【正文】 成本結(jié)轉(zhuǎn)及分?jǐn)傇瓌t 車位的成本分?jǐn)傇瓌t 成本結(jié)轉(zhuǎn)及分?jǐn)傇瓌t ? 能夠確權(quán)在開發(fā)商名下的 ,僅參與建安等與其直接相關(guān)的成本的分?jǐn)?,不參與地價、市政配套費、商品房裝修、配套設(shè)施、綠化等與其不相關(guān)成本的分?jǐn)?；無法確權(quán)在開發(fā)商名下的車位，不參與成本的分?jǐn)偂? 不同的項目獲取方式需要關(guān)注的方面 3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法 3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用 五 稅務(wù)籌劃應(yīng)注意的問題 ? 招拍掛方式項目 ? 獲取包括多種類型物業(yè)（如別墅和高爾夫球場）的項目土地時，如能協(xié)調(diào)國土相關(guān)部門，在國土出讓金額一定情況下，明確不同物業(yè)類型的單方地價成本，提高高增值率物業(yè)的地價，可有效降低整體稅負 。 、契稅籌劃思路 ? 將土地轉(zhuǎn)到全資子公司名下時免契稅 ? 《 關(guān)于全資子公司承受母公司資產(chǎn)有關(guān)契稅政策的通知 》 （國稅函 [2023]514號）明確規(guī)定：公司制企業(yè)在重組過程中，以名下土地、房屋權(quán)屬對其全資子公司進行增資，屬同一投資主體內(nèi)部資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)，對全資子公司承受母公司土地、房屋權(quán)屬的行為，不征收契稅。經(jīng)營性物業(yè)主要通過合理分?jǐn)偝杀?，適當(dāng)降低物業(yè)原值，達到降低房產(chǎn)稅稅賦的目的。 ? 例如 ,我司 2023年購置一處房產(chǎn)，原值為 100萬元， 2023年 10月以 250萬元的價格對外出售，則此時營業(yè)稅為 (250100) 5%=。稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)收到房款后就要交營業(yè)稅，而不論是否結(jié)轉(zhuǎn)收入，稅率為 5%。 企業(yè)所得稅籌劃思路 業(yè)務(wù)招待費 需要注意的方面 ? 新企業(yè)所得稅法實施條例規(guī)定：企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費支出，按照發(fā)生額的 60%扣除，但最高不得超過當(dāng)年銷售（營業(yè)）收入的 5‰ 。因此，對于部分地區(qū)為了吸引投資，而讓利這部分稅收或?qū)嵤┒愂辗颠€政策的地區(qū)，應(yīng)積極申請享受優(yōu)惠，為企業(yè)降低企業(yè)所得稅支出； 合并納稅 ? 新所得稅法規(guī)定：居民企業(yè)在中國境內(nèi)設(shè)立不具有法人 資格的營業(yè)機構(gòu)的，應(yīng)當(dāng)匯總計算并繳納企業(yè)所得稅 。 ? 既增加開發(fā)成本和稅前扣除的加計費用、降低土地增值稅，又能通過增加投入提升項目品質(zhì)，有利于促進房地產(chǎn)的銷售。 按占地面積來分?jǐn)偟貎r 成本方面的籌劃 ? 項目中有別墅、商業(yè)與住宅等不同物業(yè)，地價可以按建筑面積與按占地面積兩種方式進行分?jǐn)?，同等建面的別墅占地面積較住宅大得多，且別墅毛利率較住宅要高，因此，按占地面積分?jǐn)倳r別墅分得的土地成本更多。 股權(quán)出售代替實物出售 銷售收入方面的籌劃 ? 目前在某項目中有一辦公樓準(zhǔn)備出售，此辦公樓面積為 2,000平米，建造成本為 800萬元，可以 /方價格推向市場，此時總售價為 ，土地增值稅為 5,788萬元，總體稅負為7,767萬元 (占收入的 63%)。 合理調(diào)整銷售物業(yè)和持有物業(yè)的比例 銷售收入方面的籌劃 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的物業(yè)用于自用或其他商業(yè)用途，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。 ? 此項目系收購項目，賬冊不齊，若最終稅局能以 5%的稅率核定征收，則土地增值稅為 1000萬元，節(jié)稅 2050萬元。 到時我司對分配給冼村的房產(chǎn)按市值繳納營業(yè)稅，即可將市價同時計入項目的收入和成本，這大大增加了土地增值稅的扣除金額，降低稅負。 