【正文】 有五大項內(nèi)容，具體為：l 貨物貿(mào)易：展示各國優(yōu)勢產(chǎn)品，促進進出口成交；l 投資洽談：推介各國投資環(huán)境，發(fā)布招商信息，聯(lián)手吸納國際資本；l 服務貿(mào)易及其他合作：交流技術成果和管理經(jīng)驗，開展旅游、電信、物流、金融、工程承包等領域的合作；l 專題論壇：圍繞自由貿(mào)易區(qū)建設的熱點問題，邀請政府官員、專家學者和企業(yè)家進行交流與對話；l 文化交流：博覽會期間舉辦南寧國際民歌藝術節(jié)，充分展現(xiàn)中國與東盟各國民族文化風采。. 配套設施建設l 接待設施方面“自治區(qū)青秀山接待基地”，這一項目的建設地點在青秀山西北面，目前正在進行三通一平。南寧國際會展中心二期工程，增設展位，增建宴會廳等項目。l 在交通信息設施方面南寧機場跑道、停機坪、貴賓室要進行改擴建；申請增設民航航班、航線；加快自治區(qū)港口設施的建設與完善，開通與東盟國家的直航班輪。市內(nèi)道路建設全面加快。l 規(guī)劃建設規(guī)劃“經(jīng)濟園”,建設商貿(mào)城。爭取明年“南博會”期間有一批項目入園開工。按照方案，在會展中心附近規(guī)劃建設以東盟各國為主題的國際商貿(mào)城，爭取明年2月拿出規(guī)劃模型；也可以將現(xiàn)有部分商業(yè)街改造成以東盟國家命名并體現(xiàn)東南亞風情的商貿(mào)街。. 廣西壯族自治區(qū)簡介. 地理位置廣西是中國五個少數(shù)民族自治區(qū)之一。大西南的四川、云南、貴州、西藏、重慶等省區(qū)市，面積264萬多平方公里，人口2億多，蘊藏著極為豐富的物產(chǎn)資源，戰(zhàn)略地位十分重要，是我國經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮牡貐^(qū)之一。. 經(jīng)濟發(fā)展“九五”時期全區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值實現(xiàn)了年均８．１％的較快增長，經(jīng)濟實力增強，經(jīng)濟質(zhì)量和效益明顯提高。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值提前一年于１９９９年實現(xiàn)了比１９８０年翻兩番的目標。%，成為“九五”以來快速增長的年份之一。外貿(mào)進出口高速增長，%；，%。欽州歷史悠久，文化底蘊深厚，全市共有文物保護單位49處，其中國家及自治區(qū)重點文物保護單位8處，市區(qū)就有國家級重點保護文物民族英雄劉永福、馮子材故居。欽州市是廣西社會經(jīng)濟發(fā)展中南北欽防沿海經(jīng)濟區(qū)的重要組成部分，地處以港口經(jīng)濟、海洋經(jīng)濟和高新技術產(chǎn)業(yè)為重點的南北欽防沿海經(jīng)濟區(qū)的中心位置，是大西南戰(zhàn)略通道最近、最便捷的出?？?，是從海上通往東南亞和世界沿海國家及深入大西南的門戶。. 交通運輸欽州是廣西沿海的交通樞紐，桂海高速公路、欽防高速公路和南防鐵路、欽北鐵路均在欽州市交匯，北海機場、南寧機場距欽州只有100公里，海陸空交通便捷。欽州距周邊城市距離城市里程（公里）南寧120北海91梧州448柳州329防城61百色385桂林466玉林236河池443 免費的商務管理資料平臺欽州市具有得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢和地緣優(yōu)勢，是帶動廣西乃至西南地區(qū)的全方位對外開放和經(jīng)濟全面發(fā)展的龍頭，是中國與東南亞地區(qū)乃至亞太地區(qū)經(jīng)濟合作的重要橋梁。