【正文】 決定》要求市政府對(duì)全市違法建筑進(jìn)行全面普查，建立違法建筑臺(tái)賬和數(shù)據(jù)庫(kù)。這樣做，也可以把所有違法建筑置于政府的有效管理之中，避免過去以不發(fā)證為理由放任不管，違法建筑內(nèi)事故頻發(fā)的狀況。1990年1995年，是宏觀調(diào)控比較嚴(yán)厲的幾年，主要控制海南、?？诘仁∈谐霈F(xiàn)炒地皮、炒樓花等土地泡沫炒作。 　　現(xiàn)在發(fā)展到資金為王的時(shí)候，也就是“money（資金）”，所謂“上帝帶不走一分錢”，房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)大勢(shì)密切相關(guān)。 　　新華房產(chǎn)：您能否介紹一下未來(lái)新的房地產(chǎn)開發(fā)模式？ 　　聶梅生：未來(lái)的房地產(chǎn)開發(fā)不僅是滿足簡(jiǎn)單的居住功能，還要有經(jīng)濟(jì)社會(huì)功能。如此一來(lái)，我們的城鎮(zhèn)化就不再像北京那樣攤大餅，小城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)也不會(huì)高。但是，目前僅有萬(wàn)科等少數(shù)企業(yè)在推行住宅產(chǎn)業(yè)化，住宅產(chǎn)業(yè)化單靠一個(gè)企業(yè)是不成的，同時(shí)在未形成規(guī)?；郧埃杀驹黾邮潜厝?。 　　（聶梅生與王石曾在東方衛(wèi)視對(duì)話）當(dāng)時(shí)，萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石說(shuō)當(dāng)前推行住宅產(chǎn)業(yè)化的成本要比普通建房高出40%，對(duì)此企業(yè)該怎么辦？要么提高產(chǎn)品價(jià)格，要么壓縮企業(yè)利潤(rùn)。由于金融危機(jī)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好，酒店等商業(yè)地產(chǎn)租金大幅下降、出租率低，它與民生問題不一樣，卻與經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好壞密切相關(guān)。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(新華房產(chǎn))從理論走向?qū)嵺` 開征物業(yè)稅對(duì)房市意味著什么？ 　　25日，中國(guó)政府網(wǎng)公布《國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見的通知》，通知中再次提出要深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅。物業(yè)稅不僅有利于打擊房地產(chǎn)投機(jī)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)，而且有助于改善地方稅收結(jié)構(gòu)、推動(dòng)城市可持續(xù)發(fā)展。 　　和美國(guó)一樣，在加拿大，政府對(duì)100%的物業(yè)征稅。消息一經(jīng)發(fā)布就引發(fā)了各方的普遍議論，很多人認(rèn)為，雖然從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看物業(yè)稅是有效的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控手段，但其直接效應(yīng)卻是增加了房產(chǎn)持有者的保有成本，增加了普通消費(fèi)者的住房成本。因此如果開征物業(yè)稅，必須考慮政策的銜接性，對(duì)于已經(jīng)買房交納了70年土地出讓金的房主業(yè)主，他們是否需要在70年之后再交納，或者如何核定他們目前應(yīng)該交納的物業(yè)稅也是需要明確的地方，這中間仍需要深入的研究。在這一熱一冷的銜接處，“假按揭”的身影若隱若現(xiàn)。 　　戴德梁行中國(guó)區(qū)綜合住宅服務(wù)主管蔣尚禮表示，今年適度寬松的信貸環(huán)境及逐步向好的住宅市場(chǎng)預(yù)售狀況，使房地產(chǎn)行業(yè)從銀行系統(tǒng)獲得的信貸支持略有改善。 　　即便如此，由于一些灰色原因，開發(fā)商的資金鏈也難言堅(jiān)固。開發(fā)商通過任何可以利用的關(guān)系聯(lián)系到足夠數(shù)量的“購(gòu)房者”，并得到他們的基本資料。 　　當(dāng)這張蓋有開發(fā)商大印的紙片出現(xiàn)在銀行辦公桌之時(shí)，放貸員經(jīng)過程序化審核便可以放貸?！