【正文】 連續(xù)多年授予銀行AAA級信用企業(yè)。本集團(tuán)為多元資本結(jié)構(gòu)，多元產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，享有市級進(jìn)出口權(quán)的跨國經(jīng)營之企業(yè)。2004年9月兩項目正式動工。4. 時間進(jìn)度安排由于欽州市政府十分重視“一江兩岸”房地產(chǎn)和東南亞十國風(fēng)情園兩個項目的開發(fā)，已將其列入一號工程。. 稅費及總收益總收益包括客房收益、餐飲收益、娛樂城收益、其它收益，月平均收益為225萬/月。l 根據(jù)欽州市旅游局提供的欽州市賓館酒店的入住率估算十國風(fēng)情園的入住率，并參考這些酒店的日房價校核第一步中確定的日房價。l 政府支持。2004年6月份公司，公司派員參加廣西自治區(qū)政府招商團(tuán)去東南亞招商，接洽合作伙伴，洽談合作事宜、分成比例，招募廚師、服務(wù)員等服務(wù)管理人員。. 定位高標(biāo)準(zhǔn)的休閑度假風(fēng)情園，目標(biāo)是讓顧客“足不出戶，品嘗原汁原味的異國風(fēng)情。包括動靜兩個部分，靜的部分主要指的是客房工程，包括客房300套，東盟十國平均每國30套客房，其中五星級客房(別墅式)1套，四星級9套，三星級20套，建筑面積10500平方米。. 綜合評價：三娘灣是構(gòu)筑廣西－越南－東盟大旅游網(wǎng)絡(luò)體系的一個重要景點，是理想的休閑度假、觀光游覽、康體健身的濱海旅游區(qū)。接待2－3萬人次直至自由貿(mào)易起建立。機(jī)會市場：國內(nèi)主要指西北、華北、東北等地區(qū)，海外主要以澳洲為主。周邊同類產(chǎn)品是與其相鄰的北海市和防城港市的旅游開發(fā)區(qū)，主要景點有北海銀灘旅游度假區(qū)、防城港市金灘旅游度假區(qū)。規(guī)模宏大的南博會要求南寧的接待能力3萬張床位，接待能力嚴(yán)重不足。旅游方面。現(xiàn)已修一個排污管道，但未做到生態(tài)排放，將來環(huán)境保護(hù)會受考驗。旅游區(qū)近海域生活著全國罕見的海豚群，其海灣原生性強(qiáng)、岸線優(yōu)美，漁家風(fēng)情濃郁、文化底蘊深厚，在資源特色上具有良好的組合優(yōu)勢。2005年8月底結(jié)構(gòu)封頂，并完成銷售工作。欽州的高端住宅數(shù)量比較少，開發(fā)商中只有鴻發(fā)、華信開發(fā)一些高端住宅產(chǎn)品，均已售磬，其中華信在2003年開發(fā)的高端住宅產(chǎn)品售價在5060萬,平方售價在17001800/平方。為簡化計算，結(jié)合實際動作方式，設(shè)定銷售收入中扣除11%用于所有稅費。l 市政府將“一江兩岸”工程作為工作重點之一，全力支持，且本公司與市政府一貫保持良好關(guān)系，有助于建設(shè)中的各項事務(wù)的協(xié)調(diào)。按行業(yè)內(nèi)經(jīng)驗，招投標(biāo)可以節(jié)約大約20－25％的成本，資金投入可以根據(jù)工程進(jìn)度逐步投入，相應(yīng)減少前期投入資金。在本企業(yè)與政府洽談的同時，總部在北京的首創(chuàng)集團(tuán)也提出承包整個“一江兩岸”的開發(fā)。l 小塊土地出讓政策改變。北海是轉(zhuǎn)型時期特定階段的產(chǎn)物。1999年，桂林的旅游設(shè)施陳舊，經(jīng)濟(jì)水平與現(xiàn)欽州水平相當(dāng)。目前，市政府、檢察院、法院、文化中心大樓竣工，計委、工會等廳局正抓緊建設(shè)。一江兩岸是市政府未來三年的重點項目，將在政策上獲得強(qiáng)力支持。2. “一江兩岸”項目計劃. SWOT分析. 優(yōu)勢：l 政府關(guān)系融洽，這有利于成本控制。按類別劃分，地文景觀類有烏雷大嶺、奇石、三娘灣沙灘、大廟墩；水域風(fēng)光類有烏雷湖、三娘灣；生物景觀類有紅樹林叢、三娘樹、北部灣漁場、海豚灣；遺址遺跡類有古炮臺（烏雷炮臺）；建筑與設(shè)施類有觀海山莊、烏雷嶺戰(zhàn)壕、伏波廟、三娘灣漁村、犀牛腳中心漁港；人文活動有漢馬援水軍整訓(xùn)舊址、三娘傳說、影片《海霞》外景攝制地。C，年均日照時數(shù)1800小時，全年 無霜期354天。. 三娘灣旅游開發(fā)區(qū)簡介三娘灣旅游區(qū)是北部灣最具發(fā)展?jié)摿Φ穆糜蝿俚?，海上奇觀“七十二涇”及與此相連的麻藍(lán)仙島、大環(huán)半島被譽為“南國蓬萊”，是世界級的海豚觀賞勝地。