欽州交通便利，區(qū)位優(yōu)勢突出，南臨北部灣和南中國海，背靠大西南，東鄰粵港澳，面向東南亞，是大西南出海通道的最近出?？谥?，在西部打開發(fā)和建設中國——東盟自由貿(mào)易區(qū)中具有“承東啟西”和“橋頭堡”的戰(zhàn)略地位。目前欽州市已成為廣西沿海地區(qū)重要的交通樞紐。欽州市交通發(fā)達，現(xiàn)代化海陸空大交通運輸網(wǎng)已基本形成。具有水深、避風、港池寬廣、無回淤、航道順直、可挖性好、可建碼頭岸線長等特點。規(guī)劃建成5各港區(qū)10個作業(yè)區(qū)，深水岸線68公里，可建1－30萬噸碼頭200個。目前欽州港已建成泊位9個，其中萬噸以上碼頭4個，年吞吐能力300多萬噸，在建5萬噸級以上泊位6個（其中7萬噸級碼頭1個），預計到2004年欽州港的吞吐能力將達到1000萬噸以上。桂海高速公路公路貫穿欽州，二級公路已接通絕大部分城鎮(zhèn)。. 發(fā)展戰(zhàn)略自治區(qū)黨委、自治區(qū)人民政府制定了把欽州市建成臨海工業(yè)城市、將欽州港建成臨海工業(yè)港的戰(zhàn)略決策，實施“以港興市，以市促港，項目支撐，開放帶動，建設臨海工業(yè)城市”的發(fā)展戰(zhàn)略，重點發(fā)展臨海工業(yè)、工業(yè)園區(qū)和城市經(jīng)濟，大力推進大港口、大工業(yè)、大物流、大旅游建設，努力實現(xiàn)工業(yè)大港、濱海城市和旅游勝地的戰(zhàn)略目標。廣西壯族自治區(qū)人民政府決定在欽州港區(qū)一帶建設大型臨海工業(yè)園。面對新的機遇，欽州市自上而下強化發(fā)展意識、經(jīng)濟結構調(diào)整意識、工業(yè)強市意識和招商引資意識，把臨海工業(yè)作為主攻方向，加快發(fā)展港口經(jīng)濟、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、海洋產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)，力爭用二十年左右時間把欽州市建設成以臨海工業(yè)為主體的現(xiàn)代化城市。. 經(jīng)濟狀況二十世紀九十年代以來，欽州全面實施“開放帶動、港口帶動、科教帶動”戰(zhàn)略，加快港口為重點的基礎設施建設，國民經(jīng)濟持續(xù)快速增長。農(nóng)民人均純收入年均增長10％，%。以商貿(mào)、旅游為龍頭的第三產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，城鄉(xiāng)居民收入顯著提高。2003年，欽州財政收入11億，去年城市居民可支配收入7000多元，農(nóng)民2700元。以下是一些主要項目情況。APP公司看中欽州港主要有三個原因：一是欽州港的港口優(yōu)勢，物料運輸便利，可以滿足APP的全球化戰(zhàn)略要求；二是這里有內(nèi)河和海邊大型水庫，調(diào)水方便，日調(diào)入量達137萬方/天，工業(yè)和生活用水可以得到滿足，而北海等港口則不行；三是南海氣候適宜速生林木生長，原材料供應可以得到滿足。其遠期規(guī)劃投資將達到420億元，以適應其全球化發(fā)展的戰(zhàn)略目標要求。一期240萬千瓦，投入78億元，二期增加187萬，投資70億元。一期投產(chǎn)后年產(chǎn)值36億元?，F(xiàn)中石油正在組織實施收購，中石油人員已經(jīng)進駐做前期準備工作。l 電解鋅廠目前項目已經(jīng)國家環(huán)保局批準，2004年6月開工興建，目前正在平整土地。年生產(chǎn)能力25萬噸，建成后年產(chǎn)值將達20－25億元。