凹侔唇摇比讼蜚y行還款必不可少。 　　據(jù)上述人士介紹，當(dāng)開發(fā)商資金鏈即將斷裂時(shí)，簡(jiǎn)單方便而且難度極低的“假按揭”通?？梢詭椭_發(fā)商度過一些艱難的時(shí)日。那么官方交易網(wǎng)站上就會(huì)顯示單價(jià)1萬(wàn)元每平米。我有意向買房的時(shí)候，售樓小姐給我看了一張房屋登記表，上面清楚地記錄著每棟樓，每個(gè)單元以及每套房子是否已賣出，每平方米單價(jià)等詳細(xì)資料。但實(shí)際情況卻不同，“各家銀行的貸款利率條件完全一樣，準(zhǔn)備好材料交給開發(fā)商后，我只需要按照約好的時(shí)間到開發(fā)商那里與銀行簽字，確實(shí)省了不少時(shí)間和精力。“我們對(duì)客戶的貸前審查很嚴(yán)格，尤其是今年以來(lái)，銀行對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制非常重視。與此同時(shí)，開發(fā)商還要負(fù)擔(dān)假按揭的月供?！边@對(duì)于一個(gè)貸款購(gòu)房的人并非小數(shù)目。” 　　2009年1月份，；%。不但無(wú)法辦理房產(chǎn)證，甚至還將失去所購(gòu)住房。 　　一位國(guó)有銀行人士表示,監(jiān)管層已向銀行傳達(dá)訊息,要力保全年放貸均衡增長(zhǎng)。從“外匯儲(chǔ)備增加量貿(mào)易順差外商直接投資”這一數(shù)據(jù)看，除了去年12月份外，其余月份均為負(fù)，反映資金流出的跡象。 　　對(duì)于后市，高盛倫敦商品研究部門主管Jeffrey Currie表示，在農(nóng)產(chǎn)品及能源價(jià)格上升帶動(dòng)下，%升幅，%增長(zhǎng)預(yù)測(cè)，；短期則以銅、鋅及大豆最具投資價(jià)值，主要受惠于中國(guó)需求大增。缺點(diǎn)：“你越降俺越不買”，還可能損害項(xiàng)目或企業(yè)品牌形象。如今，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇跡象顯現(xiàn)，避險(xiǎn)資金又開始涌出，其首選之地自然是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)性較強(qiáng)的新興市場(chǎng)國(guó)家和商品市場(chǎng)，在這種情況下，股市和樓市也將重現(xiàn)暴漲。 　　外儲(chǔ)變化顯示線索 　　國(guó)內(nèi)外匯儲(chǔ)備的變化也顯示，自今年3月起，資金流向似乎出現(xiàn)了微妙的變化。 　　。另一方面，如果所謂開發(fā)商只是少數(shù)犯罪分子借以詐騙銀行貸款的工具，則可以認(rèn)定為貸款詐騙罪。等開發(fā)商破產(chǎn)或者卷款出逃，從法律途徑找到法人也沒有用。“如一套1萬(wàn)元/平方米、面積為100平方米房子，定金是5萬(wàn)元，違約金是總價(jià)的5%。因?yàn)橘J款由“領(lǐng)導(dǎo)”決定，多做無(wú)益，因此形成了一個(gè)核實(shí)的真空地帶。經(jīng)手辦理房貸業(yè)務(wù)的普通員工，職責(zé)通常是收集開發(fā)商材料，進(jìn)行審核，如果材料齊全便放貸；如果材料不齊，會(huì)讓開發(fā)商準(zhǔn)備齊后再放貸，只是一個(gè)例行程序而已。事實(shí)上，絕大多數(shù)開發(fā)商推薦的銀行，就是開發(fā)商自己辦理貸款的銀行。如果所剩套數(shù)售罄，那么開發(fā)商就會(huì)將“自賣自買”的已售房屋進(jìn)行退房，然后再次出售。 　　“如果是一套100平方米的房子，實(shí)際價(jià)格為每平方米8000元。 　　當(dāng)按揭貸款資金沿著電腦網(wǎng)絡(luò)流入那個(gè)指定賬戶之后，一個(gè)開發(fā)商“飲鴆止渴”的過程便開始了。 　　開發(fā)商為了挽救資金鏈的崩潰而選擇假按揭，實(shí)為一招險(xiǎn)棋。當(dāng)這些基本資料準(zhǔn)備齊全，房地產(chǎn)開發(fā)商向未繳納任何費(fèi)用的“購(gòu)房者”出具一張首付款的發(fā)票?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士說(shuō)，一家房地產(chǎn)企業(yè)也許有10個(gè)員工，而老板可能會(huì)要求他們每人找3至5個(gè)人，以滿足按揭份額。所謂“扎款”就是開發(fā)商拖欠施工方的錢，或者分批付款。2008年，尤其是上半年，銀行普遍收緊開發(fā)商貸款，對(duì)貸后資金流向的監(jiān)管力度更加嚴(yán)格，大小開發(fā)商集體叫苦不迭。