揚(yáng)州房地產(chǎn)市場投資報(bào)告(已改無錯(cuò)字)
2022-09-01 01:56:14 本頁面
【正文】 /畝以上土地出讓。（根據(jù)2005年出讓地塊統(tǒng)計(jì)） 2）、開發(fā)區(qū)一類居住用地 北側(cè)靠近市區(qū)的價(jià)格集中在70萬/畝左右；偏南側(cè)地塊價(jià)格基本在60萬左右（根據(jù)2005年出讓地塊統(tǒng)計(jì)） 邗江區(qū)地塊價(jià)格較低，基本在50萬/畝以下。 揚(yáng)州土地市場分析 1）、量 揚(yáng)州土地市場和江蘇其他城市相比較（特別是蘇北一些城市）而言是比較理性的，年土地出讓總量適中。 2）、價(jià) 從價(jià)格上來說，目前揚(yáng)州的地價(jià)水平在江蘇各城市中處在中偏下的水平。如果拿我們?cè)?jīng)考察過的蘇北幾個(gè)城市來比較，揚(yáng)州的地價(jià)基本能反映其城市價(jià)值，同時(shí)土地增值潛力較大。 3）、趨勢(shì) 從城市發(fā)展趨勢(shì)結(jié)合我們從政府了解到的信息來判斷，未來揚(yáng)州市區(qū)土地出讓將會(huì)越來越少，大規(guī)模的土地出讓基本集中在邗江區(qū)和廣陵新區(qū)，傳統(tǒng)意義上的市區(qū)土地稀缺性將會(huì)顯現(xiàn)。 三、揚(yáng)州固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資情況 揚(yáng)州固定資產(chǎn)投資情況 表：揚(yáng)州固定資產(chǎn)投資情況統(tǒng)計(jì)表 年份 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 固定資產(chǎn)投資(億元)144180247330增長率 %%%%數(shù)據(jù)來源——《揚(yáng)州統(tǒng)計(jì)年鑒》 揚(yáng)州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展是從2002年開始有所起色的，當(dāng)年揚(yáng)州的鐵路建成開通，束縛揚(yáng)州發(fā)展的一大交通瓶頸被打破。 揚(yáng)州的固定資產(chǎn)投資也是從2002年開始高速增長，年增幅保持在30%的左右。2004年由于宏觀調(diào)空的影響增幅有所回落，但仍然停留在一個(gè)較高的水平。 揚(yáng)州房地產(chǎn)投資情況 表：揚(yáng)州市房地產(chǎn)投資情況 年份 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 房地產(chǎn)投資(億元)64增長率 %%%%房地產(chǎn)投資所占比例 %%%%%數(shù)據(jù)來源——《揚(yáng)州統(tǒng)計(jì)年鑒》 從揚(yáng)州的房地產(chǎn)投資增長幅度和固定資產(chǎn)增幅以及房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例情況來看，我們認(rèn)為揚(yáng)州房地產(chǎn)投資沒有過熱，預(yù)計(jì)今后房地產(chǎn)投資增長的空間仍然比較充裕。 四、揚(yáng)州市房地產(chǎn)市場供求情況 歷年揚(yáng)州市商品房供求情況 表：揚(yáng)州市歷年商品房供求情況 年份 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 房屋建筑施工面積（萬平方米） 住宅施工面積（萬平方米） 房屋建筑竣工面積（萬平方米） 其中：住宅 商品房銷售面積（萬平方米） 商品房銷售額（億元） 18供求比 資料來源——《揚(yáng)州統(tǒng)計(jì)年鑒》、揚(yáng)州房管局資料 以上是2000年至2004年的揚(yáng)州樓市供求情況。 由于統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中竣工面積的計(jì)算包含了一部門配套住房的量，所以實(shí)際的商品房供求比應(yīng)該要比以上得出的略低，即商品房供應(yīng)量應(yīng)該比統(tǒng)計(jì)的略小一些。 