房地產(chǎn)項(xiàng)目投資策劃培訓(xùn)課件(文件)
【正文】 － CF ? 即： B ＝ (P－ t－ CV) Q－ CF 2023/3/29 51 產(chǎn)銷量 Q 可變成本線 固定成本線 銷售收入線 總成本線 Q0 虧損區(qū) 盈利區(qū) Q 利潤(rùn) 盈虧平衡點(diǎn) 固定總成本 CF 可變總成本 = CV Q 總成本 =CV Q+CF 銷售收入 =P Q— t Q BEP 0 2023/3/29 52 ? 線性盈虧平衡點(diǎn)的表達(dá)形式 ? B ＝ (P－ t－ CV) Q－ CF ? 項(xiàng)目不虧不盈即 B＝ 0時(shí)得： ? 產(chǎn)量盈虧平衡點(diǎn) BEP（ Q） = CF /(P－ t－ CV) ? 生產(chǎn)能力利用率盈虧平衡點(diǎn) BEP(f) ? =盈虧平衡點(diǎn)產(chǎn)量 /設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力 100% 2023/3/29 53 ?例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司要開發(fā)一個(gè)小區(qū)，預(yù)計(jì)平均每平方米售價(jià) 4000元，單位變動(dòng)成本 2023元，開發(fā)商開發(fā)固定成本為 5000萬元，開發(fā)項(xiàng)目土地面積 15000平方米，容積率為 3。 用于敏感性分析的房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)通常采用內(nèi)部收益率，必要時(shí)也可選用凈現(xiàn)值等其它指標(biāo)。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)類型有 收益風(fēng)險(xiǎn) 、 建設(shè)風(fēng)險(xiǎn) 、 融資風(fēng)險(xiǎn) 以及 政策風(fēng)險(xiǎn) 等。 2023/3/29 62 (4)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì) 指根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的結(jié)果，研究規(guī)避、控制與防范風(fēng)險(xiǎn)的措施，為項(xiàng)目全過程風(fēng)險(xiǎn)管理提供依據(jù)。 2023/3/29 64 二、選擇融資渠道 我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)或項(xiàng)目除了自有資金以外，主要的外部融資渠道有 銀行貸款 、 股票上市融資 、 債券融資 、 信托融資 、 民間融資 及 其它融資渠道 。 融資方案分析的內(nèi)容及步驟： 確定融資結(jié)構(gòu)就是確定 由不同融資渠道取得的資金之間的有機(jī)構(gòu)成及其比重關(guān)系。 融資風(fēng)險(xiǎn)分為融資成本風(fēng)險(xiǎn)和融資結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。 2023/3/29 66 基本思路是在融資方式可以實(shí)現(xiàn)、融資條件可以滿足、融資風(fēng)險(xiǎn)可以接受的前提下，優(yōu)選能夠確保企業(yè)價(jià)值最大化或股東財(cái)富最大化的方案。 但是從總體上看，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道比較單一，主要依賴于銀行貸款，這不僅影響了房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展，而其也給金融業(yè)帶來了風(fēng)險(xiǎn)。 2023/3/29 63 第四節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資策劃 一、確定融資方式 房地產(chǎn)融資分為 公司融資 和 項(xiàng)目融資 兩種方式。 (3)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) 根據(jù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)判別標(biāo)準(zhǔn)，找出影響項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)因素。 ()iF? ?? ? j評(píng)價(jià)指標(biāo)值變動(dòng)百分比 Y敏感系數(shù) 不確定因素變動(dòng)百分比2023/3/29 60 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析可以分為 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 、 風(fēng)險(xiǎn)估計(jì) 、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) 、 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì) 等步驟。 ? 解： 盈虧平衡點(diǎn)銷售量： 生產(chǎn)能力利用率： 項(xiàng)目比較安全。 盈虧平衡點(diǎn)反映了項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)變化的適應(yīng)能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，盈虧平衡點(diǎn)越低，項(xiàng)目投產(chǎn)后的盈利的可能性越大，適應(yīng)市場(chǎng)變化的能力越強(qiáng)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力也越強(qiáng)。 2023/3/29 46 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系 盈利能力 清償能力 動(dòng)態(tài)指標(biāo) 靜態(tài)指標(biāo) 靜態(tài)投資回收期 資本金凈利潤(rùn)率 投資利潤(rùn)率 資本金利潤(rùn)率 動(dòng)態(tài)投資回收期 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 借款償還期 資產(chǎn)負(fù)債率 流動(dòng)比率 速動(dòng)比率 圖 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系 評(píng)價(jià)內(nèi)容 基本報(bào)表 靜態(tài)指標(biāo) 動(dòng)態(tài)指標(biāo) 盈利能力分析 全部投資現(xiàn)金流量表 靜態(tài)投資回收期 項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 動(dòng)態(tài)投資回收期 資本金現(xiàn)金流量表 資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 投資各方現(xiàn)金流量表 投資各方財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 利潤(rùn)和利潤(rùn)分配表 投資利潤(rùn)率 投資利稅率 資本金利潤(rùn)率 清償能力分析 資金來源與運(yùn)用表 借款償還計(jì)劃表 借款償還期 償債備付率 利息備付率 2023/3/29 47 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的內(nèi)容、基本財(cái)務(wù)報(bào)表與評(píng)價(jià)指標(biāo)的對(duì)應(yīng)關(guān)系一覽表 2023/3/29 48 房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性分析的內(nèi)容主要包括 盈虧平衡分析 和 敏感性分析 。 資產(chǎn)負(fù)債表主要用于考察項(xiàng)目資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益的結(jié)構(gòu)，進(jìn)行項(xiàng)目清償能力分析。 現(xiàn)金流量表可分為： ①全部投資現(xiàn)金流量表 ②資本金現(xiàn)金流量表 ③投資各方現(xiàn)金流量表 2023/3/29 31 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 … N 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 出租收入 自營(yíng)收入 凈轉(zhuǎn)售收入 其他收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收流動(dòng)資金 2 現(xiàn)金流出 開發(fā)建設(shè)投資 流動(dòng)資金 全部投資現(xiàn)金流量表 2023/3/29 32 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 … N 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 修理費(fèi)用 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 計(jì)算指標(biāo)： (1)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 (%)： (2)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值： (3)投資回收期 (年 )： (4)基準(zhǔn)收益率 (%)：
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