【正文】 連續(xù)多年授予銀行AAA級(jí)信用企業(yè)。本集團(tuán)為多元資本結(jié)構(gòu)，多元產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，享有市級(jí)進(jìn)出口權(quán)的跨國(guó)經(jīng)營(yíng)之企業(yè)。2004年9月兩項(xiàng)目正式動(dòng)工。4. 時(shí)間進(jìn)度安排由于欽州市政府十分重視“一江兩岸”房地產(chǎn)和東南亞十國(guó)風(fēng)情園兩個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)，已將其列入一號(hào)工程。. 稅費(fèi)及總收益總收益包括客房收益、餐飲收益、娛樂城收益、其它收益，月平均收益為225萬/月。l 根據(jù)欽州市旅游局提供的欽州市賓館酒店的入住率估算十國(guó)風(fēng)情園的入住率，并參考這些酒店的日房?jī)r(jià)校核第一步中確定的日房?jī)r(jià)。l 政府支持。2004年6月份公司，公司派員參加廣西自治區(qū)政府招商團(tuán)去東南亞招商，接洽合作伙伴，洽談合作事宜、分成比例，招募廚師、服務(wù)員等服務(wù)管理人員。. 定位高標(biāo)準(zhǔn)的休閑度假風(fēng)情園，目標(biāo)是讓顧客“足不出戶，品嘗原汁原味的異國(guó)風(fēng)情。包括動(dòng)靜兩個(gè)部分，靜的部分主要指的是客房工程，包括客房300套，東盟十國(guó)平均每國(guó)30套客房，其中五星級(jí)客房(別墅式)1套，四星級(jí)9套，三星級(jí)20套，建筑面積10500平方米。. 綜合評(píng)價(jià)：三娘灣是構(gòu)筑廣西－越南－東盟大旅游網(wǎng)絡(luò)體系的一個(gè)重要景點(diǎn)，是理想的休閑度假、觀光游覽、康體健身的濱海旅游區(qū)。接待2－3萬人次直至自由貿(mào)易起建立。機(jī)會(huì)市場(chǎng)：國(guó)內(nèi)主要指西北、華北、東北等地區(qū)，海外主要以澳洲為主。周邊同類產(chǎn)品是與其相鄰的北海市和防城港市的旅游開發(fā)區(qū)，主要景點(diǎn)有北海銀灘旅游度假區(qū)、防城港市金灘旅游度假區(qū)。規(guī)模宏大的南博會(huì)要求南寧的接待能力3萬張床位，接待能力嚴(yán)重不足。旅游方面。現(xiàn)已修一個(gè)排污管道，但未做到生態(tài)排放，將來環(huán)境保護(hù)會(huì)受考驗(yàn)。旅游區(qū)近海域生活著全國(guó)罕見的海豚群，其海灣原生性強(qiáng)、岸線優(yōu)美，漁家風(fēng)情濃郁、文化底蘊(yùn)深厚，在資源特色上具有良好的組合優(yōu)勢(shì)。2005年8月底結(jié)構(gòu)封頂，并完成銷售工作。欽州的高端住宅數(shù)量比較少，開發(fā)商中只有鴻發(fā)、華信開發(fā)一些高端住宅產(chǎn)品，均已售磬，其中華信在2003年開發(fā)的高端住宅產(chǎn)品售價(jià)在5060萬,平方售價(jià)在17001800/平方。為簡(jiǎn)化計(jì)算，結(jié)合實(shí)際動(dòng)作方式，設(shè)定銷售收入中扣除11%用于所有稅費(fèi)。l 市政府將“一江兩岸”工程作為工作重點(diǎn)之一，全力支持，且本公司與市政府一貫保持良好關(guān)系，有助于建設(shè)中的各項(xiàng)事務(wù)的協(xié)調(diào)。按行業(yè)內(nèi)經(jīng)驗(yàn)，招投標(biāo)可以節(jié)約大約20－25％的成本，資金投入可以根據(jù)工程進(jìn)度逐步投入，相應(yīng)減少前期投入資金。在本企業(yè)與政府洽談的同時(shí)，總部在北京的首創(chuàng)集團(tuán)也提出承包整個(gè)“一江兩岸”的開發(fā)。l 小塊土地出讓政策改變。北海是轉(zhuǎn)型時(shí)期特定階段的產(chǎn)物。1999年，桂林的旅游設(shè)施陳舊，經(jīng)濟(jì)水平與現(xiàn)欽州水平相當(dāng)。目前，市政府、檢察院、法院、文化中心大樓竣工，計(jì)委、工會(huì)等廳局正抓緊建設(shè)。