【正文】 西安本地，一些大開發(fā)商所拿下的地塊，也紛紛創(chuàng)下了西安市地價(jià)新高的紀(jì)錄。本輪房?jī)r(jià)上漲一開始是由剛性需求推動(dòng)的，但后市發(fā)展則與信貸大規(guī)模的投放、老百姓出于對(duì)資產(chǎn)保值增值的需求等因素有關(guān)，這些因素推動(dòng)了樓市需求，從而導(dǎo)致了房?jī)r(jià)上漲。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009年全年，主要金融機(jī)構(gòu)及農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)和城市信用社人民幣房地產(chǎn)開發(fā)貸款累計(jì)新增5764億元；%。首次購(gòu)房首付比例下調(diào)至20%%《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》稅費(fèi)政策央行08年10月2008/11/1/起，個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房的， 契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%； 對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷售住房暫 免征收土地增值稅。不得以征信系統(tǒng)未聯(lián)網(wǎng)、異地購(gòu)房難調(diào)查等為由放棄“二套房貸”政策約束，不得自行解釋“二套房貸”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)。閑置土地清查土地政策國(guó)土部通報(bào)了掛牌督辦的18宗房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地情況，防止產(chǎn)生新的閑置土地，促進(jìn)已供 土地的及時(shí)開發(fā)利用央行提高央票利率貨幣政策央行1月7日，央行發(fā)行600億元三個(gè)月期央票發(fā)行利率跳升4個(gè)基點(diǎn)，%，此 外，央行連續(xù)第13周從貨幣市場(chǎng)凈回籠資金，累計(jì)回收8510億元。值得注意的是，在這股幾乎惠及全體的資本暖流中，獲得銀行授信金額前10名的房企總共獲得了總額約2400億人民幣的銀行授信，顯示房企“贏家通吃”、強(qiáng)者恒強(qiáng)的態(tài)勢(shì)。通過“資產(chǎn)證券化”銀行都可以實(shí)現(xiàn)表外業(yè)務(wù)的收入增長(zhǎng)，并且在某種意義上把信貸的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁出去。根據(jù)協(xié)議，建設(shè)銀行將為。本案中的“中海?綠城1號(hào)房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃”屬于信貸理財(cái)計(jì)劃中的信托貸款?！叭谫Y榜”排前15名的房企中有9家具有國(guó)資背景，其中綠地集團(tuán)、金地集團(tuán)動(dòng)輒融資超300億元，僅具地方國(guó)資背景的泛海建設(shè)也動(dòng)輒融資超200億元。會(huì)議同時(shí)明確表態(tài)“遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲”?！锻恋卦鲋刀惽逅愎芾硪?guī)程》稅收政策國(guó)家稅務(wù)局09年5月加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作《國(guó)務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》其他政策國(guó)務(wù)院09年5月保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其他 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。（二）由于08年金融危機(jī)導(dǎo)致房地產(chǎn)陷入“寒冬”，國(guó)家出臺(tái)了多種房地產(chǎn)刺激政策，幫助房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)快速回暖相繼出臺(tái)了通過降低交易稅，政府補(bǔ)貼、降低公積金首付比例和提高貸款額度等提高居民購(gòu)買力；通過降低土地保證金比例，降低規(guī)劃費(fèi)用簡(jiǎn)化審批流程，放松對(duì)開發(fā)商的貸款等緩解開發(fā)商現(xiàn)金流壓力；通過降低房地產(chǎn)投資項(xiàng)目資金比例，逐步取消建房限制等鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資的政策。資料來源：世經(jīng)未來整理圖4 典型房企土地儲(chǔ)備情況表5 2009年房企土地儲(chǔ)備統(tǒng)計(jì)單位：萬平方米序號(hào)房企名稱最新土地儲(chǔ)備數(shù)據(jù)公司性質(zhì)1恒大地產(chǎn)5121上市公司/民企2碧桂園4109上市公司/民企3中國(guó)海外發(fā)展3469上市公司/國(guó)資背景4雅樂居地產(chǎn)3326上市公司/民企5合生創(chuàng)展3004上市公司/港資6保利地產(chǎn)2900上市公司/國(guó)資背景7綠城集團(tuán)2884上市公司/民企8華潤(rùn)置地2600上市公司/國(guó)資背景9萬科地產(chǎn)2496上市公司/民企10富力地產(chǎn)2200上市公司/民企11龍湖地產(chǎn)1900上市公司/民企12遠(yuǎn)洋地產(chǎn)1200上市公司/國(guó)資背景13金科集團(tuán)1000上市公司/民企14金地集團(tuán)上市公司/民企15首創(chuàng)置業(yè)990上市公司/國(guó)資背景16招商地產(chǎn)900上市公司/民企17新湖中寶890上市公司/民企資料來源：世經(jīng)未來整理三、09年政策變化前松后緊（一）央行：2009年新增房地產(chǎn)貸款2萬億元 占貸款增量的20%中國(guó)人民銀行1月20日發(fā)布的《2009年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，2009年，房地產(chǎn)貸款新增量達(dá)到2萬億元。