房地產(chǎn)項目開發(fā)報建知識-文庫吧資料
2025-03-14 09:07本頁面
【正文】 以下資料 ：按順序裝訂成冊 營業(yè)執(zhí)照復印件（提交原件核對），合作開發(fā)的項目需提供合作協(xié)議；房地產(chǎn)資質(zhì)開發(fā)證書復印件； 立項的申請報告； 開設(shè)項目資本金賬戶和辦理投資商的資信證明；（公司信用和賬戶內(nèi)資金情況）必須達到投資額的 20% ； 項目的可行性報告； 項目選址意見書和選址紅線圖。 三、去哪里開發(fā)報建（ where） 雙擊添加標題文字 市（區(qū)）規(guī)劃局 市建委（區(qū)建設(shè)局） 市（區(qū)）國土局 市（區(qū)）房管局 市（區(qū)）質(zhì)監(jiān)站 市（區(qū)）安監(jiān)站 人防辦、消防辦 其他部門 政府 國土局 國有土地使用權(quán)證 三、去哪里開發(fā)報建（ where） 三、去哪里開發(fā)報建（ where） 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 規(guī)劃局 三、去哪里開發(fā)報建（ where） 市建委 施工許可證 建設(shè)工程驗收合格證 四、如何進行開發(fā)報建？（ HOW） 立項審批 規(guī)劃方案審批 辦理選址意見書 辦理《國有土地使用證》 辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 準建證（準建項目開發(fā)手冊） 建筑設(shè)計方案申報 申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 施工圖送審 四、如何進行開發(fā)報建？（ HOW） 辦理質(zhì)量監(jiān)督登記 1辦理安全監(jiān)督登記 1辦理施工許可證 1辦理安全監(jiān)督登記 1辦理施工許可證 1辦理監(jiān)理許可證 1辦理預售證 1辦理工程駿工驗收，出具質(zhì)量監(jiān)督報告 1辦理安全驗收，出具安全監(jiān)督報告 四、如何進行開發(fā)報建？（ HOW） 1辦理消防驗收 辦理燃氣驗收 2辦理防雷驗收 2辦理環(huán)保驗收 2辦理規(guī)劃驗收 2辦理電梯驗收 2辦理白蟻防治驗收 2辦理驗收備案 2辦理房產(chǎn)證 四、如何進行開發(fā)報建？（ HOW） 規(guī)劃設(shè)計方案報批 ? 需提交以下資料： ? 《規(guī)劃方案送審表》 1份； ? 小區(qū)主要配套公建項目一覽表 1份； 規(guī)劃設(shè)計方案的現(xiàn)狀地形圖 1份，比例 1： 500或 1： 1000或 1： 5000（分區(qū)規(guī)劃）；〔配電子文件〕 規(guī)劃方案的總平面圖 3份（設(shè)計單位加蓋出圖章）；〔配電子文件〕 擬建建筑物方案圖（平、立、剖）； ? 道路規(guī)劃和豎向規(guī)劃圖（包括交通分析示意圖）；〔配電子文件〕 規(guī)劃方案說明書 1份；〔配電子文件〕 總平面效果圖、沿街立面圖、夜景效果圖、鳥瞰圖各 1份；〔配電子文件 ) ? 規(guī)劃建筑設(shè)計要點、用地紅線圖復印件各 1份。 商品房預售許可證 是由房管局審核批準的，獲得商品房預售權(quán)的法律憑證，受到法律保護。 二 、 開發(fā)報建的定義及意義？（ whatWhy） 建筑工程施工許可證 為了加強對建筑活動的監(jiān)督管理，維護建筑市場秩序，保證建筑工程的質(zhì)量和安全，根據(jù)《中華人民共和國建筑法》、《建筑工程施工許可管理辦法》等法律。 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認建設(shè)項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。 ? 安置補助費、 用地單位對被征地單位安置因征地所造成的富余勞動力而支付的補償費用。 ? 青苗補償費 用地單位對被征用土地上的青苗因征地受到毀損，向種植該青苗的單位和個人支付的一種補償費用。 各類具體的價格補償標準由區(qū)縣物價局依據(jù)當?shù)亟?jīng)濟水平和人均收入水平等情況進行定價。我國法律規(guī)定各地政府應根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展水平、當?shù)厝司杖朐鲩L幅度等情況，每2至 3年對征地補償標準進行調(diào)整，逐步提高征地補償水平。 ? 征地補償標準 是指在市鎮(zhèn)行政區(qū)的土地根據(jù)政府總體規(guī)劃確定的用地范圍內(nèi)，依據(jù)土地類型、土地年產(chǎn)值、土地區(qū)位登記、農(nóng)用地等級、人均耕地數(shù)量、土地供求關(guān)系、當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活水平保障等因素，再依據(jù)片區(qū)劃分用于征地補償綜合計算的標準。 ? 輔助面積 輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內(nèi)凈面積。 ? 銷售面積 為整幢商品房的建筑面積（地下室作為人防工程的，應從整幢商品房的建筑面積中扣除）。房屋建筑的竣工應是按照設(shè)計要求全部完工，經(jīng)驗收合格的建筑 . ? 公用建筑面積分攤系數(shù) 將整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑的公用建筑面積分攤系數(shù)。 ? 公攤面積 商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成： 1．電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積； 2．各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的 50％。它是在實用面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個內(nèi)容空間的概念。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進深一般要限定在 5米左右，不能任意擴大。 ? 進深 進深在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。開間 5米以上，進深 7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個 4050平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加 2%，便于靈活隔斷、裝修改造。住宅開間一般不超過 ，磚混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不超過 。 ? 開間 住宅設(shè)計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。 套內(nèi)建筑面積 =套內(nèi)使用面積 +套內(nèi)墻體面積 +陽臺建筑面積。例如，在 1萬平方米的土地上，有 4000平方米的建筑總面積，其容積率為 。非住宅用房按建筑面積計算。 ? 計租面積 作為計算房租的面積。 ? 凈面積 所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積）。 ? 實用面積 它是 建筑面積 扣除公共分攤面積后的余額。 ? 公用面積 住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。 ? 輔助面積：各層中為輔助生產(chǎn)或生活活動所占的凈面積總和，如樓梯、走道等。 ? 使用面積：是指建筑物中直接為生產(chǎn)或生活使用的凈面積，在住宅中也稱為“居住面積”。 ? 小區(qū)總建筑面積：是指小區(qū)內(nèi)住宅、公建和人防地下室面積總和。 一、 開發(fā)報建的基礎(chǔ)知識？ 1各類面積概念： ? 建設(shè)用地面積：也稱總占地面積，是指城市規(guī)劃部門確定的建設(shè)用地范圍的水平投影面積，不包括代征用地。 ? 城市綠線：是指城市規(guī)劃的綠地范圍，此范圍內(nèi)只能進行綠化，不得改做它用。 ? 建筑紅線：是指建筑控制線，是建筑物基底位置（外墻、臺階等）的界限，任何臨街的建筑物或構(gòu)筑物不得超越此界限。 ? 用地紅線：是指圍起一塊土地的坐標點的連線，線內(nèi)的地塊就是取得使用權(quán)的土地范圍，一般用紅線標示。 炒地皮：是指對到手的土地使用權(quán)進行的轉(zhuǎn)售，常指土地投機商在對某地段土地語氣地價呈上漲趨勢的評估的前提下，買下地皮（即土地使用權(quán)），等到地價達到預期價位才出手牟利，以獲得囤積土地的高利潤行為。 宗地：是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。 飛地：又稱插花地，指土地所有權(quán)人或者使用權(quán)人的土地部分或全部被他人土地包圍的。 三通一平：水通、電通、路通和場地平整。 1）土地使用權(quán)出讓年限： a、居住用地 70年； b、工業(yè)用地、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育及綜合或其
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