l 電解鋅廠目前項目已經(jīng)國家環(huán)保局批準(zhǔn)，2004年6月開工興建，目前正在平整土地。其遠(yuǎn)期規(guī)劃投資將達(dá)到420億元，以適應(yīng)其全球化發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)要求。以商貿(mào)、旅游為龍頭的第三產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，城鄉(xiāng)居民收入顯著提高。廣西壯族自治區(qū)人民政府決定在欽州港區(qū)一帶建設(shè)大型臨海工業(yè)園。規(guī)劃建成5各港區(qū)10個作業(yè)區(qū)，深水岸線68公里，可建1－30萬噸碼頭200個。欽州交通便利，區(qū)位優(yōu)勢突出，南臨北部灣和南中國海，背靠大西南，東鄰粵港澳，面向東南亞，是大西南出海通道的最近出?？谥唬谖鞑看蜷_發(fā)和建設(shè)中國——東盟自由貿(mào)易區(qū)中具有“承東啟西”和“橋頭堡”的戰(zhàn)略地位。欽州歷史悠久，文化底蘊深厚，全市共有文物保護(hù)單位49處，其中國家及自治區(qū)重點文物保護(hù)單位8處，市區(qū)就有國家級重點保護(hù)文物民族英雄劉永福、馮子材故居。. 經(jīng)濟(jì)發(fā)展“九五”時期全區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值實現(xiàn)了年均８．１％的較快增長，經(jīng)濟(jì)實力增強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)質(zhì)量和效益明顯提高。爭取明年“南博會”期間有一批項目入園開工。南寧國際會展中心二期工程，增設(shè)展位，增建宴會廳等項目。. 嘉賓客商參加中國－東盟博覽會的重要嘉賓有中國和東盟國家領(lǐng)導(dǎo)人、中國和東盟國家經(jīng)濟(jì)貿(mào)易部部長、地方政府領(lǐng)導(dǎo)、著名專家學(xué)者、中國和東盟國家主要商協(xié)會負(fù)責(zé)人、跨國公司及大企業(yè)CEO。. 廣西優(yōu)勢中國－東盟博覽會之所以落戶廣西南寧，主要是因為廣西擁有幾大優(yōu)勢：l 廣西的地理位置更為優(yōu)越。中國－東盟博覽會創(chuàng)造了多個中國第一。東南亞十國風(fēng)情園暨一江兩岸房地產(chǎn)項目投資報告1. 項目背景. 中國東盟博覽會簡介. 中國東盟博覽會動因東盟十國包括文萊、柬埔寨、印度尼西亞、老撾、馬來西亞、緬甸、菲律賓、新加坡、泰國、越南。廣西某房地產(chǎn)項目投資報告作者：日期：中國2003年10月8日，溫家寶總理在印度尼西亞巴厘島第七次東盟與中國10＋1領(lǐng)導(dǎo)人會議上建議，從2004年起，每年11月在中國廣西南寧舉辦中國－東盟博覽會。原因有三：一是其規(guī)格之高前所未有，它是由國務(wù)院確定并由總理親自宣布的博覽會；二是它有別于一次性的上海世博會，是多國舉辦常年舉辦的博覽會；三是以自由貿(mào)易區(qū)為主題的。2003年2月份之前的合作機(jī)制在云南，但較之云南，廣西和東盟既有陸路接軌又有水路接軌。參展客商有中國和東盟10國領(lǐng)先生產(chǎn)企業(yè)、中國和東盟10國主要出口商、中國和東盟10國招商項目業(yè)主、對外承包工程企業(yè)、其他國家和地區(qū)的跨國公司、企業(yè)、旅行社、景點景區(qū)、航空公司及與旅游業(yè)相關(guān)的其他企業(yè)。南博會要求南寧有3萬張床位，缺口部分南寧加緊建設(shè)解決一部分，欽州等周邊城市幫助解決一部分。在南寧市，還將規(guī)劃建設(shè)東盟商貿(mào)城。財政收入年均增長１０．５％，實際財力五年累計增長１．１４倍。欽州的自然資源十分豐富，盛產(chǎn)荔枝、龍眼、香蕉、芒果等，青蟹、大蠔、對蝦、石斑魚四大名產(chǎn)馳名中外，是中國著名的“荔枝之鄉(xiāng)”、“香蕉之鄉(xiāng)”、“大蠔之鄉(xiāng)”、“奶水牛之鄉(xiāng)”，紅椎林是全國之最，靈山縣古民居大蘆村被譽為“廣西楹聯(lián)第一村”。目前有南寧至欽州等5條鐵路和桂林至北海等5條高登記公路在此交匯；市區(qū)距離南寧機(jī)場、北海機(jī)場均100公里的高速公路路程，兩機(jī)場是中國凈空港條件最好的機(jī)場之一，擁有世界先進(jìn)的導(dǎo)航設(shè)備，航線直通中國各主要城市和越南、泰國、香港、澳門等國家和地區(qū)，而從南寧和北海機(jī)場到市區(qū)僅1小時。建成后可形成億噸以上吞吐能力。