一江兩岸是市政府未來三年的重點(diǎn)項(xiàng)目，將在政策上獲得強(qiáng)力支持。2. “一江兩岸”項(xiàng)目計(jì)劃. SWOT分析. 優(yōu)勢(shì)：l 政府關(guān)系融洽，這有利于成本控制。按類別劃分，地文景觀類有烏雷大嶺、奇石、三娘灣沙灘、大廟墩；水域風(fēng)光類有烏雷湖、三娘灣；生物景觀類有紅樹林叢、三娘樹、北部灣漁場(chǎng)、海豚灣；遺址遺跡類有古炮臺(tái)（烏雷炮臺(tái)）；建筑與設(shè)施類有觀海山莊、烏雷嶺戰(zhàn)壕、伏波廟、三娘灣漁村、犀牛腳中心漁港；人文活動(dòng)有漢馬援水軍整訓(xùn)舊址、三娘傳說、影片《海霞》外景攝制地。C，年均日照時(shí)數(shù)1800小時(shí)，全年 無霜期354天。. 三娘灣旅游開發(fā)區(qū)簡(jiǎn)介三娘灣旅游區(qū)是北部灣最具發(fā)展?jié)摿Φ穆糜蝿俚?，海上奇觀“七十二涇”及與此相連的麻藍(lán)仙島、大環(huán)半島被譽(yù)為“南國(guó)蓬萊”，是世界級(jí)的海豚觀賞勝地。l 電解鋅廠目前項(xiàng)目已經(jīng)國(guó)家環(huán)保局批準(zhǔn)，2004年6月開工興建，目前正在平整土地。其遠(yuǎn)期規(guī)劃投資將達(dá)到420億元，以適應(yīng)其全球化發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)要求。以商貿(mào)、旅游為龍頭的第三產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，城鄉(xiāng)居民收入顯著提高。廣西壯族自治區(qū)人民政府決定在欽州港區(qū)一帶建設(shè)大型臨海工業(yè)園。規(guī)劃建成5各港區(qū)10個(gè)作業(yè)區(qū)，深水岸線68公里，可建1－30萬噸碼頭200個(gè)。欽州交通便利，區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出，南臨北部灣和南中國(guó)海，背靠大西南，東鄰粵港澳，面向東南亞，是大西南出海通道的最近出?？谥?，在西部打開發(fā)和建設(shè)中國(guó)——東盟自由貿(mào)易區(qū)中具有“承東啟西”和“橋頭堡”的戰(zhàn)略地位。欽州歷史悠久，文化底蘊(yùn)深厚，全市共有文物保護(hù)單位49處，其中國(guó)家及自治區(qū)重點(diǎn)文物保護(hù)單位8處，市區(qū)就有國(guó)家級(jí)重點(diǎn)保護(hù)文物民族英雄劉永福、馮子材故居。. 經(jīng)濟(jì)發(fā)展“九五”時(shí)期全區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)了年均８．１％的較快增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力增強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)質(zhì)量和效益明顯提高。爭(zhēng)取明年“南博會(huì)”期間有一批項(xiàng)目入園開工。南寧國(guó)際會(huì)展中心二期工程，增設(shè)展位，增建宴會(huì)廳等項(xiàng)目。. 嘉賓客商參加中國(guó)－東盟博覽會(huì)的重要嘉賓有中國(guó)和東盟國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人、中國(guó)和東盟國(guó)家經(jīng)濟(jì)貿(mào)易部部長(zhǎng)、地方政府領(lǐng)導(dǎo)、著名專家學(xué)者、中國(guó)和東盟國(guó)家主要商協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)人、跨國(guó)公司及大企業(yè)CEO。. 廣西優(yōu)勢(shì)中國(guó)－東盟博覽會(huì)之所以落戶廣西南寧，主要是因?yàn)閺V西擁有幾大優(yōu)勢(shì)：l 廣西的地理位置更為優(yōu)越。