢，出現(xiàn)了上市公司銷售額增速低于行業(yè)的現(xiàn)象，2011年上市公司銷售回款增速僅5%；二是開發(fā)商態(tài)度謹慎，結(jié)算有所保留。要使ROE維系在較高水平，房企只有通過轉(zhuǎn)換商業(yè)模式達到，從原來的高杠桿到快周轉(zhuǎn)，提高房屋銷售和交竣的速度。4. 房地產(chǎn)業(yè)對金融依賴程度較高，蘊藏著較大的金融風險我國的房地產(chǎn)對金融的依賴程度很高，遠遠超出發(fā)達國對金融的依賴程度，積累了大量的金融風險。. 投資決策階段　　房地產(chǎn)投資決策階段是房地產(chǎn)整個項目開發(fā)過程中最重要的階段，關(guān)系到整個投資項目的成敗，這個階段的主要風險有：1. 開發(fā)區(qū)域風險在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中，開發(fā)區(qū)域風險可能來源于開發(fā)區(qū)域的政治環(huán)境、政策環(huán)境、社會環(huán)境和經(jīng)濟社會風險。房地產(chǎn)市場的供求主要受土地的供給狀況、工程技術(shù)水平、房地產(chǎn)政策、信貸政策等因素的影響。房地產(chǎn)開發(fā)存在著風險，但并非任何類型開發(fā)項目的風險都是相同的。2. 籌資風險?！　?. 項目質(zhì)量風險?！　?. 租賃合同風險。在當前形勢條件下，如何拓展融資渠道，是房地產(chǎn)公司的當務之急。提升品牌優(yōu)勢不僅要在企業(yè)宣傳、策劃上下功夫，在企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量、后期物業(yè)管理服務等方面的提升更能體現(xiàn)一個企業(yè)等品牌優(yōu)勢。房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將維持從緊取向，盡管地方政府有意松綁，不斷試探中央底線，但中央的調(diào)控決心不會動搖。. 市場態(tài)勢分析價格穩(wěn)中有降，成交量回升有限，庫存壓力仍在高位，投資開工步伐進一步放緩二季度乃至整個 2012 年，多方博弈的格局仍將繼續(xù)，市場形勢將更為敏感和微妙。新增供應的增加，前期降價促銷顯現(xiàn)一定效果，積壓剛需的部分釋放，共同帶動成交量的回升。從資金面來看，環(huán)境逐漸趨好，但放松力度明顯差于2009 年。此前主要城市價格出現(xiàn)調(diào)整，媒體反復出現(xiàn)降價信息，這使得部分購房者開始關(guān)注市場，春節(jié)后即有所行動，拉動銷量有所回升，但仍有相當一部分有資格的購房者仍持謹慎觀望態(tài)度。降價促銷帶動剛需入市，這從3 月成交量有較大增長可以看出。2009 年四季度起，新開工面積增速明顯快于批售面積，增速差值一度在2010 年二季度接近1 倍；新開工面積與批售面積每季度的差值平均在1500 萬平方米左右，而此前僅為300 萬平方米左右。這一方面源于近年商品房銷售中約七成屬于期房，前兩年雖受宏觀調(diào)控影響，但全國商品房銷售面積規(guī)模仍持續(xù)增長，今年更多企業(yè)將面臨交付房屋的需要，因而竣工面積大幅增長。. 土地情況分析中央供地計劃縮減，企業(yè)拿地意愿不高，土地量價繼續(xù)走低過去兩年加大土地供應，但計劃完成率不高，今年全國及各地供應計劃均有所縮減。如此縮減土地供應的計劃主要是受土地市場自去年下半年以來成交量的持續(xù)低迷所影響。例如，萬科2012 年目標為確保經(jīng)營安全前提下，努力實現(xiàn)增長。. 拿地開工城市拓展和拿地更趨謹慎，放緩開工減少資金支出品牌房企普遍放緩拿地與開工。例如，年初以來，葛洲壩、保利、招商、融創(chuàng)在內(nèi)的知名房企，在競爭較少的情況下，以較合理的價格獲得北京、南京、石家莊等地多處優(yōu)質(zhì)土地。2) 優(yōu)化業(yè)務體系，拓展非住宅產(chǎn)業(yè)?？毓勺庸局鳡I業(yè)務:房地產(chǎn)開發(fā)及物業(yè)管理、零售、進出口業(yè)務、精密禮品制作、影視制作、投資、咨詢等。(3) 公司成長能力指標資料來源：萬科公司年報銷售利潤率反映了企業(yè)利潤總額與銷售收入的關(guān)系，從這個意義上看提高銷售凈利率是提高企業(yè)盈利能力的關(guān)鍵所在。(5) 公司凈資產(chǎn)收益率與行業(yè)平均水平對比資料來源：新浪財經(jīng)2. 公司經(jīng)營能力分析從5月份當月的銷售情況來看，萬科5月份的銷售面積和銷售金額環(huán)比和同比均出現(xiàn)了增長，并且已經(jīng)是連續(xù)4個月回升，這也從一個側(cè)面顯示出全國商品房的成交開始穩(wěn)步回升。