【正文】 定的策略和方法? 策劃：預謀性、創(chuàng)新性? 策劃主要是擬定方案，而決策是選擇方案。 ”第一 節(jié) 房地產(chǎn) 項目策劃的含義與特點? 一、對策劃的理解? 1. “ 策劃 ” 詞源學考證? 策劃的含義：? 第一，策劃是在現(xiàn)實所提供的條件的基礎(chǔ)上進行謀劃。第一 節(jié) 房地產(chǎn) 項目策劃的含義與特點? 一、對策劃的理解? 1. “ 策劃 ” 詞源學考證? 策劃是人的一種腦力活動或智力活動。換言之，策劃是找出事物因果關(guān)系，衡度未來可采取之途徑，作為目前決策之依據(jù)。? 計劃：目標、條件、戰(zhàn)略和任務(wù)都已明確的情況下，為即將進行的活動提供一種可具操作的指導性方案。中山花園中山花園212023/3/2 星期二? 網(wǎng)絡(luò)資料：? 中山 花園的位置不錯，價格在周邊樓盤里也算便宜的，請問下有知情人知道中山花園的房子有啥缺點嗎？? 一分價格一分貨，為什么中山花園比周邊的低這么多，缺點是顯而易見的。第一 節(jié) 房地產(chǎn) 項目策劃的含義與特點? 二、 房地產(chǎn)項目策劃的含義與特點? 2. 房地產(chǎn)項目策劃的特點? （ 2）系統(tǒng)性? 市場調(diào)研、投資研究、規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、營銷推廣、物業(yè)服務(wù)等幾個階段第一 節(jié) 房地產(chǎn) 項目策劃的含義與特點? 二、 房地產(chǎn)項目策劃的含義與特點? 2. 房地產(chǎn)項目策劃的特點? （ 3）前瞻性? 市場調(diào)研階段：預見幾年后市場情況? 投資分析階段：預知未來開發(fā)的成本、售價、資金流量的走向? 規(guī)劃設(shè)計階段：小區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計、建筑立面等方面預測未來的發(fā)展趨勢? 營銷推廣階段：銷售價格、推廣時間、樓盤包裝、廣告發(fā)布等方面有超前的眼光第一 節(jié) 房地產(chǎn) 項目策劃的含義與特點? 二、 房地產(chǎn)項目策劃的含義與特點? 2. 房地產(chǎn)項目策劃的特點? （ 4）市場性? 一是項目策劃要以市場為主導? 二是要隨市場的變化而變化? 三是要引導市場、創(chuàng)造市場262023/3/2 星期二策劃案例 —— 以市場為導向、引導市場l專家國際花園專家國際花園———— 78位專家為位專家為 326位專家打造的專業(yè)之家位專家打造的專業(yè)之家專家專家 很流通很流通 ———— 360176。創(chuàng)新體現(xiàn)在l 概念新、主題新；l 方法新、手段新。302023/3/2 星期二北京 SOHO現(xiàn)代城312023/3/2 星期二策劃案例 —— 順德碧桂園的系列策劃創(chuàng)新 ※ 提出提出 ““ 構(gòu)建一個五星級的家構(gòu)建一個五星級的家 ”” 策劃主題；策劃主題； ※※ 首次提出首次提出 ““ 先建配套再建房子先建配套再建房子 ”” 的開發(fā)思路；的開發(fā)思路； ※※ 首次將社區(qū)服務(wù)項目作為產(chǎn)業(yè)來發(fā)展；首次將社區(qū)服務(wù)項目作為產(chǎn)業(yè)來發(fā)展； ※※ 首次引入五星級酒店的物業(yè)管理和服務(wù)；首次引入五星級酒店的物業(yè)管理和服務(wù)； ※※ 首創(chuàng)教育與地產(chǎn)結(jié)合的先河；首創(chuàng)教育與地產(chǎn)結(jié)合的先河； ※※ 提出懸念廣告、淡季入市、全現(xiàn)房銷售等營銷提出懸念廣告、淡季入市、全現(xiàn)房銷售等營銷手段上的創(chuàng)新?？偛眯匪?華生 認為 IBM公司有必要在世界電子計算機行業(yè)中樹立起一個巨人形象，這一形象要涵蓋公司的創(chuàng)造精神和開拓精神，從而有利于市場競爭，躋身世界大企業(yè)之列。 黃福新從 策劃技術(shù) 的角度將 1993年以來的房地產(chǎn)項目策劃行業(yè)劃分為如下幾個階段： 單項策劃階段 、綜合策劃階段 、 復合策劃階段 、 整合策劃階段 。內(nèi)郊區(qū)大盤建設(shè)的先河。 遵循客觀性原則必須注意以下幾點： (1)必須重視市場調(diào)研、分析與預測；必須重視市場調(diào)研、分析與預測； (2)主題概念要有產(chǎn)品品質(zhì)支撐，避免炒作；主題概念要有產(chǎn)品品質(zhì)支撐，避免炒作； (3)策劃理念既符合實際又應(yīng)適度超前。房地產(chǎn)項目策劃手段的定位。是住宅用地，在產(chǎn)品定位時忽略了這個重要條件。562023/3/2 星期二 全局原則又稱為整體原則，要求在房地產(chǎn)項目策劃過程中注重項目運作的整體性，避免因局部利益、眼前利益而影響全局利益和長期利益。