揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)投資報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-08-04 01:56本頁(yè)面
【正文】 。 從月成交情況看我們可以發(fā)現(xiàn)除八月外各月的銷售情況均于去年差別不大。從我們了解的情況來(lái)看，三季度（特別是八月）是由于受到購(gòu)房習(xí)慣影響導(dǎo)致成交量特別低。 揚(yáng)州二手房市場(chǎng) 揚(yáng)州二手房存量住房市場(chǎng)是從2002年開(kāi)始的（老公房可上市交易故該年的交易量巨大），近幾年交易量一直保持在一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的水平上，價(jià)格也穩(wěn)中趨升。 今年宏觀調(diào)控以來(lái)，二季度市場(chǎng)仍然比較繁榮。但三季度由于受到個(gè)人稅收方面的進(jìn)一步調(diào)控政策的影響，二手房市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)明顯的反映，成交量急劇下跌但價(jià)格仍然保持在3000元/平方米左右。 初步結(jié)論 總結(jié)以上各方面因素，我們初步判斷揚(yáng)州歷年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求基本平衡且價(jià)格穩(wěn)中有升。宏觀調(diào)控對(duì)揚(yáng)州市房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定的影響，但影響主要局限在二手房市場(chǎng)，新建商品房市場(chǎng)影響不大。 五、揚(yáng)州市別墅市場(chǎng)簡(jiǎn)要分析 揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大特點(diǎn)就是高端產(chǎn)品缺失，別墅市場(chǎng)可以說(shuō)才剛剛起步，高品質(zhì)的獨(dú)立別墅社區(qū)非常少，因此稀缺性十分明顯。 揚(yáng)州別墅的價(jià)格總體呈上漲趨勢(shì)，成交量從今年開(kāi)始快速放大。 從我們實(shí)地考察的情況來(lái)看，今年以來(lái)?yè)P(yáng)州出現(xiàn)了一兩個(gè)優(yōu)質(zhì)的獨(dú)立別墅項(xiàng)目。 ——揚(yáng)州城西的“海德花園”，其美式的建筑風(fēng)格和較好的景觀環(huán)境設(shè)計(jì)使之成為揚(yáng)州別墅市場(chǎng)的銷售冠軍，成交價(jià)格已經(jīng)達(dá)到6700元/平方米以上，且基本銷售完畢。 ——另一個(gè)“金湖墅灣”一個(gè)季度成交21套，成交均價(jià)7017元/平方米，最高單價(jià)8500元/平方米。（開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)） 六、揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景預(yù)測(cè) 揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿^大 同蘇南各城市相比，揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛起步且平穩(wěn)發(fā)展，沒(méi)有炒作過(guò)度的痕跡。同蘇北各城市相比，揚(yáng)州的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和居住環(huán)境又有很大的優(yōu)勢(shì)。 所以我們判斷隨著揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)（特別是工業(yè)）的快速發(fā)展，揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿^大，有成為第二個(gè)蘇州的可能性。 揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)需要價(jià)值回歸 揚(yáng)州房?jī)r(jià)近兩年的上漲是以銷售的有效放大為基礎(chǔ)的，我們判斷這種上漲是由真實(shí)需求拉動(dòng)的，不是市場(chǎng)過(guò)熱的表現(xiàn)。同時(shí)，揚(yáng)州城市的歷史自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)，也需在房地產(chǎn)市場(chǎng)上尋求一種“城市價(jià)值回歸”。 揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)供求變化預(yù)測(cè) 我們判斷揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來(lái)的兩到三年之內(nèi)總體上仍將保持供求平衡，但不排除某些類型的產(chǎn)品市場(chǎng)出現(xiàn)短時(shí)間的供大于求。 具體來(lái)說(shuō)，我們預(yù)測(cè)中端市場(chǎng)（多層、小高層）將會(huì)出現(xiàn)供大于求，而高端市場(chǎng)（別墅、寫(xiě)字樓市場(chǎng)）將會(huì)出現(xiàn)短暫的供不應(yīng)求。 揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)“兩極分化” 我們從各方面了解到的情況來(lái)看，揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)兩級(jí)分化： ——高端缺失 隨著揚(yáng)州引進(jìn)外資力度的加大，我們判斷揚(yáng)州的高端客戶群體將進(jìn)一步增加。而目前揚(yáng)州高品質(zhì)的獨(dú)立、泛獨(dú)立別墅社區(qū)比較少，高端缺失現(xiàn)象比較明顯。 ——中低端壓力 揚(yáng)州市政府目前準(zhǔn)備開(kāi)始大力推進(jìn)住房保障，據(jù)悉今年內(nèi)將推出保障性住房30萬(wàn)平方米，并在今后幾年內(nèi)加大保障性住房的供應(yīng)力度。