【正文】 ，并通過資產經(jīng)營能產生高于利息支出的效益；二是增加的資產 的變現(xiàn)期低于債務合同期，保證債務能及時清償。所得稅法鼓勵人們 使用財務杠桿，即貸款利息可以抵減應稅收入， 起到避稅的作用。 發(fā)揮財務杠桿的前提是，當投資收益率大于借貸成本時，財務杠桿是有利的。 1*100%=40% 方案二：投資收益 =（ 5+1） *20%*1= 貸款利息 =5*10%*1= 投資凈收益 == 自有資金收益率 =247。目前，該項融資方式正在探討和政策研究中。按照貸款資金使用目的和方式的不同，房地產貸款主要有以下兩種類型： 項目開發(fā)貸款， 是指銀行向房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于項目開發(fā)建設環(huán)節(jié)的貸款。一年以內的為短期融資券，三年以上的中長期票據(jù)。 （ 1）公司債 ：由上市公司通過資本市場（通過交易所市場）為籌集長期資金而向一般大眾舉債，承諾于指定到期日向債權人無條件支付票面金額，并于固定期間按期依據(jù)約定利率支付利息。其特點：一是所獲得的資金無須還本付息，新老股東一起分享企業(yè)的贏利與增長。 四證齊全： 項目符合向金融機構融資的條件，貸款用于支付工程款。 借入資金 主要是向金融機構的貸款、發(fā)行債券和信托的借款等。 、要注意資金來源和使用的時間節(jié)點的匹配，防止出現(xiàn)階段性的資金缺口 某公司編制全年資金計劃，現(xiàn)金流入 15億元（銷售回籠 10億元，銀行貸款 5億元），現(xiàn)金流出 13億元，結余 2億元，全年實現(xiàn)資金平衡。 該項安排貸款規(guī)模與項目總投相比偏小。 例如：某項目公司全年銷售任務 12億元，銷售均價預計為 8000元/方，該項目全年平均在建面積 30萬方，安排銷售費用 5000萬元，管理費用 1000萬元。 上年認購未簽約 2億元 本年回籠 8億元 簽約 10億元 （ 3）稅費的計算要依據(jù)有關要求。 （ 2）銷售回籠與年度銷售任務相匹配。在實際編制過程中，常常出現(xiàn)一些問題。資金安排要量力而行，留有余地，切忌滿打滿算，或留有缺口。 二是在項目的實施階段，根據(jù)項目的實際開發(fā)流程，依據(jù)地價支付要求、施工進度、融資時點、銷售安排等，對 年度資金平衡計劃 做出詳細安排，確保工程按期完成。資金平衡計劃的編制和有效實施反映了一個公司的財務管理水平。 上述政策都是從資金上調控房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)展速度和規(guī)模，從而保證房地產開發(fā)實現(xiàn)平穩(wěn)健康地發(fā)展。資金充裕，房地產企業(yè)才能得到較好地生存和發(fā)展，一旦資金斷裂，房地產企業(yè)就會出現(xiàn)爛尾，甚至企業(yè)破產。3 財務在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用 房地產行業(yè)相關稅法 保利集團房地產項目總經(jīng)理培訓講義 ————房地產項目資金管理 目錄： 3 財務在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用 房地產行業(yè)相關稅法 3 財務在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用 Ⅰ 房地產開發(fā)資金管理的特點及重要性 3 財務在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用 房地產行業(yè)相關稅法 3 Ⅳ 房地產開發(fā)項目的資金運用 3 財務在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用 房地產行業(yè)相關稅法 3 財務在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用 Ⅱ 房地產開發(fā)項目的資金平衡計劃 3 財務在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用 房地產行業(yè)相關稅法 3 財務在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用 