【正文】 ，并通過資產(chǎn)經(jīng)營能產(chǎn)生高于利息支出的效益；二是增加的資產(chǎn) 的變現(xiàn)期低于債務(wù)合同期，保證債務(wù)能及時清償。所得稅法鼓勵人們 使用財務(wù)杠桿，即貸款利息可以抵減應(yīng)稅收入， 起到避稅的作用。 發(fā)揮財務(wù)杠桿的前提是，當(dāng)投資收益率大于借貸成本時，財務(wù)杠桿是有利的。 1*100%=40% 方案二：投資收益 =（ 5+1） *20%*1= 貸款利息 =5*10%*1= 投資凈收益 == 自有資金收益率 =247。目前，該項融資方式正在探討和政策研究中。按照貸款資金使用目的和方式的不同，房地產(chǎn)貸款主要有以下兩種類型： 項目開發(fā)貸款， 是指銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于項目開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的貸款。一年以內(nèi)的為短期融資券，三年以上的中長期票據(jù)。 （ 1）公司債 ：由上市公司通過資本市場（通過交易所市場）為籌集長期資金而向一般大眾舉債，承諾于指定到期日向債權(quán)人無條件支付票面金額，并于固定期間按期依據(jù)約定利率支付利息。其特點：一是所獲得的資金無須還本付息，新老股東一起分享企業(yè)的贏利與增長。 四證齊全： 項目符合向金融機構(gòu)融資的條件，貸款用于支付工程款。 借入資金 主要是向金融機構(gòu)的貸款、發(fā)行債券和信托的借款等。 、要注意資金來源和使用的時間節(jié)點的匹配，防止出現(xiàn)階段性的資金缺口 某公司編制全年資金計劃，現(xiàn)金流入 15億元（銷售回籠 10億元，銀行貸款 5億元），現(xiàn)金流出 13億元，結(jié)余 2億元，全年實現(xiàn)資金平衡。 該項安排貸款規(guī)模與項目總投相比偏小。 例如：某項目公司全年銷售任務(wù) 12億元，銷售均價預(yù)計為 8000元/方，該項目全年平均在建面積 30萬方，安排銷售費用 5000萬元，管理費用 1000萬元。 上年認購未簽約 2億元 本年回籠 8億元 簽約 10億元 （ 3）稅費的計算要依據(jù)有關(guān)要求。 （ 2）銷售回籠與年度銷售任務(wù)相匹配。在實際編制過程中，常常出現(xiàn)一些問題。資金安排要量力而行，留有余地，切忌滿打滿算，或留有缺口。 二是在項目的實施階段，根據(jù)項目的實際開發(fā)流程，依據(jù)地價支付要求、施工進度、融資時點、銷售安排等，對 年度資金平衡計劃 做出詳細安排，確保工程按期完成。資金平衡計劃的編制和有效實施反映了一個公司的財務(wù)管理水平。 上述政策都是從資金上調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展速度和規(guī)模，從而保證房地產(chǎn)開發(fā)實現(xiàn)平穩(wěn)健康地發(fā)展。資金充裕，房地產(chǎn)企業(yè)才能得到較好地生存和發(fā)展，一旦資金斷裂，房地產(chǎn)企業(yè)就會出現(xiàn)爛尾，甚至企業(yè)破產(chǎn)。3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法 保利集團房地產(chǎn)項目總經(jīng)理培訓(xùn)講義 ————房地產(chǎn)項目資金管理 目錄： 3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法 3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用 Ⅰ 房地產(chǎn)開發(fā)資金管理的特點及重要性 3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法 3 Ⅳ 房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金運用 3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法 3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用 Ⅱ 房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金平衡計劃 3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法 3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用 Ⅲ 房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金籌集 3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法 3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用 V 房地產(chǎn)開發(fā)項目的稅務(wù)籌劃 3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法 3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用 Ⅰ 房地產(chǎn)開發(fā)資金管理的特點及重要性 在房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中，資金始終是一項值得高度重視的資產(chǎn)，資金管理更是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的核心內(nèi)容。