房地產(chǎn)項(xiàng)目投資策劃報(bào)告-文庫吧資料
2024-08-02 01:11本頁面
【正文】 復(fù)，批準(zhǔn)證書；（5）委托書及委托人的身份證明；（6）投資方的合法開業(yè)證明或自然人股東的身份證明；（7）外方銀行資信證在明；（8）董事會(huì)成員的委派書（含董事長）；（9）董事會(huì)成員名單（親筆簽名）及簡歷、身份證明；（10）國有資產(chǎn)管理部門對中方國有資產(chǎn)評估的確認(rèn)書；（11）企業(yè)住所使用證明；（12）企業(yè)用水、用電、環(huán)保等部門意見；（13）需進(jìn)行前置審批的項(xiàng)目需提交相關(guān)的許可證或資質(zhì)證。工商局辦理營業(yè)執(zhí)照（1）技術(shù)監(jiān)督局企業(yè)代碼賦碼，需提供外貿(mào)局批復(fù)文件；（2）技術(shù)監(jiān)督局辦理企業(yè)代碼證書，需提供材料：[1]、單位申請；[2]營業(yè)執(zhí)照及復(fù)印件或單位成立批文及復(fù)印件；[3]法人代表或負(fù)責(zé)人身份證復(fù)印件；[4]經(jīng)辦人身份證復(fù)印件；[5]單位公章。（1）申請批準(zhǔn)合營企業(yè)合同、章程的報(bào)告；（2）工商部門出具的《名稱核通知書》；（3）企業(yè)合同、章程及有關(guān)附件；（4）投資各方的營業(yè)執(zhí)照及資信證明；（5）企業(yè)董事會(huì)及董事會(huì)成員、總經(jīng)理、副總經(jīng)理的名單和上述人員的身份證明；（6）董事委派書；（8）進(jìn)口設(shè)備清單；（9）可行性研究報(bào)告批復(fù)；（10）投資各方簽訂的意向（協(xié)議）書；（11）其它有關(guān)必要文件外貿(mào)局審批合同、章程，發(fā)批準(zhǔn)證書（1）委托書及委托人的身份證明；（2）投資人的合法開業(yè)證明或身份證明；（3）可行性研究報(bào)告或項(xiàng)目建議書及批復(fù)，或企業(yè)股東（發(fā)起人）簽署的企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)申請書。工商名稱登記說明：凡所建項(xiàng)目不需國家平衡資金，則以上兩次審批可并為一次，只審批可行性研究報(bào)告，凡屬需報(bào)國家審批的項(xiàng)目仍要進(jìn)行兩次審批。（1）批準(zhǔn)可行性研究報(bào)告的請示；（2）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（一式三份），（3）城市規(guī)劃部門意見書；（4）環(huán)境保護(hù)部門意見書；（5）合營雙方簽署的合資（或合作）意向書；（6）外方及中方資信證明文件（主要是會(huì)計(jì)事務(wù)所出具的驗(yàn)資報(bào)告，銀行出具的資金證明等）；（7）全營各方之營業(yè)執(zhí)照法人代表身份證復(fù)印件。審批可行性研究報(bào)告（1）申請立項(xiàng)的請示；（2）項(xiàng)目建議書（一式三份）；（3）合營各方簽署的合資（或合作）意向書；（4）合營各方的法人資格證明；（5）銀行或會(huì)計(jì)事務(wù)所對投資各方別出具的資金證明文件。審批立項(xiàng)一、國家對外商投資的產(chǎn)業(yè)政策值得提出的是，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)一塊，策劃的最重要任務(wù)是提供市場參考意見，這種意見必須是有依據(jù)的，是專業(yè)的。策劃師不是設(shè)計(jì)師，我們不管如何設(shè)計(jì)產(chǎn)品，但我們一定要清楚要如何知道該設(shè)計(jì)一個(gè)什么樣的產(chǎn)品，那么在我們的調(diào)查中就必須將建筑產(chǎn)品需求要素通俗化，最真實(shí)的采集市場信息，從而總結(jié)出可以行之有效的設(shè)計(jì)要求，做到真正的“定單式”營銷。產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)以前提過這方面的觀點(diǎn)，如果產(chǎn)品策劃就是“一層門面就是五米九”，“窗戶要是飄的”，“小區(qū)一定要有會(huì)所、泳池”這類話語，連個(gè)基本的層高標(biāo)準(zhǔn)不曉得，簡單的戶型設(shè)計(jì)動(dòng)線、采光、通風(fēng)標(biāo)準(zhǔn)不曉得，也無怪乎設(shè)計(jì)師們清高的恥都不恥你了！一句“你曉得什么”噎得你一句話也說不出。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長，影響因素多，開發(fā)商這邊的算法通常帶有強(qiáng)烈的個(gè)體因素色彩，而且到底開發(fā)的數(shù)量有限，他們是有這種業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)，卻是難以得到提高；而策劃公司呢，可以見識很多的開發(fā)項(xiàng)目，遺憾的是很少有這種業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)，于是基本放棄了！這也許就是一個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展初級階段的產(chǎn)物吧！