事后開發(fā)商又不得不重新搭建閣樓樓板，此時房問題。592023/3/2 星期二策劃案例 —— 萬科會對潛在客戶資源的發(fā)掘 萬科會是成立于萬科會是成立于 1999年的客戶聯(lián)誼組織，也是具有年的客戶聯(lián)誼組織，也是具有購房俱樂部性質(zhì)的組織，會員包括萬科的業(yè)主、準業(yè)購房俱樂部性質(zhì)的組織，會員包括萬科的業(yè)主、準業(yè)主、潛在客戶以及需要維系的各類社會關(guān)系。612023/3/2 星期二策劃案例 —— 傳統(tǒng)中式別墅的興起 我國房地產(chǎn)市場曾欣起過一股我國房地產(chǎn)市場曾欣起過一股 ““ 歐陸風潮歐陸風潮 ”” ，尤，尤其在別墅建筑領(lǐng)域。及時調(diào)整策劃方案與策劃目標。此間，開發(fā)商及其策劃人員在城市規(guī)劃和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場充分把握的基礎(chǔ)上，需研究哪個地塊具有開發(fā)價值，對擬開發(fā)地塊進行優(yōu)勢（ strength）、劣勢（ weakness）、機會（ opportunity）、威脅（ threat）分析，即 SWOT分析，然后研究獲取該地塊的方式與策略。分為：價格策略、廣告策略以及銷售策略三項內(nèi)容。 案例：廣州中海名都項目? 中海名都地處海珠區(qū)紡織路珠江河畔，緊鄰江灣大橋南側(cè)，江灣新城、河南傳統(tǒng)商業(yè)旺地 前進路萬松園信步可及，熱鬧非凡，繁華昌盛，設(shè)計了分別以 都市 ,生態(tài)園 、 家園 為主題的獨特三進式庭院 .? 中海名都借鑒了新加坡高層住宅設(shè)計的手法，大到小區(qū)內(nèi)建筑容易引進江風的總體規(guī)劃，住宅建筑外立面極具氣勢和強識別性的設(shè)計和比例和諧的三段式構(gòu)圖，小到屋頂?shù)呐畠簤皫づ袷皆O(shè)計、獨特的裙樓飄蓬設(shè)計、陽臺飄板的設(shè)計、社區(qū)住宅商場入口的特色設(shè)計和窗外水平欄桿的設(shè)計。第八節(jié) 房地產(chǎn)策劃機構(gòu)的選擇 一、理論水平 二、實戰(zhàn)經(jīng)驗 三、創(chuàng)新能力 項目定位既適應(yīng)市場有效需求，又有別于競爭項目 采用新技術(shù) 發(fā)現(xiàn)、開拓并滿足新的市場有效需求 采用新材料 觀念創(chuàng)新 —— 基礎(chǔ)理論、設(shè)計思想、營銷手段、服務(wù)理念 四、洞察力 五、合作力第六節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)與住宅項目策劃的比較 銷售策劃不同 （ 1）營銷周期（ 2）現(xiàn)場包裝（ 3）營銷活動 商業(yè)地產(chǎn)的招商與物業(yè)經(jīng)營至關(guān)重要演講完畢，謝謝觀看！。第五節(jié) 房地產(chǎn)項目策劃中的創(chuàng)新問題 生態(tài)住宅與綠色住宅 運用生態(tài)學原理和遵循生態(tài)平衡和可持續(xù)發(fā)展的原則，設(shè)計組織建筑內(nèi)外空間中的各種物質(zhì)因素，使物質(zhì)、能源在建筑系統(tǒng)內(nèi)有秩序的循環(huán)、轉(zhuǎn)換，獲得一種高效、低耗、無廢無污染、生態(tài)平衡的建筑環(huán)境。 包括：廣告目標確定、廣告費用預算、廣告媒體選擇、廣告節(jié)奏掌控、廣告設(shè)計技巧以及廣告效果評價。682023/3/2 星期二三、 房地產(chǎn)項目策劃 的內(nèi)容3. 消費者心理行為分析對市場調(diào)查結(jié)果進行分析4. 房地產(chǎn)項目 STP戰(zhàn)略第一步，市場細分（ Segmenting），根據(jù)購買者對產(chǎn)品或營銷組合的不同需要，將市場分為若干不同的顧客群體，并勾勒出細分市場的輪廓。從而增加銷售面積提供了可能。比如在建筑風格上體現(xiàn)為：立面和屋頂復雜、室內(nèi)通透感強、開放式院落、大草坪、和屋頂復雜、室內(nèi)通透感強、開放式院落、大草坪、屋頂大煙囪、客廳壁爐及其它細部構(gòu)造等。 萬科會的主要職能有：為會員搭建一個相互交流、萬科會的主要職能有：為會員搭建一個相互交流、溝通、資訊的平臺；在全國性的商家聯(lián)盟，對會員提供溝通、資訊的平臺；在全國性的商家聯(lián)盟，對會員提供優(yōu)惠服務(wù)；對潛在客戶進行長期感情投資，直至讓他們優(yōu)惠服務(wù)；對潛在客戶進行長期感情投資，直至讓他們成為萬科的業(yè)主。屋結(jié)構(gòu)施工已經(jīng)完成，搭建閣樓樓板的成本很大。處理好眼前利益和長遠利益的關(guān)系。人才儲備等不可能長久支撐公司的多元化發(fā)展。但該項目本身卻存在很多劃和營銷推廣上是成功的。51