一個成熟的企業(yè)必須具有完善的抗風(fēng)險能力和預(yù)警措施。 資金的籌措和運用能力對于房地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要，財務(wù)管理就是要通過合理籌集和有效地使用資金，防范財務(wù)風(fēng)險，保證企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。 資金平衡計劃見下表： 3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法 3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用 Ⅱ 房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金平衡計劃 X公司 XX年資金平衡計劃表 項 目 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 合 計 一、 資金 支出 土地費用 建設(shè)成本 償還貸款 稅費支出 其他支出 合 計 二、 資金 來源 股東投入 借入資金 銷售回籠 其他來源 合 計 資金盈缺 編制資金平衡計劃包括兩個層面： 一是在房地產(chǎn)項目進行可研論證階段，編制 項目整體資金平衡計劃 。這一階段 重點是合理安排資金使用 。 具備對外融資條件一定要主動從市場上獲取資金，不要僅依靠股東的投入。 （ 1）項目投入的資金與計劃開工量相符。 例如：某公司計劃全年簽約金額 10億元（全年銷售），年初有上年簽約未回籠金額 2億元，而全年安排銷售回籠 7億元。 例如： 某項目全年預(yù)計銷售回籠 10億元，假設(shè)該項目當(dāng)年尚未完工交樓，安排各種稅款支出 。 兩項費用明顯偏高，按照通常情況，銷售費用一般不得超過年度銷售計劃的 %，那么安排的銷售費用不應(yīng)超過 2500萬元；管理費用單盤基準(zhǔn)費用為 300400萬元，再考慮到項目銷售面積及在建面積進行調(diào)整，該項目管理費用安排過高。按照項目總投 18億元的50%匡算貸款規(guī)模約為 9億元，當(dāng)年四證齊全面積占總建面的 1/2，則應(yīng)安排 1/2的貸款規(guī)模發(fā)放，即 4億元左右。在實施中，發(fā)現(xiàn)第三、四月出現(xiàn)資金缺口，其銀行借款計劃在 5月取得，因此，申請向股東提出借款（原計劃沒有安排），出現(xiàn)時點性資金缺口。根據(jù)目前的規(guī)定，在項目自有資金投入到達到項目整體投資的 35%，并且四證齊全后，可申請項目貸款，銀行貸款額度一般占項目總投資的 4060%； 銷售回籠款 即向購房業(yè)主收取的房款。 預(yù)售階段： 取得預(yù)售許可證，開始預(yù)售并回籠資金。二是一次融資資金量較大，可以長期使用；三是改善資本結(jié)構(gòu)，有效降低企業(yè)資產(chǎn)負債率，進一步擴大銀行借款等間接融資空間；四是對由于每股收益和凈資產(chǎn)收益率的攤薄，對經(jīng)營業(yè)績要求很高，經(jīng)營壓力加大。公司債監(jiān)管機構(gòu)往往要求嚴(yán)格債券的信用評級和發(fā)債主體的信息披露，特別重視發(fā)債后的市場監(jiān)管工作。融資券不對社會公眾發(fā)行，只對銀行間債券市場的機構(gòu)投資人發(fā)行，在銀行間債券市場交易。 經(jīng)營性物業(yè)貸款， 指銀行將已建成并投入使用的經(jīng)營性物業(yè)長期穩(wěn)定收入作為分期還款來源的一種物業(yè)抵押貸款，貸款資金不限定固定用途。 結(jié)論：房地產(chǎn)企業(yè)主要是靠融資做大做強的，可見資金籌集對房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展是非常重要的。 1*100%=70% 資金籌集主要關(guān)注二個方面：一是資金來源結(jié)構(gòu)，主要是指投資者籌集各種資金來源而構(gòu)成的財務(wù)結(jié)構(gòu)，一般指股東投入資金和企業(yè)借入資金的比例；二是取得資金的成本。 借貸資金與自有資金的比例越大，財務(wù)杠桿的作用越大，此時，投資收益會越高。 財務(wù)杠桿負效應(yīng) 如果借入款項投資取得的效益低于借款成本，將會產(chǎn)生相反的杠桿效應(yīng)。 