中國(guó)－東盟博覽會(huì)創(chuàng)造了多個(gè)中國(guó)第一。東南亞十國(guó)風(fēng)情園暨一江兩岸房地產(chǎn)項(xiàng)目投資報(bào)告1. 項(xiàng)目背景. 中國(guó)東盟博覽會(huì)簡(jiǎn)介. 中國(guó)東盟博覽會(huì)動(dòng)因東盟十國(guó)包括文萊、柬埔寨、印度尼西亞、老撾、馬來西亞、緬甸、菲律賓、新加坡、泰國(guó)、越南。廣西某房地產(chǎn)項(xiàng)目投資報(bào)告作者：日期：中國(guó)2003年10月8日，溫家寶總理在印度尼西亞巴厘島第七次東盟與中國(guó)10＋1領(lǐng)導(dǎo)人會(huì)議上建議，從2004年起，每年11月在中國(guó)廣西南寧舉辦中國(guó)－東盟博覽會(huì)。原因有三：一是其規(guī)格之高前所未有，它是由國(guó)務(wù)院確定并由總理親自宣布的博覽會(huì)；二是它有別于一次性的上海世博會(huì)，是多國(guó)舉辦常年舉辦的博覽會(huì)；三是以自由貿(mào)易區(qū)為主題的。2003年2月份之前的合作機(jī)制在云南，但較之云南，廣西和東盟既有陸路接軌又有水路接軌。參展客商有中國(guó)和東盟10國(guó)領(lǐng)先生產(chǎn)企業(yè)、中國(guó)和東盟10國(guó)主要出口商、中國(guó)和東盟10國(guó)招商項(xiàng)目業(yè)主、對(duì)外承包工程企業(yè)、其他國(guó)家和地區(qū)的跨國(guó)公司、企業(yè)、旅行社、景點(diǎn)景區(qū)、航空公司及與旅游業(yè)相關(guān)的其他企業(yè)。南博會(huì)要求南寧有3萬張床位，缺口部分南寧加緊建設(shè)解決一部分，欽州等周邊城市幫助解決一部分。在南寧市，還將規(guī)劃建設(shè)東盟商貿(mào)城。財(cái)政收入年均增長(zhǎng)１０．５％，實(shí)際財(cái)力五年累計(jì)增長(zhǎng)１．１４倍。欽州的自然資源十分豐富，盛產(chǎn)荔枝、龍眼、香蕉、芒果等，青蟹、大蠔、對(duì)蝦、石斑魚四大名產(chǎn)馳名中外，是中國(guó)著名的“荔枝之鄉(xiāng)”、“香蕉之鄉(xiāng)”、“大蠔之鄉(xiāng)”、“奶水牛之鄉(xiāng)”，紅椎林是全國(guó)之最，靈山縣古民居大蘆村被譽(yù)為“廣西楹聯(lián)第一村”。目前有南寧至欽州等5條鐵路和桂林至北海等5條高登記公路在此交匯；市區(qū)距離南寧機(jī)場(chǎng)、北海機(jī)場(chǎng)均100公里的高速公路路程，兩機(jī)場(chǎng)是中國(guó)凈空港條件最好的機(jī)場(chǎng)之一，擁有世界先進(jìn)的導(dǎo)航設(shè)備，航線直通中國(guó)各主要城市和越南、泰國(guó)、香港、澳門等國(guó)家和地區(qū)，而從南寧和北海機(jī)場(chǎng)到市區(qū)僅1小時(shí)。建成后可形成億噸以上吞吐能力。這為欽州發(fā)展提供了前所未有的機(jī)遇。2002年。l 欽州電廠投資方是國(guó)投電力，該電力公司是中國(guó)的五大電力公司之一。該電解鋅廠屬國(guó)家大型有色金屬加工企業(yè)，利用進(jìn)口礦產(chǎn)資源進(jìn)行鋅電解加工，出口至倫敦期貨交易所。. 地理位置、氣候三娘灣位于廣西欽州市，是新興的旅游黃金海岸。旅游區(qū)由于受還有氣候調(diào)節(jié)，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，受我國(guó)海岸帶熱量資源最豐富的地區(qū)之一，一年四季皆可旅游。大蠔、對(duì)蝦、青蟹、石斑魚是四大海鮮名品。l 社區(qū)周邊環(huán)境優(yōu)美，配套設(shè)施齊備。東移是百年大計(jì)，機(jī)遇不可多得。廣西最大的中學(xué)欽州一中也正在施工，建成后能容納1萬名學(xué)生學(xué)習(xí)住宿。市政府投入6億元進(jìn)行漓江改造，建濱江花園，開發(fā)房地產(chǎn)，改造時(shí)江邊房?jī)r(jià)1000元/畝，2003年已漲至5000元/畝。l 港口工業(yè)發(fā)展帶來購(gòu)買力隨著港口工業(yè)發(fā)展，欽州市將從一個(gè)農(nóng)業(yè)城市逐步向工業(yè)城市轉(zhuǎn)變，這將拉動(dòng)房產(chǎn)需求。