【正文】 約了部分成本，但其銷售卻成了問題。要把握資源整合的技巧。l (2)房地產(chǎn)開發(fā)和策劃要滲透文化的因素房地產(chǎn)開發(fā)和策劃要滲透文化的因素l 就是要求在房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃時(shí)將文化的因素滲透到房地產(chǎn)項(xiàng)目中去，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目體現(xiàn)出特定地區(qū)的傳統(tǒng)文化、風(fēng)俗習(xí)慣、價(jià)值觀念甚至宗教信仰等。 遵循應(yīng)變原則需要注意一下幾點(diǎn)： (1)要樹立動(dòng)態(tài)意識和應(yīng)變觀念；要樹立動(dòng)態(tài)意識和應(yīng)變觀念； (2)全面掌握市場與政策環(huán)境的現(xiàn)狀；全面掌握市場與政策環(huán)境的現(xiàn)狀； (3)準(zhǔn)確預(yù)測市場與政策的變化趨勢；準(zhǔn)確預(yù)測市場與政策的變化趨勢； (4)及時(shí)調(diào)整策劃方案與策劃目標(biāo)。652023/3/2 星期二二、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的 程序662023/3/2 星期二三、 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃 的內(nèi)容 項(xiàng)目的策劃從土地使用權(quán)獲取開始。 項(xiàng)目完工或即將完工時(shí)，策劃人員就要考慮項(xiàng)目的銷售問題。 案例：綠地喬治莊園? 行政區(qū)域：高新區(qū)綠地喬治莊園實(shí)景圖? 項(xiàng)目位置：大蜀山正南，玉蘭大道和楓林路的交叉口西南角? 建筑類型：聯(lián)排、花園洋房 第五節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃中的創(chuàng)新問題新都市主義 針對城市空心化所導(dǎo)致的一系列問題，追求現(xiàn)代生活的人們喚起了新都市主義。 五、策劃信息從人腦收集轉(zhuǎn)移到人機(jī)結(jié)合，在信息的分析上，從定性分析轉(zhuǎn)移到定性定量相結(jié)合。 節(jié)能省地住宅與低碳住宅 第五節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃中的創(chuàng)新問題二、產(chǎn)品策劃創(chuàng)新 建筑風(fēng)格創(chuàng)新 戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新： 復(fù)式結(jié)構(gòu)、退臺建筑、中空客廳、聯(lián)排別墅 第五節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃中的創(chuàng)新問題二、產(chǎn)品策劃創(chuàng)新景觀設(shè)計(jì)創(chuàng)新 會所與配套設(shè)施創(chuàng)新： 如：配套學(xué)校、會所、體育設(shè)施第五節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃中的創(chuàng)新問題三、價(jià)格策略創(chuàng)新 案例：廣州景城花園、金碧花園、天龍大廈四、廣告策略創(chuàng)新 報(bào)紙廣告：樓盤宣傳的主流媒體 電視廣告 其他廣告形式第五節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃中的創(chuàng)新問題五、房地產(chǎn)銷售策略創(chuàng)新 售樓處布置 樣板房布置 售樓書布置 項(xiàng)目開盤前的內(nèi)部認(rèn)購 房地產(chǎn)項(xiàng)目的促銷策略六、物業(yè)管理創(chuàng)新第六節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)與住宅項(xiàng)目策劃的比較 土地位置的選擇不同 消費(fèi)者極其關(guān)心的問題不同 住宅消費(fèi)者關(guān)心的關(guān)鍵指標(biāo)排序如下： 價(jià)格、地段、戶型、品質(zhì)、開發(fā)商實(shí)力、服務(wù)、配套 商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者關(guān)心的問題： 地段、價(jià)格、升值潛力、后續(xù)管理、開發(fā)商實(shí)力第六節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)與住宅項(xiàng)目策劃的比較 項(xiàng)目定位與概念設(shè)計(jì)不同 物業(yè)的功能與設(shè)計(jì)要求不同 價(jià)格策劃不同 住宅主要基于推盤期、戶型、樓層、朝向、景觀、私密性； 商業(yè)地產(chǎn)主要基于樓層、臨界狀況、潛在人流量 廣告策劃不同 （ 1）媒介策略（ 2）推廣節(jié)奏（ 3）宣傳費(fèi)用分配第六節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)與住宅項(xiàng)目策劃的比較 銷售策劃不同 （ 1）營銷周期（ 2）現(xiàn)場包裝（ 3）營銷活動(dòng) 商業(yè)地產(chǎn)的招商與物業(yè)經(jīng)營至關(guān)重要第七節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃業(yè)的未來發(fā)展 五大趨勢： 一、策劃觀念從產(chǎn)品品牌觀念向企業(yè)品牌的觀念轉(zhuǎn)變，從追求社會效益和經(jīng)濟(jì)效益觀念向生態(tài)效益和可持續(xù)發(fā)展的觀念轉(zhuǎn)變。712023/3/2 星期二三、 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃 的內(nèi)容8. 