例如, 08 年, 加強對項目開發(fā)節(jié)奏的管理, 加快銷售, 對不同的采用不同的租售策略, 進一步消化現(xiàn)房庫存, 加快項目資金周轉(zhuǎn)速度。. 公司十大股東. 公司股本結(jié)構(gòu). 公司盈利能力分析1. 公司主要財務指標(1) 公司綜合能力指標資料來源：萬科公司年報(2) 公司盈利能力指標資料來源：萬科公司年報萬科擁有較強的獲利能力, 且這種獲利能力有很好的穩(wěn)定性。放緩開工、減少支出、謹慎拿地、保守經(jīng)營仍將是企業(yè)的主流選擇，企業(yè)在城市拓展和拿地方面更趨謹慎，但經(jīng)營策略將更加靈活，同時降低風險，向低風險城市或非調(diào)控重點方向布局，例如加強企業(yè)間合作力度和拓展非住宅產(chǎn)業(yè)。房企強強聯(lián)合，有效降低市場波動帶來的風險，同時保證企業(yè)在運作大宗土地項目時擁有充裕的資金，保障項目順利開工建設。世茂土地儲備有3950 萬平方米，今年也不考慮新增土地，以減少負債為目標。同時，萬科、遠洋等品牌房企也紛紛表示，會根據(jù)市場需求積極調(diào)整價格以促進銷售目標的實現(xiàn)。. 銷售策略分析全年目標更加保守務實，隨行就市、加快銷售為普遍選擇鑒于當前的市場形勢及自身資金狀況，多數(shù)房企制定了更加保守的2012 年銷售目標，與去年持平或略有增長，中海、恒大目標甚至略低于去年實際銷售水平。在住宅用地的供應中，保障房用地和商品房用地各占一半，均為850 公頃，保障房用地的占比有所上升，且計劃其供應必須在9 月底前完成。隨著傳統(tǒng)銷售旺季的到來，預計二季度各城市新推盤量持續(xù)增加，更多企業(yè)加入降價跑量行列，優(yōu)惠促銷力度加大，一二線城市首套房貸利率普遍優(yōu)惠，均有利于成交持續(xù)回暖。2012 年12 月，全國商品房銷售面積為7004 萬平方米，同比下降14%，其中住宅的銷售面積下降16%。. 供給分析過去兩年新開工項目陸續(xù)入市導致供過于求局面繼續(xù)，企業(yè)投資開工步伐進一步放緩比較重點城市和全國在供應和需求方面的數(shù)據(jù)可以看到：（1）從城市表現(xiàn)看，新開工高峰期的到來往往早于其新批準上市量的高峰期，在二線城市這一表現(xiàn)尤其突出；（2）供應高峰滯后于成交高峰大約一年左右，重點城市與全國的周期基本同步，但城市的波動幅度大于全國，且一線城市略領先于二線城市；（3）從全國來看，銷售指標波動領先于新開工、投資等供應指標。三是降價帶動的需求回升。從購房者角度來看，心態(tài)矛盾，有繼續(xù)觀望者，也有急迫入市者。中央與地方博弈仍將持續(xù)，但兩會之后一段時間，地方政府出臺刺激性政策的可能性不大。兩會后，唯一利好希望的破滅、庫存壓力以及34 月即將到來的信托兌付高峰也都迫使開發(fā)商繼續(xù)降價促銷、以價跑量。北京、上海等地首套房貸款利率在2 月由“上浮”下調(diào)為“基準利率”，部分地區(qū)3 月甚至出現(xiàn)在基準利率之上提供95 折或85折的優(yōu)惠，首次購房貸款放松跡象明顯。. 房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)堅持調(diào)控不放松，促進房價合理回歸，保護合理需求在政策層面，堅持和深化房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)不變。作為房地產(chǎn)企業(yè)要堅持多元化發(fā)展戰(zhàn)略，提高企業(yè)自主發(fā)展能力。. 房地產(chǎn)行業(yè)風險防范策略1. 發(fā)展新的融資渠道，逐步擺脫對銀行貸款的路徑依賴。采用預售可以提前回收房款，同時減少項目貸款額，節(jié)省利息，降低開發(fā)成本。主要包括：火災、風暴、地震等風險。. 土地獲取階段的風險1. 土地風險。但當膨脹幅度過大時，會使建筑材料價格上漲，開發(fā)費用和管理費增大，當房地產(chǎn)價格增長幅度低于通貨膨脹增大幅度時，房地產(chǎn)開發(fā)的風險加大?！　。?）市場供求。. 我國房地產(chǎn)行業(yè)風險概述4.5.... 目前影響中國房地產(chǎn)行業(yè)的主要風險因素及成因分析房地產(chǎn)開發(fā)過程通常分為四個階段，即投資決策階段、土地獲取階段、項目建設階段和經(jīng)營管理階段。四是政府在土地交易中暗箱操作。2006至2007年，房地產(chǎn)上市公司ROE上升主要來自經(jīng)營改善及房價上漲；2008年以后，房地產(chǎn)上市公司ROE上升則更多來自于高杠桿和房價上漲。2011年，上市房地產(chǎn)公司營業(yè)收入、%%，%%有明顯放緩。目前房地產(chǎn)投資依然處于下滑趨勢中，但隨著各地頻出微調(diào)政策，加之6月8日開始的降息，市場對于未來房地產(chǎn)市場的預期發(fā)生了一些變化。