房地產(chǎn)項目投資策劃培訓(xùn)課件-文庫吧
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【正文】 9 16 ? 地理文化差異。 ? 與開發(fā)企業(yè)總部所在地距離遙遠(yuǎn)，文化迥異，社會觀念、風(fēng)俗習(xí)慣和語言上存在著差異等，都會對相互之間的溝通和聯(lián)系產(chǎn)生不利影響。如果地理文化差距大，就是一個“冷”因素。 ? 總之，當(dāng)政治穩(wěn)定、市場機(jī)會大、經(jīng)濟(jì)發(fā)展快、文化統(tǒng)一、法規(guī)限制小、實質(zhì)阻礙小、地理文化差距小時，就是有利于投資的“熱”因素，具備這些條件的地區(qū)為“熱地區(qū)”；反之即為“冷地區(qū)”。 2023/3/29 17 ? 一個地區(qū)的投資環(huán)境越好，開發(fā)企業(yè)在該國的投資參與成分就越大；相反，若一個地區(qū)的投資環(huán)境越差，則開發(fā)企業(yè)參與該地區(qū)投資的成分就越小。當(dāng)然，上述 7個因素又可分為若干個子因素，可以對這些子因素作進(jìn)一步的“熱冷”分析。 ? “冷熱”對比法是最早的一種投資環(huán)境評估方法。雖然在因素的選擇及其評判上有些籠統(tǒng)和粗糙，但它卻為后來投資環(huán)境評估方法的形成和完善奠定了基礎(chǔ)。同時，“冷熱”對比分析的結(jié)論也是投資者制定投資戰(zhàn)略、選擇投資區(qū)位的重要依據(jù)。 2023/3/29 18 表 1 冷熱因素對比表 地名 狀況 政治 穩(wěn)定性 市場機(jī)會 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 及成就 文化 一體化 法律阻礙 自然條件 的優(yōu)劣 地理及文 化差異 A 熱 冷 B 熱 冷 C 熱 冷 2023/3/29 19 該方法主要考慮構(gòu)成投資環(huán)境的八大因素，包括資本流動自由、外商股權(quán)比例、對外商的管理制度、貨幣穩(wěn)定性、政治穩(wěn)定性、給予關(guān)稅保護(hù)的態(tài)度、當(dāng)?shù)刭Y金的可供能力和近 5年的通貨膨脹率。 投資者根據(jù)投資環(huán)境的實際情況，對各因素進(jìn)行評分，然后把各項因素的分?jǐn)?shù)相加，就可以得出東道國投資環(huán)境的總分，并用總分來揭示投資環(huán)境的優(yōu)劣。 2023/3/29 20 （道氏分析法） 投資環(huán)境不僅因國別而異，即使在同一國家也會因不同時期而發(fā)生變化，所以，在評價投資環(huán)境時，對其不僅要看過去和現(xiàn)在，而且還要評估今后可能產(chǎn)生的變化，以便確定這些變化在一定時期內(nèi)對投資活動的影響。 美國道氏化學(xué)公司從這一角度出發(fā)，制定了一套投資環(huán)境動態(tài)分析方法。道氏分析法從動態(tài)的角度將投資風(fēng)險分為 “ 正常競爭風(fēng)險 ” 和 “ 環(huán)境風(fēng)險 ” 。 2023/3/29 21 (1)首先分析影響投資企業(yè)業(yè)務(wù)的諸因素，并從中選出該地區(qū)投資項目獲得成功的關(guān)鍵因素。 (2)在確定關(guān)鍵因素后提出 “ 最可能方案 ” 、 “ 樂觀方案 ” 、“ 悲觀方案 ” 以及 “ 遭難方案 ” 。 ? 第一套是根據(jù)未來七年中各關(guān)鍵因素“最可能”的變化而提出的預(yù)測方案（道氏公司認(rèn)為，贏利高峰一般為項目決策后的第七年，故將七年定為分析的時間段）； ? 第二套是假設(shè)各關(guān)鍵因素的變化比預(yù)期的好，而提出的“樂觀”預(yù)測方案； ? 第三套是假設(shè)各關(guān)鍵因素的變化比預(yù)期的糟，而提出的“悲觀”預(yù)測方案； ? 最后一套是各關(guān)鍵因素的變化最壞可能導(dǎo)致公司“遭難”的預(yù)測方案。 (3)最后，邀請專家對各個投資方案可能出現(xiàn)的概率進(jìn)行預(yù)測，從而作出投資決策。 2023/3/29 22 (1)多因素分析法 首先將投資環(huán)境因素分為政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、財務(wù)環(huán)境、市場環(huán)境、文化環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境、技術(shù)條件、輔助工業(yè)、法律與法制、行政機(jī)關(guān)的效率和競爭環(huán)境等因素，每一類因素又由一系列子因素構(gòu)成。 然后確定各投資環(huán)境因素在總投資環(huán)境因素中所占的比重，并采用五分制方法評定各類投資環(huán)境的得分。 最后匯總得到該區(qū)域投資環(huán)境的總分值，分?jǐn)?shù)越高，說明投資環(huán)境越佳。 2023/3/29 23 (2)關(guān)鍵因素分析法 多因素評估法側(cè)重于對該地區(qū)投資環(huán)境作一般性的評價，較少考慮具體項目的投資動機(jī)。關(guān)鍵因素分析法從具體投資項目的動機(jī)出發(fā)，從影響投資環(huán)境的眾多因素中，找出影響投資動機(jī)實現(xiàn)的關(guān)鍵因素，然后根據(jù)這些因素對投資環(huán)境作出評價。 關(guān)鍵因素分析法把企業(yè)投資的動機(jī)分為降低成本、開拓當(dāng)?shù)厥袌觥@得原料供應(yīng)、分散投資風(fēng)險、追逐競爭者、獲得當(dāng)?shù)厣a(chǎn)和管理技術(shù)等六種。每種投資動機(jī)又包含若干個影響投資環(huán)境的關(guān)鍵因素，根據(jù)挑選出來的關(guān)鍵因素采用多因素分析法計算投資環(huán)境的總分。 2023/3/29 24 第三節(jié) 房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)評價 一、房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)評價的概念 項目經(jīng)濟(jì)評價分為 財務(wù)評價 和國民經(jīng)濟(jì) 評價 。 財務(wù)評價根據(jù)現(xiàn)行財稅制度和價格體系，計算房地產(chǎn)項目的財務(wù)收入和支出，分析項目的盈利能力、清償能力及財務(wù)生存能力，判斷項目的財務(wù)可行性。 國民經(jīng)濟(jì) 評價從社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度，分析房地產(chǎn)項目對社會經(jīng)濟(jì)的效益和費用，考察項目對社會經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)，判斷項目的社會經(jīng)濟(jì)合理性。 2023/3/29 25 二、房地產(chǎn)項目的成本費用與投資估算 根據(jù) 《 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法 》 ，房地產(chǎn)項目成本費用包括： 土地費用、前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、建筑安裝工程費用、公共配套設(shè)施建設(shè)費用、間接費用、財務(wù)費用、管理費用、銷售費用、開發(fā)期稅費以及不可預(yù)見費用 等。 投資估算除了要確定項目投資額以外，還要根據(jù)項目開發(fā)進(jìn)度計劃、預(yù)計的付款時間及金額，編制項目 資金使用計劃表 ，作為資金籌措的依據(jù)。 2023/3/29 26 三、房地產(chǎn)項目的收入估算與資金籌措 (1)確定租售方案 要在項目策劃方案的基礎(chǔ)上，制定切實可行的出售、出租、自營等方案
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