【正文】 居在城市東部地區(qū)）、越南、黎巴嫩及塞浦路斯等國，英國出生的新移民仍是主體，在全澳10大人口增長區(qū)域中，有7個地區(qū)來自墨爾本的城郊，其中中國大陸出生華人人口比例在墨爾本的分布情況為：Box Hill（22%）、Clayton（%）。預(yù)計到2025年墨爾本人口將增至540萬，至2053年，墨爾本人口將超過悉尼，位居澳洲第一。房地產(chǎn)市場概況入門級住宅占有率下降，獨棟別墅勢頭旺：%%左右，一般分部在西部及北部郊區(qū)，例如Melton， Wyndham 以及 Whittlesea郊區(qū)。據(jù)SQM的報告，2016年將是墨爾本房價的加速增長期，墨爾本清盤率將維持在70%左右；墨爾本人口數(shù)量持續(xù)增加，房屋空置率也在下降，租金會加速攀升，機構(gòu)預(yù)測墨爾本2016年的房價增速預(yù)計為11%。需要注意的是，維多利亞洲政府已準備將墨爾本市中心CBD 擴大四倍，未來2~3 年， 墨爾本CBD 的公寓市場或經(jīng)歷價格下行、空置率上升，租金回報率降低的行情。六、中銳、碧桂園投資案例（一）中銳方式：教育起家（地產(chǎn)+教育協(xié)同發(fā)展拓展產(chǎn)業(yè)鏈），新加坡主板上市，與澳洲本土優(yōu)質(zhì)公司合作專注核心地段的產(chǎn)品開發(fā)，產(chǎn)品貼近澳本地需求。地產(chǎn)+教育：中瑞地產(chǎn)是國內(nèi)為數(shù)不多的在基礎(chǔ)教育、國際教育、高等教育和教育園區(qū)項目開發(fā)領(lǐng)域具有豐富投資管理經(jīng)驗的房地產(chǎn)企業(yè)集團，其依托在房地產(chǎn)開發(fā)及教育投資領(lǐng)域的經(jīng)驗，以房產(chǎn)開發(fā)為核心，延伸周邊產(chǎn)業(yè)鏈。新加坡主板上市：2013年，中銳便宣布向新加坡本地企業(yè)RH能源(RHEnergy)展開反向收購計劃，配售5億4927萬股，外加2000萬新元現(xiàn)金，以收購中銳集團旗下的中銳地產(chǎn)，2014年8月，中銳地產(chǎn)正式登陸新交所主板，以利用新加坡成熟的法律環(huán)境和經(jīng)商環(huán)境。合作澳洲本土優(yōu)質(zhì)企業(yè)、轉(zhuǎn)注核心地段開發(fā)：中銳已斥資6億澳元拿下4個澳大利亞項目，2個位于悉尼，另2個位于布里斯班。悉尼項目為ParramattaCBD的一塊核心地塊和悉尼中心區(qū)Roseville，Parramatta是悉尼地區(qū)第二大城市，泛西悉尼地區(qū)的經(jīng)濟金融中心和主要的商業(yè)服務(wù)中心，以及悉尼第二大CBD和全澳第六大CBD，中銳此舉意在打造30層左右的城市公寓，成為該CBD內(nèi)具有地標(biāo)意義的建筑產(chǎn)品；Roseville是悉尼北岸傳統(tǒng)富人區(qū)，鄰近北悉尼高端華人社區(qū)Chatswood，在悉尼最發(fā)達的統(tǒng)計區(qū)域中排名前五，當(dāng)?shù)刂饕灾懈呤杖肴巳簽橹?，區(qū)域內(nèi)各類配套資源豐富，項目規(guī)劃為6棟獨立式奢華多層洋房，在Roseville區(qū)域極具稀缺性和競爭力。布里斯班項目是位于Toowong的Illumina公寓和位于Nundah的VIVIR公寓，Illumina項目規(guī)劃為一幢20層的公寓，內(nèi)設(shè)五星級大堂，配備健身房、游泳設(shè)施、水療、桑拿以及六星級餐廳等配套設(shè)施，項目緊鄰Toowong火車站、DavidJones百貨及Woolworths超市，距布里斯班CBD約3公里，車行5分鐘可到達世界名校昆士蘭大學(xué)；VIVIR項目規(guī)劃為兩幢多層電梯公寓，臨近新興的產(chǎn)業(yè)區(qū)和機場，人口眾多，距離布里斯班CBD約8公里，緊鄰Nundah火車站、Nundah購物中心。