北京商品住宅和二手住宅分別累計(jì)上漲13%%，%%。一、“地王時(shí)代”歸來 樓市泡沫增加（一）地王頻現(xiàn)2009年北京、重慶、上海、廣州、深圳、杭州、大連等一線城市，不僅多塊入市土地爭(zhēng)奪激烈，高價(jià)成交，而且個(gè)別黃金地塊也再次創(chuàng)下天價(jià)成交紀(jì)錄。個(gè)人貸款余額達(dá)到了6017億元，％。在房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中在其他資金中，定金及預(yù)收款3749億元，%；個(gè)人按揭貸款2193億元，%。％。在西方發(fā)達(dá)國(guó)家REITS的發(fā)展已經(jīng)積累了數(shù)十年的經(jīng)驗(yàn)，形成了相對(duì)成熟的房地產(chǎn)證券化模式。2010年，隨著銀監(jiān)會(huì)加大對(duì)房地產(chǎn)融資的監(jiān)管力度，房地產(chǎn)信托集合資金項(xiàng)目在2月銳減，但發(fā)行規(guī)模資金占比仍占六成。房地產(chǎn)融資類信托一直在扮演重要角色，在整個(gè)集合資金信托計(jì)劃中占據(jù)了約1/3的份額。但是自2008年3月份首只房地產(chǎn)公司債“０８金地債”發(fā)行12億元始，在2008年有8筆房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的公司債發(fā)行；而除此之外，發(fā)行公司債的泰達(dá)和金發(fā)都有部分房地產(chǎn)項(xiàng)目。二、股權(quán)融資近幾年房地產(chǎn)企業(yè)新增自有資金主要是以投資為目的的社會(huì)資金，這些資金大多以股權(quán)融資的形式參與房地產(chǎn)開發(fā)。二是房地產(chǎn)金融會(huì)改變生產(chǎn)率。三是房地產(chǎn)金融的發(fā)展有助于減輕經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，改善經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)主體一般可分為三個(gè)：，是房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的買者，主要指經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)商、建筑商、服務(wù)商和房地產(chǎn)的最終消費(fèi)者；，是房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的賣者，一般指商業(yè)銀行、信用社、證券公司、信托公司等金融機(jī)構(gòu)；，主要是政府、中央銀行、銀行監(jiān)管部門等，它們是房地產(chǎn)金融市場(chǎng)宏觀控制者或微觀監(jiān)管者。7117110金融信托與管理指代理資金、財(cái)產(chǎn)的信托、管理活動(dòng)，以及基金的托管人活動(dòng)。69證券業(yè)指對(duì)股票、債券、期貨及其他有價(jià)證券的投資交易活動(dòng)。綜上所述，未來幾年那些手握重金、自身經(jīng)營(yíng)良好、股東支持力度強(qiáng)、并購(gòu)之后可以憑借品牌優(yōu)勢(shì)快速銷售的公司，將加快兼并步伐，并成為獲益者。五是法律法規(guī)限制了貸款抵押品的執(zhí)行，加大了法律風(fēng)險(xiǎn)。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，監(jiān)管力度不斷加大，開發(fā)貸款門檻提高以及升息周期的到來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條日趨緊張，一旦資金鏈條斷裂，就會(huì)導(dǎo)致不良貸款的產(chǎn)生。實(shí)踐證明：房地產(chǎn)信托之所以如此走俏市場(chǎng)，其主要原因在于其良好的預(yù)期收益，高額的回報(bào)率具有極大的誘惑力?？傮w而言，按揭貸款仍然是商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)中相當(dāng)優(yōu)良的部分。111月，東部、分別同比增長(zhǎng)14%、%、%，增幅分別減少5個(gè)、6個(gè)和5個(gè)百分點(diǎn)。修訂后的保險(xiǎn)法對(duì)保險(xiǎn)資金的運(yùn)用范圍進(jìn)行了拓寬，其中最引人注目的就是增加了“投資不動(dòng)產(chǎn)”一項(xiàng)。（四）2009年房地產(chǎn)資本市場(chǎng)融資情況房地產(chǎn)公司在資本市場(chǎng)的融資方式可以分為股權(quán)融資、債權(quán)融資、可轉(zhuǎn)換債券融資三大類。商業(yè)性住房信貸的開放性使得其在我國(guó)個(gè)人住房貸款來源中占有絕對(duì)多數(shù)的比重。資料來源：中國(guó)人民銀行20042009年個(gè)人住房貸款余額及增速變化（萬億元，%）（二）房地產(chǎn)金融資金來源情況房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)資金的主要來源2009年全年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源57，128億元，%。