【正文】 三、房地產(chǎn)市場(chǎng) a、一級(jí)市場(chǎng)：以土地為體（亦稱土地市場(chǎng)、土地交易市場(chǎng)）； b、二級(jí)市場(chǎng)：開(kāi)發(fā)商獲得土地后，投入一定的獎(jiǎng)金建設(shè)，通過(guò)有償或贈(zèng)與將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)買給需求者（新建商品房的買賣市場(chǎng)）； c、三級(jí)市場(chǎng)：房屋在消費(fèi)市場(chǎng)的再次流通，包括：買賣、抵押、轉(zhuǎn)讓、租憑（二手房）； 四、零散的名詞概念 生地：是指可能為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所利用，但尚未開(kāi)發(fā)的農(nóng)地和荒地，一般該類土地離城鎮(zhèn)較遠(yuǎn)，無(wú)市政基礎(chǔ)設(shè)施，未開(kāi)發(fā)利用、 熟地：是指已完成市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的土地，達(dá)到“三通一平”或“七通一平”施工條件的土地。 一、 開(kāi)發(fā)報(bào)建的基礎(chǔ)知識(shí)？ 三區(qū)六線 “三區(qū)”：是在鎮(zhèn)域范圍內(nèi)確定的不準(zhǔn)建設(shè)區(qū)（區(qū)域綠地）、非農(nóng)建設(shè)區(qū)（城鎮(zhèn)建設(shè)區(qū)）、控制發(fā)展區(qū)（發(fā)展備用地）三大類型地區(qū)的規(guī)模和范圍。 ? 總建筑面積：也叫展開(kāi)面積，是指建筑物各層水平投影面積的總和。開(kāi)發(fā)商在出售商品房時(shí)計(jì)算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖?wèn)題。 ? 容積率 容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。 規(guī)定較小的開(kāi)間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。 動(dòng)既有章可循，也有利可圖，吸引居民和機(jī)構(gòu)投資住房租賃市場(chǎng)。包括過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。 ? 附著物補(bǔ)償費(fèi) 用地單位對(duì)被征用土地上的附著物，如房屋、其它設(shè)施，因征地被毀損而向該所在人支付的一種補(bǔ)償費(fèi)用。 建設(shè)工程驗(yàn)收合格證 獲得各相關(guān)部門審核批準(zhǔn)的，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品符合法律規(guī)定，由建設(shè)不么所核發(fā)的法律憑證。 ? 承辦單位：建設(shè)局房管科（ 12個(gè)工作日） 四、如何進(jìn)行開(kāi)發(fā)報(bào)建？（ HOW） 辦理商品房預(yù)售總體備案 ? 需提交以下資料：所有資料均需提交原件 ? 《批準(zhǔn)預(yù)售及商品房屋合同備案按揭登記申請(qǐng)表》 （經(jīng)建設(shè)局蓋章） ? 國(guó)有土地使用證 ? 營(yíng)業(yè)執(zhí)照正本、資質(zhì)證書 ? 建設(shè)用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、施工許可證 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)、預(yù)售許可證 ? 所售房屋總平面圖 ? 繳交公共設(shè)施配套基金發(fā)票原件 ? 承辦單位：房管局備案科 ? 四、如何進(jìn)行開(kāi)發(fā)報(bào)建？（ HOW） 房地產(chǎn)工程規(guī)劃驗(yàn)收 ? 需提交以下資料： ? 《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收申請(qǐng)表》 1份 （一個(gè)副證一張申請(qǐng)表） ? 紅線圖（備好影印件），總平面布置圖 ? 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》副證 原件（及附件（備好影印件） → 不需要） ? 建筑工程消防驗(yàn)收意見(jiàn)書 （復(fù)印件） ? 工程報(bào)建跟蹤表 ? 6 、現(xiàn)狀地形實(shí)測(cè)四置圖 2份、電子文件 ? ? 承辦單位：規(guī)劃局（ 10個(gè)工作日） ? 結(jié)果：頒發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》正證 四、如何進(jìn)行開(kāi)發(fā)報(bào)建？（ HOW） 房地產(chǎn)工程竣工驗(yàn)收 ? 工程已具備下列條件和文件方可組織竣工驗(yàn)收： ? 1）已完成工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容； ? 2）《工程竣工驗(yàn)收申請(qǐng)表》、《工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告》； ? 3）規(guī)劃部門出具的規(guī)劃驗(yàn)收合格證； ? 4）勘察、設(shè)計(jì)文件質(zhì)量檢查報(bào)告； ? 5）完整的技術(shù)檔案和施工管理資料； ? 6）工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備的出廠合格證和進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告； ? 7）建設(shè)單位已按合同規(guī)定支付工程款； ? 8）施工單位簽署的《工程質(zhì)量保修書》； ? 9）市政基礎(chǔ)設(shè)施的有關(guān)質(zhì)量檢測(cè)和功能性試驗(yàn)材料； ? 10）公安消防、環(huán)保部門分別出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件； ? 