1999年前，欽州市民基本上是通過向政府繳納一定費(fèi)用申請(qǐng)小塊宅基地，在宅基地上自建整棟房屋。l 時(shí)間緊迫，必須在其他房地產(chǎn)商進(jìn)入之前搶先一步。承建方可以墊資約2400萬元，可以大大減輕資金的壓力。l 客戶：市內(nèi)機(jī)關(guān)干部、工業(yè)園區(qū)的白領(lǐng)階層。. 營(yíng)銷推廣費(fèi)考慮欽江一江兩岸高端房地產(chǎn)項(xiàng)目一期工程處于一個(gè)高端產(chǎn)品還沒有形成規(guī)模、目標(biāo)客戶群體、主要推廣渠道、競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度、一期工程對(duì)后續(xù)工程的影響等因素，結(jié)合總體營(yíng)銷策略，參照房地產(chǎn)營(yíng)銷售推廣的費(fèi)用通常為銷售總額3%的行業(yè)參數(shù)，并作適當(dāng)調(diào)高，調(diào)為4%?，F(xiàn)開工的高端住宅產(chǎn)品基本沒有，主要是土地的原因。銷售百分比表：(2004年2005年) 表月份11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月銷售百分比(%)101010累計(jì)銷售百分比(%)10203070100. 項(xiàng)目投資與收益的模型計(jì)算由于一江兩岸高端房地產(chǎn)項(xiàng)目采用工程款換取土地使用權(quán)的方法，因此前期投入較大，如下的模型計(jì)算只涉及第一期的投入和收益.. 現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流入流出表：(單位：萬元) 表編號(hào)日期土地成本建安費(fèi)其它開發(fā)費(fèi)流出小計(jì)銷售收入推廣費(fèi)稅費(fèi)流入小計(jì)12004年9月1500 22004年10月 32004年11月 42004年12月 52005年1月 62005年2月 72005年3月 82005年4月 92005年5月 102005年6月 112005年7月 122005年8月 . NPV計(jì)算NPV值計(jì)算表：(單位：萬元) 表編號(hào)月份現(xiàn)金流出折現(xiàn)現(xiàn)金流出累計(jì)折現(xiàn)現(xiàn)金流出現(xiàn)金流入折現(xiàn)現(xiàn)金流入累計(jì)折現(xiàn)現(xiàn)金流入折現(xiàn)率12004年9月 22004年10月 32004年11月 42004年12月 52005年1月 62005年2月 72005年3月 82005年4月 92005年5月 102005年6月 112005年7月 122005年8月 備注：折現(xiàn)率為10%由上表可以看出：NPV==。. 優(yōu)勢(shì)三娘灣旅游資源豐富獨(dú)特，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，有良好的交通條件。. 機(jī)遇l 國(guó)家旅游發(fā)展機(jī)遇中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)旅游業(yè)的推動(dòng)作用。2003年，中國(guó)人均GDP首次突破1000美元大關(guān)，根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，中國(guó)將進(jìn)入跨速發(fā)展階段的“起跑線”，此后旅游市場(chǎng)將進(jìn)入一個(gè)新的階段。作為最靠近南博會(huì)現(xiàn)場(chǎng)的欽州市在會(huì)務(wù)接待方面有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，事實(shí)上，南博會(huì)組委會(huì)也一再要求欽州市政府給予接待上的幫助。北海和防城港開發(fā)較早，但景點(diǎn)和接待層次較低。l 旅游客源概況三娘灣旅游區(qū)于2003年7月開始