【正文】 西安本地，一些大開發(fā)商所拿下的地塊，也紛紛創(chuàng)下了西安市地價新高的紀(jì)錄。本輪房價上漲一開始是由剛性需求推動的，但后市發(fā)展則與信貸大規(guī)模的投放、老百姓出于對資產(chǎn)保值增值的需求等因素有關(guān)，這些因素推動了樓市需求，從而導(dǎo)致了房價上漲。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009年全年，主要金融機(jī)構(gòu)及農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)和城市信用社人民幣房地產(chǎn)開發(fā)貸款累計(jì)新增5764億元；%。首次購房首付比例下調(diào)至20%%《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》稅費(fèi)政策央行08年10月2008/11/1/起，個人首次購買90平方米及以下普通住房的， 契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%； 對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫 免征收土地增值稅。不得以征信系統(tǒng)未聯(lián)網(wǎng)、異地購房難調(diào)查等為由放棄“二套房貸”政策約束，不得自行解釋“二套房貸”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)。閑置土地清查土地政策國土部通報(bào)了掛牌督辦的18宗房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地情況，防止產(chǎn)生新的閑置土地，促進(jìn)已供 土地的及時開發(fā)利用央行提高央票利率貨幣政策央行1月7日，央行發(fā)行600億元三個月期央票發(fā)行利率跳升4個基點(diǎn)，%，此 外，央行連續(xù)第13周從貨幣市場凈回籠資金，累計(jì)回收8510億元。值得注意的是，在這股幾乎惠及全體的資本暖流中，獲得銀行授信金額前10名的房企總共獲得了總額約2400億人民幣的銀行授信，顯示房企“贏家通吃”、強(qiáng)者恒強(qiáng)的態(tài)勢。通過“資產(chǎn)證券化”銀行都可以實(shí)現(xiàn)表外業(yè)務(wù)的收入增長，并且在某種意義上把信貸的市場風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁出去。根據(jù)協(xié)議，建設(shè)銀行將為。本案中的“中海?綠城1號房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃”屬于信貸理財(cái)計(jì)劃中的信托貸款?！叭谫Y榜”排前15名的房企中有9家具有國資背景，其中綠地集團(tuán)、金地集團(tuán)動輒融資超300億元，僅具地方國資背景的泛海建設(shè)也動輒融資超200億元。會議同時明確表態(tài)“遏制部分城市房價過快上漲”?！锻恋卦鲋刀惽逅愎芾硪?guī)程》稅收政策國家稅務(wù)局09年5月加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作《國務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》其他政策國務(wù)院09年5月保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其他 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。（二）由于08年金融危機(jī)導(dǎo)致房地產(chǎn)陷入“寒冬”，國家出臺了多種房地產(chǎn)刺激政策，幫助房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)快速回暖相繼出臺了通過降低交易稅，政府補(bǔ)貼、降低公積金首付比例和提高貸款額度等提高居民購買力；通過降低土地保證金比例，降低規(guī)劃費(fèi)用簡化審批流程，放松對開發(fā)商的貸款等緩解開發(fā)商現(xiàn)金流壓力；通過降低房地產(chǎn)投資項(xiàng)目資金比例，逐步取消建房限制等鼓勵房地產(chǎn)投資的政策。資料來源：世經(jīng)未來整理圖4 典型房企土地儲備情況表5 2009年房企土地儲備統(tǒng)計(jì)單位：萬平方米序號房企名稱最新土地儲備數(shù)據(jù)公司性質(zhì)1恒大地產(chǎn)5121上市公司/民企2碧桂園4109上市公司/民企3中國海外發(fā)展3469上市公司/國資背景4雅樂居地產(chǎn)3326上市公司/民企5合生創(chuàng)展3004上市公司/港資6保利地產(chǎn)2900上市公司/國資背景7綠城集團(tuán)2884上市公司/民企8華潤置地2600上市公司/國資背景9萬科地產(chǎn)2496上市公司/民企10富力地產(chǎn)2200上市公司/民企11龍湖地產(chǎn)1900上市公司/民企12遠(yuǎn)洋地產(chǎn)1200上市公司/國資背景13金科集團(tuán)1000上市公司/民企14金地集團(tuán)上市公司/民企15首創(chuàng)置業(yè)990上市公司/國資背景16招商地產(chǎn)900上市公司/民企17新湖中寶890上市公司/民企資料來源：世經(jīng)未來整理三、09年政策變化前松后緊（一）央行：2009年新增房地產(chǎn)貸款2萬億元 占貸款增量的20%中國人民銀行1月20日發(fā)布的《2009年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，2009年，房地產(chǎn)貸款新增量達(dá)到2萬億元。