房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售推廣策劃 具體銷售過程： 考慮項(xiàng)目自行銷售還是委托代理 項(xiàng)目推向市場時(shí)： 形象展現(xiàn) 售樓處布置、樓書制作 樓盤正式開賣前： 是否進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購 樓盤銷售中： 如何營造賣場氛圍722023/3/2 星期二三、 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃 的內(nèi)容9. 物業(yè)管理的前期介入 良好的售后服務(wù)是樓盤銷售的有力保證。第二步，確定目標(biāo)市場（ Targeting），選擇要進(jìn)入的一個(gè)或多個(gè)細(xì)分市場。 為杜絕上述現(xiàn)象，建設(shè)部為杜絕上述現(xiàn)象，建設(shè)部 《《 建筑工程建筑面積計(jì)算建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范規(guī)范 》》 (2023年年 7月月 1日開始實(shí)施日開始實(shí)施 )規(guī)定：所有陽臺均按規(guī)定：所有陽臺均按照其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。屋頂大煙囪、客廳壁爐及其它細(xì)部構(gòu)造等。萬科通過萬科會來整合客戶資源，提成為萬科的業(yè)主。 從最終的結(jié)果看，取消閣樓樓板的建議不僅沒有降從最終的結(jié)果看，取消閣樓樓板的建議不僅沒有降低建造成本，反而連銷售也受到了很大的影響。 572023/3/2 星期二策劃案例 —— 某房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的全局性問題 某多層住宅項(xiàng)目采用坡屋頂結(jié)構(gòu)，頂樓具有可贈(zèng)送某多層住宅項(xiàng)目采用坡屋頂結(jié)構(gòu)，頂樓具有可贈(zèng)送給客戶的閣樓層。 1996年開始，萬科改變?nèi)鏀U(kuò)張的戰(zhàn)略，專著于年開始，萬科改變?nèi)鏀U(kuò)張的戰(zhàn)略，專著于京、津、滬、深四大城市的中檔住宅開發(fā)，最終成為國京、津、滬、深四大城市的中檔住宅開發(fā)，最終成為國內(nèi)規(guī)模最大、專業(yè)化程度最高的房地產(chǎn)公司之一。但該項(xiàng)目本身卻存在很多問題：土地使用權(quán)只有問題：土地使用權(quán)只有 50年；房間里沒有排煙、煤年；房間里沒有排煙、煤氣、污水等管道；陽臺不能外挑；水電費(fèi)、按揭成數(shù)氣、污水等管道；陽臺不能外挑；水電費(fèi)、按揭成數(shù)等均按公建標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施；業(yè)主入住以后發(fā)現(xiàn)吃飯、停等均按公建標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施；業(yè)主入住以后發(fā)現(xiàn)吃飯、停車、垃圾排放等都成了問題。但是由于杭州與廣杭州居住郊區(qū)化理念實(shí)踐的代表。472023/3/2 星期二“中國第一村 ”—— 廣州祈福新村482023/3/2 星期二策劃案例 —— 杭州雙牛大廈的概念創(chuàng)新 當(dāng)市場上住宅面當(dāng)市場上住宅面積越來越大時(shí)，杭州積越來越大時(shí)，杭州某房地產(chǎn)公司反其道某房地產(chǎn)公司反其道而行之，最早提出了而行之，最早提出了小戶型單身公寓的概小戶型單身公寓的概念，并開發(fā)了杭州第念，并開發(fā)了杭州第一個(gè)單身公寓項(xiàng)目一個(gè)單身公寓項(xiàng)目 ———— 雙牛大廈，取得了雙牛大廈，取得了很大的銷售成功。它在運(yùn)用房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)各種策劃手段的同時(shí)，吸收體育界的最新理念和手段，兩者相互嫁接、復(fù)合，渾然一體，突出 “ 運(yùn)動(dòng)就在家門口 ” 主題，體現(xiàn) “ 運(yùn)動(dòng)型、健康型 ” 的生活方式，迎合顧客購房就是購買 “ 健康 ” 的消費(fèi)心理。從 60年代開始， 美國 3M公司 、意大利的 菲亞特汽車公司 、西德的家電公司、 英國航空公司 、 法國航空公司 也紛紛導(dǎo)入 CI系統(tǒng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的多樣性體現(xiàn)在： (1)需要擬定多種方案，以便讓決策者抉擇；需要擬定多種方案，以便讓決策者抉擇； (2)策劃方案需要根據(jù)市場變化調(diào)整和變動(dòng)；策劃方案需要根據(jù)市場變化調(diào)整和變動(dòng)； (3)策劃理念、模式以及手段具有多樣性。 現(xiàn)代城通過現(xiàn)代城通過 SOHO概念給商住地產(chǎn)以明確的定概念給商住地產(chǎn)以明確的定義和提升，滿足了市場渴望彈性辦公、居家辦公義和提升，滿足了市場渴望彈性辦公、居家辦公的需求，奠定了現(xiàn)代城在的需求，奠定了現(xiàn)代城在 SOHO住宅領(lǐng)域的里程碑住宅領(lǐng)域的里程碑地位，獲得了巨大的成功。l北京鋒尚主要通過混凝土采暖制冷系統(tǒng)、健康新風(fēng)系統(tǒng)、北京鋒尚主要通過混凝土采暖制冷系統(tǒng)、健康新風(fēng)系統(tǒng)、外墻系統(tǒng)、外窗系統(tǒng)和屋面系統(tǒng)五大系統(tǒng)打造生態(tài)公寓，實(shí)外墻系統(tǒng)、外窗系統(tǒng)和屋面系統(tǒng)五大系統(tǒng)打造生態(tài)公寓，實(shí)現(xiàn)居住高舒適度的前提下的可再生資源的循環(huán)使用和低能源現(xiàn)居住高舒適度的前提下的可再生資源的循環(huán)使用和低能源消耗。不過地段實(shí)在很好，買了等拆遷吧。? “ 點(diǎn)子就像一顆顆珍珠，而策劃就是珍珠項(xiàng)鏈”第一 節(jié) 房地產(chǎn) 項(xiàng)目策劃的含義與特點(diǎn)? 一、對策劃的理解? 2. 策劃與計(jì)劃、創(chuàng)意、決策的區(qū)別? 策劃與決策? 決策：決