通過供求比我們可以看出，20002004年揚(yáng)州商品房供求基本平衡，且供求比有所下降，反映出揚(yáng)州存在較大的潛在住房需求。 揚(yáng)州房地產(chǎn)市場價(jià)格情況 注：以上價(jià)格是揚(yáng)州市區(qū)的價(jià)格水平 從揚(yáng)州市區(qū)不同商品住宅總體價(jià)格趨勢(shì)上我們可以發(fā)現(xiàn)，揚(yáng)州的房價(jià)在近3年內(nèi)有一個(gè)較大的漲幅，%（揚(yáng)州鐵路建成后的利好影響），隨后進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)步上升的階段。 目前揚(yáng)州的房價(jià)在江蘇各城市中處于中游水平，鑒于其城市綜合價(jià)值，我們判斷揚(yáng)州房價(jià)仍然比較正常。 揚(yáng)州市房地產(chǎn)歷年供求價(jià)格綜合分析 我們?cè)噲D通過供求、價(jià)格、信息三方面來綜合分析近幾年揚(yáng)州房地產(chǎn)市場交易情況。 我們從以上的量價(jià)分析結(jié)合其他渠道的信息資料，可以初步總結(jié)如下兩點(diǎn)： 1）揚(yáng)州2002年以來房價(jià)的上漲是和成交量同步的，反映出揚(yáng)州房地產(chǎn)市場供需兩旺的態(tài)勢(shì)。 2）揚(yáng)州房地產(chǎn)市場近幾年一直處于供求平衡狀態(tài)，房價(jià)泡沫成分較小。 揚(yáng)州房地產(chǎn)泡沫分析 表：2004年各城市房價(jià)泡沫比 序號(hào) 城市 04年居民家庭人均可支配收入（元） 三口之家年收入 年節(jié)余 平均房價(jià) 簡約兩居室平均總價(jià)（70平方米）（元） 買套簡約兩居室需要年限 房價(jià)收入比 1南京 11602348061983949603472002泰州 969529085165782620183400 3常州 1286838604220043640254800 4淮南 7418222542100147000 5無錫 1358840764232353902273140 6蘇州 1445143353247114460312200 7揚(yáng)州 985129553168453064214480 8杭州 1456543695249067210504700數(shù)據(jù)來源——各城市統(tǒng)計(jì)年鑒及政府資料 我們選取了一些江蘇的主要城市，以及相關(guān)的蘇州、杭州作為參照來討論揚(yáng)州的房價(jià)泡沫情況。 通過對(duì)比我們可以發(fā)現(xiàn)，揚(yáng)州的房價(jià)泡沫程度和蘇州相當(dāng)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于杭州、南京等城市。如果按照公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)我們認(rèn)為2004年蘇州的房價(jià)是基本沒有泡沫的話，揚(yáng)州的房價(jià)泡沫程度也是比較低的。 揚(yáng)州市區(qū)房地產(chǎn)市場受宏觀調(diào)空的影響 表：今年宏觀調(diào)空以來揚(yáng)州市區(qū)房地產(chǎn)市場交易情況（萬平方米） 時(shí)間 12月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 商品房竣工面積 商品住宅竣工面積 8商品房銷售面積 商品住宅銷售面積 數(shù)據(jù)來源——《揚(yáng)州統(tǒng)計(jì)月報(bào)》、揚(yáng)房指數(shù)報(bào)告 從統(tǒng)計(jì)結(jié)果來看，可售面積達(dá)到217萬平方米（歷年未售出存量商品房+05年竣工商品房）。同時(shí)，今年19月?lián)P州市商品房銷售面積71萬平方米。 從竣工和銷售比來看，宏觀調(diào)控以來揚(yáng)州商品房銷售只受到了微弱的影響，我們判斷總體上揚(yáng)州房地產(chǎn)市場未受宏觀調(diào)控沖擊
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