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(新華網(wǎng)　羅宇凡)地產(chǎn)金融“假按揭”利益鏈條深度追蹤 銀行向開發(fā)商亮綠燈　　不久前，北京乃至全國(guó)的房地產(chǎn)界都聽到了北京市二中院法官的落槌聲，歷時(shí)3年的“森豪公寓假按揭案”告一段落。社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員牛鳳瑞指出，國(guó)外的物業(yè)稅是基于產(chǎn)權(quán)私有基礎(chǔ)上的財(cái)產(chǎn)持有稅，而在我國(guó)，土地屬于國(guó)家，轉(zhuǎn)讓的只是使用權(quán)。 　　雖然物業(yè)稅在國(guó)外已有不少成功的經(jīng)驗(yàn)，但仍有人擔(dān)心物業(yè)稅的征收會(huì)對(duì)中國(guó)的購(gòu)房者和房地產(chǎn)業(yè)會(huì)造成負(fù)面的影響。各州稅率有所不同，幅度在房產(chǎn)價(jià)值的1%到2%之間，有的甚至可以達(dá)到3%。 　　國(guó)家信息中心在其發(fā)布的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)預(yù)測(cè)分析報(bào)告中指出，較高的交易稅和零持有稅使得一部分居民保有住房的意愿增強(qiáng)，也限制了存量房地產(chǎn)的正常流轉(zhuǎn)，更加劇了住房供應(yīng)矛盾。比如摩根大通等投行顧不過來(lái)，吐了一些產(chǎn)品出來(lái)，正是企業(yè)抄底收購(gòu)很好的機(jī)會(huì)。例如整體持有出租商業(yè)物業(yè)，在金融危機(jī)大背景下，商業(yè)地產(chǎn)由于金融危機(jī)也遭遇陣痛，有人在逆市擴(kuò)張，也有人在放慢腳步。 　　那住宅產(chǎn)業(yè)化為什么在中國(guó)推行困難呢？原因在于中國(guó)農(nóng)民工的價(jià)值低，中國(guó)是世界的制造廠，所謂“Made in China”。他們?cè)诰频?、住宅等方面都在做綠色節(jié)能建筑，如泰格公寓每年能節(jié)省好幾百萬(wàn)的運(yùn)行費(fèi)，節(jié)約出來(lái)的這幾百萬(wàn)可都是企業(yè)看得見的利潤(rùn)。這次中央推進(jìn)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)，讓農(nóng)民先有自己的資產(chǎn)并釋放需求，就是經(jīng)濟(jì)的動(dòng)力和積極信號(hào)。REITS少不了中國(guó)，美國(guó)等國(guó)家邀請(qǐng)中國(guó)的開發(fā)商去“抄底”，其實(shí)需要的是中國(guó)投資。 　　后來(lái)發(fā)展成為產(chǎn)品制勝，也就是“products（產(chǎn)品）”，把產(chǎn)品做精，把質(zhì)量放在第一位，例如萬(wàn)科、陽(yáng)光100、龍湖等都是國(guó)內(nèi)著名的產(chǎn)品型企業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變的過程。過去對(duì)違建要么沒收，要么拆除，處理方式較為單一，處理方式對(duì)抗性強(qiáng)，不利于違建的妥善處理。如果小產(chǎn)權(quán)房合法，這兩種狀態(tài)都會(huì)結(jié)束?！吧尘?5%的房子是小產(chǎn)權(quán)房。 　　《決定》對(duì)違法建筑進(jìn)行了清晰的定義，規(guī)定了五類情況都屬于違法建筑，深圳將區(qū)別其違法程度，根據(jù)《決定》以及土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用計(jì)劃的要求，分別采用確認(rèn)產(chǎn)權(quán)、依法拆除或者沒收、臨時(shí)使用等方式，分期分批處理。土地變革違規(guī)闖關(guān)在深圳先行先試，為擴(kuò)大特區(qū)版圖邁出了關(guān)鍵性的第一步?！　?jù)介紹，金融危機(jī)目前只對(duì)太原城鄉(xiāng)結(jié)合部的房?jī)r(jià)產(chǎn)生了部分影響，而市中心的房?jī)r(jià)基本沒受影響?！边@位專家說(shuō)，這標(biāo)志著太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)正朝著越來(lái)越成熟的方向發(fā)展。太原市房地局副局長(zhǎng)康建斌表示：“本屆房展會(huì)是第一次設(shè)立保障性住房展區(qū)，雖然目前產(chǎn)品不多，但可以讓群眾看到中小戶型的最新發(fā)展情況?！　