【正文】 各種融資渠道具有其相應(yīng)的優(yōu)缺點及適用條件，房地產(chǎn)融資策劃需要選擇合適的融資渠道。計算盈虧平衡點銷售量并分析項目安全性?，F(xiàn)金流量表按期編制，主要用來進行房地產(chǎn)項目財務(wù)盈利能力分析。關(guān)鍵因素分析法從具體投資項目的動機出發(fā)，從影響投資環(huán)境的眾多因素中，找出影響投資動機實現(xiàn)的關(guān)鍵因素，然后根據(jù)這些因素對投資環(huán)境作出評價。 ? “冷熱”對比法是最早的一種投資環(huán)境評估方法。 ? 一個地區(qū)所處的經(jīng)濟發(fā)展階段、增長率、經(jīng)濟效率及穩(wěn)定性等，是投資環(huán)境分析的重要方面之一。 2023/3/29 7 四、房地產(chǎn)投資的分類 分類標(biāo)準(zhǔn) 投資種類 按投資形式劃分 直接投資 房地產(chǎn)開發(fā)投資 房地產(chǎn)置業(yè)投資 間接投資 購買房地產(chǎn)股票、債權(quán)、信托產(chǎn)品等 按房地產(chǎn)類型劃分 地產(chǎn)投資 住宅房地產(chǎn)投資 商業(yè)房地產(chǎn)投資 工業(yè)房地產(chǎn)投資 按投資經(jīng)營方式劃分 出售型房地產(chǎn)投資 出租型房地產(chǎn)投資 混合型房地產(chǎn)投資 2023/3/29 8 五、房地產(chǎn)投資策劃的概念 房地產(chǎn)投資策劃是指房地產(chǎn)開發(fā)商或策劃機構(gòu)在房地產(chǎn)項目投資開發(fā)之前，在市場調(diào)研與預(yù)測的基礎(chǔ)上，以投資效益最大化為目標(biāo)，針對某個項目形成具體的投資方案的創(chuàng)造性活動。 軟投資環(huán)境就是該項目所面臨的政治、經(jīng)濟、法律、科技、文化環(huán)境等。 ? 一個地區(qū)的法規(guī)繁復(fù)，法律制度不健全，并有意或無意地限制和束縛現(xiàn)有企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營，這將會影響今后的投資環(huán)境。 2023/3/29 20 （道氏分析法） 投資環(huán)境不僅因國別而異，即使在同一國家也會因不同時期而發(fā)生變化，所以，在評價投資環(huán)境時，對其不僅要看過去和現(xiàn)在，而且還要評估今后可能產(chǎn)生的變化，以便確定這些變化在一定時期內(nèi)對投資活動的影響。 國民經(jīng)濟 評價從社會經(jīng)濟發(fā)展的角度，分析房地產(chǎn)項目對社會經(jīng)濟的效益和費用，考察項目對社會經(jīng)濟的凈貢獻，判斷項目的社會經(jīng)濟合理性。 資產(chǎn)負(fù)債表主要用于考察項目資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益的結(jié)構(gòu)，進行項目清償能力分析。 ()iF? ?? ? j評價指標(biāo)值變動百分比 Y敏感系數(shù) 不確定因素變動百分比2023/3/29 60 房地產(chǎn)項目風(fēng)險分析可以分為 風(fēng)險識別 、 風(fēng)險估計 、風(fēng)險評價 、 風(fēng)險應(yīng)對 等步驟。 2023/3/29 66 基本思路是在融資方式可以實現(xiàn)、融資條件可以滿足、融資風(fēng)險可以接受的前提下，優(yōu)選能夠確保企業(yè)價值最大化或股東財富最大化的方案。 2023/3/29 62 (4)風(fēng)險應(yīng)對 指根據(jù)風(fēng)險評價的結(jié)果，研究規(guī)避、控制與防范風(fēng)險的措施，為項目全過程風(fēng)險管理提供依據(jù)。亦稱損益分析、量本利分析。 在制定項目資金籌措計劃時應(yīng)該注意： (1)嚴(yán)格按照資金的使用計劃來確定籌資額； (2)合理把握自有資金和借貸資金的比例； (3)資金籌措應(yīng)該符合國家的相關(guān)金融政策。 (3)最后，邀請專家對各個投資方案可能出現(xiàn)的概率進行預(yù)測，從而作出投資決策。 ? 與開發(fā)企業(yè)總部所在地距離遙遠(yuǎn)，文化迥異，社會觀念、風(fēng)俗習(xí)慣和語言上存在著差異等，都會對相互之間的溝通和聯(lián)系產(chǎn)生不利影響。當(dāng)一個地區(qū)的政治穩(wěn)定性高時，這一因素被稱為“熱”因素。2023/3/29 1 房地產(chǎn)項目投資策劃 2023/3/29 2 本章要求 ? 了解房地產(chǎn)項目投資分析的基本概念； ? 熟悉房地產(chǎn)項目投資環(huán)境分析的方法，熟悉融資策劃； ? 掌握房地產(chǎn)項目投資經(jīng)濟分析 。該政府能夠鼓勵和促進企業(yè)發(fā)展，創(chuàng)造出良好的適宜企業(yè)長期經(jīng)營的環(huán)境。 2023/3/29 16 ? 地理文化差異。 ? 第一套是根據(jù)未來七年中各關(guān)鍵因素“最可能”的變化而提出的預(yù)測方案（道氏公司認(rèn)為，贏利高峰一般為項目決策后的第七年，故將七年定為分析的時間段）； ? 第二套是假設(shè)各關(guān)鍵因素的變化比預(yù)期的好，而提出的“樂觀”預(yù)測方案； ? 第三套是假設(shè)各關(guān)鍵因素的變化比預(yù)期的糟，而提出的“悲觀”預(yù)測方案； ? 最后一套是各關(guān)鍵因素的變化最壞可能導(dǎo)致公司“遭難”的預(yù)測方案。 2023/3/29 27 資金籌措就是根據(jù)房地產(chǎn)項目對資金的需求以及資金使用計劃，確定資金的來源和相應(yīng)的數(shù)量。 ? （ 1）盈虧平衡分析 ? 盈虧平衡分析是在一定市場、生產(chǎn)能力及經(jīng)營管理條件下，通過對產(chǎn)品產(chǎn)量、成本、利潤相互關(guān)系的分析，判斷企業(yè)對市場需求變化適應(yīng)能力的一種不確定性分析方法。項目風(fēng)險判別標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)風(fēng)險因素發(fā)生的可能性及其造成的損失來確定。 融資風(fēng)險是指項目籌措了債務(wù)資金之后，因各種因素的惡化所導(dǎo)致的債務(wù)償還的不確定性。 (1)風(fēng)險識別 通過對項目進行全面考察，找出潛在的各種風(fēng)險因素，并判斷其發(fā)生的可能性及對項目的影響程度。 資產(chǎn)負(fù)債表由資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益三大部分組成，資產(chǎn)負(fù)債表的形式如下所示： 2023/3/29 43 資產(chǎn)負(fù)債表 序號 項目 合計 1 2 3 … N 1 資產(chǎn) 流動資產(chǎn)總額 應(yīng)收賬款 存貨 現(xiàn)金 累計盈余資金 在建工程 固定資產(chǎn)凈值 無形及遞延資產(chǎn)凈值 2 負(fù)債 流動資產(chǎn)負(fù)債 應(yīng)付賬款 2023/3/29 44