【正文】 旅游基地，本項目正好填補這一市場空白。公共設施及場所建設和經營由本公司負責。給每個國家一個區(qū)域，共分成10個區(qū)域。附屬工程包括會所、大堂、會議室2000平方米。. 營銷戰(zhàn)略十國風情園項目總占地約200畝，它是集商務、娛樂、休閑于一體的。兩者之間相輔相成。本項目建成后，將成為三娘灣旅游風景區(qū)的旅游資源之一，會給三娘灣旅游區(qū)吸引更多游客增添砝碼。目前旅游資源正處于原始、未包裝的狀態(tài)，要根據自身的旅游特色策劃項目，打造三娘灣品牌，并積極與北海銀灘、防城港金灘旅游區(qū)形成聯(lián)動發(fā)展的新格局，十國風情園項目要抓住三娘灣開發(fā)機遇，充分利用政府資源，迅速占領市場。對政府來說，減少了漁村撤遷的成本，對本公司來說，十國風情園緊靠旅游中心，更利于提升人氣，市場更好。桂林想開辟海濱游線組團，因為欽州沒有接待能力擱淺至今，集群之間的轉移接待客戶也是本項目的資源之一。欽州僅有一家三星級賓館。南寧的接待能力嚴重不足。l 中國－東盟博覽會接待中國－東盟博覽會將于2004年11月3日至6日在南寧舉辦。欽州由于具有沿海又沿邊的區(qū)位優(yōu)勢，%，%的全國水平要高出許多。據統(tǒng)計，僅在2003年“十一”黃金周期間。l 旅游客源概況三娘灣旅游區(qū)于2003年7月開始建設，于2003年10月正式向游人開放，“黃金周”，其中外地游客（欽州以外），%。核心目標市場：廣西區(qū)內各城市及西南地區(qū)，港澳臺、東南亞國家；基本目標市場：國內主要包括湖南、湖北、中南地區(qū)的大中城市，海外主要以歐美游客市場為主。本項目三面臨海，能觀賞海景，地理位置優(yōu)于接待基地。l 酒店競爭分析距本風情園最近的酒店是正在施工的欽州市政府接待基地，該基地定位4星級。北海和防城港開發(fā)較早，但景點和接待層次較低。l 周邊同類產品競爭。l 政府主導開發(fā)，給予政策稅收支持。l 集群效應北部灣旅游經濟圈的崛起。作為最靠近南博會現場的欽州市在會務接待方面有著得天獨厚的優(yōu)勢，事實上，南博會組委會也一再要求欽州市政府給予接待上的幫助。原始地價，項目壟斷，未來幾年會20萬元/畝l 南博會機遇中國－東盟博覽會以后將每年在南寧舉行，預計廣西和東盟的貿易往來將日益頻繁，也將給欽州的旅游業(yè)帶來機遇。1998－2001年，%的速度增長，%。n 西部大開發(fā)戰(zhàn)略創(chuàng)造了歷史機遇，國家將對廣西等西部地區(qū)實行政策扶持，改善基礎設施環(huán)境。2003年，中國人均GDP首次突破1000美元大關，根據國際經驗，中國將進入跨速發(fā)展階段的“起跑線”，此后旅游市場將進入一個新的階段。廣西作為中國唯一與東盟國家既有陸地接壤又有海上通道的省區(qū)，近年來，廣西與東盟地區(qū)在經濟上發(fā)展非常迅速，目前東盟已成為廣西的第一貿易伙伴。l 旅游市場機遇據世界旅游組織統(tǒng)計：濱海旅游業(yè)收入已經占到全球旅游業(yè)總收入的1/2，沿海37個國家的旅游總收入占全球旅游總收入的81％。l 政策機遇國務院做出了實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略的重大決策，其中鼓勵發(fā)展旅游業(yè)作為西部大開發(fā)的重點和發(fā)展第三產業(yè)的龍頭，廣西區(qū)黨委、區(qū)政府也做出創(chuàng)建旅游先進省區(qū)的決定，為三娘灣旅游區(qū)的開發(fā)建設創(chuàng)造了前所未有的發(fā)展機遇。. 機遇l 國家旅游發(fā)展機遇中國經濟發(fā)展對旅游業(yè)的推動作用。 . 