11）建設(shè)行政主管部門及其委托的質(zhì)監(jiān)機(jī)構(gòu)等部門責(zé)令整改的問(wèn)題已全部整改完成； ? 12）建設(shè)工程施工安全評(píng)價(jià)結(jié)論。 五、歸納總結(jié) 開(kāi)發(fā)報(bào)建業(yè)務(wù)流程 用地類 規(guī)劃建設(shè)工程類 配套類 五、歸納總結(jié) 用地類 參與一級(jí)土地整理項(xiàng)目 收購(gòu)公司股權(quán)或土地轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目 政府招拍掛出讓土地項(xiàng)目 五、歸納總結(jié) 項(xiàng)目立項(xiàng)備案， 土地利用總體規(guī)劃， 城鎮(zhèn)總體規(guī)劃等量規(guī)調(diào)整修編， 農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地報(bào)批手續(xù)， 年度用地計(jì)劃，用地指標(biāo)審批， 征地補(bǔ)償，拆遷安置方案報(bào)批， 有償使用手續(xù)等。 五、歸納總結(jié) 建設(shè)工程 規(guī)劃驗(yàn)收 合格證 各項(xiàng)驗(yàn)收手續(xù)，包括環(huán)保、人防、消防、衛(wèi)生等各專業(yè)驗(yàn)收；以及規(guī)劃驗(yàn)收，取得《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》；建設(shè)工程各項(xiàng)驗(yàn)收資料報(bào)請(qǐng)竣工驗(yàn)收備案后取得《交樓許可證》，經(jīng)過(guò)實(shí)測(cè)，最后辦理商品房的確權(quán)獲得《房產(chǎn)證》。 收購(gòu)公司股權(quán)或土地轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目 五、歸納總結(jié) 規(guī)劃建設(shè)工程類 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 《商品房預(yù)售許可證》 《建筑工程施工許可證》 五、歸納總結(jié) 建設(shè)項(xiàng)目預(yù)審選址、申請(qǐng)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)、 申領(lǐng)總平面及修建性詳細(xì)規(guī)劃的批復(fù)、 辦理綜合管線規(guī)劃和單體方案送審工作、 取得擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)和環(huán)保、人防、消防、衛(wèi)生學(xué)等專業(yè)審批意見(jiàn)。 ? 承辦單位：建設(shè)局建工科（ 14個(gè)工作日） → 發(fā)出由市建設(shè)局蓋章的備案表（一式三份）、備案證書（一式四份） 四、如何進(jìn)行開(kāi)發(fā)報(bào)建？（ HOW） 商品房確權(quán) ? 商品房確權(quán)需提供資料：均需提交原件和復(fù)印件 ? 1） 開(kāi)發(fā)證書和營(yíng)業(yè)執(zhí)照； ? 2）《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》； ? 3）《商品房建設(shè)準(zhǔn)建證》、 《商品房預(yù)售許可證》； ? 4）《工程施工許可證》、項(xiàng)目總平面圖、單體平面圖和側(cè)視圖； ? 5） 《建筑工程竣工驗(yàn)收備案證》 ； ? 6） 《商品房產(chǎn)權(quán)權(quán)屬申請(qǐng)表》； 四、如何進(jìn)行開(kāi)發(fā)報(bào)建？（ HOW） 房產(chǎn)證的辦理 ? 商品房購(gòu)買方需提供下列資料到商品房所屬鎮(zhèn)（區(qū)）房地產(chǎn)交易所初審 ： ? 1） 買方身份證、購(gòu)房發(fā)票； ? 2）《房產(chǎn)買賣契約》或《商品房售買合同書》。 立項(xiàng)申請(qǐng)表（一式一份，交給區(qū)計(jì)統(tǒng)辦） :需村委會(huì)加意見(jiàn) 招標(biāo)基本情況表（如果是集體企業(yè)） 用地預(yù)審的意見(jiàn)（如果有調(diào)整用地） 地名申請(qǐng)批復(fù)（交給區(qū)計(jì)統(tǒng)辦） 總平面圖 四、如何進(jìn)行開(kāi)發(fā)報(bào)建？（ HOW） 建設(shè)用地規(guī)劃許可證辦理 需提交以下資料： 〈 規(guī)劃用地申請(qǐng)表〉 1份； 另加“申請(qǐng)書”一份 (所屬地村委蓋章 ) 立項(xiàng)批準(zhǔn)文件 復(fù)印件 1份 （區(qū)提交 2份） ； （須備原件查驗(yàn)） → 要求原件 選址紅線圖復(fù)印件 1份（區(qū)提交 2份） ； （須備原件查驗(yàn)） 反映建設(shè)項(xiàng)目用地位置和界限的地形圖一份，比例為 1:1000或 1:500，涉及與多個(gè)部門（管理區(qū)） 交界的用地，應(yīng)加蓋多方單位界線確認(rèn)章（配電子文件）； （區(qū)提交 3份） 擬建方案的總平面圖 1份（設(shè)計(jì)單位加蓋出圖章）； 調(diào)整的項(xiàng)目提交調(diào)整前后界線對(duì)比圖 1份； 已批規(guī)劃方案 1份； 承辦單位：規(guī)劃局（ 15個(gè)工作日） 規(guī)劃科 四、如何進(jìn)行開(kāi)發(fā)報(bào)建？（ HOW） 建筑設(shè)計(jì)方案申報(bào) ? 需提交以下資料： ? 《建筑設(shè)計(jì)方案申報(bào)表》 1份； 獨(dú)立的每棟寫一張 申報(bào)項(xiàng)目的《技術(shù)指標(biāo)及功能情況表》 1份； 獨(dú)立的每棟寫一張 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》復(fù)印件 1份；規(guī)劃用地紅線圖 1份 （窗口要留一份原件） ；《國(guó)有土地使用證》或國(guó)土局批復(fù)文件復(fù)印件 1份； 建筑設(shè)計(jì)方案圖紙（包括總平面圖） 3套（配電子文件）； 透視圖 1套；較大的建筑群須提供鳥瞰圖；在 城市主干道或指定道路兩側(cè) 的建筑方案須提供燈光夜景效果圖 （每棟