售價 收入 (萬元 ) 毛利率 增值額 增值率 土地增值稅 稅前利潤 6,000 30,000 % 5,171 % 1,551 8,960 5,900 29,500 % 4,699 % 0 10,039 與外界合作開發(fā)的項目，盡量套用合作建房模式 合理利用稅收優(yōu)惠政策 ? 《 財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知 》 （財稅字 [1995]48號）規(guī)定：一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。 ? 對于規(guī)劃為普通住宅的項目，一方面充分考慮按當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌臉?biāo)準(zhǔn)進行建設(shè)，以保證最終優(yōu)惠政策的落實； ? 另一方面，需注意普通住宅的銷售定價。 稅務(wù)籌劃需要依據(jù)當(dāng)前的稅收法規(guī)政策、稅局對事項的認定、項目自身的特點等因素綜合決定，如果盲目籌劃、生搬硬套，結(jié)果會適得其反，使公司處于不利的稅務(wù)風(fēng)險之中。 首先應(yīng)堅持依法納稅，公司的決策者、財務(wù)人員應(yīng)及時、系統(tǒng)的學(xué)習(xí)稅收政策，準(zhǔn)確理解稅收政策的內(nèi)涵，整體把握稅收優(yōu)惠政策及稅收前置條款，依法納稅。% 房地產(chǎn)企業(yè)面臨的稅務(wù)環(huán)境 年度 營業(yè)收入 稅負 凈利潤 稅款占收入比例 2023 % 2023 % 2023 % ? 稅局加強征收與監(jiān)管 ? 經(jīng)濟增長放緩、積極的財政政策需要資金的更大投入，各級地方財通過加大稅收征收力度，降低財政資金壓力，特別是房地產(chǎn)行業(yè)相應(yīng)的營業(yè)稅、土地增值稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅為地方稅種，大部分將留存地方財政，更是成為目前稅務(wù)部門清理征收的重點。 ?合理合法地進行稅務(wù)籌劃，充分利用各種稅收優(yōu) 惠政策，可有效地減少企業(yè)現(xiàn)金流出，提高企業(yè)利潤，增加股東回報。 （ 4）各級公司的資金不得擅自對外借款和抵押擔(dān)保；如確需，必須經(jīng)集團公司審批。 （ 2）各級公司應(yīng)根據(jù)自身實際情況制定明確的資金支付審批權(quán)限和程序，各項資金的支付必須嚴(yán)格按規(guī)定權(quán)限和程序?qū)徟? （ 7）資金收支必須及時入賬，做到日清月結(jié)。 （ 3）銀行賬戶必須以本單位的名義開立，不得違反規(guī)定以其他單位或個人的名義開立，嚴(yán)禁將公款私存、出租或出借銀行賬戶。特別是業(yè)主拖欠的房款要及時收回。 墊付的各項工程款要及時收回?；蚬こ虝汗绬蝺r過高，造成提前或超付工程款。 在市場好 、 信貸政策比較寬松的情況下 ， 應(yīng)盡量降低賬上資金余額；相反 ， 可適當(dāng)調(diào)高現(xiàn)金比率（ 5%10%） ， 獲得較穩(wěn)健的財務(wù)狀況 。由于資金被占用，已經(jīng)讓富力喘不過氣來，為緩解資金緊張局面，不得不高成本融資，08年融資成本比上年增加 231%，公司已一年沒有再購置土地。僅這三個地王項目的低價，就要承擔(dān)費用超過112億元。 案例：富利地產(chǎn) —商業(yè)轉(zhuǎn)型的代價 富力地產(chǎn)在此輪的市場調(diào)整中遭遇資金緊張困局的重要原因就在于，在過去的幾年中他們將過多的精力和資金投入到商業(yè)物業(yè)項目，沉淀了公司不少的資金。 因此，對于房地產(chǎn)開發(fā)公司來說， 資金運用的一個重要任務(wù)就是要加快資金周轉(zhuǎn)，以較小的資金流量推動較大的項目周轉(zhuǎn)，使資金產(chǎn)出較高的利潤。 資金運營應(yīng)重點關(guān)注資產(chǎn)的流動性 資金使用中容易產(chǎn)生的問題 資金管理相關(guān)制度主要內(nèi)容介紹 3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法 3 Ⅳ 房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金運用 資金運營應(yīng)重點關(guān)注資產(chǎn)的流動性 項目的投資回報率越高越好嗎？ 某公司能籌集的資金為 3億元，現(xiàn)有 A、 B、 C三個項目的投資成本均為3億元，其中： A項目投資回報率為 25%，投資期為 5年； B項目投資回報率為 20%，投資期為 3年； C項目投資回報率為 15%，投資期為 2年。 