揚(yáng)州房地產(chǎn)市場投資報(bào)告-資料下載頁
2025-08-04 01:56本頁面
【正文】 。 從月成交情況看我們可以發(fā)現(xiàn)除八月外各月的銷售情況均于去年差別不大。從我們了解的情況來看，三季度（特別是八月）是由于受到購房習(xí)慣影響導(dǎo)致成交量特別低。 揚(yáng)州二手房市場 揚(yáng)州二手房存量住房市場是從2002年開始的（老公房可上市交易故該年的交易量巨大），近幾年交易量一直保持在一個(gè)相對穩(wěn)定的水平上，價(jià)格也穩(wěn)中趨升。 今年宏觀調(diào)控以來，二季度市場仍然比較繁榮。但三季度由于受到個(gè)人稅收方面的進(jìn)一步調(diào)控政策的影響，二手房市場開始出現(xiàn)明顯的反映，成交量急劇下跌但價(jià)格仍然保持在3000元/平方米左右。 初步結(jié)論 總結(jié)以上各方面因素，我們初步判斷揚(yáng)州歷年以來房地產(chǎn)市場供求基本平衡且價(jià)格穩(wěn)中有升。宏觀調(diào)控對揚(yáng)州市房地產(chǎn)市場有一定的影響，但影響主要局限在二手房市場，新建商品房市場影響不大。 五、揚(yáng)州市別墅市場簡要分析 揚(yáng)州房地產(chǎn)市場的一大特點(diǎn)就是高端產(chǎn)品缺失，別墅市場可以說才剛剛起步，高品質(zhì)的獨(dú)立別墅社區(qū)非常少，因此稀缺性十分明顯。 揚(yáng)州別墅的價(jià)格總體呈上漲趨勢，成交量從今年開始快速放大。 從我們實(shí)地考察的情況來看，今年以來揚(yáng)州出現(xiàn)了一兩個(gè)優(yōu)質(zhì)的獨(dú)立別墅項(xiàng)目。 ——揚(yáng)州城西的“海德花園”，其美式的建筑風(fēng)格和較好的景觀環(huán)境設(shè)計(jì)使之成為揚(yáng)州別墅市場的銷售冠軍，成交價(jià)格已經(jīng)達(dá)到6700元/平方米以上，且基本銷售完畢。 ——另一個(gè)“金湖墅灣”一個(gè)季度成交21套，成交均價(jià)7017元/平方米，最高單價(jià)8500元/平方米。（開發(fā)區(qū)內(nèi)） 六、揚(yáng)州房地產(chǎn)市場發(fā)展前景預(yù)測 揚(yáng)州房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿^大 同蘇南各城市相比，揚(yáng)州房地產(chǎn)市場剛剛起步且平穩(wěn)發(fā)展，沒有炒作過度的痕跡。同蘇北各城市相比，揚(yáng)州的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和居住環(huán)境又有很大的優(yōu)勢。 所以我們判斷隨著揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)（特別是工業(yè)）的快速發(fā)展，揚(yáng)州房地產(chǎn)市場的發(fā)展?jié)摿^大，有成為第二個(gè)蘇州的可能性。 揚(yáng)州房地產(chǎn)市場需要價(jià)值回歸 揚(yáng)州房價(jià)近兩年的上漲是以銷售的有效放大為基礎(chǔ)的，我們判斷這種上漲是由真實(shí)需求拉動的，不是市場過熱的表現(xiàn)。同時(shí)，揚(yáng)州城市的歷史自然環(huán)境優(yōu)勢，也需在房地產(chǎn)市場上尋求一種“城市價(jià)值回歸”。 揚(yáng)州房地產(chǎn)市場供求變化預(yù)測 我們判斷揚(yáng)州房地產(chǎn)市場在未來的兩到三年之內(nèi)總體上仍將保持供求平衡，但不排除某些類型的產(chǎn)品市場出現(xiàn)短時(shí)間的供大于求。 具體來說，我們預(yù)測中端市場（多層、小高層）將會出現(xiàn)供大于求，而高端市場（別墅、寫字樓市場）將會出現(xiàn)短暫的供不應(yīng)求。 揚(yáng)州房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)“兩極分化” 我們從各方面了解到的情況來看，揚(yáng)州房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)兩級分化： ——高端缺失 隨著揚(yáng)州引進(jìn)外資力度的加大，我們判斷揚(yáng)州的高端客戶群體將進(jìn)一步增加。而目前揚(yáng)州高品質(zhì)的獨(dú)立、泛獨(dú)立別墅社區(qū)比較少，高端缺失現(xiàn)象比較明顯。 ——中低端壓力 揚(yáng)州市政府目前準(zhǔn)備開始大力推進(jìn)住房保障，據(jù)悉今年內(nèi)將推出保障性住房30萬平方米，并在今后幾年內(nèi)加大保障性住房的供應(yīng)力度。我們判斷中低端商品住宅將面臨嚴(yán)峻的市場挑戰(zhàn)，市場競爭將日趨激烈。 揚(yáng)州房地產(chǎn)市場需求類型將呈現(xiàn)多樣化趨勢 ——需求產(chǎn)品多樣化的原因 相對蘇南地區(qū)，揚(yáng)州目前的土地價(jià)格較低； 揚(yáng)州的古城特色和較優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境保證了揚(yáng)州的居住環(huán)境； 交通更加便捷城市輻射范圍增大； 歷史文化底蘊(yùn)深厚、城市的文化價(jià)值較高。 ——需求產(chǎn)品多樣化的趨勢 高品質(zhì)別墅、排屋、混合型社區(qū)將越來越受歡迎； 旅游房產(chǎn)、度假型房產(chǎn)需求也將日益增大； 反映中國傳統(tǒng)文化（建筑風(fēng)格、園林風(fēng)格）的產(chǎn)品將會成為亮點(diǎn)。 第四部分、項(xiàng)目基本情況 一、項(xiàng)目簡介 項(xiàng)目名稱 楊潤森林公園春江苑景觀別墅區(qū)。 項(xiàng)目位置 楊潤森林公園內(nèi)（見附圖：附錄3）。 項(xiàng)目性質(zhì) 該項(xiàng)目為低密度住宅項(xiàng)目（為合作項(xiàng)目，具體尚未深入談）。 項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目占地350畝，（其他指標(biāo)暫不考慮）。 項(xiàng)目現(xiàn)狀 項(xiàng)目位于占地3300多畝的楊潤森林公園內(nèi)（其中一期1000余畝已建成開放），四周為人工水系，土地待平整無拆遷。 二、項(xiàng)目初步經(jīng)濟(jì)效益估算 項(xiàng)目占地350畝，地價(jià)約50萬/畝，將才用掛牌方式推出，樓面地價(jià)1874元/平方米； 揚(yáng)州市各類規(guī)費(fèi)合計(jì)170元/平方米（收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)見文后附錄），綜合開發(fā)成本約2000元/M2左右（不含土地款），項(xiàng)目投資單位總成本估計(jì)約為3900元/M2； 根據(jù)目前揚(yáng)州市各類別墅項(xiàng)目的銷售價(jià)格，我們經(jīng)初步分析認(rèn)為，銷售價(jià)格可定為：聯(lián)排別墅4500元/M2；獨(dú)立別墅55006000元/M2（參照的揚(yáng)州典型的別墅樓盤作保守估算）。 單方利潤保守估計(jì)在1500元/平方米左右，我們初步判斷在宏觀調(diào)控后，項(xiàng)目投資初步可行。 圖： 楊潤公園總體規(guī)劃 渡口（至鎮(zhèn)江）楊潤大橋公園1期已建成開放 350畝別墅用地 第五部分、初步結(jié)論 一、分析 通過對揚(yáng)州市投資環(huán)境的調(diào)查及有關(guān)數(shù)據(jù)的匯總，初步分析如下： 揚(yáng)州總體經(jīng)濟(jì)增長較快，增速位于江蘇省各城市前列；產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、招商引資前景看好，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿^大； 揚(yáng)州房地產(chǎn)市場發(fā)展比較健康，供求基本平衡價(jià)格穩(wěn)步上升，受宏觀調(diào)控影響較小。 項(xiàng)目的特性：項(xiàng)目位于3000多畝的楊潤森林公園內(nèi)且臨長江、洋潤長江大橋，外部自然環(huán)境和景觀條件都十分優(yōu)越，適合建造整個(gè)蘇中地區(qū)稀缺的高品質(zhì)森林別墅、旅游度假別墅。 項(xiàng)目意義：該項(xiàng)目具有成為揚(yáng)州標(biāo)志性別墅項(xiàng)目的潛質(zhì)，輻射能力較強(qiáng)。揚(yáng)州便捷的交通可以為該項(xiàng)目帶來南京、上海等地的顧客，對我集團(tuán)在江蘇的戰(zhàn)略布局和品牌影響力有較大的影響。 市場購買力、人民生活水平：揚(yáng)州地區(qū)人民收入差異較大。由于私營企業(yè)數(shù)量較多，服務(wù)行業(yè)比較發(fā)達(dá)，存在很大一部分服務(wù)業(yè)的私營老板和高級管理人員等高收入階層，高端購買能力挖掘的潛力很大。 利潤空間：該項(xiàng)目按照對方的初步開價(jià)尚有1500元/平方米的利潤（初步保守估算），如果通過談判進(jìn)一步壓低土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格，利潤相對比較可觀。 二、初步結(jié)論 通過以上分析，我們初步認(rèn)為： 該項(xiàng)目位于揚(yáng)州市重點(diǎn)發(fā)展的南部經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)沿江產(chǎn)業(yè)帶（隔長江與鎮(zhèn)江相望），且位于3300畝的潤揚(yáng)公園內(nèi)，環(huán)境條件獨(dú)特，有較大的吸引力，且揚(yáng)州市房地產(chǎn)市場供求平衡，同時(shí)該項(xiàng)目投資有一定的利潤空間，初步認(rèn)為可以作進(jìn)一步的深入洽談。 37 / 37
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