揚州房地產(chǎn)市場投資報告-wenkub.com
2025-08-01 01:56 本頁面
【正文】 二、初步結(jié)論 通過以上分析，我們初步認(rèn)為： 該項目位于揚州市重點發(fā)展的南部經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)沿江產(chǎn)業(yè)帶（隔長江與鎮(zhèn)江相望），且位于3300畝的潤揚公園內(nèi)，環(huán)境條件獨特，有較大的吸引力，且揚州市房地產(chǎn)市場供求平衡，同時該項目投資有一定的利潤空間，初步認(rèn)為可以作進(jìn)一步的深入洽談。 市場購買力、人民生活水平：揚州地區(qū)人民收入差異較大。第五部分、初步結(jié)論 一、分析 通過對揚州市投資環(huán)境的調(diào)查及有關(guān)數(shù)據(jù)的匯總，初步分析如下： 揚州總體經(jīng)濟(jì)增長較快，增速位于江蘇省各城市前列；產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、招商引資前景看好，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿^大； 揚州房地產(chǎn)市場發(fā)展比較健康，供求基本平衡價格穩(wěn)步上升，受宏觀調(diào)控影響較小。 項目現(xiàn)狀 項目位于占地3300多畝的楊潤森林公園內(nèi)（其中一期1000余畝已建成開放），四周為人工水系，土地待平整無拆遷。第四部分、項目基本情況 一、項目簡介 項目名稱 楊潤森林公園春江苑景觀別墅區(qū)。 揚州房地產(chǎn)市場需求類型將呈現(xiàn)多樣化趨勢 ——需求產(chǎn)品多樣化的原因 相對蘇南地區(qū)，揚州目前的土地價格較低； 揚州的古城特色和較優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境保證了揚州的居住環(huán)境； 交通更加便捷城市輻射范圍增大； 歷史文化底蘊深厚、城市的文化價值較高?！叨巳笔?隨著揚州引進(jìn)外資力度的加大，我們判斷揚州的高端客戶群體將進(jìn)一步增加。同時，揚州城市的歷史自然環(huán)境優(yōu)勢，也需在房地產(chǎn)市場上尋求一種“城市價值回歸”。（開發(fā)區(qū)內(nèi)） 六、揚州房地產(chǎn)市場發(fā)展前景預(yù)測 揚州房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿^大 同蘇南各城市相比，揚州房地產(chǎn)市場剛剛起步且平穩(wěn)發(fā)展，沒有炒作過度的痕跡。 揚州別墅的價格總體呈上漲趨勢，成交量從今年開始快速放大。但三季度由于受到個人稅收方面的進(jìn)一步調(diào)控政策的影響，二手房市場開始出現(xiàn)明顯的反映，成交量急劇下跌但價格仍然保持在3000元/平方米左右。 從月成交情況看我們可以發(fā)現(xiàn)除八月外各月的銷售情況均于去年差別不大。如果按照公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)我們認(rèn)為2004年蘇州的房價是基本沒有泡沫的話，揚州的房價泡沫程度也是比較低的。 我們從以上的量價分析結(jié)合其他渠道的信息資料，可以初步總結(jié)如下兩點： 1）揚州2002年以來房價的上漲是和成交量同步的，反映出揚州房地產(chǎn)市場供需兩旺的態(tài)勢。 通過供求比我們可以看出，20002004年揚州商品房供求基本平衡，且供求比有所下降，反映出揚州存在較大的潛在住房需求。 揚州房地產(chǎn)投資情況 表：揚州市房地產(chǎn)投資情況 年份 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 房地產(chǎn)投資(億元)64增長率 三、揚州固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資情況 揚州固定資產(chǎn)投資情況 表：揚州固定資產(chǎn)投資情況統(tǒng)計表 年份 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 固定資產(chǎn)投資(億元)144180247330增長率 揚州土地市場分析 1）、量 揚州土地市場和江蘇其他城市相比較（特別是蘇北一些城市）而言是比較理性的，年土地出讓總量適中。 