20032009年商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款整體情況單位：億元年份金融機(jī)構(gòu)貸款余額同比增長(zhǎng)房地產(chǎn)貸款余額同比增長(zhǎng)房地產(chǎn)貸款余額占金融機(jī)構(gòu)貸款余額比例2003年15899621422 13%2004年17819812%26306 23%15%2005年20700013%27700%13%2006年225300%36800%%2007年%48000%%2008年303468%52818%%2009年399667%72942%%資料來源：中國(guó)人民銀行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)資金需求情況，%，年內(nèi)各月房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)增速不斷回升，但仍處于2000年以來的最低水平。其中，%，%。其中，%。四是金融市場(chǎng)的發(fā)展尤其是股票市場(chǎng)指數(shù)不斷上揚(yáng)，使得資本市場(chǎng)通過財(cái)富效應(yīng)增加居民財(cái)產(chǎn)性收入的作用得到充分發(fā)揮。證券業(yè)券商業(yè)績(jī)快速攀升，A股市場(chǎng)全年整體上行較大，創(chuàng)業(yè)板的推出增強(qiáng)了資本市場(chǎng)的層次性，IPO重啟帶來多項(xiàng)收益。居民收入提高，工業(yè)總產(chǎn)值增速，2010年中國(guó)經(jīng)濟(jì)回升向好的趨勢(shì)進(jìn)一步確立?！皣?guó)四條”、“國(guó)十一條”的相繼推出顯示了國(guó)家嚴(yán)控房地產(chǎn)投資的決心。2009年，70個(gè)大中城市中有69個(gè)城市房?jī)r(jià)累計(jì)上漲，商品住宅價(jià)格漲幅最高的10個(gè)城市分別為廣州、金華、深圳、海口、溫州、湛江、北京、南京、寧波、杭州。（二）購(gòu)房融資來源我國(guó)居民住房融資的渠道主要包括商業(yè)性的購(gòu)房貸款和政策性的住房公積金貸款。摘 要一、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)狀況（一）開發(fā)融資市場(chǎng)我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的融資方式包括銀行貸款、股權(quán)融資、債券融資、信托融資、房地產(chǎn)基金等多種形式。在其他資金中，定金及預(yù)收款15914 億元，%；個(gè)人按揭貸款8403 億元，%。而在西安本地，一些大開發(fā)商所拿下的地塊，也紛紛創(chuàng)下了西安市地價(jià)新高的紀(jì)錄。會(huì)議同時(shí)明確表態(tài)“遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲”。四、2009年房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展環(huán)境分析（一）房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境2009年，金融危機(jī)的影響逐漸減小，全國(guó)經(jīng)濟(jì)形式轉(zhuǎn)好，%。銀行業(yè)信貸規(guī)模不斷擴(kuò)大，中間業(yè)務(wù)快速發(fā)展，凈息差谷底回升。二是企業(yè)通過在資本市場(chǎng)收購(gòu)、兼并、重組和整體上市等方式，進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整，實(shí)現(xiàn)做大做強(qiáng)，在促進(jìn)自身盈利水平不斷提高的同時(shí)，也推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展；三是金融市場(chǎng)交易工具創(chuàng)新步伐有所加快，增強(qiáng)了資產(chǎn)流動(dòng)性，并為經(jīng)濟(jì)主體提供了多樣化的投資避險(xiǎn)工具。09年，%。%，；%。其中，約為2008年的5倍、2007年的2倍。；%。個(gè)人住房貸款主要來源個(gè)人住房貸款來源包括商業(yè)銀行提供的商業(yè)性住房信貸、由公積金提供的政策性個(gè)人購(gòu)房貸款和住房?jī)?chǔ)蓄或住房合作社提供的融資。其中，約為2008年的5倍、2007年的2倍。（六）房地產(chǎn)保險(xiǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況2009年2月28日，十一屆全國(guó)人大常委會(huì)第七次會(huì)議表決通過了修訂后的《中華人民共和國(guó)保險(xiǎn)法》，10月1日起將正式實(shí)施。東中西各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅繼續(xù)減少。%。房地產(chǎn)信托開始走俏市場(chǎng)。我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的政策沒有改變，宏觀環(huán)境仍有許多不確定因素。我國(guó)大部分房地產(chǎn)開發(fā)商自有資金較少，開發(fā)資金來源以銀行信貸等間接融資為主，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率較高。由于假按揭的申請(qǐng)人大多不具備還款能力且無還款意向，因此該類貸款已成為個(gè)人住房貸款最主要的風(fēng)險(xiǎn)源頭。同時(shí)，中小開發(fā)商紛紛出售股權(quán)、土地，尋求資金，實(shí)力強(qiáng)勁的大型開發(fā)商在國(guó)內(nèi)加快了“跑馬圈地”的步伐。6896890其他銀行指政策性銀行的活動(dòng)。71其他金融活動(dòng)指銀行、證券、保險(xiǎn)以外的金融活動(dòng)。7297290其他房地產(chǎn)活動(dòng)資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上，各參與主體都具有相對(duì)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)地位，以各自不同的方式和作用參與市場(chǎng)行為。