【正文】 定現(xiàn)金可增強(qiáng)公司的財(cái)務(wù)穩(wěn)健性 ， 但過(guò)多的現(xiàn)金表明資金閑置 ， 會(huì)給企業(yè)增加財(cái)務(wù)成本 ， 損失機(jī)會(huì)成本 。 按規(guī)定足額收取工程質(zhì)保金，工程質(zhì)保金是約束施工單位后期維修工作主要手段，也可創(chuàng)造一定的資金效益，因此，需足額收取，并嚴(yán)格按規(guī)定審批后退還。 （ 2）各級(jí)公司的所有銀行賬戶必須由所在公司的財(cái)務(wù)部門統(tǒng)一管理，其他部門不得以任何名義開(kāi)立銀行賬戶。公司的資金實(shí)行統(tǒng)一調(diào)度和統(tǒng)籌安排使用，以減少資金閑置，降低資金成本。若能恰當(dāng)?shù)剡M(jìn)行稅務(wù)籌劃，則可為公司帶來(lái)一定的經(jīng)濟(jì)效益。 稅務(wù)籌劃的主要思路 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用 三 稅務(wù)籌劃的主要思路及原則 稅務(wù)籌劃的主要思路 ? 充分運(yùn)用稅收優(yōu)惠政策： 調(diào)整相關(guān)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)形式，盡可能爭(zhēng)取符合稅收優(yōu)惠條件，享受相應(yīng)優(yōu)惠政策； 稅務(wù)籌劃思路主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面： ? 調(diào)整經(jīng)營(yíng)事項(xiàng)，套用低稅率稅目： 不同的收入形式適用不同稅率的稅目，可采取靈活的銷售方式，在保持總收入不變情況下，套用較低稅率稅目； ? 合理分?jǐn)偝杀荆?利用綜合開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)，在政策許可的前提下，合理分?jǐn)傢?xiàng)目成本，在總成本不變的情況下，降低整體稅負(fù)水平； 稅務(wù)籌劃應(yīng)注意的原則 ? 堅(jiān)持依法納稅。公司在項(xiàng)目拓展時(shí)，可立足于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，加大對(duì)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的投入，充分利用這一優(yōu)惠政策。通過(guò)與稅局的充分溝通，稅局基本認(rèn)可合作建房的模式。 ? 在合法的情況下，若能通過(guò)業(yè)務(wù)類型的調(diào)整，將部分房產(chǎn)銷售收入轉(zhuǎn)化為其他非房產(chǎn)銷售名目的收入，則可以降低項(xiàng)目的增值率和稅基，最終降低土地增值稅。 ? 此時(shí)，土地增值稅為 2,291萬(wàn)元，降低 3,497萬(wàn)元； 稅負(fù)總額為4,774萬(wàn)元，節(jié)稅 2,993萬(wàn)元。 企業(yè)所得稅籌劃思路 ? 企業(yè)所得稅計(jì)算公式 ? 預(yù)收當(dāng)期企業(yè)所得稅 =（當(dāng)期收到的預(yù)售房款 15%+當(dāng)期其他結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目稅前利潤(rùn)） 25% ? 結(jié)轉(zhuǎn)收入當(dāng)期繳企業(yè)所得稅 =（當(dāng)期結(jié)轉(zhuǎn)的稅前利潤(rùn) 結(jié)轉(zhuǎn)收入 15%） 25% 企業(yè)所得稅籌劃思路 ? 舉例 ? 某地產(chǎn)公司只開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，企業(yè)所得稅按季度繳納，項(xiàng)目在 3月開(kāi)盤，當(dāng)月即收取預(yù)售房款 20230萬(wàn)元，期間費(fèi)用 1000萬(wàn)元，則當(dāng)期需要預(yù)繳企業(yè)所得稅為： （ 20230 15%1000） 25%=500萬(wàn)元 ? 若這 2億元預(yù)售房款在年底交樓確認(rèn)為收入，相應(yīng)會(huì)計(jì)利潤(rùn)調(diào)整得到的應(yīng)納所得稅額為 4000萬(wàn)元，對(duì)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)成本為 14000萬(wàn)元，真實(shí)的毛利為 6000萬(wàn)元，則結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)需要補(bǔ)繳企業(yè)所得稅： （ 400020230*15%） *25%=250萬(wàn)元 企業(yè)所得稅籌劃思路 充分利用地方優(yōu)惠政策 ? 新稅法規(guī)定，企業(yè)所得稅地稅分成的部分在一定條件下可以讓企業(yè)享受優(yōu)惠，當(dāng)?shù)囟惥謸碛幸欢ǖ淖灾鳈?quán)。 營(yíng)業(yè)稅籌劃思路 ? 營(yíng)業(yè)稅是對(duì)提供勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)而征收的稅金。 、房產(chǎn)稅籌劃思路 ? 自用性物業(yè)： 自用經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，其房產(chǎn)稅稅率為 %，稅基為房產(chǎn)原值扣除一定比例。 ? 采取股權(quán)收購(gòu)方式時(shí)，盡量以接近被收購(gòu)項(xiàng)目成本發(fā)票的金額收購(gòu)；對(duì)于溢價(jià)的部分，盡量要求被收購(gòu)方提供能進(jìn)入成本的發(fā)票，以提高可扣除成本金額； ? 