不可否認(rèn)房地產(chǎn)策劃最終是要走向?qū)I(yè)化的，目前的策劃業(yè)界也是要肯定分洗牌的，誰最終掌握了這些目前“不可能”的技巧，誰就是將來的強(qiáng)者！若把房地產(chǎn)策劃分個(gè)大小，我覺得有三個(gè)層次，一層是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的營銷策劃，這是市場上最常見的，就是想幫開發(fā)商賣房子，一大幫代理商爭得頭破血流，為了賣出房子絞盡腦汁那種；第二層是為開發(fā)公司提供戰(zhàn)略咨詢服務(wù)，這就不是單純的中介公司了，等同于開發(fā)商的合作伙伴，“戰(zhàn)略聯(lián)盟關(guān)系”；第三層則是將房地產(chǎn)歸之于一個(gè)城市的運(yùn)營，包括一個(gè)中小城市的經(jīng)營定位，旅游地產(chǎn)策劃等等，這在西安有過成功的案例了。二、可惜的是目前策劃公司構(gòu)成過于復(fù)雜，做廣告的，做二手房的，做代理的樣樣俱全，門檻太低，雖是各有所長，卻是忽略了這項(xiàng)基本技術(shù)。目前業(yè)界（就我所知道的長沙大多數(shù)策劃公司）的房地產(chǎn)開發(fā)成本算法有兩種做法：第一種，簡單的拍腦殼做法，先定下利潤目標(biāo)，然后算成本，一頁A4紙全部搞定，操作這種方法的策劃人大多不理解建筑專業(yè)知識，對價(jià)格構(gòu)成，基本價(jià)格水平?jīng)]有一個(gè)全面的了解，以往做過的案例，網(wǎng)上的數(shù)據(jù)構(gòu)成了這個(gè)算法的基礎(chǔ)，準(zhǔn)確講這還稱不上是工程上講的那種憑經(jīng)驗(yàn)做估算的“拍腦殼”做法；第二種算法可以歸納為“學(xué)院派”做法，計(jì)算藍(lán)本為廣洲大學(xué)一位賈博士的參考書，或是流傳在網(wǎng)上一個(gè)關(guān)于上海房地產(chǎn)成本估算的貼子，二者計(jì)算方法如出一轍，有較強(qiáng)的理論性，總的成本分為開發(fā)成本，開發(fā)費(fèi)用兩類，是一種靜態(tài)的計(jì)算方法，與實(shí)際開發(fā)過程的成本構(gòu)成內(nèi)容相差較大，例如在前期工程費(fèi)中對籌建開辦費(fèi)的理解、計(jì)算是不合實(shí)情的，開發(fā)成本對開發(fā)間接成本計(jì)算則是忽略了，加之開發(fā)費(fèi)用中管理費(fèi)用沒有分清直接成本、間接成本，開發(fā)商一方的經(jīng)營管理等間接費(fèi)計(jì)算完全與實(shí)際操作脫節(jié)。一般的房地產(chǎn)策劃公司都有項(xiàng)目可行性研究這項(xiàng)業(yè)務(wù)范圍，或許是市場經(jīng)濟(jì)條件下的緣故，這里面做的可行性報(bào)告都是可行的，一個(gè)笑話！既是要行了為什么還要論證可行不可行。一、公共裝飾材料選擇指導(dǎo) 項(xiàng)目周邊同類樓盤公共裝飾材料比較 本項(xiàng)目公共裝飾材料選擇指導(dǎo)及裝修風(fēng)格構(gòu)思 項(xiàng)目營銷示范單位裝修概念設(shè)計(jì) .客廳裝修概念設(shè)計(jì) .廚房裝修概念設(shè)計(jì) .主人房裝修概念設(shè)計(jì) .兒童房裝修概念設(shè)計(jì) .客房裝修概念設(shè)計(jì) .室內(nèi)其他（如陽臺(tái)、玄關(guān)、門窗）裝修提示 項(xiàng)目營銷中心裝修風(fēng)格提示 住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示 .多層、小高層、高層裝修標(biāo)準(zhǔn)提示公共家具概念設(shè)計(jì)提示 項(xiàng)目周邊同類樓盤公共家具擺設(shè) .營銷中心大堂 .管理辦公室 本項(xiàng)目公共家具概念設(shè)計(jì)提示環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示 項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)查和分析 項(xiàng)目總體環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格構(gòu)想 .地塊已有的自然環(huán)境利用 .項(xiàng)目人文環(huán)境的營造 項(xiàng)目各組團(tuán)環(huán)境概念設(shè)計(jì) .組團(tuán)內(nèi)綠化及園藝設(shè)計(jì) .組團(tuán)內(nèi)共享空間設(shè)計(jì) .組團(tuán)內(nèi)雕塑小品設(shè)計(jì)提示 .組團(tuán)內(nèi)椅凳造型設(shè)計(jì)提示 .組團(tuán)內(nèi)宣傳專欄、導(dǎo)視系統(tǒng)位置設(shè)定提示 項(xiàng)目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì) .項(xiàng)目主入口環(huán)境概念設(shè)計(jì) .項(xiàng)目營銷中心外部環(huán)境概念設(shè)計(jì) .項(xiàng)目會(huì)所外部環(huán)境概念設(shè)計(jì) .項(xiàng)目營銷示范中心沿途可營造環(huán)境概念設(shè)計(jì) .針對本項(xiàng)目的其他公共環(huán)境概念設(shè)計(jì)
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