揚州歷年土地出讓、開發(fā)情況統(tǒng)計 表：揚州歷年土地開發(fā)統(tǒng)計 年份 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 土地開發(fā)面積（萬平方米） —— 土地開發(fā)面積（畝） —— 數(shù)據(jù)來源——《揚州國土資源局》 2004年揚州市國土總計出讓商業(yè)、住宅和辦公用地2343畝，其中住宅用地1000多畝。 二、揚州土地市場交易情況 揚州市土地市場概述 根據(jù)我們從揚州國土部門了解的情況，同時參照分析相關(guān)統(tǒng)計資料得出如下判斷： ——揚州是典型的風(fēng)景旅游城市，城區(qū)面積較小土地資源也十分有限。 揚州市年土地供應(yīng)量較小，土地價格相對比較低，有一定的增值潛力 揚州市目前每年的土地供應(yīng)量較小，2004年市區(qū)出商住用地1000多畝，今年計劃供地1250畝。 居民購房熱情較高，樓盤去化能力較強，總價購買承受能力40萬左右； 目前揚州市區(qū)環(huán)線以內(nèi)的住宅均價達(dá)到3200元/平方米左右，居民的總價承受能力基本在40萬以下。同時由于揚州三產(chǎn)比例較大，居民收入隱性較高，我們判斷實際的房價收入比應(yīng)該更低，市場泡沫程度較低。 同時揚州在技術(shù)引進(jìn)上落后較多，需要學(xué)習(xí)蘇州在人才引進(jìn)方面的政策，利用靠近南京上海的優(yōu)勢，加大人才引進(jìn)。 隨著廣陵、邗江撤縣并區(qū)，沿江開發(fā)區(qū)規(guī)劃的進(jìn)一步明朗，揚州新一輪的城市化進(jìn)程蘊藏了較大的投資機(jī)會。 2）、自然環(huán)境、歷史環(huán)境優(yōu)勢 揚州自然環(huán)境優(yōu)美，歷史文化底蘊深厚，城市價值近來由于經(jīng)濟(jì)的關(guān)系被低估。 4）、沿江開發(fā)近期目標(biāo)（摘略） 揚州開發(fā)區(qū)初步建成電子一條街，形成了4英寸、5英寸、6英寸、8英寸等系列芯片生產(chǎn)能力。 1）、產(chǎn)業(yè)帶布局 以引入重大項目，形成產(chǎn)業(yè)高地為目標(biāo)，重點構(gòu)建沿江六大產(chǎn)業(yè)板塊（汽車制造業(yè)、化業(yè)工業(yè)、紡織工業(yè)、高科技信息產(chǎn)業(yè)、生態(tài)農(nóng)林業(yè)、旅游物流業(yè)） 80公里沿江岸線成為揚州外資投入密集區(qū)，其外資企業(yè)數(shù)占全市80％以上，％。 附圖片 揚州規(guī)劃發(fā)展目標(biāo) 1）、人口 預(yù)測市域總?cè)丝诘?005年464萬人、2010年473萬人、2020年482萬人；城鎮(zhèn)人口至2005年237萬人、2010年265萬人、2020年318萬人；城市化水平2005年達(dá)到51%、2010年56%、2020年66%。 ——輕軌交通系統(tǒng)“一縱一橫加環(huán)線”。 ——城市道路系統(tǒng)快速路系統(tǒng)：環(huán)線加縱橫道路。 ——南延 擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，跳躍開發(fā)港口分區(qū)和瓜洲分區(qū)，作為發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)的主要載體。 三、城市規(guī)劃及重大市政建設(shè)狀況 揚州市總體規(guī)劃 （2001年2020年） 1）、城市布局 揚州市目前的城市布局為“一主三副”。但這種投資性消費還是比較適度的，不會影響到今后住宅消費能力。 從總體趨勢來看，揚州的恩格爾系數(shù)還是在慢慢下降的，表明當(dāng)?shù)厝嗣裆钫谶M(jìn)一步改善。 雖然揚州人均可支配收入水平不高且增長幅度小于GDP增幅水平（目前大多數(shù)城市存在的現(xiàn)象），但結(jié)合揚州的私營經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平來看，揚州存在著一定數(shù)量的高收入階層。 2）揚州市區(qū)居民平均收入水平大大高于全市水平
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