由于市場正處于初始化階段，我國房地產(chǎn)市場的周期波動尚未顯示出明顯的規(guī)律性。分析產(chǎn)生房地產(chǎn)業(yè)周期波動的原因有助于加深對周期波動的認識,有助于采用合理有效的對策促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展?！　?2) 繁榮階段的特征是:交易量急劇上升,房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)供不應求的局面,房地產(chǎn)價格拉升,并逐步達到頂點,房地產(chǎn)的用家爭先恐后地買房,房地產(chǎn)業(yè)的投資功能被非理性地擴大,炒家十分活躍,整個市場呈現(xiàn)購銷兩旺的火爆局面。2006年開始,市場火爆的局面不斷升溫,房地產(chǎn)業(yè)銷售面積、銷售價格屢創(chuàng)新高,不僅自住需求旺盛,而且房地產(chǎn)業(yè)投機瘋狂,房地產(chǎn)市場在2007年達到前所未有的高峰。1989年開始緊縮銀根,控制固定資產(chǎn)投資,進行行業(yè)整頓,房地產(chǎn)業(yè)陷入低谷。改革開放以來,我國的房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)不斷增長的態(tài)勢,其發(fā)展大體可分為下列三個時期?！　∈紫龋Y本市場的幼稚，使得很多房地產(chǎn)企業(yè)不能在退出后找到合適的融資渠道，籌措足夠的資本投資新產(chǎn)業(yè)，導致企業(yè)長期存在于房地產(chǎn)業(yè)中影響產(chǎn)業(yè)的整合；其次，人力資源市場的不完善，加上人力資源資產(chǎn)專用性，使得許多房地產(chǎn)企業(yè)退出后，大批的職工不能找到合適的工作崗位，影響社會的穩(wěn)定發(fā)展；最后，產(chǎn)權(quán)市場的規(guī)定，使企業(yè)難以進行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓與重組，影響企業(yè)的規(guī)模經(jīng)營。3. 進入主體多元化2. 非理性的預期利潤率因而，提高房地產(chǎn)市場的集中度是調(diào)控房價的當務之急。. 我國房地產(chǎn)行業(yè)市場結(jié)構(gòu)衡量指標1. 中國房地產(chǎn)業(yè)市場集中度分析 5．投資結(jié)構(gòu)：根據(jù)投資者參與市場的不同投資目的和投資方式，具體分析不同投資方式的適用空間，以及彼此之間的動態(tài)協(xié)調(diào)關(guān)系。從未來政策走向來看，2012年的房地產(chǎn)調(diào)控政策將重點集中在以下幾個方面：一是繼續(xù)堅定不移地加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，抑制投機投資性需求；二是繼續(xù)加強保障性住房建設，同時在管理制度方面進一步完善；三是加快普通商品住房的建設和土地供應，保證供給；四是擴大房產(chǎn)稅在部分城市的試點工作，完善財產(chǎn)稅制度。目前房地產(chǎn)市場處于冰凍時期，對整個行業(yè)來說，或許會出現(xiàn)大的洗牌。但新興經(jīng)濟體增長態(tài)勢良好但通脹形勢嚴峻，經(jīng)濟運行表現(xiàn)各異。6. 房價漲幅繼續(xù)回落，多數(shù)城市房價將出現(xiàn)下降隨著限購政策的實施和保障房建設提速，房價上漲過快的勢頭將得到遏制。與2011年相比。從各月房價同比出現(xiàn)下降的城市個數(shù)來看，自2011年9月份起，逐月增加，下跌城市個數(shù)由1個增加到3月的38個，超過半數(shù)城市房價同比出現(xiàn)下跌，這也顯現(xiàn)了房地產(chǎn)調(diào)控政策的成效。1季度，增加391 億元，%，比上年全年水平低3 個百分點。. 2012年第一季度中國房地產(chǎn)行業(yè)運行狀況1. 房地產(chǎn)開發(fā)投資保持平穩(wěn)回落2012年一季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資10927億元，%；，保持平穩(wěn)增長。3. 日本房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展對我國的啟示與美國一樣，日本房地產(chǎn)泡沫破滅引發(fā)房地產(chǎn)危機，雖然兩國房地產(chǎn)泡沫原因不盡相同，但其對經(jīng)濟發(fā)展的巨大沖擊令人警醒。房地產(chǎn)市場和股市崩潰的結(jié)果是日本經(jīng)濟的停滯不前。第一次泡沫發(fā)生在70年代第一次石油危機時期,引起的原因主要是石油危機導致的輸入型通貨膨脹。