l 酒精廠木薯加工項目，6月份投產(chǎn)，二期下半年開建。除以上項目外，5家擁有50萬噸的生產(chǎn)能力，總投資8億元的硅錳、硅鐵冶煉加工企業(yè)也將于下半年投產(chǎn)，建成后產(chǎn)值30億元。. 三娘灣旅游開發(fā)區(qū)簡介三娘灣旅游區(qū)是北部灣最具發(fā)展?jié)摿Φ穆糜蝿俚兀Ｉ掀嬗^“七十二涇”及與此相連的麻藍仙島、大環(huán)半島被譽為“南國蓬萊”，是世界級的海豚觀賞勝地。具體位于欽州市欽南區(qū)犀牛鎮(zhèn)三娘灣漁村至大環(huán)漁村一帶的海灣，地處廣西南部欽州灣，東與北海隔海相望，南臨北部灣海域，西與防城港相鄰，是廣西沿?！敖鹑恰钡闹行模哂醒睾：脱剡叺膮^(qū)位優(yōu)勢。旅游區(qū)位于北回歸線以南，屬南亞熱帶海洋性己方氣候區(qū)，熱量充足，雨量豐沛。C，最冷月（1月） 186。C，年均日照時數(shù)1800小時，全年 無霜期354天。旅游區(qū)有維管束植物77科133屬171種，主要有用材植物、觀賞植物、纖維植物、油脂臘類植物、優(yōu)良綠化植物等，其中，以濕地松、木麻黃、黃槿為主。. 主要旅游資源三娘灣旅游區(qū)擁有國家五級旅游資源1個，即海豚灣。三娘灣海豚屬中華白海豚，哺乳動物，國家一級保護動物，被譽為“海上大熊貓”、“海上國寶”。按類別劃分，地文景觀類有烏雷大嶺、奇石、三娘灣沙灘、大廟墩；水域風光類有烏雷湖、三娘灣；生物景觀類有紅樹林叢、三娘樹、北部灣漁場、海豚灣；遺址遺跡類有古炮臺（烏雷炮臺）；建筑與設施類有觀海山莊、烏雷嶺戰(zhàn)壕、伏波廟、三娘灣漁村、犀牛腳中心漁港；人文活動有漢馬援水軍整訓舊址、三娘傳說、影片《海霞》外景攝制地。. 發(fā)展規(guī)劃及前景三娘灣旅游景區(qū)作為自治區(qū)重點建設項目，符合國家關于西部大開發(fā)要積極發(fā)展旅游業(yè)的政策要求，也是欽州市委、市政府“三個一”工作重點之一，有著寬松的政策環(huán)境，享受廣西省制訂的對外開放優(yōu)惠政策根據(jù)《廣西海岸線利用規(guī)劃》等相關規(guī)劃， 三娘灣旅游區(qū)范圍東起曾子村、流水溝，西以麻蘭島、大環(huán)半島為界，濱海公路以南所圍合的陸地區(qū)域及相應的海域（包括大廟墩、烏雷炮臺兩個島嶼）。目前已經(jīng)規(guī)劃的項目有海濱大浴場、烏雷佛教中心、高爾夫俱樂部、海豚觀光島、水上運動基地、漁家樂船隊及航線、大型海鮮城等。進景區(qū)的公路已經(jīng)完工，連接欽州港、防城港、北海濱海一級公里正在建設，犀牛腳鐵路專用線正在籌建，景區(qū)內(nèi)通信設施完善，移動信號覆蓋全區(qū)，淡水資源豐富，淡水充沛，景區(qū)內(nèi)的供水工程和供電工程正在籌建。2. “一江兩岸”項目計劃. SWOT分析. 優(yōu)勢：l 政府關系融洽，這有利于成本控制。l 成熟的別墅理念，建筑成本低。l 有高端市場運作經(jīng)驗，通過市政建設換取廉價土地，并且擁有優(yōu)先擇地的權利。l 投入較大，高端市場有待開發(fā)。一江兩岸是市政府未來三年的重點項目，將在政策上獲得強力支持。政府所在地搬遷至東區(qū)，促使城市重心東移，改變原有城市格局，這在中國其他地區(qū)已有先例。例如馬來西亞政府吉隆坡的國家行政中心遷移產(chǎn)生拉動效應。南寧市新區(qū)的房價也在5000－6000元/平方米，高于老中心城區(qū)。目前，市政府、檢察院、法院、文化中心大樓竣工，計委、工會等廳局正抓緊建設。本項目土地位置處于東岸江邊，緊鄰市政府、中學、商業(yè)街，是新區(qū)的黃金地段，更具升值潛力。