【正文】 提高住宅環(huán)境及其保障技術體系178。 提高建筑配結構技術體系178。 績效評估和獎勵機制２、 產(chǎn)業(yè)化道路策略178。 要甄選出公司所需的合格人才178。 持續(xù)一致的投資品牌３、 品牌提升178。 擁有一套完整的企業(yè)識別系統(tǒng)178。 公司應以營銷部門為核心，各個部門統(tǒng)一以市場為中心，以顧客為導向，參與整個營銷活動的分析、規(guī)劃、執(zhí)行和控制，為買家創(chuàng)造最大的價值。 營銷手段的整體性178。 項目服務營銷178。 項目質量工期營銷178。是指在知識經(jīng)濟要求的前提下，科學合理綜合高效地考慮住宅建設的環(huán)境效益，廣泛運用高科技成果，改變傳統(tǒng)的施工方式，采用新材料和組織管理方法，不斷創(chuàng)造新的科學技術，規(guī)劃設計出優(yōu)美的人居環(huán)境，營造住宅文化，增強市場競爭力，才能促使發(fā)展商走上可持續(xù)發(fā)展的道路。發(fā)展商在后續(xù)的項目開發(fā)過程中，繼續(xù)深度導入全程營銷的操作方法，充分運用全員營銷的手法，落實到所開發(fā)的新項目的每一個環(huán)節(jié)之中，不斷地開發(fā)優(yōu)秀的產(chǎn)品。 雜項支出７、 管理者酬金８、 營業(yè)稅９、 預留項目維修基金原則上物業(yè)的運營為自負盈虧，上述所有費用均由管理費支付，發(fā)展商理論上無需負責營運上的任何費用；還有其他開支如智能網(wǎng)絡、金融信息系統(tǒng)等均會影響管理費的支出。 電話費178。 垃圾費178。 雜項維修３、 公共費用178。 公共設備設施178。 機電設備178。 薪金及福利178。 探討一些常見個案２、 在物業(yè)交付使用后，培訓內(nèi)容包括：178。 房屋設備的構成及維護178。 業(yè)主公約、公共面積及用戶的權責178。 提供物業(yè)管理的理論基礎178。 把質量責任作為各個環(huán)節(jié)的重點178。項目服務營銷的具體內(nèi)容一、項目銷售過程所需物業(yè)管理資料１、 樓宇質量保證書２、 樓宇使用說明書３、 業(yè)主公約４、 用戶手冊５、 樓宇交收流程６、 入伙通知書７、 入伙手續(xù)書８、 收樓書９、 承諾書１０、 業(yè)主/用戶聯(lián)系表１１、 遺漏工程使用鑰匙授權書１２、 遺漏工程和水電表底數(shù)記錄表１３、 裝修手冊和裝修申請表二、物業(yè)管理內(nèi)容策劃１、 工程、設計、管理的提前介入２、 保潔服務３、 綠化養(yǎng)護４、 安全及交通管理５、 三車及場地管理６、 設備養(yǎng)護７、 房屋及公用設備設施養(yǎng)護８、 房屋事務管理９、 檔案及數(shù)據(jù)的管理１０、 智能化的服務１１、 家政服務１２、 多種經(jīng)營和服務的開展１３、 與業(yè)主的日常溝通１４、 社區(qū)文化服務三、物業(yè)管理組織及人員架構１、 物業(yè)公司人力資源的管理包括招聘、培訓、考核、調配、述職、工資、福利、晉級等環(huán)節(jié)２、 物業(yè)管理公司應遵循以下原則建立各級組織機構、明確各部門的職能、責任、權限、隸屬關系及信息溝通渠道178。萬科開發(fā)的物業(yè)多年來一直深受市場的追捧，在很大程度上與其手上的王牌——萬科開發(fā)的物業(yè)管理密不可分，它成為萬科開辟第二營銷渠道和制造回頭客的有力保證。 示范單位管理辦法178。 銷售工作的三個階段a 預備階段b操作階段c完成階段（總結）178。 銷售人員基本要求a 基本要求l 職業(yè)道德要求l 基本素質要求l 禮儀儀表要求b 專業(yè)知識要求c 知識面要求d 心理素質要求e 服務規(guī)范要求l 語言規(guī)范l 來電接待要求l 顧客來函要求l 來訪接待要求l 顧客回訪要求l 促銷環(huán)節(jié)基本要求l 銷售現(xiàn)場接待方式及必備要素178。 銷售基本知識與技巧a 業(yè)務的階段性b 業(yè)務的特殊性c 業(yè)務的技巧178。 已成交客戶檔案表178。 客戶談訪記錄表178。 客戶資料表３、 客戶管理系統(tǒng)178。 批文１） 公司營業(yè)執(zhí)照２） 商品房銷售許可證178。 簽訂買賣合同的程序１） 售樓部簽約程序l 辦理按揭及計算l 入住程序及費用l 合同說明l 其他法律文件l 所需填寫的各類表格２） 展銷會簽訂售樓合同的技巧與方法l 訂金的靈活處理l 客戶跟蹤178。 詳細介紹公司情況１） 公司背景、公眾形象、公司目標（項目推廣目標和公司發(fā)展目標）２） 銷售人員的行為準則、內(nèi)部分工、工作流程、個人收入目標178。 