無(wú)論是資產(chǎn)收購(gòu)還是股權(quán)收購(gòu)的方式，都需要加強(qiáng)對(duì)成本發(fā)票合法合規(guī)性審查。 謝 謝 ! 演講完畢，謝謝觀看！ 。 ? 股權(quán)變更不需要繳納契稅 ? 《 財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知 》 （財(cái)稅 [2023]175號(hào)）明確規(guī)定：在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，單位、個(gè)人承受企業(yè)股權(quán)，企業(yè)土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅。 營(yíng)業(yè)稅籌劃思路 營(yíng)業(yè)稅差額繳納 (續(xù) ) ? 需要注意的是，轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開(kāi)發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開(kāi)發(fā)，但尚未進(jìn)入施工階段的在建項(xiàng)目，按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項(xiàng)目征收營(yíng)業(yè)稅。即如果消費(fèi) 10000元，按原來(lái)稅法規(guī)定是不用交稅的，而現(xiàn)在則還需要交 1000元的所得稅。 企業(yè)所得稅籌劃思路 ? 房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)所得稅適用的最新法規(guī)為 《 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 》 （國(guó)稅發(fā) [2023]31號(hào)文），即企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入（完工前后都叫收入）， 應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率 15%分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額； 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成 本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。 ? 舉例： ? 如果某客戶愿意以 6萬(wàn)元 /方的價(jià)格整體購(gòu)買，并愿意配合我司進(jìn)行籌劃。 合理利用稅收優(yōu)惠政策 在合法的前提下延后土地增值稅清算時(shí)點(diǎn) 合理利用稅收優(yōu)惠政策 ? 各地土地增值稅清算細(xì)則陸續(xù)出臺(tái)，各公司應(yīng)適當(dāng)與當(dāng)?shù)囟惥譁贤?，盡可能延后土地增值稅清算時(shí)點(diǎn)，或更換稅負(fù)相對(duì)較輕的項(xiàng)目進(jìn)行清算；對(duì)于能實(shí)行以預(yù)征代清算的項(xiàng)目，應(yīng)主動(dòng)爭(zhēng)取以預(yù)征代清算。 ? 保利廣州公司的 G11（保利心語(yǔ)項(xiàng)目）和 F22兩幅地塊在出讓時(shí)均保留了村留用地的性質(zhì)。因此，在動(dòng)態(tài)籌劃過(guò)程中，始終應(yīng)關(guān)注稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 房地產(chǎn)企業(yè)面臨的稅務(wù)環(huán)境 (續(xù) ) ? 稅收籌劃即從公司總體的發(fā)展戰(zhàn)略出發(fā)，通過(guò)適當(dāng)?shù)陌才殴窘?jīng)營(yíng)方式和業(yè)務(wù)流程，以及巧妙合理的財(cái)務(wù)協(xié)調(diào)和會(huì)計(jì)處理，實(shí)現(xiàn)在合法的前提下，稅收負(fù)擔(dān)相對(duì)較小、企業(yè)整體利益最大化。 （ 5）未經(jīng)批準(zhǔn)，各級(jí)公司的資金不得投入證券市場(chǎng)從事有價(jià)證券買賣活動(dòng)，或從事其他任何形式的委托理財(cái)、風(fēng)險(xiǎn)投資活動(dòng)。各級(jí)公司財(cái)務(wù)部門的會(huì)計(jì)人員應(yīng)按月編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表和盤點(diǎn)現(xiàn)金，保證賬實(shí)相符，出現(xiàn)賬實(shí)不符情形的必須及時(shí)查明原因，分清責(zé)任，及時(shí)糾正或追究有關(guān)人員的責(zé)任。 加快尾盤和車庫(kù)等物業(yè)的清盤，盡快處置閑置資產(chǎn)、空置房產(chǎn)設(shè)備，減少資金占用，盡快回收資金。 各項(xiàng)開(kāi)發(fā)建設(shè)投入嚴(yán)格按合同和施工進(jìn)度付款，堅(jiān)決杜絕未達(dá)到付款條件提前付款和超進(jìn)度付款，既是降低資金成本，也是控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 為緩解資金困境，去年年底，富力開(kāi)始出售那些他們一直宣稱將持有經(jīng)營(yíng)的標(biāo)志性寫字樓，股東張力和李思廉個(gè)人出資 購(gòu)買下屬子公司的房產(chǎn)，作價(jià)分別為 、 。 