房地產(chǎn)項(xiàng)目投資策劃培訓(xùn)課件-wenkub
2023-03-29 09:07:28 本頁(yè)面
【正文】 /3/29 11 二、房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的內(nèi)容 ：社會(huì)制度、社會(huì)秩序、社會(huì)信譽(yù) ：政治體制、政治局勢(shì)、相關(guān)政策 ：法律的完備性、穩(wěn)定性及公正性 ：宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境、財(cái)務(wù)環(huán)境、資源環(huán)境等 ：風(fēng)俗習(xí)慣、價(jià)值觀念、文化傳統(tǒng)、語(yǔ)言文字、教育水平、宗教信仰等 ：地理位置、地質(zhì)地貌、自然風(fēng)光、氣候條件 ：能源供應(yīng)、給排水、交通運(yùn)輸、郵電通訊、生態(tài)及防災(zāi)等 ：生活、金融、交通、信息、法律、通訊、咨詢等服務(wù)內(nèi)容、態(tài)度及效率。 2023/3/29 10 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析 一、房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的概念 房地產(chǎn)投資環(huán)境是指房地產(chǎn)項(xiàng)目生存發(fā)展所必須依賴的外部條件的總稱(chēng)。房地產(chǎn)投資是我國(guó)社會(huì)固定資產(chǎn)投資的主要組成部分之一。2023/3/29 1 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資策劃 2023/3/29 2 本章要求 ? 了解房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析的基本概念； ? 熟悉房地產(chǎn)項(xiàng)目投資環(huán)境分析的方法，熟悉融資策劃； ? 掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)分析 。 2023/3/29 5 二、房地產(chǎn)投資的特點(diǎn) 2023/3/29 6 三、房地產(chǎn)投資的作用 (1)改善城市基礎(chǔ)設(shè)施和城市面貌，推動(dòng)城市建設(shè) (2)提高居民的居住水平 (3)增加政府財(cái)政收入 (4)帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展 房地產(chǎn)具有良好的保值增值功能。房地產(chǎn)投資環(huán)境包括硬投資環(huán)境和軟投資環(huán)境。 2023/3/29 12 三、房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的方法 1968年，美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家利特法克等通過(guò)對(duì)美國(guó)、加拿大等國(guó)投資者在選擇投資場(chǎng)所時(shí)所考慮因素的調(diào)查，從投資者角度歸納出七大投資環(huán)境因素，據(jù)此對(duì)所投資區(qū)域逐一評(píng)估并將之由 “ 熱 ” 至 “ 冷 ” 依次排列， “ 熱 ” 表示投資環(huán)境優(yōu)良， “ 冷 ” 表示投資環(huán)境欠佳。當(dāng)一個(gè)地區(qū)的政治穩(wěn)定性高時(shí)，這一因素被稱(chēng)為“熱”因素。 2023/3/29 14 ?經(jīng)濟(jì)發(fā)展與成就。當(dāng)文化一元化的程度高時(shí)，那它就是一個(gè)“熱”因素。 ?實(shí)質(zhì)阻礙。 ? 與開(kāi)發(fā)企業(yè)總部所在地距離遙遠(yuǎn)，文化迥異，社會(huì)觀念、風(fēng)俗習(xí)慣和語(yǔ)言上存在著差異等，都會(huì)對(duì)相互之間的溝通和聯(lián)系產(chǎn)生不利影響。當(dāng)然，上述 7個(gè)因素又可分為若干個(gè)子因素，可以對(duì)這些子因素作進(jìn)一步的“熱冷”分析。 2023/3/29 18 表 1 冷熱因素對(duì)比表 地名 狀況 政治 穩(wěn)定性 市場(chǎng)機(jī)會(huì) 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 及成就 文化 一體化 法律阻礙 自然條件 的優(yōu)劣 地理及文 化差異 A 熱 冷 B 熱 冷 C 熱 冷 2023/3/29 19 該方法主要考慮構(gòu)成投資環(huán)境的八大因素，包括資本流動(dòng)自由、外商股權(quán)比例、對(duì)外商的管理制度、貨幣穩(wěn)定性、政治穩(wěn)定性、給予關(guān)稅保護(hù)的態(tài)度、當(dāng)?shù)刭Y金的可供能力和近 5年的通貨膨脹率。道氏分析法從動(dòng)態(tài)的角度將投資風(fēng)險(xiǎn)分為 “ 正常競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn) ” 和 “ 環(huán)境風(fēng)險(xiǎn) ” 。 (3)最后，邀請(qǐng)專(zhuān)家對(duì)各個(gè)投資方案可能出現(xiàn)的概率進(jìn)行預(yù)測(cè)，從而作出投資決策。 2023/3/29 23 (2)關(guān)鍵因素分析法 多因素評(píng)估法側(cè)重于對(duì)該地區(qū)投資環(huán)境作一般性的評(píng)價(jià)，較少考慮具體項(xiàng)目的投資動(dòng)機(jī)。 2023/3/29 24 第三節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 一、房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的概念 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分為 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 和國(guó)民經(jīng)濟(jì) 評(píng)價(jià) 。 投資估算除了要確定項(xiàng)目投資額以外，還要根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃、預(yù)計(jì)的付款時(shí)間及金額，編制項(xiàng)目 資金使用計(jì)劃表 ，作為資金籌措的依據(jù)。 在制定項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃時(shí)應(yīng)該注意： (1)嚴(yán)格按照資金的使用計(jì)劃來(lái)確定籌資額； (2)合理把握自有資金和借貸資金的比例； (3)資金籌措應(yīng)該符合國(guó)家的相關(guān)金融政策。 2023/3/29 30 (1)現(xiàn)金流量表 現(xiàn)金流量表是反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)現(xiàn)金流入、流出及凈現(xiàn)金流量的計(jì)算報(bào)表。 通過(guò)該表提供的投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益靜態(tài)分析資料，可以計(jì)算項(xiàng)目投資利潤(rùn)率、投資利稅率、資本金利潤(rùn)率、資本金利潤(rùn)率等評(píng)價(jià)指標(biāo)。 (1)盈利能力指標(biāo) 盈利能力指標(biāo)包括 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 、 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 、投 資回收期 、 投資利潤(rùn)率 、 資本金利潤(rùn)率等。亦稱(chēng)損益分析、量本利分析。 2023/3/29 50 ? 在一定期間把成本分解成固定成本和變動(dòng)成本兩部分后，再同時(shí)考慮收入和利潤(rùn)，建立關(guān)于成本、產(chǎn)銷(xiāo)量和利潤(rùn)三者關(guān)系的數(shù)學(xué)模型，這個(gè)數(shù)學(xué)模型的表達(dá)形式為： ? 利潤(rùn)＝銷(xiāo)售收入－總成本－稅金 ? 其中：銷(xiāo)售收入＝單位售價(jià) P 銷(xiāo)量 Q ? 稅金 =單位產(chǎn)品銷(xiāo)售稅金 t 銷(xiāo)量 Q ? 總成本＝變動(dòng)成本＋固定成本 ? ＝單位變動(dòng)成本 CV 產(chǎn)量 Q＋固定成本 CF ? B＝ P Q－ t Q－ CV Q
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