直接合作人１） 合同洽談２） 銷售策劃工作對接３） 銷售策劃工作成果分塊落實、跟蹤４） 信息反饋５） 催辦銷售策劃代理費劃撥６） 工作效果總結178。 雙方關系１） 發(fā)展商與策劃商２） 發(fā)展商與設計院３） 發(fā)展商與承建商４） 發(fā)展商與承銷商５） 發(fā)展商與廣告商６） 發(fā)展商與物業(yè)管理７） 發(fā)展商與銀行（銀團）178。 信貸１） 選擇適當銀行２） 控制貸款規(guī)模、周期３） 合理選擇質押資產(chǎn)４） 銀企關系塑造５） 信貸與按揭互動操作178。 銷售收入預算表５、 銷售費用預算表178。 合同文本１） 預定書（內(nèi)部認購書）２） 銷售合同標準文本３） 個人住房抵押合同４） 個人住房公積金借款合同５） 個人住房商業(yè)性借款合同６） 保險合同７） 公證書２、 人員組建178。 銷售結束１） 銷售資料的整理和保管２） 銷售人員的業(yè)績評定３） 銷售工作中的處理個案記錄４） 銷售工作的總結二、各銷售階段營銷推廣執(zhí)行方案實施三、各銷售階段廣告創(chuàng)意設計及發(fā)布實施四、售前資料準備１、 批文及銷售資料178。 銷售活動178。 銷售網(wǎng)絡１） 專職售樓人員（銷售經(jīng)理、銷售代表）２） 銷售代理商（銷售顧問）３） 兼職售樓員178。在本章，主要闡述的是項目在進入銷售之前需做哪些充分的準備和計劃，需要如何配合其他因素而展開工作以及銷售期間的管理工作。房地產(chǎn)全程營銷在經(jīng)過前面一系列的工作流程后，進入到項目的銷售階段，這個階段的成果也是檢驗前面幾個方面的營銷工作是否到位，是否優(yōu)秀的重要標尺，是騾子是馬，是該拉出來看看了。 銷售收入178。 媒體選擇178。 交房標準178。 樓書178。 廣告的階段性劃分２、 廣告主題３、 廣告創(chuàng)意表現(xiàn)４、 廣告效果監(jiān)控、評估及修正５、 入市前印刷品的設計、制作178。 價格技術調整178。 內(nèi)部認購價格178。 付款方式和進度178。 目標市場１） 目標市場區(qū)域范圍界定２） 市場調查資料匯總、研究３） 目標市場特征描述178。 其他特殊賣點和銷售手段３、 結論二、項目主賣點薈萃及物業(yè)強勢、弱勢分析與對策１、 項目主要賣點薈萃２、 項目強勢、弱勢分析與對策三、目標客戶群定位分析１、 項目所在地人口總量及地塊分布情況２、 項目所在地經(jīng)濟發(fā)展狀況和人口就業(yè)情況３、 項目所在地家庭情況分析178。 銷售政策措施178。項目營銷推廣策劃的具體內(nèi)容一、區(qū)域市場實態(tài)分析１、 項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀２、 項目周邊競爭性樓盤調查178。項目營銷推廣策劃提供的是一套關于房地產(chǎn)企業(yè)營銷推廣的未來方案，以未來的市場趨勢為背景，以房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展目標為基礎設計的房地產(chǎn)企業(yè)的營銷推廣措施，其內(nèi)容是在項目投資分析的基礎上進一步對區(qū)域市場及競爭樓盤的調查分析，從而進一步對項目強、弱進行分析，并得出正確的處理方法。 示范單位導視牌178。 展板設計178。 營銷中心功能分區(qū)提示178。 工地圍墻178。 建筑名178。房地產(chǎn)項目標志也特別強調造型設計，力求個性突出、形象鮮明，便于記憶，便于宣傳，以統(tǒng)一運用于項目形象的包裝。房地產(chǎn)項目視覺形象是指房地產(chǎn)項目有別于其他項目的具有良好識別功能的統(tǒng)一視覺表現(xiàn)。這些現(xiàn)象都嚴重損害消費者的利益，對社會造成很大的危害，嚴重影響了發(fā)展商及開發(fā)項目的信譽度、美譽度，最終使項目銷售業(yè)績受到影響，出現(xiàn)銷售停滯和購樓者要求換樓或退樓的現(xiàn)象。 社區(qū)文化規(guī)劃與設計第三章 項目質量工期營銷質量工期營銷作為專業(yè)的房地產(chǎn)市場營銷，房地產(chǎn)全程營銷現(xiàn)在已突破商品流通領域，而貫穿于商品的開發(fā)建設、銷售、服務的全過程。 項目室內(nèi)燈光燈飾設計２、 背景音樂指導178。 別墅裝修標準提示八、燈光設計及背景音樂指導１、 項目燈光設計178。 客房裝修概念設計178。 客廳裝修概念設計178。 項目營銷示范中心沿途可營造環(huán)境概念設計178。 組團內(nèi)宣傳專欄、導視系統(tǒng)位置設定提示４、 項目公共建筑外部環(huán)境概念設計178。 組團內(nèi)綠化及園藝設計178。 商場樓層平面設計提示178。 一般住宅套房戶型設計提示178。 項目總體建筑風格的構思178。 公共建筑風格設計的特別提示178。 項