企業(yè)必須在風(fēng)險與收益之間找到一個平衡點，防范財務(wù)風(fēng)險。如果實際營運收入低于預(yù)期，財務(wù)杠桿將是不利的，將進一步加大不利后果，增加投資風(fēng)險。 發(fā)生財務(wù)風(fēng)險一般由于債務(wù)資金期限結(jié)構(gòu)安排不當(dāng)或者由于資金收支預(yù)算與實際不符而產(chǎn)生的支付危機。 籌資產(chǎn)生的成本主要由三部分組成： 一是籌集資金過程中發(fā)生的各種費用，即籌資費； 如發(fā)行股票的承銷費，銀行貸款的手續(xù)費等；該項費用一般與籌資額度、籌資期限不直接相關(guān)，屬于籌資成本中的固定費用。 案例：恒大地產(chǎn) —對賭協(xié)議的后果 恒大地產(chǎn)是國內(nèi)房地產(chǎn)公司國際化融資金額最大的，歷年累計在國際資本市場募集資金 18億美元。 ? 對賭協(xié)議是投資方與企業(yè)對未來不確定情況的一種約定。但一旦不能滿足對賭條件，企業(yè)將付出高昂代價。按照約定， 恒大地產(chǎn)若在 2023年底前實現(xiàn)上市，機構(gòu)投資者的回報不少于 30％；若在 2023年 6月 6日前完成上市，機構(gòu)投資者的回報則不少于 40％；如果在 2023年 12月 6日前上市，回報率不少于 50%，若至 2023年 6月 6日前上市，回報率不少于 60%，如果在2023年 12月 6日前上市，則機構(gòu)投資者的回報不少于 70％。這將意味著，如果今年不能上市，恒大將面臨資產(chǎn)被瓜分的危險。 、辦理銀行貸款需關(guān)注的事項 （ 1）合理確定貸款額度： 公司每個項目均應(yīng)在銀行可接受的范圍內(nèi)爭取最大的貸款額度，一般在總投資的 4060％。 （ 4）貸款資金使用應(yīng)關(guān)注的方面： 要盡量和銀行協(xié)商，力爭突破貸款資金的封閉管理，將貸款通過合理的渠道轉(zhuǎn)出，提高貸款資金的使用效率。要關(guān)注利率的變化趨勢，在銀行貸款利率處于下降通道時，貸款利率應(yīng)按季或月調(diào)整。 在銷售定價、折扣政策制訂、現(xiàn)場宣傳等銷售各個環(huán)節(jié)充分考慮房款快速回籠需求。特別可以通過房款回籠情況與費用掛鉤等激勵手段，充分調(diào)動代理公司、律所等中介積極性，促進房款的快速回籠。 銀行按揭款是房地產(chǎn)行業(yè)特有的一種資金來源方式，目前，多數(shù)客戶都采取銀行按揭方式支付房款。為降低擔(dān)保風(fēng)險，公司應(yīng)盡快辦理他項權(quán)證，縮短擔(dān)保期限，盡早解除擔(dān)保責(zé)任。 方案一：選擇投資 A項目，則 5年內(nèi)可獲收益 3 25%=； 方案二：若選擇 B+C項目，則 5年內(nèi)可獲收益 3 20%+3 15%=。 資金運用時要特別關(guān)注的重點： 要縮短項目的開發(fā)周期項目，加快開發(fā)速度，減少資金的占用。 富力公司從 03年開始進入商業(yè)地產(chǎn)，近幾年，投入大量的資金在商業(yè)地產(chǎn)項目。 目前，富力已有 5家五星級酒店、 2家四星級酒店、 2個 幢國際甲級寫字樓和 2個購物中心，投資商業(yè)地產(chǎn)沉淀了 較多的資金，而商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營效果并不理想（ 2023年 酒店業(yè)務(wù)虧損 ）。 為緩解資金困境，去年年底，富力開始出售那些他們一直宣稱將持有經(jīng)營的標(biāo)志性寫字樓，股東張力和李思廉個人出資 購買下屬子公司的房產(chǎn)，作價分別為 、 。 作為項目公司 ， 為降低資金成本 ， 將盡量減少賬面的資金結(jié)存 ，如有長期閑置資金可考慮提前歸還銀行貸款 ， 或?qū)①Y金調(diào)入母公司 ，由母公司統(tǒng)一調(diào)劑和平衡 。 各項開發(fā)建設(shè)投入嚴(yán)格按合同和施工進度付款，堅決杜絕未達到付款條件提前付款和超進度付款，既是降低資金成本，也是控制經(jīng)營風(fēng)險。 在工程建設(shè)中往往存在甲方為施工單位代墊工程勞保金、現(xiàn)場水電費等，這些款項應(yīng)及時進行清收，保證公司利益不受損害。 加快尾盤和車庫等物業(yè)的清盤，盡快處置閑置資產(chǎn)、空置房產(chǎn)設(shè)備，減少資金占用，盡快回收資金。 （ 4）各級公司財務(wù)部門應(yīng)定期對銀行賬戶進行清理，對于長期不使用、不需用的銀行賬戶應(yīng)及時予以注銷。各級公司財務(wù)部門的會計人員應(yīng)按月編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表和盤點現(xiàn)金，保證賬實相符，出現(xiàn)賬實不符情形的必須及時查明原因，分清責(zé)任，及時糾正或追究有關(guān)人員的責(zé)任。對于未經(jīng)規(guī)定程序?qū)徟虺綑?quán)限審批的款項，出納人員不得支付資金，