這為欽州發(fā)展提供了前所未有的機(jī)遇。2002年。l 欽州電廠投資方是國投電力，該電力公司是中國的五大電力公司之一。該電解鋅廠屬國家大型有色金屬加工企業(yè)，利用進(jìn)口礦產(chǎn)資源進(jìn)行鋅電解加工，出口至倫敦期貨交易所。. 地理位置、氣候三娘灣位于廣西欽州市，是新興的旅游黃金海岸。旅游區(qū)由于受還有氣候調(diào)節(jié)，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，受我國海岸帶熱量資源最豐富的地區(qū)之一，一年四季皆可旅游。大蠔、對蝦、青蟹、石斑魚是四大海鮮名品。l 社區(qū)周邊環(huán)境優(yōu)美，配套設(shè)施齊備。東移是百年大計，機(jī)遇不可多得。廣西最大的中學(xué)欽州一中也正在施工，建成后能容納1萬名學(xué)生學(xué)習(xí)住宿。市政府投入6億元進(jìn)行漓江改造，建濱江花園，開發(fā)房地產(chǎn)，改造時江邊房價1000元/畝，2003年已漲至5000元/畝。l 港口工業(yè)發(fā)展帶來購買力隨著港口工業(yè)發(fā)展，欽州市將從一個農(nóng)業(yè)城市逐步向工業(yè)城市轉(zhuǎn)變，這將拉動房產(chǎn)需求。1999年前，欽州市民基本上是通過向政府繳納一定費用申請小塊宅基地，在宅基地上自建整棟房屋。l 時間緊迫，必須在其他房地產(chǎn)商進(jìn)入之前搶先一步。承建方可以墊資約2400萬元，可以大大減輕資金的壓力。l 客戶：市內(nèi)機(jī)關(guān)干部、工業(yè)園區(qū)的白領(lǐng)階層。. 營銷推廣費考慮欽江一江兩岸高端房地產(chǎn)項目一期工程處于一個高端產(chǎn)品還沒有形成規(guī)模、目標(biāo)客戶群體、主要推廣渠道、競爭的激烈程度、一期工程對后續(xù)工程的影響等因素，結(jié)合總體營銷策略，參照房地產(chǎn)營銷售推廣的費用通常為銷售總額3%的行業(yè)參數(shù)，并作適當(dāng)調(diào)高，調(diào)為4%?，F(xiàn)開工的高端住宅產(chǎn)品基本沒有，主要是土地的原因。銷售百分比表：(2004年2005年) 表月份11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月銷售百分比(%)101010累計銷售百分比(%)10203070100. 項目投資與收益的模型計算由于一江兩岸高端房地產(chǎn)項目采用工程款換取土地使用權(quán)的方法，因此前期投入較大，如下的模型計算只涉及第一期的投入和收益.. 現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流入流出表：(單位：萬元) 表編號日期土地成本建安費其它開發(fā)費流出小計銷售收入推廣費稅費流入小計12004年9月1500 22004年10月 32004年11月 42004年12月 52005年1月 62005年2月 72005年3月 82005年4月 92005年5月 102005年6月 112005年7月 122005年8月 . NPV計算NPV值計算表：(單位：萬元) 表編號月份現(xiàn)金流出折現(xiàn)現(xiàn)金流出累計折現(xiàn)現(xiàn)金流出現(xiàn)金流入折現(xiàn)現(xiàn)金流入累計折現(xiàn)現(xiàn)金流入折現(xiàn)率12004年9月 22004年10月 32004年11月 42004年12月 52005年1月 62005年2月 72005年3月 82005年4月 92005年5月 102005年6月 112005年7月 122005年8月 備注：折現(xiàn)率為10%由上表可以看出：NPV==。. 優(yōu)勢三娘灣旅游資源豐富獨特，區(qū)位優(yōu)勢明顯，有良好的交通條件。. 機(jī)遇l 國家旅游發(fā)展機(jī)遇中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展對旅游業(yè)的推動作用。2003年，中國人均GDP首次突破1000美元大關(guān)，根據(jù)國際經(jīng)驗，中國將進(jìn)入跨速發(fā)展階段的“起跑線”，此后旅游市場將進(jìn)入一個新的階段。作為最靠近南博會現(xiàn)場的欽州市在會務(wù)接待方面有著得天獨厚的優(yōu)勢，事實上，南博會組委會也一再要求欽州市政府給予接待上的幫助。北海和防城港開發(fā)較早，但景點和接待層次較低。l 旅游客源概況三娘灣旅游區(qū)于2003年7月開始