劣勢三娘灣風景區(qū)開發(fā)起步晚，人才缺乏；資金短缺，旅游基礎設施薄弱；資源開發(fā)力度和深度不夠；漁村建筑缺乏特色，景觀效果差。相比北海海灘露天而言，娘灣灘邊有樹林遮蔭，因此更具人性色彩。旅游旺季每年長達11個月，旺季時間遠大高于秦皇島等中國其他著名海濱景區(qū)。. 優(yōu)勢三娘灣旅游資源豐富獨特，區(qū)位優(yōu)勢明顯，有良好的交通條件。. SWOT分析三娘灣旅游區(qū)在沙灘、海水質量上遜色于北海銀灘和防城港金灘，但在海洋生物、陸地生物和文化底蘊方面優(yōu)于相鄰兩旅游區(qū)。其收益應不少于8340萬元。該項目的NPV值及IRR均符合投資要求。銷售百分比表：(2004年2005年) 表月份11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月銷售百分比(%)101010累計銷售百分比(%)10203070100. 項目投資與收益的模型計算由于一江兩岸高端房地產項目采用工程款換取土地使用權的方法，因此前期投入較大，如下的模型計算只涉及第一期的投入和收益.. 現金流量表現金流入流出表：(單位：萬元) 表編號日期土地成本建安費其它開發(fā)費流出小計銷售收入推廣費稅費流入小計12004年9月1500 22004年10月 32004年11月 42004年12月 52005年1月 62005年2月 72005年3月 82005年4月 92005年5月 102005年6月 112005年7月 122005年8月 . NPV計算NPV值計算表：(單位：萬元) 表編號月份現金流出折現現金流出累計折現現金流出現金流入折現現金流入累計折現現金流入折現率12004年9月 22004年10月 32004年11月 42004年12月 52005年1月 62005年2月 72005年3月 82005年4月 92005年5月 102005年6月 112005年7月 122005年8月 備注：折現率為10%由上表可以看出：NPV==。三個月后開盤，開盤三個月內達到70%?；A出地面時開始預售(開工二個月后)，這樣可以提前獲得現金流入，減少自有流動資金投入量，同時這也是目前欽州房地產市場的通常做法。同時，考慮到建設周期內房價的上漲因素，因此一江兩岸高端房地產項目的定價可以為2380元/平方，總銷售額為119,059,500元。現開工的高端住宅產品基本沒有，主要是土地的原因。房地產平均價格，表年份2000年2001年2002年2003年2004年平均價格(元/平方)850930980110011001200120013001400升幅%%%%開工量(萬平方米)20完工量(萬平方米)銷售面積(萬平方米)備注：2003年欽州的二手房(主要為公房)。這一投入以及一期的利潤作為二三期的滾動式開發(fā)費用。為了便于計算將這些費用取為建安費用的10%。. 營銷推廣費考慮欽江一江兩岸高端房地產項目一期工程處于一個高端產品還沒有形成規(guī)模、目標客戶群體、主要推廣渠道、競爭的激烈程度、一期工程對后續(xù)工程的影響等因素，結合總體營銷策略，參照房地產營銷售推廣的費用通常為銷售總額3%的行業(yè)參數，并作適當調高，調為4%。土地增值稅預征標準為銷售經營額的2%，%。欽江一江兩岸高端房地產項目一期工程銷售經營過程中涉及的主要稅種有：房產稅（租金收入的12%，%）、營業(yè)稅（營業(yè)收入的5%）、土地增值稅（土地增值部分的30%至60%）、企業(yè)所得稅等（應納稅所得額的33%）等。,總建筑面積為50,025平方米，共200套。l 客戶：市內機關干部、工業(yè)園區(qū)的白領階層。l 土建2005年8－9月份即可封頂，土建期間開始內部認購，待有40％的銷售量時就可以開盤。