欽州房地產(chǎn)市場啟動時間較晚的原因有三：一是中越邊境戰(zhàn)爭的影響；二是區(qū)劃屢變，欽州原屬湛江，歸屬在廣東和廣西之間變換多次；三是欽州人性格偏向保守，投資意識淡薄，近年始有轉變。廣西境內(nèi)的地價漲幅驚人，預計隨著經(jīng)濟水平的持續(xù)發(fā)展和房地產(chǎn)市場的發(fā)育完善，房地產(chǎn)價格將繼續(xù)穩(wěn)步攀升。1999年，桂林的旅游設施陳舊，經(jīng)濟水平與現(xiàn)欽州水平相當。而且土地資源逐漸減少，開發(fā)商在好的地段很難找到土地。目前欽州市場狀況類似三年前的柳州，未經(jīng)市場炒作，沒有任何泡沫。北海房產(chǎn)泡沫是因為銀行不給按揭，當時市場環(huán)境沒有知道居民自己購買房屋所以才產(chǎn)生，過度投機，沒有基礎支撐。北海是轉型時期特定階段的產(chǎn)物。欽州港被定位為 “港口工業(yè)區(qū)”，未來3－5年內(nèi)產(chǎn)值將達到300－500億元，港區(qū)人員對房產(chǎn)需求很大。多年的邊貿(mào)使欽州的居民經(jīng)濟條件較好，欽州的經(jīng)濟現(xiàn)狀是政府窮，老百姓富，藏富于民。l 高端市場競爭還沒有真正展開。l 小塊土地出讓政策改變。1999年后，政府停止小塊土地轉讓政策，近幾年存量小塊土地消化基本完畢，市民住房解決全部轉向商品房市場，預計在今后幾年商品房需求會得到快速提升。中國經(jīng)濟強勁增長，房地產(chǎn)業(yè)更是一支獨秀，2003年房地產(chǎn)業(yè)是中國的十大暴利行業(yè)之一。自欽州市政府決定進行“一江兩岸”開發(fā)以來，許多有實力的企業(yè)紛紛搶攤新區(qū)建設。在本企業(yè)與政府洽談的同時，總部在北京的首創(chuàng)集團也提出承包整個“一江兩岸”的開發(fā)。l 本地的一些房地產(chǎn)商的與香港、澳門的地產(chǎn)商合作也逐漸提高了該地區(qū)的市場競爭程度優(yōu)勢。由本公司承攬市政工程基礎設施建設，建設費6100萬政府按每畝30萬元價格劃拔土地200－300畝，用于房地產(chǎn)開發(fā)。此舉的意義在于既可以一定程度降低了土地價格，增加對政府談判的砝碼；也可以改變高產(chǎn)端房地產(chǎn)項目的周邊環(huán)境，增加該項目的賣點。按行業(yè)內(nèi)經(jīng)驗，招投標可以節(jié)約大約20－25％的成本，資金投入可以根據(jù)工程進度逐步投入，相應減少前期投入資金。l 公司可以按確定的價格從市政府取得土地。如果在掛牌時，本公司實際取得的土地價格超過30萬元/畝，政府承諾通過市政配套費、稅收減免的方式予以補貼，保證使本公司獲得土地的價格不超過30萬元/畝。銷售對象市區(qū)和港口各占一半。l 市政府將“一江兩岸”工程作為工作重點之一，全力支持，且本公司與市政府一貫保持良好關系，有助于建設中的各項事務的協(xié)調(diào)。. 項目投資. 建安費用高端房地產(chǎn)項目總占地約200畝(133400平方米)，分成三期建成，第一期50畝(33,350平方米)，為連體別墅，單位面積在190260平方米之間。建設成本見下表，表編號項目名稱建筑面積(平方)單方造價(元)總投資(萬元)備注1土建工程50,0256002給排水工程50,025503電氣工程50,025404室內(nèi)裝修50,025300土地33,35045015005合計由上表可以計算出每平方的成本價為1290元. 稅費問題信義華信作為外地企業(yè)，可根據(jù)欽州市政府的規(guī)定享受一些稅收優(yōu)惠政策（詳見《欽州市城區(qū)“一江兩岸”開發(fā)建設政策宣傳手冊》。由于項目投資集中在前期，而利潤取中在后期，在房地產(chǎn)開發(fā)操作過程中，土地增值稅和企業(yè)所得稅采取了預征的方式，待項目