∩轿魇〗y(tǒng)計(jì)局有關(guān)專家分析，山西省的房地產(chǎn)市場(chǎng)，仍處于一個(gè)以剛性需求為核心支撐的發(fā)展時(shí)期，微量投機(jī)群體的出入市對(duì)山西省房?jī)r(jià)影響甚微。累計(jì)成交各類房屋1376套，成交面積144060平方米，成交金額61240萬(wàn)元。開發(fā)商鄒慶采取與購(gòu)房人簽訂虛假商品房買賣合同，為購(gòu)房人偽造收入證明、首付款證明等貸款材料等方式?！?　　“我們對(duì)假按揭始終保持著高度敏感。因此難以找出證據(jù)證明哪些樓盤存在假按揭。 　　據(jù)了解，今年以來(lái)，在信貸充足、樓市回暖的背景下，建行常州分行已經(jīng)新增近9億元個(gè)人住房按揭貸款，但按揭貸款資產(chǎn)質(zhì)量相當(dāng)好，不良貸款率始終在千分之五以下，比其他的業(yè)務(wù)的不良率低佷多。 　　“從技術(shù)層面上講，現(xiàn)在開發(fā)商做假按揭的操作難度非常大。 　　早在2005年，央行在《中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》中即提到，“假按揭已成為個(gè)人住房貸款最主要的風(fēng)險(xiǎn)源頭?！币患掖笮头康禺a(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部人士告訴記者。有的熱銷項(xiàng)目加大了供應(yīng)量，一些剛買了房的業(yè)主想換另一套房，也必須先退房再買房。西南四環(huán)某項(xiàng)目銷售人員表示，在售房源不足50套：“一家公司曾經(jīng)一次買了20多套，后來(lái)因?yàn)橘Y金緊張，全部退掉，因此退房率顯得比較高?！　　　　　　　　　　　　　　?北京市統(tǒng)計(jì)局　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì))北京部分樓盤退房超30% 樓市是否繼續(xù)回暖存疑 　　市場(chǎng)預(yù)期不明朗，開發(fā)商放寬退房條件——退房背后原因復(fù)雜 　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)能否繼續(xù)回暖尚不確定的關(guān)鍵時(shí)期，任何不正常的現(xiàn)象，都足以牽動(dòng)人們敏感的神經(jīng)。14月，共4671套，%%。年初由于部分項(xiàng)目集中報(bào)竣，商品房竣工面積增長(zhǎng)較快，但增速逐月放緩?！　《㈤_發(fā)供給量仍顯不足　　房地產(chǎn)施工項(xiàng)目同比減少，但當(dāng)月新開工面積有所增多?！　〉谑龡l 本解釋自2009年10月1日起施行。　　第八條 業(yè)主大會(huì)按照物權(quán)法第七十六條規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求解除物業(yè)服務(wù)合同的，人民法院應(yīng)予支持?！　〉谌龡l 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。 　　因物權(quán)法施行后實(shí)施的行為引起的建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件，適用本解釋。 　　屬于前款所稱擅自進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的情形，權(quán)利人請(qǐng)求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途的，人民法院應(yīng)予支持。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算； 　?。ǘ┛?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。 　　第四條 業(yè)主基于對(duì)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無(wú)償利用屋頂以及與其專有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。　　為正確審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》等法律的規(guī)定，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。 　　