中銳拿項目有一個共同特點，即這些項目非常貼近澳洲本地的需求，同時適合來自中國的留學(xué)生、移民。在澳洲合作伙伴的選擇上，中銳在布里斯班的合作企業(yè)為PropertySolutions公司，成立于1990年，是布里斯班有一定知名度的房地產(chǎn)開發(fā)商之一，已在布里斯班開發(fā)了多個知名的住宅、商業(yè)綜合體、辦公、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的標(biāo)志性項目。在跨國經(jīng)營管理方面，中銳主要組建以本土人才為骨干的開發(fā)團隊。中銳計劃在澳洲進行持續(xù)穩(wěn)定的投資開發(fā)，因此從項目啟動之初，就整合了澳洲本土的銀行、律師、設(shè)計、工程、營銷等房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的專業(yè)機構(gòu)和資源。（二）碧桂園困境：城鎮(zhèn)規(guī)劃審批慢，耽誤項目建設(shè)進程。澳洲是碧桂園僅次于馬來西亞的第二大海外投資目的地，其兩大主要項目概況如下：悉尼西北部項目：斥資7300萬澳元，位于悉尼西北部，擬發(fā)展約815套公寓及配套商鋪，屬高檔住宅項目，是碧桂園首個在澳洲的住宅市場項目。悉尼萊德花園：位于留學(xué)生聚集區(qū)，周邊共有8所大學(xué)，屬于高端公寓產(chǎn)品，并配置生活及商業(yè)配套，該項目已在2014年進行推售，主要針對國內(nèi)買家。據(jù)碧桂園首席財務(wù)官表示，該項目通過萊德市政府規(guī)劃審批的過程很艱難，耽誤了項目建設(shè)和公司進軍澳洲的進程。碧桂園計劃在悉尼和墨爾本興建7~8個新項目，但悉尼項目的規(guī)劃問題和兩個城市房市發(fā)展減速或使碧桂園改變投資決定。七、投資風(fēng)險及機遇（一）投資風(fēng)險投資風(fēng)險主要分為系統(tǒng)性風(fēng)險與費系統(tǒng)性風(fēng)險：系統(tǒng)性風(fēng)險主要有土地政策波動，房地產(chǎn)市場價格波動，強勢競爭對手帶來的競爭風(fēng)險，匯率波動風(fēng)險，消費者購買力不足的風(fēng)險，關(guān)聯(lián)行業(yè)不配套的風(fēng)險，利潤匯出等相關(guān)金融風(fēng)險等。非系統(tǒng)性風(fēng)險主要有項目所在地位置不佳，拿地成本過高，地產(chǎn)項目定位不當(dāng)，戶型設(shè)計不足，項目定價不當(dāng)，目標(biāo)客群判斷失真，與當(dāng)?shù)卣?、勞工關(guān)系處理不當(dāng)?shù)?。（二）投資機遇：增長需求，重量級區(qū)域市場機會，重點地產(chǎn)類型機會等。八、結(jié)論近年來，澳大利亞房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，中國企業(yè)赴澳投資日趨活躍，國內(nèi)部分一流地產(chǎn)商均有涉足，瑞士信貸銀行此前的報告指出，2014年5月~2015年5月，中國投資者和移民在澳大利亞總共購買約87億澳元的房地產(chǎn)物業(yè)，占該國房地產(chǎn)供應(yīng)的15%，同比增長60%。不少專家表示，澳洲經(jīng)濟正處于礦業(yè)繁榮結(jié)束后的轉(zhuǎn)型時期，新屋營建是轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，但澳洲兩大房地產(chǎn)市場——悉尼和墨爾本經(jīng)過三年的強勁增長后，或進入減速時期。 戰(zhàn)略投資部 2016年8月19日16