房地產(chǎn)項目投資策劃培訓課件-wenkub
2023-03-29 09:07:28 本頁面
【正文】 /3/29 11 二、房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的內(nèi)容 ：社會制度、社會秩序、社會信譽 ：政治體制、政治局勢、相關(guān)政策 ：法律的完備性、穩(wěn)定性及公正性 ：宏觀經(jīng)濟環(huán)境、市場環(huán)境、財務環(huán)境、資源環(huán)境等 ：風俗習慣、價值觀念、文化傳統(tǒng)、語言文字、教育水平、宗教信仰等 ：地理位置、地質(zhì)地貌、自然風光、氣候條件 ：能源供應、給排水、交通運輸、郵電通訊、生態(tài)及防災等 ：生活、金融、交通、信息、法律、通訊、咨詢等服務內(nèi)容、態(tài)度及效率。 2023/3/29 10 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析 一、房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的概念 房地產(chǎn)投資環(huán)境是指房地產(chǎn)項目生存發(fā)展所必須依賴的外部條件的總稱。房地產(chǎn)投資是我國社會固定資產(chǎn)投資的主要組成部分之一。2023/3/29 1 房地產(chǎn)項目投資策劃 2023/3/29 2 本章要求 ? 了解房地產(chǎn)項目投資分析的基本概念； ? 熟悉房地產(chǎn)項目投資環(huán)境分析的方法，熟悉融資策劃； ? 掌握房地產(chǎn)項目投資經(jīng)濟分析 。 2023/3/29 5 二、房地產(chǎn)投資的特點 2023/3/29 6 三、房地產(chǎn)投資的作用 (1)改善城市基礎設施和城市面貌，推動城市建設 (2)提高居民的居住水平 (3)增加政府財政收入 (4)帶動相關(guān)行業(yè)的發(fā)展 房地產(chǎn)具有良好的保值增值功能。房地產(chǎn)投資環(huán)境包括硬投資環(huán)境和軟投資環(huán)境。 2023/3/29 12 三、房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的方法 1968年，美國經(jīng)濟學家利特法克等通過對美國、加拿大等國投資者在選擇投資場所時所考慮因素的調(diào)查，從投資者角度歸納出七大投資環(huán)境因素，據(jù)此對所投資區(qū)域逐一評估并將之由 “ 熱 ” 至 “ 冷 ” 依次排列， “ 熱 ” 表示投資環(huán)境優(yōu)良， “ 冷 ” 表示投資環(huán)境欠佳。當一個地區(qū)的政治穩(wěn)定性高時，這一因素被稱為“熱”因素。 2023/3/29 14 ?經(jīng)濟發(fā)展與成就。當文化一元化的程度高時，那它就是一個“熱”因素。 ?實質(zhì)阻礙。 ? 與開發(fā)企業(yè)總部所在地距離遙遠，文化迥異，社會觀念、風俗習慣和語言上存在著差異等，都會對相互之間的溝通和聯(lián)系產(chǎn)生不利影響。當然，上述 7個因素又可分為若干個子因素，可以對這些子因素作進一步的“熱冷”分析。 2023/3/29 18 表 1 冷熱因素對比表 地名 狀況 政治 穩(wěn)定性 市場機會 經(jīng)濟發(fā)展 及成就 文化 一體化 法律阻礙 自然條件 的優(yōu)劣 地理及文 化差異 A 熱 冷 B 熱 冷 C 熱 冷 2023/3/29 19 該方法主要考慮構(gòu)成投資環(huán)境的八大因素，包括資本流動自由、外商股權(quán)比例、對外商的管理制度、貨幣穩(wěn)定性、政治穩(wěn)定性、給予關(guān)稅保護的態(tài)度、當?shù)刭Y金的可供能力和近 5年的通貨膨脹率。道氏分析法從動態(tài)的角度將投資風險分為 “ 正常競爭風險 ” 和 “ 環(huán)境風險 ” 。 (3)最后，邀請專家對各個投資方案可能出現(xiàn)的概率進行預測，從而作出投資決策。 2023/3/29 23 (2)關(guān)鍵因素分析法 多因素評估法側(cè)重于對該地區(qū)投資環(huán)境作一般性的評價，較少考慮具體項目的投資動機。 2023/3/29 24 第三節(jié) 房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價 一、房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價的概念 項目經(jīng)濟評價分為 財務評價 和國民經(jīng)濟 評價 。 投資估算除了要確定項目投資額以外，還要根據(jù)項目開發(fā)進度計劃、預計的付款時間及金額，編制項目 資金使用計劃表 ，作為資金籌措的依據(jù)。 在制定項目資金籌措計劃時應該注意： (1)嚴格按照資金的使用計劃來確定籌資額； (2)合理把握自有資金和借貸資金的比例； (3)資金籌措應該符合國家的相關(guān)金融政策。 2023/3/29 30 (1)現(xiàn)金流量表 現(xiàn)金流量表是反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)現(xiàn)金流入、流出及凈現(xiàn)金流量的計算報表。 通過該表提供的投資項目經(jīng)濟效益靜態(tài)分析資料，可以計算項目投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率、資本金利潤率等評價指標。 (1)盈利能力指標 盈利能力指標包括 財務凈現(xiàn)值 、 財務內(nèi)部收益率 、投 資回收期 、 投資利潤率 、 資本金利潤率等。亦稱損益分析、量本利分析。 2023/3/29 50 ? 在一定期間把成本分解成固定成本和變動成本兩部分后，再同時考慮收入和利潤，建立關(guān)于成本、產(chǎn)銷量和利潤三者關(guān)系的數(shù)學模型，這個數(shù)學模型的表達形式為： ? 利潤＝銷售收入－總成本－稅金 ? 其中：銷售收入＝單位售價 P 銷量 Q ? 稅金 =單位產(chǎn)品銷售稅金 t 銷量 Q ? 總成本＝變動成本＋固定成本 ? ＝單位變動成本 CV 產(chǎn)量 Q＋固定成本 CF ? B＝ P Q－ t Q－ CV Q
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