l 總共200－300畝土地開發(fā)分三期進行，首期100畝做聯(lián)體別墅，戶型在190－260平方米，每戶價格在50萬元左右，建設成本 1350元。市政府初步同意按30萬元/畝的價格取得土地，這一價格可以進一步協(xié)商。承建方可以墊資約2400萬元，可以大大減輕資金的壓力。l 對于市場工程建設，公司將公開招標，選擇承建單位。一江兩岸高端房地產項目采用為政府進行欽江永福大橋下游二公里范圍內的河道整治項目，以工程款換取土地使用權。. 總體思路承攬一江兩岸工程2公里開發(fā)，投資額6100萬元。l 時間緊迫，必須在其他房地產商進入之前搶先一步。據了解，目前京、滬、粵等地的房地產大鱷正在進入或準備進入欽州房地產市場。由于長期看好中國的房地產市場，市場風險極小，眾多企業(yè)紛紛投入巨資加入競爭。. 威脅l 土地競爭激烈。1999年前，欽州市民基本上是通過向政府繳納一定費用申請小塊宅基地，在宅基地上自建整棟房屋。l 新區(qū)開發(fā)，撤遷成本低。l 壟斷性：沒有這種高端產品，市場稀缺。l 民間蘊藏很強的購買力。l 港口工業(yè)發(fā)展帶來購買力隨著港口工業(yè)發(fā)展，欽州市將從一個農業(yè)城市逐步向工業(yè)城市轉變，這將拉動房產需求。93年國家宏觀調控，泡沫破裂。南寧最近3年才漲，3000元，現5000。l 土地系原始地價，未來升值潛力巨大。市政府投入6億元進行漓江改造，建濱江花園，開發(fā)房地產，改造時江邊房價1000元/畝，2003年已漲至5000元/畝。目前的欽州市房地產發(fā)育狀況與桂林四年前頗為類似。近年來，中國房地產市場迅速發(fā)展，地價和房價呈現逐年上升的趨勢。l 房地產市場啟動。廣西最大的中學欽州一中也正在施工，建成后能容納1萬名學生學習住宿。根據經驗數據估計，欽州市政府搬遷后，新區(qū)的房地產將有1倍的升值空間。溫州市政府搬遷前新區(qū)房價2000元/平方米左右，市政府入住時房價4000元/平方米，現維持在6000元/平方米以上，稍高于老城中心區(qū)。政務新區(qū)搬遷，無疑會帶來土地的快速飆升。東移是百年大計，機遇不可多得。. 機會l 政務中心東移帶來巨大商機。. 劣勢：l 對欽州以及廣西的房地產市場、建設市場相對當地開發(fā)商來講不算太熟悉。l 多項目投資給高端房地產產品帶來更多的廣告效應。l 社區(qū)周邊環(huán)境優(yōu)美，配套設施齊備。項目建設所需材料，當地即可滿足要求。前期已投入3000萬元人民幣進行基礎設施建設，供水、供電、通訊等項目配套設施已可完全滿足需要。三娘灣旅游區(qū)用地類型有林地、耕地、荒地、交通設施用地、居民社會用地等， km2。大蠔、對蝦、青蟹、石斑魚是四大海鮮名品。此外，三娘灣有國家四級旅游資源2個：烏雷大嶺、三娘灣；國家三級旅游資源8個：三娘石、三娘灘、大廟墩、紅樹林叢、三娘樹、北部灣漁場、靈犀閣、三娘灣漁村；國家二級旅游資源13個、國家一級旅游資源7個。三娘灣是海豚之鄉(xiāng)，這里聚居著近千只珍稀海豚。欽州灣盛產大蠔、對蝦、青蟹、石斑魚，還有海豚等海洋哺乳動物，同時還是眾多海鳥、沙蟲、貝殼、水蟹等還有生物的棲息地。旅游區(qū)由于受還有氣候調節(jié)，冬無嚴寒，夏無酷暑，受我國海岸帶熱量資源最豐富的地區(qū)之一，一年四季皆可旅游。C，最熱月（7月） 186。年均氣溫22186。三娘灣距離市區(qū)半小時車程（標準二級公里），距離欽州港22公里（濱海一級公里），南寧市120公里，北海市91公里，防城港市61公里，越南芒街100公里，交通方便。. 地理位置、氣候三娘灣位于廣西欽州市，是新興的旅游黃金海岸。澳大利亞的焦炭項目也正在洽談中。項目完成后年產值25億元。l