我們判斷中低端商品住宅將面臨嚴(yán)峻的市場(chǎng)挑戰(zhàn)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈。 揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)需求類型將呈現(xiàn)多樣化趨勢(shì) ——需求產(chǎn)品多樣化的原因 相對(duì)蘇南地區(qū)，揚(yáng)州目前的土地價(jià)格較低； 揚(yáng)州的古城特色和較優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境保證了揚(yáng)州的居住環(huán)境； 交通更加便捷城市輻射范圍增大； 歷史文化底蘊(yùn)深厚、城市的文化價(jià)值較高。 ——需求產(chǎn)品多樣化的趨勢(shì) 高品質(zhì)別墅、排屋、混合型社區(qū)將越來(lái)越受歡迎； 旅游房產(chǎn)、度假型房產(chǎn)需求也將日益增大； 反映中國(guó)傳統(tǒng)文化（建筑風(fēng)格、園林風(fēng)格）的產(chǎn)品將會(huì)成為亮點(diǎn)。 第四部分、項(xiàng)目基本情況 一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介 項(xiàng)目名稱 楊潤(rùn)森林公園春江苑景觀別墅區(qū)。 項(xiàng)目位置 楊潤(rùn)森林公園內(nèi)（見(jiàn)附圖：附錄3）。 項(xiàng)目性質(zhì) 該項(xiàng)目為低密度住宅項(xiàng)目（為合作項(xiàng)目，具體尚未深入談）。 項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目占地350畝，（其他指標(biāo)暫不考慮）。 項(xiàng)目現(xiàn)狀 項(xiàng)目位于占地3300多畝的楊潤(rùn)森林公園內(nèi)（其中一期1000余畝已建成開(kāi)放），四周為人工水系，土地待平整無(wú)拆遷。 二、項(xiàng)目初步經(jīng)濟(jì)效益估算 項(xiàng)目占地350畝，地價(jià)約50萬(wàn)/畝，將才用掛牌方式推出，樓面地價(jià)1874元/平方米； 揚(yáng)州市各類規(guī)費(fèi)合計(jì)170元/平方米（收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)文后附錄），綜合開(kāi)發(fā)成本約2000元/M2左右（不含土地款），項(xiàng)目投資單位總成本估計(jì)約為3900元/M2； 根據(jù)目前揚(yáng)州市各類別墅項(xiàng)目的銷售價(jià)格，我們經(jīng)初步分析認(rèn)為，銷售價(jià)格可定為：聯(lián)排別墅4500元/M2；獨(dú)立別墅55006000元/M2（參照的揚(yáng)州典型的別墅樓盤作保守估算）。 單方利潤(rùn)保守估計(jì)在1500元/平方米左右，我們初步判斷在宏觀調(diào)控后，項(xiàng)目投資初步可行。 圖： 楊潤(rùn)公園總體規(guī)劃 渡口（至鎮(zhèn)江）楊潤(rùn)大橋公園1期已建成開(kāi)放 350畝別墅用地 第五部分、初步結(jié)論 一、分析 通過(guò)對(duì)揚(yáng)州市投資環(huán)境的調(diào)查及有關(guān)數(shù)據(jù)的匯總，初步分析如下： 揚(yáng)州總體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較快，增速位于江蘇省各城市前列；產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、招商引資前景看好，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿^大； 揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展比較健康，供求基本平衡價(jià)格穩(wěn)步上升，受宏觀調(diào)控影響較小。 項(xiàng)目的特性：項(xiàng)目位于3000多畝的楊潤(rùn)森林公園內(nèi)且臨長(zhǎng)江、洋潤(rùn)長(zhǎng)江大橋，外部自然環(huán)境和景觀條件都十分優(yōu)越，適合建造整個(gè)蘇中地區(qū)稀缺的高品質(zhì)森林別墅、旅游度假別墅。 項(xiàng)目意義：該項(xiàng)目具有成為揚(yáng)州標(biāo)志性別墅項(xiàng)目的潛質(zhì)，輻射能力較強(qiáng)。揚(yáng)州便捷的交通可以為該項(xiàng)目帶來(lái)南京、上海等地的顧客，對(duì)我集團(tuán)在江蘇的戰(zhàn)略布局和品牌影響力有較大的影響。 市場(chǎng)購(gòu)買力、人民生活水平：揚(yáng)州地區(qū)人民收入差異較大。由于私營(yíng)企業(yè)數(shù)量較多，服務(wù)行業(yè)比較發(fā)達(dá)，存在很大一部分服務(wù)業(yè)的私營(yíng)老板和高級(jí)管理人員等高收入階層，高端購(gòu)買能力挖掘的潛力很大。 利潤(rùn)空間：該項(xiàng)目按照對(duì)方的初步開(kāi)價(jià)尚有1500元/平方米的利潤(rùn)（初步保守估算），如果通過(guò)談判進(jìn)一步壓低土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格，利潤(rùn)相對(duì)比較可觀。 二、初步結(jié)論 通過(guò)以上分析，我們初步認(rèn)為： 該項(xiàng)目位于揚(yáng)州市重點(diǎn)發(fā)展的南部經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)沿江產(chǎn)業(yè)帶（隔長(zhǎng)江與鎮(zhèn)江相望），且位于3300畝的潤(rùn)揚(yáng)公園內(nèi)，環(huán)境條件獨(dú)特，有較大的吸引力，且揚(yáng)州市房地產(chǎn)市場(chǎng)供求平衡，同時(shí)該項(xiàng)目投資有一定的利潤(rùn)空間，初步認(rèn)為可以作進(jìn)一步的深入洽談。 37 / 37
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