Ⅲ 房地產開發(fā)項目的資金籌集 3 財務在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用 房地產行業(yè)相關稅法 3 財務在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用 V 房地產開發(fā)項目的稅務籌劃 3 財務在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用 房地產行業(yè)相關稅法 3 財務在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用 Ⅰ 房地產開發(fā)資金管理的特點及重要性 在房地產項目的開發(fā)過程中，資金始終是一項值得高度重視的資產，資金管理更是房地產企業(yè)財務管理的核心內容。一個成熟的企業(yè)必須具有完善的抗風險能力和預警措施。 資金的籌措和運用能力對于房地產企業(yè)至關重要，財務管理就是要通過合理籌集和有效地使用資金，防范財務風險，保證企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。 資金平衡計劃見下表： 3 財務在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用 房地產行業(yè)相關稅法 3 財務在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用 Ⅱ 房地產開發(fā)項目的資金平衡計劃 X公司 XX年資金平衡計劃表 項 目 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 合 計 一、 資金 支出 土地費用 建設成本 償還貸款 稅費支出 其他支出 合 計 二、 資金 來源 股東投入 借入資金 銷售回籠 其他來源 合 計 資金盈缺 編制資金平衡計劃包括兩個層面： 一是在房地產項目進行可研論證階段，編制 項目整體資金平衡計劃 。這一階段 重點是合理安排資金使用 。 具備對外融資條件一定要主動從市場上獲取資金，不要僅依靠股東的投入。 （ 1）項目投入的資金與計劃開工量相符。 例如：某公司計劃全年簽約金額 10億元（全年銷售），年初有上年簽約未回籠金額 2億元，而全年安排銷售回籠 7億元。 例如： 某項目全年預計銷售回籠 10億元，假設該項目當年尚未完工交樓，安排各種稅款支出 。 兩項費用明顯偏高，按照通常情況，銷售費用一般不得超過年度銷售計劃的 %，那么安排的銷售費用不應超過 2500萬元；管理費用單盤基準費用為 300400萬元，再考慮到項目銷售面積及在建面積進行調整，該項目管理費用安排過高。按照項目總投 18億元的50%匡算貸款規(guī)模約為 9億元，當年四證齊全面積占總建面的 1/2，則應安排 1/2的貸款規(guī)模發(fā)放，即 4億元左右。在實施中，發(fā)現(xiàn)第三、四月出現(xiàn)資金缺口，其銀行借款計劃在 5月取得，因此，申請向股東提出借款（原計劃沒有安排），出現(xiàn)時點性資金缺口。根據(jù)目前的規(guī)定，在項目自有資金投入到達到項目整體投資的 35%，并且四證齊全后，可申請項目貸款，銀行貸款額度一般占項目總投資的 4060%； 銷售回籠款 即向購房業(yè)主收取的房款。 預售階段： 取得預售許可證，開始預售并回籠資金。二是一次融資資金量較大，可以長期使用；三是改善資本結構，有效降低企業(yè)資產負債率，進一步擴大銀行借款等間接融資空間；四是對由于每股收益和凈資產收益率的攤薄，對經(jīng)營業(yè)績要求很高，經(jīng)營壓力加大。公司債監(jiān)管機構往往要求嚴格債券的信用評級和發(fā)債主體的信息披露，特別重視發(fā)債后的市場監(jiān)管工作。融資券不對社會公眾發(fā)行，只對銀行間債券市場的機構投資人發(fā)行，在銀行間債券市場交易。 經(jīng)營性物業(yè)貸款， 指銀行將已建成并投入使用的經(jīng)營性物業(yè)長期穩(wěn)定收入作為分期還款來源的一種物業(yè)抵押貸款，貸款資金不限定固定用途。 結論：房地產企業(yè)主要是靠融資做大做強的，可見資金籌集對房地產企業(yè)的生存和發(fā)展是非常重要的。 