房地產(chǎn)項(xiàng)目投資策劃培訓(xùn)課件-wenkub.com
2025-03-08 09:07 本頁(yè)面
【正文】 融資風(fēng)險(xiǎn)是指項(xiàng)目籌措了債務(wù)資金之后，因各種因素的惡化所導(dǎo)致的債務(wù)償還的不確定性。 2023/3/29 65 三、分析融資方案 在確定融資方式和融資渠道后，開發(fā)商或策劃?rùn)C(jī)構(gòu)需要把它們綜合成完整的融資方案并進(jìn)行分析。 這兩類融資方式所形成的項(xiàng)目，在投資者與項(xiàng)目的關(guān)系、投資決策與信貸決策、風(fēng)險(xiǎn)約束程度及約束機(jī)制、財(cái)務(wù)指標(biāo)等方面都有顯著區(qū)別。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)判別標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生的可能性及其造成的損失來確定。 (1)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 通過對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面考察，找出潛在的各種風(fēng)險(xiǎn)因素，并判斷其發(fā)生的可能性及對(duì)項(xiàng)目的影響程度。 )(250002023400050 00 0000 20 mQ ??? % 00025 000 ???f2023/3/29 54 (2)敏感性分析 通過敏感性分析，判斷房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益對(duì)于各個(gè)影響因素的敏感性，并從中找出對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響較大的不確定性因素。 ? 通常可進(jìn)行盈虧平衡分析的因素有房屋售價(jià)、銷售量、租金、出租率、土地價(jià)格、工程費(fèi)用等。 ? （ 1）盈虧平衡分析 ? 盈虧平衡分析是在一定市場(chǎng)、生產(chǎn)能力及經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l件下，通過對(duì)產(chǎn)品產(chǎn)量、成本、利潤(rùn)相互關(guān)系的分析，判斷企業(yè)對(duì)市場(chǎng)需求變化適應(yīng)能力的一種不確定性分析方法。 資產(chǎn)負(fù)債表由資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益三大部分組成，資產(chǎn)負(fù)債表的形式如下所示： 2023/3/29 43 資產(chǎn)負(fù)債表 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 … N 1 資產(chǎn) 流動(dòng)資產(chǎn)總額 應(yīng)收賬款 存貨 現(xiàn)金 累計(jì)盈余資金 在建工程 固定資產(chǎn)凈值 無形及遞延資產(chǎn)凈值 2 負(fù)債 流動(dòng)資產(chǎn)負(fù)債 應(yīng)付賬款 2023/3/29 44 資產(chǎn)負(fù)債表 (續(xù) ) 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 … N 短期賬款 長(zhǎng)期借款 流動(dòng)資金借款 固定資產(chǎn)投資借款 開發(fā)產(chǎn)品投資借款 3 所有者權(quán)益 資本金 資本公積金 盈余公積金 累計(jì)未分配利潤(rùn) 2023/3/29 45 通常包括 盈利能力指標(biāo) 和 償債能力指標(biāo) 兩類。 資金來源與運(yùn)用表的形式如下所示： 2023/3/29 37 資金來源與運(yùn)用表 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 … N 1 資金來源 銷售收入 出租收入 自營(yíng)收入 資本金 長(zhǎng)期借款 短期借款 回收固定資產(chǎn)余值 回收流動(dòng)資金 凈轉(zhuǎn)售收入 2 資金運(yùn)用 開發(fā)建設(shè)投資 流動(dòng)資金 2023/3/29 38 資金來源與運(yùn)用表 (續(xù) ) 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 … N 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 修理費(fèi)用 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 土地增值稅 所得稅 應(yīng)付利潤(rùn) 借款本金償還 借款利息支付 3 盈余資金 (1)(2) 4 累計(jì)資金盈余 2023/3/29 39 (3)利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表 利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表是反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期的利潤(rùn)總額、所得稅及各期稅后利潤(rùn)的分配情況的財(cái)務(wù)報(bào)表。 房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表按照獨(dú)立法人房地產(chǎn)項(xiàng)目 (項(xiàng)目公司 )的要求進(jìn)行科目設(shè)置；非獨(dú)立法人房地產(chǎn)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)報(bào)表的科目設(shè)置，可參照獨(dú)立法人項(xiàng)目進(jìn)行，但應(yīng)注意費(fèi)用與效益在項(xiàng)目上的合理分?jǐn)偂? 2023/3/29 27 資金籌措就是根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)資金的需求以及資金使用計(jì)劃，確定資金的來源和相應(yīng)的數(shù)量。 2023/3/29 25 二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本費(fèi)用與投資估算 根據(jù) 《 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法 》 ，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本費(fèi)用包括： 土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、間接費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)以及不可預(yù)見費(fèi)用 等。每種投資動(dòng)機(jī)又包含若干個(gè)影響投資環(huán)境的關(guān)鍵因素，根據(jù)挑選出來的關(guān)鍵因素采用多因素分析法計(jì)算投資環(huán)境的總分。 最后匯總得到該區(qū)域投資環(huán)境的總分值，分?jǐn)?shù)越高，說明投資環(huán)境越佳。 ? 第一套是根據(jù)未來七年中各關(guān)鍵因素“最可能”的變化而提出的預(yù)測(cè)方案（道氏公司認(rèn)為，贏利高峰一般為項(xiàng)目決策后的第七年，故將七年定為分析的時(shí)間段）； ? 第二套是假設(shè)各關(guān)鍵因素的變化比預(yù)期的好，而提出的“樂觀”預(yù)測(cè)方案； ? 第三套是假設(shè)各關(guān)鍵因素的變化比預(yù)期的糟，而提出的“悲觀”預(yù)測(cè)方案； ? 最后一套是各關(guān)鍵因素的變化最壞可能導(dǎo)致公司“遭難”的預(yù)測(cè)方案。 美國(guó)道氏化學(xué)公司從這一角度出發(fā)，制定了一套投資環(huán)境動(dòng)態(tài)分析方法。同時(shí)，“冷熱”對(duì)比分析的結(jié)論也是投資者制定投資戰(zhàn)略、選擇投資區(qū)位的重要依據(jù)。 2023/3/29 17 ? 一個(gè)地區(qū)的投資環(huán)境越好，開發(fā)企業(yè)在該國(guó)的投資參與成分就越大；相反，若一個(gè)地區(qū)的投資環(huán)境越差，則開發(fā)企業(yè)參與該地區(qū)投資的成分就越小。 2023/3/29 16 ? 地理文化差異。若法令阻礙大，這就是一個(gè)“冷”因素。 ? 一個(gè)地區(qū)內(nèi)各階層人民的相互關(guān)系以及風(fēng)俗習(xí)慣、價(jià)值觀念、宗教信仰等方面的差異程度，都要受到他們的傳統(tǒng)文化的影響。當(dāng)市場(chǎng)機(jī)會(huì)大時(shí)，它就被稱為“熱”因素。該政府能夠鼓勵(lì)和促進(jìn)企業(yè)發(fā)展，創(chuàng)造出良好的適宜企業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的環(huán)境。 2023
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