房地產(chǎn)項(xiàng)目投資策劃培訓(xùn)課件-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 V) Q－ CF 2023/3/29 51 產(chǎn)銷(xiāo)量 Q 可變成本線 固定成本線 銷(xiāo)售收入線 總成本線 Q0 虧損區(qū) 盈利區(qū) Q 利潤(rùn) 盈虧平衡點(diǎn) 固定總成本 CF 可變總成本 = CV Q 總成本 =CV Q+CF 銷(xiāo)售收入 =P Q— t Q BEP 0 2023/3/29 52 ? 線性盈虧平衡點(diǎn)的表達(dá)形式 ? B ＝ (P－ t－ CV) Q－ CF ? 項(xiàng)目不虧不盈即 B＝ 0時(shí)得： ? 產(chǎn)量盈虧平衡點(diǎn) BEP（ Q） = CF /(P－ t－ CV) ? 生產(chǎn)能力利用率盈虧平衡點(diǎn) BEP(f) ? =盈虧平衡點(diǎn)產(chǎn)量 /設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力 100% 2023/3/29 53 ?例：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司要開(kāi)發(fā)一個(gè)小區(qū)，預(yù)計(jì)平均每平方米售價(jià) 4000元，單位變動(dòng)成本 2023元，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)固定成本為 5000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地面積 15000平方米，容積率為 3。 (1)盈利能力指標(biāo) 盈利能力指標(biāo)包括 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 、 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 、投 資回收期 、 投資利潤(rùn)率 、 資本金利潤(rùn)率等。 2023/3/29 30 (1)現(xiàn)金流量表 現(xiàn)金流量表是反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)現(xiàn)金流入、流出及凈現(xiàn)金流量的計(jì)算報(bào)表。 投資估算除了要確定項(xiàng)目投資額以外，還要根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃、預(yù)計(jì)的付款時(shí)間及金額，編制項(xiàng)目 資金使用計(jì)劃表 ，作為資金籌措的依據(jù)。 2023/3/29 23 (2)關(guān)鍵因素分析法 多因素評(píng)估法側(cè)重于對(duì)該地區(qū)投資環(huán)境作一般性的評(píng)價(jià)，較少考慮具體項(xiàng)目的投資動(dòng)機(jī)。道氏分析法從動(dòng)態(tài)的角度將投資風(fēng)險(xiǎn)分為 “ 正常競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn) ” 和 “ 環(huán)境風(fēng)險(xiǎn) ” 。當(dāng)然，上述 7個(gè)因素又可分為若干個(gè)子因素，可以對(duì)這些子因素作進(jìn)一步的“熱冷”分析。 ?實(shí)質(zhì)阻礙。 2023/3/29 14 ?經(jīng)濟(jì)發(fā)展與成就。 2023/3/29 12 三、房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的方法 1968年，美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家利特法克等通過(guò)對(duì)美國(guó)、加拿大等國(guó)投資者在選擇投資場(chǎng)所時(shí)所考慮因素的調(diào)查，從投資者角度歸納出七大投資環(huán)境因素，據(jù)此對(duì)所投資區(qū)域逐一評(píng)估并將之由 “ 熱 ” 至 “ 冷 ” 依次排列， “ 熱 ” 表示投資環(huán)境優(yōu)良， “ 冷 ” 表示投資環(huán)境欠佳。 2023/3/29 5 二、房地產(chǎn)投資的特點(diǎn) 2023/3/29 6 三、房地產(chǎn)投資的作用 (1)改善城市基礎(chǔ)設(shè)施和城市面貌，推動(dòng)城市建設(shè) (2)提高居民的居住水平 (3)增加政府財(cái)政收入 (4)帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展 房地產(chǎn)具有良好的保值增值功能。房地產(chǎn)投資是我國(guó)社會(huì)固定資產(chǎn)投資的主要組成部分之一。 2023/3/29 11 二、房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的內(nèi)容 ：社會(huì)制度、社會(huì)秩序、社會(huì)信譽(yù) ：政治體制、政治局勢(shì)、相關(guān)政策 ：法律的完備性、穩(wěn)定性及公正性 ：宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境、財(cái)務(wù)環(huán)境、資源環(huán)境等 ：風(fēng)俗習(xí)慣、價(jià)值觀念、文化傳統(tǒng)、語(yǔ)言文字、教育水平、宗教信仰等 ：地理位置、地質(zhì)地貌、自然風(fēng)光、氣候條件 ：能源供應(yīng)、給排水、交通運(yùn)輸、郵電通訊、生態(tài)及防災(zāi)等 ：生活、金融、交通、信息、法律、通訊、咨詢等服務(wù)內(nèi)容、態(tài)度及效率。當(dāng)市場(chǎng)機(jī)會(huì)大時(shí)，它就被稱(chēng)為“熱”因素。若法令阻礙大，這就是一個(gè)“冷”因素。 2023/3/29 17 ? 一個(gè)地區(qū)的投資環(huán)境越好，開(kāi)發(fā)企業(yè)在該國(guó)的投資參與成分就越大；相反，若一個(gè)地區(qū)的投資環(huán)境越差，則開(kāi)發(fā)企業(yè)參與該地區(qū)投資的成分就越小。 美國(guó)道氏化學(xué)公司從這一角度出發(fā)，制定了一套投資環(huán)境動(dòng)態(tài)分析方法。 最后匯總得到該區(qū)域投資環(huán)境的總分值，分?jǐn)?shù)越高，說(shuō)明投資環(huán)境越佳。 2023/3/29 25 二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本費(fèi)用與投資估算 根據(jù) 《 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法 》 ，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本費(fèi)用包括： 土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、間接費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)以及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 等。 房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表按照獨(dú)立法人房地產(chǎn)項(xiàng)目 (項(xiàng)目公司 )的要求進(jìn)行科目設(shè)置；非獨(dú)立法人房地產(chǎn)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)報(bào)表的科目設(shè)置，可參照獨(dú)立法人項(xiàng)目進(jìn)行，但應(yīng)注意費(fèi)用與效益在項(xiàng)目上的合理分?jǐn)偂? 資產(chǎn)負(fù)債表由資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益三大部分組成，資產(chǎn)負(fù)債表的形式如下所示： 2023/3/29 43 資產(chǎn)負(fù)債表 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 … N 1 資產(chǎn) 流動(dòng)資產(chǎn)總額 應(yīng)收賬款 存貨 現(xiàn)金 累計(jì)盈余資金 在建工程 固定資產(chǎn)凈值 無(wú)形及遞延資產(chǎn)凈值 2 負(fù)債 流動(dòng)資產(chǎn)負(fù)債 應(yīng)付賬款 2023/3/29 44 資產(chǎn)負(fù)債表 (續(xù) ) 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 … N 短期賬款 長(zhǎng)期借款 流動(dòng)資金借款 固定資產(chǎn)投資借款 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資借款 3 所有者權(quán)益
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1