房地產(chǎn)金融的跟進(jìn)擴(kuò)大了房地產(chǎn)投資規(guī)模，使得房地產(chǎn)投資能夠以商品化、社會(huì)化、集約化的方式進(jìn)行，規(guī)模效應(yīng)顯現(xiàn)，投資成本降低，投資效益明顯提高。房地產(chǎn)投資資金的增長(zhǎng)意味著流動(dòng)性約束的放松，這會(huì)降低居民的儲(chǔ)蓄意愿，不利于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。雖然，近幾年“國(guó)內(nèi)貸款”在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的占比有所下降，%，但在“自籌資金”和“其他資金”中有很大比例來自銀行對(duì)個(gè)人的按揭貸款，加上這部分資金，房地產(chǎn)開發(fā)中使用的銀行貸款的比重在50％以上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)銀行信貸資金依賴程度依然過高。之后幾年便沒有房地產(chǎn)債券融資。2006年，投資于房地產(chǎn)的信托產(chǎn)品共發(fā)行99個(gè)，％；，％。調(diào)整《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)辦公廳關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)、證券業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》中有關(guān)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的規(guī)定，對(duì)符合一定監(jiān)管評(píng)級(jí)要求、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、風(fēng)險(xiǎn)管理水平較高的信托公司，適當(dāng)放寬對(duì)開發(fā)商資質(zhì)、資本金比例等的要求。 從房地產(chǎn)業(yè)的角度看，REITS是一種較適合商業(yè)性地產(chǎn)的證券化產(chǎn)業(yè)投資基金，為房地產(chǎn)企業(yè)打開新的融資之門的同時(shí)，也能有效的降低房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行貸款的依賴性進(jìn)而降低銀行風(fēng)險(xiǎn)。五、利用外資融資最近幾年中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定高速增長(zhǎng)的勢(shì)頭和房地產(chǎn)發(fā)展的上升態(tài)勢(shì)使得外商對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法逐漸發(fā)生了改變。約為2008年的5倍、2007年的2倍。％。2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)走出V型走勢(shì)，投資開發(fā)增長(zhǎng)迅速，市場(chǎng)供不應(yīng)求，價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，屢創(chuàng)新高；房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆催熱了土地市場(chǎng)，土地供應(yīng)放大，成交價(jià)格大幅上漲，溢價(jià)成交普遍，地王頻出；房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)創(chuàng)歷史新高，規(guī)模房企陣營(yíng)迅猛擴(kuò)大，融資渠道多元化，融資額巨大，同時(shí)土地儲(chǔ)備進(jìn)一步擴(kuò)張；貨幣環(huán)境極度寬松，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要推動(dòng)力，年底密集出臺(tái)調(diào)控政策，政策有收緊態(tài)勢(shì)。2009年四個(gè)一個(gè)城市中，廣州、深圳的住房?jī)r(jià)格上漲最快，%%，%，在70個(gè)大中城市中排名首位。其中綠城增長(zhǎng)幅度最大，增長(zhǎng)率為45%。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人按揭貸款的資產(chǎn)質(zhì)量仍然保持平穩(wěn)，截至2009年第三季度末繼續(xù)保持貸款不良余額和不良貸款比率的雙下降。三、取消城市房地產(chǎn)稅。2009年12月14日溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，就促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展提出增加供給、抑制投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)等四大舉措。綠地、金地、SOHO中國(guó)、方興地產(chǎn)分列2至5位。從銀行的角度來看，信貸理財(cái)計(jì)劃可以看成是銀行將表外資產(chǎn)進(jìn)行“資產(chǎn)證券化”的操作。（二）萬科獲房企單筆最高授信額度，凸顯房企融資馬太效應(yīng)2009年8月17日，萬科與中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司簽署《戰(zhàn)略合作協(xié)議》。從房地產(chǎn)企業(yè)角度來，銀行與信托的合作無疑能大大增加信托計(jì)劃的成功實(shí)施，有效拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。圖5 2009年重點(diǎn)房企融資情況統(tǒng)計(jì)（115名）序號(hào)房企名稱融資方式融資總額（億元）1萬科