一個(gè)穩(wěn)定的政策環(huán)境對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展具有重要的意義，2008年10月起進(jìn)行的政策調(diào)整是政策回歸，而不是酌情、反周期的臨時(shí)性政策松動(dòng)，預(yù)計(jì)政府對(duì)于現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)的政策取向維持不變。雖然開工建筑面積的年同比增長(zhǎng)率仍然處于負(fù)值范圍內(nèi)，但我們認(rèn)為該數(shù)據(jù)將在2009年下半年走出低谷并重新錄得正增長(zhǎng)。盡管大家都更關(guān)注于中國(guó)政府實(shí)施的大型財(cái)政刺激政策，但我們認(rèn)為，迄今為止房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇是當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)中最鼓舞人心的進(jìn)展。 　　中國(guó)的大多數(shù)公房，特別是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代遺留下來(lái)的公房，往往質(zhì)量很差，再考慮到近年來(lái)家庭收入迅速上升，這也是為什么在住房擁有率已經(jīng)很高的情況下仍然有強(qiáng)烈的住房升級(jí)需求的原因?？紤]到可預(yù)見的未來(lái)的快速收入增長(zhǎng)，中國(guó)經(jīng)過收入增長(zhǎng)調(diào)整的房?jī)r(jià)收入比（IGAHPIR）（即收入持續(xù)強(qiáng)勁增長(zhǎng)而購(gòu)房?jī)r(jià)格固定不變）將在購(gòu)房后的幾年內(nèi)急速下滑。從2008年10月起，當(dāng)政策重心轉(zhuǎn)為促進(jìn)增長(zhǎng)并預(yù)防經(jīng)濟(jì)硬著陸時(shí)，整體融資環(huán)境開始恢復(fù)正常。因此，經(jīng)歷了20032007年間的大致穩(wěn)定之后，相對(duì)購(gòu)買力在2008年錄得了有史以來(lái)的最大提高。房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)半 月 刊2009年6月10日未經(jīng)許可不得它用○　房地產(chǎn)業(yè)迎來(lái)真正的復(fù)蘇○　2009年14月北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況○　二線城市房展會(huì)熱銷 解析金融危機(jī)下的“購(gòu)房熱”○　深圳“小產(chǎn)權(quán)房”開閘或帶來(lái)房?jī)r(jià)沖擊波○　聶梅生：國(guó)際視野看中國(guó)樓市 實(shí)體經(jīng)濟(jì)才是根本○　從理論走向?qū)嵺` 開征物業(yè)稅對(duì)房市意味著什么？○　“假按揭”利益鏈條深度追蹤 銀行向開發(fā)商亮綠燈○　境外熱錢3月或已微妙轉(zhuǎn)向“潛伏”內(nèi)地樓市○　全國(guó)廉租住房保障規(guī)劃出臺(tái) 3年內(nèi)擬提供747萬(wàn)戶廉租房○　房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)資料47 / 47目 錄大勢(shì)點(diǎn)平房地產(chǎn)業(yè)迎來(lái)真正的復(fù)蘇政策動(dòng)向最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋市場(chǎng)走勢(shì)2009年14月北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況北京部分樓盤退房超30% 樓市是否繼續(xù)回暖存疑二線城市房展會(huì)熱銷 解析金融危機(jī)下的“購(gòu)房熱”深圳“小產(chǎn)權(quán)房”開閘或帶來(lái)房?jī)r(jià)沖擊波業(yè)界論壇聶梅生：國(guó)際視野看中國(guó)樓市 實(shí)體經(jīng)濟(jì)才是根本從理論走向?qū)嵺` 開征物業(yè)稅對(duì)房市意味著什么？地產(chǎn)金融“假按揭”利益鏈條深度追蹤 銀行向開發(fā)商亮綠燈境外熱錢3月或已微妙轉(zhuǎn)向“潛伏”內(nèi)地樓市營(yíng)銷策略房市低迷下的12種營(yíng)銷策略海外之窗次貸危機(jī)背后美國(guó)房地產(chǎn)和金融市場(chǎng)困境英國(guó)房?jī)r(jià)20個(gè)月來(lái)首次環(huán)比止跌