1*100%=70% 資金籌集主要關注二個方面：一是資金來源結構，主要是指投資者籌集各種資金來源而構成的財務結構，一般指股東投入資金和企業(yè)借入資金的比例；二是取得資金的成本。 借貸資金與自有資金的比例越大，財務杠桿的作用越大，此時，投資收益會越高。 財務杠桿負效應 如果借入款項投資取得的效益低于借款成本，將會產生相反的杠桿效應。 企業(yè)必須在風險與收益之間找到一個平衡點，防范財務風險。如果實際營運收入低于預期，財務杠桿將是不利的，將進一步加大不利后果，增加投資風險。 發(fā)生財務風險一般由于債務資金期限結構安排不當或者由于資金收支預算與實際不符而產生的支付危機。 籌資產生的成本主要由三部分組成： 一是籌集資金過程中發(fā)生的各種費用，即籌資費； 如發(fā)行股票的承銷費，銀行貸款的手續(xù)費等；該項費用一般與籌資額度、籌資期限不直接相關，屬于籌資成本中的固定費用。 案例：恒大地產 —對賭協(xié)議的后果 恒大地產是國內房地產公司國際化融資金額最大的，歷年累計在國際資本市場募集資金 18億美元。 ? 對賭協(xié)議是投資方與企業(yè)對未來不確定情況的一種約定。但一旦不能滿足對賭條件，企業(yè)將付出高昂代價。按照約定， 恒大地產若在 2023年底前實現(xiàn)上市，機構投資者的回報不少于 30％；若在 2023年 6月 6日前完成上市，機構投資者的回報則不少于 40％；如果在 2023年 12月 6日前上市，回報率不少于 50%，若至 2023年 6月 6日前上市，回報率不少于 60%，如果在2023年 12月 6日前上市，則機構投資者的回報不少于 70％。這將意味著，如果今年不能上市，恒大將面臨資產被瓜分的危險。 、辦理銀行貸款需關注的事項 （ 1）合理確定貸款額度： 公司每個項目均應在銀行可接受的范圍內爭取最大的貸款額度，一般在總投資的 4060％。 （ 4）貸款資金使用應關注的方面： 要盡量和銀行協(xié)商，力爭突破貸款資金的封閉管理，將貸款通過合理的渠道轉出，提高貸款資金的使用效率。要關注利率的變化趨勢，在銀行貸款利率處于下降通道時，貸款利率應按季或月調整。 在銷售定價、折扣政策制訂、現(xiàn)場宣傳等銷售各個環(huán)節(jié)充分考慮房款快速回籠需求。特別可以通過房款回籠情況與費用掛鉤等激勵手段，充分調動代理公司、律所等中介積極性，促進房款的快速回籠。 銀行按揭款是房地產行業(yè)特有的一種資金來源方式，目前，多數(shù)客戶都采取銀行按揭方式支付房款。為降低擔保風險，公司應盡快辦理他項權證，縮短擔保期限，盡早解除擔保責任。 方案一：選擇投資 A項目，則 5年內可獲收益 3 25%=； 方案二：若選擇 B+C項目，則 5年內可獲收益 3 20%+3 15%=。 資金運用時要特別關注的重點： 要縮短項目的開發(fā)周期項目，加快開發(fā)速度，減少資金的占用。 富力公司從 03年開始進入商業(yè)地產，近幾年，投入大量的資金在商業(yè)地產項目。 目前，富力已有 5家五星級酒店、 2家四星級酒店、 2個 幢國際甲級寫字樓和 2個購物中心，投資商業(yè)地產沉淀了 較多的資金，而商業(yè)地產經(jīng)營效果并不理想（ 2023年 酒店業(yè)務虧損 ）。 為緩解資金困境，去年年底，富力開始出售那些他們一直宣稱將持有經(jīng)營的標志性寫字樓，股東張力和李思廉個人出資 購買下屬子公司的房產，作價分別為 、 。 作為項目公司 ， 為降低資金成本 ， 將盡量減少賬面的資金結存 ，如有長期閑置資金可考慮提前歸還銀行貸款 ， 或將資金調入母公司 ，由母公司統(tǒng)一調劑和平衡 。 各項開發(fā)建設投入嚴格按合同和施工進度付款，堅決杜絕未達到付款條件提前付款和超進度付款，既是降低資金成本，也是控制經(jīng)營風險。 在工程建設中往往存在甲方為施工單位代墊工程勞保金、現(xiàn)場水電費等，這些款項應及時進行清收，保證公司利益不受損害。 加快尾盤和車庫等物業(yè)的清盤，盡快處置閑置資產、空置房產設備，減少資金占用，盡快回收資金。 （ 4）各級公司財務部門應定期對銀行賬戶進行清理，對于長期不使用、不需用的銀行賬戶應及時予以注銷。各級公司財務部門的會計人員應按月編制銀行存款余額調節(jié)表和盤點現(xiàn)金，保證賬實相符，出現(xiàn)賬實不符情形的必須及時查明原因，分清責任，及時糾正或追究有關人員的責任。對于未經(jīng)規(guī)定程序審批或超越權限審批的款項，出納人員不得支付資金，