房地產(chǎn)項目投資策劃培訓(xùn)課件-文庫吧資料
2025-03-14 09:07本頁面
【正文】 通過該表提供的投資項目經(jīng)濟效益靜態(tài)分析資料，可以計算項目投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率、資本金利潤率等評價指標(biāo)。 現(xiàn)金流量表可分為： ①全部投資現(xiàn)金流量表 ②資本金現(xiàn)金流量表 ③投資各方現(xiàn)金流量表 2023/3/29 31 序號 項目 合計 1 2 3 … N 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 出租收入 自營收入 凈轉(zhuǎn)售收入 其他收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收流動資金 2 現(xiàn)金流出 開發(fā)建設(shè)投資 流動資金 全部投資現(xiàn)金流量表 2023/3/29 32 序號 項目 合計 1 2 3 … N 運營費用 修理費用 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計凈現(xiàn)金流量 計算指標(biāo)： (1)財務(wù)內(nèi)部收益率 (%)： (2)財務(wù)凈現(xiàn)值： (3)投資回收期 (年 )： (4)基準(zhǔn)收益率 (%)： 全部投資現(xiàn)金流量表 (續(xù) ) 2023/3/29 33 資本金現(xiàn)金流量表 序號 項目 合計 1 2 3 … N 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 出租收入 自營收入 凈轉(zhuǎn)售收入 其他收入 回收固定資產(chǎn)收入 回收流動資金 2 現(xiàn)金流出 資本金 流動資金 2023/3/29 34 資本金現(xiàn)金流量表 (續(xù) ) 序號 項目 合計 1 2 3 … N 運營費用 修理費用 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 借款本金償還 借款利息支付 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計凈現(xiàn)金流量 計算指標(biāo)： (1)資本金財務(wù)內(nèi)部收益率 (%)： (2)財務(wù)凈現(xiàn)值： 2023/3/29 35 投資者各方現(xiàn)金流量表 序號 項目 合計 1 2 3 … N 1 現(xiàn)金流入 應(yīng)得利潤 資產(chǎn)清理分配 回收固定資產(chǎn)余值 回收流動資金 凈轉(zhuǎn)售收入 其他收入 2 現(xiàn)金流出 開發(fā)建設(shè)投資出資額 流動資金出資額 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計凈現(xiàn)金流量 2023/3/29 36 (2)資金來源與運用表 資金來源與運用表是反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期各年的資金盈余或短缺情況以及項目資金籌措方案和貸款償還計劃的財務(wù)報表，為項目資產(chǎn)負(fù)債表的編制和資金平衡分析提供了重要的財務(wù)信息。 2023/3/29 30 (1)現(xiàn)金流量表 現(xiàn)金流量表是反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)現(xiàn)金流入、流出及凈現(xiàn)金流量的計算報表。 2023/3/29 29 基本財務(wù)報表包括 現(xiàn)金流量表 、 資金來源與運用表 、 利潤與利潤分配表 以及 資產(chǎn)負(fù)債表等。 在制定項目資金籌措計劃時應(yīng)該注意： (1)嚴(yán)格按照資金的使用計劃來確定籌資額； (2)合理把握自有資金和借貸資金的比例； (3)資金籌措應(yīng)該符合國家的相關(guān)金融政策。 (2)估算經(jīng)營收入 主要包括房地產(chǎn)項目的銷售收入、租賃收入、土地轉(zhuǎn)讓收入以及自營收入等。 投資估算除了要確定項目投資額以外，還要根據(jù)項目開發(fā)進度計劃、預(yù)計的付款時間及金額，編制項目 資金使用計劃表 ，作為資金籌措的依據(jù)。 國民經(jīng)濟 評價從社會經(jīng)濟發(fā)展的角度，分析房地產(chǎn)項目對社會經(jīng)濟的效益和費用，考察項目對社會經(jīng)濟的凈貢獻，判斷項目的社會經(jīng)濟合理性。 2023/3/29 24 第三節(jié) 房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價 一、房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價的概念 項目經(jīng)濟評價分為 財務(wù)評價 和國民經(jīng)濟 評價 。 關(guān)鍵因素分析法把企業(yè)投資的動機分為降低成本、開拓當(dāng)?shù)厥袌?、獲得原料供應(yīng)、分散投資風(fēng)險、追逐競爭者、獲得當(dāng)?shù)厣a(chǎn)和管理技術(shù)等六種。 2023/3/29 23 (2)關(guān)鍵因素分析法 多因素評估法側(cè)重于對該地區(qū)投資環(huán)境作一般性的評價，較少考慮具體項目的投資動機。 然后確定各投資環(huán)境因素在總投資環(huán)境因素中所占的比重，并采用五分制方法評定各類投資環(huán)境的得分。 (3)最后，邀請專家對各個投資方案可能出現(xiàn)的概率進行預(yù)測，從而作出投資決策。 (2)在確定關(guān)鍵因素后提出 “ 最可能方案 ” 、 “ 樂觀方案 ” 、“ 悲觀方案 ” 以及 “ 遭難方案 ” 。道氏分析法從動態(tài)的角度將投資風(fēng)險分為 “ 正常競爭風(fēng)險 ” 和 “ 環(huán)境風(fēng)險 ” 。 2023/3/29 20 （道氏分析法） 投資環(huán)境不僅因國別而異，即使在同一國家也會因不同時期而發(fā)生變化，所以，在評價投資環(huán)境時，對其不僅要看過去和現(xiàn)在，而且還要評估今后可能產(chǎn)生的變化，以便確定這些變化在一定時期內(nèi)對投資活動的影響。 2023/3/29 18 表 1 冷熱因素對比表 地名 狀況 政治 穩(wěn)定性 市場機會 經(jīng)濟發(fā)展 及成就 文化 一體化 法律阻礙 自然條件 的優(yōu)劣 地理及文 化差異 A 熱 冷 B 熱 冷 C 熱 冷 2023/3/29 19 該方法主要考慮構(gòu)成投資環(huán)境的八大因素，包括資本流動自由、外商股權(quán)比例、對外商的管理制度、貨幣穩(wěn)定性、政治穩(wěn)定性、給予關(guān)稅保護的態(tài)度、當(dāng)?shù)刭Y金的可供能力和近 5年的通貨膨脹率。雖然在因素的選
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1