北京商品住宅和二手住宅分別累計(jì)上漲13%%，%%。一、“地王時代”歸來 樓市泡沫增加（一）地王頻現(xiàn)2009年北京、重慶、上海、廣州、深圳、杭州、大連等一線城市，不僅多塊入市土地爭奪激烈，高價成交，而且個別黃金地塊也再次創(chuàng)下天價成交紀(jì)錄。個人貸款余額達(dá)到了6017億元，％。在房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中在其他資金中，定金及預(yù)收款3749億元，%；個人按揭貸款2193億元，%。％。在西方發(fā)達(dá)國家REITS的發(fā)展已經(jīng)積累了數(shù)十年的經(jīng)驗(yàn)，形成了相對成熟的房地產(chǎn)證券化模式。2010年，隨著銀監(jiān)會加大對房地產(chǎn)融資的監(jiān)管力度，房地產(chǎn)信托集合資金項(xiàng)目在2月銳減，但發(fā)行規(guī)模資金占比仍占六成。房地產(chǎn)融資類信托一直在扮演重要角色，在整個集合資金信托計(jì)劃中占據(jù)了約1/3的份額。但是自2008年3月份首只房地產(chǎn)公司債“０８金地債”發(fā)行12億元始，在2008年有8筆房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的公司債發(fā)行；而除此之外，發(fā)行公司債的泰達(dá)和金發(fā)都有部分房地產(chǎn)項(xiàng)目。二、股權(quán)融資近幾年房地產(chǎn)企業(yè)新增自有資金主要是以投資為目的的社會資金，這些資金大多以股權(quán)融資的形式參與房地產(chǎn)開發(fā)。二是房地產(chǎn)金融會改變生產(chǎn)率。三是房地產(chǎn)金融的發(fā)展有助于減輕經(jīng)濟(jì)波動，改善經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。房地產(chǎn)金融市場的經(jīng)濟(jì)主體一般可分為三個：，是房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的買者，主要指經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)商、建筑商、服務(wù)商和房地產(chǎn)的最終消費(fèi)者；，是房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的賣者，一般指商業(yè)銀行、信用社、證券公司、信托公司等金融機(jī)構(gòu)；，主要是政府、中央銀行、銀行監(jiān)管部門等，它們是房地產(chǎn)金融市場宏觀控制者或微觀監(jiān)管者。7117110金融信托與管理指代理資金、財(cái)產(chǎn)的信托、管理活動，以及基金的托管人活動。69證券業(yè)指對股票、債券、期貨及其他有價證券的投資交易活動。綜上所述，未來幾年那些手握重金、自身經(jīng)營良好、股東支持力度強(qiáng)、并購之后可以憑借品牌優(yōu)勢快速銷售的公司，將加快兼并步伐，并成為獲益者。五是法律法規(guī)限制了貸款抵押品的執(zhí)行，加大了法律風(fēng)險(xiǎn)。隨著我國房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，監(jiān)管力度不斷加大，開發(fā)貸款門檻提高以及升息周期的到來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條日趨緊張，一旦資金鏈條斷裂，就會導(dǎo)致不良貸款的產(chǎn)生。實(shí)踐證明：房地產(chǎn)信托之所以如此走俏市場，其主要原因在于其良好的預(yù)期收益，高額的回報(bào)率具有極大的誘惑力?？傮w而言，按揭貸款仍然是商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)中相當(dāng)優(yōu)良的部分。111月，東部、分別同比增長14%、%、%，增幅分別減少5個、6個和5個百分點(diǎn)。修訂后的保險(xiǎn)法對保險(xiǎn)資金的運(yùn)用范圍進(jìn)行了拓寬，其中最引人注目的就是增加了“投資不動產(chǎn)”一項(xiàng)。（四）2009年房地產(chǎn)資本市場融資情況房地產(chǎn)公司在資本市場的融資方式可以分為股權(quán)融資、債權(quán)融資、可轉(zhuǎn)換債券融資三大類。商業(yè)性住房信貸的開放性使得其在我國個人住房貸款來源中占有絕對多數(shù)的比重。