金融衍生工具固然有其積極一面，但不可忽視過度使用金融衍生工具帶來的風險。美國政府在危機爆發(fā)以來推出的超大規(guī)模經(jīng)濟刺激政策取得了一定的成效，控制了經(jīng)濟下滑趨勢，但受房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷影響，失業(yè)率維持高位，經(jīng)濟復蘇的不確定性加大。在2000年，美國經(jīng)濟增長時限超過了20世紀60年代，創(chuàng)造了增長時間最長的紀錄。. 房地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)外發(fā)展概述. 國際房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展總體概況. 美國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況及趨勢預測1. 美國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況房地產(chǎn)行業(yè)本身是周期性的行業(yè)，除了房地產(chǎn)空置模型中反映的缺乏飽和的周期外，還受宏觀經(jīng)濟周期、人口周期、甚至次級貸款利率調(diào)整周期的影響。2. 房地產(chǎn)行業(yè)為勞動者提供了必要的生活條件, 能夠促進經(jīng)濟體制的深化改革。2. 房地產(chǎn)行業(yè)的特性房地產(chǎn)行業(yè)具有以下一些特點：房地產(chǎn)商品在流通中位置的不動性。另外，房地產(chǎn)作為拉動經(jīng)濟增長最重要的著力點之一，已經(jīng)持續(xù)調(diào)控了16個月。隨著生產(chǎn)力的發(fā)展，社會的進步，房地產(chǎn)在社會經(jīng)濟生活中的地位日益突出，逐步成為社會經(jīng)濟大系統(tǒng)的一個有機組成部分，直接影響著社會消費、社會就業(yè)，以及金融、信貸和其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展等多種多樣的社會經(jīng)濟活動。1. 房地產(chǎn)行業(yè)整體分析. 房地產(chǎn)行業(yè)概述. 房地產(chǎn)行業(yè)基本概念房地產(chǎn)行業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和管理的行業(yè)和部門， 是國民經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，是集房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、租賃、信托及房屋修繕、裝飾為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)商品供求的地域性。而且住宅既是生存消費資料，又是發(fā)展消費資料和享受消費資料，它始終貫穿于人們的社會消費行為當中。1950年是第二次世界大戰(zhàn)結(jié)束后第一個行業(yè)繁榮期的中間時點，當時單家庭住宅的開工達到創(chuàng)紀錄的高峰。銀行信貸擴張以及由此引發(fā)的消費者消費模式的變化和金融創(chuàng)新過度以及由此導致的投資乃至投機需求的擴張，才是本輪房地產(chǎn)泡沫膨脹的主因。綜合考慮美國經(jīng)濟復蘇疲軟、失業(yè)率居高不下、信貸緊縮的總體格局難以迅速改善等現(xiàn)實情況，預計美國房地產(chǎn)未來復蘇形勢不容樂觀，短期內(nèi)進入復蘇階段難度較大，房地產(chǎn)市場的調(diào)整至少將持續(xù)至2013年。 當務之急，我國應該建立個人信用電子檔案，為各個金融機構(gòu)和司法部門間共享。第二次石油危機也存在通貨膨脹的現(xiàn)象,這次對市場的影響很小。在投機的初始階段,它對整個經(jīng)濟有明顯的推動作用,政府樂于接受它。從日本近五十年地價演化軌跡來看,即使虛高的房地產(chǎn)市場回歸到正常水平,產(chǎn)業(yè)的空心化也幾乎無法逆轉(zhuǎn)。. 中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀自我國取消福利分房制度以來， 房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)由開始的無足輕重， 逐漸成為拉動我國經(jīng)濟增長舉足輕重的產(chǎn)業(yè)。隨著各項調(diào)控政策的貫徹落實和全國房地產(chǎn)市場形勢的變化，房地產(chǎn)各項貸款余額增速自2010年5月起開始回落。4. 房屋銷售降幅繼續(xù)擴