單位：億元 2023年 2023年 2023年 2023年 新增個人住房 按揭貸款 2513 3630 7648 2832 全部人民幣 新增貸款 23500 33000 36300 45900 所占比例 % % % % 01000202330004000500060007000800090002023年 2023年 2023年 2023年0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %新增個人住房按揭貸款 個人住房按揭貸款/ 全部新增貸款、加快他項權(quán)證辦理，解除公司擔(dān)保責(zé)任 根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營慣常做法，在商品房他項權(quán)證辦理并移交按揭銀行前，公司將對客戶按揭貸款承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任，若客戶在此期間未正常還貸造成違約，公司將承擔(dān)回購等擔(dān)保責(zé)任。 銷售回籠應(yīng)注意的環(huán)節(jié) 、加快銀行按揭的辦理。 房款回籠需要銷售部門、法律部門、代理公司、律師事務(wù)所、銀行、財務(wù)部門等多個部門和單位共同努力和配合，要明確各部門崗位責(zé)任及工作流程以提高工作效率。加強銷售回籠工作應(yīng)注意以下幾方面內(nèi)容： 、加快銷售簽約。 （ 5） 貸款成本及利率調(diào)整周期應(yīng)關(guān)注的方面： 力爭獲取市場上最優(yōu)惠的貸款成本條件。但由于銷售需要抵押物涂銷，放款后幾個月即開始還款，銀行貸款資金利用效率較低，為提高資金使用效率，可采用母公司擔(dān)保方式。 單位：億元 2023年 2023年 2023年 2023年 新增房地產(chǎn) 開發(fā)貸款 1328 2996 3616 1802 全部人民幣 新增貸款 23500 33000 36300 45900 所占比例 % % % % 050010001500202325003000350040002023年 2023年 2023年 2023年0 . 0 0 %3 . 0 0 %6 . 0 0 %9 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 5 . 0 0 %新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款 開發(fā)貸款/ 全部新增貸款如何辦理銀行貸款 、銀行貸款的放款條件 （ 1）自有資金投入占總投資 35％以上，目前由于地價占總投比例較高，一般地價支付完畢即可達到自有資金投入要求； （ 2）項目四證齊全（國土證，用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、施工證），主要是控制施工證節(jié)點； 、辦理銀行貸款的流程 （ 1）與銀行溝通，擬定貸款方案； （ 2）銀行前、后臺進行項目評估； （ 3）銀行審貸會過會； （ 4）落實四證、抵押、法律文件等相關(guān)放款條件； （ 5）銀行放款；各銀行對公司整體授信仍有存量且放款銀行具備放款規(guī)模； （ 6）銀行貸款資金轉(zhuǎn)出及使用。 ? 由于金融危機的影響，恒大未能按期上市，到目前為此，資本市場依然低迷，恒大地產(chǎn)亦未有上市的跡象。 如恒大地產(chǎn)與國際機構(gòu)投資者德意志銀行、美林及淡馬錫簽定了對賭協(xié)議。 這種融資的好處是短期內(nèi)能獲得足夠的現(xiàn)金支持企業(yè)發(fā)展。 為了實現(xiàn)上市，實現(xiàn)迅速擴張，恒大地產(chǎn)從 2023年不計成本頻繁拿地，土地儲備由 2023年底的不足 600萬方增加至 4580萬平方米，比 2023年底增加了 9倍，其資金來源主要是與一些機構(gòu)投資者 簽訂了所謂的對賭協(xié)議。 決定資金成本一般有三個方面的因素： 一是資金使用的時間， 資金占用時間越長，所付費用成本越大，反之越??； 二是出資者所要承受的風(fēng)險 ，風(fēng)險越大，籌資成本越高，反之越??； 三是資金供求狀況 ，資金供應(yīng)緊張時，資金成本越高，資金供大于求時，成本越低。 努力降低資金籌集成本 資金成本是指投資者籌集資金時付出的代價，資金籌集成本是直接關(guān)系到項目收益水平，資本成本高將虧蝕企業(yè)的利潤，甚至使企業(yè)陷于困境。 防范財務(wù)風(fēng)險 。財務(wù)杠桿的好處是建立在杠桿有利（即投資收益高于借貸利率）的假設(shè)之上的，而這是一種不確定性的假設(shè)。負債率的高低取決于經(jīng) 營者駕馭負債的能力，關(guān)鍵在于：一是將負債有效地轉(zhuǎn)化為有效資 產(chǎn)