資料來源：中國人民銀行20042009年個人住房貸款余額及增速變化（萬億元，%）（二）房地產(chǎn)金融資金來源情況房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)資金的主要來源2009年全年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源57，128億元，%。20032009年商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款整體情況單位：億元年份金融機(jī)構(gòu)貸款余額同比增長房地產(chǎn)貸款余額同比增長房地產(chǎn)貸款余額占金融機(jī)構(gòu)貸款余額比例2003年15899621422 13%2004年17819812%26306 23%15%2005年20700013%27700%13%2006年225300%36800%%2007年%48000%%2008年303468%52818%%2009年399667%72942%%資料來源：中國人民銀行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)資金需求情況，%，年內(nèi)各月房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)增速不斷回升，但仍處于2000年以來的最低水平。其中，%，%。其中，%。四是金融市場的發(fā)展尤其是股票市場指數(shù)不斷上揚(yáng)，使得資本市場通過財(cái)富效應(yīng)增加居民財(cái)產(chǎn)性收入的作用得到充分發(fā)揮。證券業(yè)券商業(yè)績快速攀升，A股市場全年整體上行較大，創(chuàng)業(yè)板的推出增強(qiáng)了資本市場的層次性，IPO重啟帶來多項(xiàng)收益。居民收入提高，工業(yè)總產(chǎn)值增速，2010年中國經(jīng)濟(jì)回升向好的趨勢進(jìn)一步確立?！皣臈l”、“國十一條”的相繼推出顯示了國家嚴(yán)控房地產(chǎn)投資的決心。2009年，70個大中城市中有69個城市房價累計(jì)上漲，商品住宅價格漲幅最高的10個城市分別為廣州、金華、深圳、海口、溫州、湛江、北京、南京、寧波、杭州。（二）購房融資來源我國居民住房融資的渠道主要包括商業(yè)性的購房貸款和政策性的住房公積金貸款。摘 要一、房地產(chǎn)金融市場狀況（一）開發(fā)融資市場我國房地產(chǎn)開發(fā)的融資方式包括銀行貸款、股權(quán)融資、債券融資、信托融資、房地產(chǎn)基金等多種形式。在其他資金中，定金及預(yù)收款15914 億元，%；個人按揭貸款8403 億元，%。而在西安本地，一些大開發(fā)商所拿下的地塊，也紛紛創(chuàng)下了西安市地價新高的紀(jì)錄。會議同時明確表態(tài)“遏制部分城市房價過快上漲”。四、2009年房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展環(huán)境分析（一）房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境2009年，金融危機(jī)的影響逐漸減小，全國經(jīng)濟(jì)形式轉(zhuǎn)好，%。銀行業(yè)信貸規(guī)模不斷擴(kuò)大，中間業(yè)務(wù)快速發(fā)展，凈息差谷底回升。二是企業(yè)通過在資本市場收購、兼并、重組和整體上市等方式，進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整，實(shí)現(xiàn)做大做強(qiáng)，在促進(jìn)自身盈利水平不斷提高的同時，也推動了經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展；三是金融市場交易工具創(chuàng)新步伐有所加快，增強(qiáng)了資產(chǎn)流動性，并為經(jīng)濟(jì)主體提供了多樣化的投資避險(xiǎn)工具。09年，%。%，；%。其中，約為2008年的5倍、2007年的2倍。；%。個人住房貸款主要來源個人住房貸款來源包括商業(yè)銀行提供的商業(yè)性住房信貸、由公積金提供的政策性個人購房貸款和住房儲蓄或住房合作社提供的融資。其中，約為2008年的5倍、2007年的2倍。（六）房地產(chǎn)保險(xiǎn)市場發(fā)展情況2009年2月28日，十一屆全國人大常委會第七次會議表決通過了修訂后的《中華人民共和國保險(xiǎn)法》，10月1日起將正式實(shí)施。東中西各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅繼續(xù)減少。%。房地產(chǎn)信托開始走俏市場。我國對房地產(chǎn)調(diào)控的政策沒有改變，宏觀環(huán)境仍有許多不確定因素。我國大部分房地產(chǎn)開發(fā)商自有資金較少，開發(fā)資金來源以銀行信貸等間接融資為主，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率較高。由于假按揭的申請人大多不具備還款能力且無還款意向，因此該類貸款已成為個人住房貸款最主要的風(fēng)險(xiǎn)源頭。同時，中小開發(fā)商紛紛出售股權(quán)、土地，尋求資金，實(shí)力強(qiáng)勁的大型開發(fā)商在國內(nèi)加快了“跑馬圈地”的步伐。6896890其他銀行指政策性銀行的活動。71其他金融活動指銀行、證券、保險(xiǎn)以外的金融活動。7297290其他房地產(chǎn)活動資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局在房地產(chǎn)金融市場上，各參與主體都具有相對獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)地位，以各自不同的方式和作用參與市場行為。房地產(chǎn)金融的跟進(jìn)擴(kuò)大了房地產(chǎn)投資規(guī)模，使得房地產(chǎn)投資能夠以商品化、社會化、集約化的方式進(jìn)行，規(guī)模效應(yīng)顯現(xiàn)，投資成本降低，投資效益明顯提高。房地產(chǎn)投資資金的增長意味著流動性約束的放松，這會降低居民的儲蓄意愿，不利于經(jīng)濟(jì)增長。雖然，近幾年“國內(nèi)貸款”在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的占比有所下降，%，但在“自籌資金”和“其他資金”中有很大比例來自銀行對個人的按揭貸款，加上這部分資金，房地產(chǎn)開發(fā)中使用的銀行貸款的比重在50％以上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銀行信貸資金依賴程度依然過高。之后幾年便沒有房地產(chǎn)債券融資。2006年，投資于房地產(chǎn)的信托產(chǎn)品共發(fā)行99個，％；，％。調(diào)整《中國銀監(jiān)會辦公廳關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)、證券業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》中有關(guān)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的規(guī)定，對符合一定監(jiān)管評級要求、經(jīng)營穩(wěn)健、風(fēng)險(xiǎn)管理水平較高的信托公司，適當(dāng)放寬對開發(fā)商資質(zhì)、資本金比例等的要求。 從房地產(chǎn)業(yè)的角度看，REITS是一種較適合商業(yè)性地產(chǎn)的證券化產(chǎn)業(yè)投資基金，為房地產(chǎn)企業(yè)打開新的融資之門的同時，也能有效的降低房地產(chǎn)企業(yè)對銀行貸款的依賴性進(jìn)而降低銀行風(fēng)險(xiǎn)。五、利用外資融資最近幾年中國宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定高速增長的勢頭和房地產(chǎn)發(fā)展的上升態(tài)勢使得外商對我國房地產(chǎn)市場的看法逐漸發(fā)生了改變。約為2008年的5倍、2007年的2倍。％。2009年房地產(chǎn)市場走出V型走勢，投資開發(fā)增長迅速，市場供不應(yīng)求，價格節(jié)節(jié)攀升，屢創(chuàng)新高；房地產(chǎn)市場的火爆催熱了土地市場，土地供應(yīng)放大，成交價格大幅上漲，溢價成交普遍，地王頻出；房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績創(chuàng)歷史新高，規(guī)模房企陣營迅猛擴(kuò)大，融資渠道多元化，融資額巨大，同時土地儲備進(jìn)一步擴(kuò)張；貨幣環(huán)境極度寬松，成為房地產(chǎn)市場的主要推動力，年底密集出臺調(diào)控政策，政策有收緊態(tài)勢。2009年四個一個城市中，廣州、深圳的住房價格上漲最快，%%，%，在70個大中城市中排名首位。其中綠城增長幅度最大，增長率為45%。當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人按揭貸款的資產(chǎn)質(zhì)量仍然保持平穩(wěn)，截至2009年第三季度末繼續(xù)保持貸款不良余額和不良貸款比率的雙下降。三、取消城市房地產(chǎn)稅。2009年12月14日溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，就促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展提出增加供給、抑制投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)等四大舉措。綠地、金地、SOHO中國、方興地產(chǎn)分列2至5位。從銀行的角度來看，信貸理財(cái)計(jì)劃可以看成是銀行將表外資產(chǎn)進(jìn)行“資產(chǎn)證券化”的操作。（二）萬科獲房企單筆最高授信額度，凸顯房企融資馬太效應(yīng)2009年8月17日，萬科與中國建設(shè)銀行股份有限公司簽署《戰(zhàn)略合作協(xié)議》。從房地產(chǎn)企業(yè)角度來，銀行與信托的合作無疑能大大增加信托計(jì)劃的成功實(shí)施，有效拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。圖5 2009年重點(diǎn)房企融資情況統(tǒng)計(jì)（115名）序號房企名稱融資方式融資總額（億元）1萬科