富力公司從 03年開(kāi)始進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，近幾年，投入大量的資金在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。 方案一：選擇投資 A項(xiàng)目，則 5年內(nèi)可獲收益 3 25%=； 方案二：若選擇 B+C項(xiàng)目，則 5年內(nèi)可獲收益 3 20%+3 15%=。 銀行按揭款是房地產(chǎn)行業(yè)特有的一種資金來(lái)源方式，目前，多數(shù)客戶都采取銀行按揭方式支付房款。 在銷售定價(jià)、折扣政策制訂、現(xiàn)場(chǎng)宣傳等銷售各個(gè)環(huán)節(jié)充分考慮房款快速回籠需求。 （ 4）貸款資金使用應(yīng)關(guān)注的方面： 要盡量和銀行協(xié)商，力爭(zhēng)突破貸款資金的封閉管理，將貸款通過(guò)合理的渠道轉(zhuǎn)出，提高貸款資金的使用效率。這將意味著，如果今年不能上市，恒大將面臨資產(chǎn)被瓜分的危險(xiǎn)。但一旦不能滿足對(duì)賭條件，企業(yè)將付出高昂代價(jià)。 案例：恒大地產(chǎn) —對(duì)賭協(xié)議的后果 恒大地產(chǎn)是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)公司國(guó)際化融資金額最大的，歷年累計(jì)在國(guó)際資本市場(chǎng)募集資金 18億美元。 發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一般由于債務(wù)資金期限結(jié)構(gòu)安排不當(dāng)或者由于資金收支預(yù)算與實(shí)際不符而產(chǎn)生的支付危機(jī)。 企業(yè)必須在風(fēng)險(xiǎn)與收益之間找到一個(gè)平衡點(diǎn)，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 借貸資金與自有資金的比例越大，財(cái)務(wù)杠桿的作用越大，此時(shí)，投資收益會(huì)越高。 結(jié)論：房地產(chǎn)企業(yè)主要是靠融資做大做強(qiáng)的，可見(jiàn)資金籌集對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展是非常重要的。融資券不對(duì)社會(huì)公眾發(fā)行，只對(duì)銀行間債券市場(chǎng)的機(jī)構(gòu)投資人發(fā)行，在銀行間債券市場(chǎng)交易。二是一次融資資金量較大，可以長(zhǎng)期使用；三是改善資本結(jié)構(gòu)，有效降低企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率，進(jìn)一步擴(kuò)大銀行借款等間接融資空間；四是對(duì)由于每股收益和凈資產(chǎn)收益率的攤薄，對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)要求很高，經(jīng)營(yíng)壓力加大。根據(jù)目前的規(guī)定，在項(xiàng)目自有資金投入到達(dá)到項(xiàng)目整體投資的 35%，并且四證齊全后，可申請(qǐng)項(xiàng)目貸款，銀行貸款額度一般占項(xiàng)目總投資的 4060%； 銷售回籠款 即向購(gòu)房業(yè)主收取的房款。按照項(xiàng)目總投 18億元的50%匡算貸款規(guī)模約為 9億元，當(dāng)年四證齊全面積占總建面的 1/2，則應(yīng)安排 1/2的貸款規(guī)模發(fā)放，即 4億元左右。 例如： 某項(xiàng)目全年預(yù)計(jì)銷售回籠 10億元，假設(shè)該項(xiàng)目當(dāng)年尚未完工交樓，安排各種稅款支出 。 （ 1）項(xiàng)目投入的資金與計(jì)劃開(kāi)工量相符。這一階段 重點(diǎn)是合理安排資金使用 。 資金的籌措和運(yùn)用能力對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要，財(cái)務(wù)管理就是要通過(guò)合理籌集和有效地使用資金，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保證企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法 保利集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理培訓(xùn)講義 ————房地產(chǎn)項(xiàng)目資金管理 目錄： 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用 Ⅰ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金管理的特點(diǎn)及重要性 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法 3 Ⅳ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金運(yùn)用 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用 Ⅱ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金平衡計(jì)劃 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用 Ⅲ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金籌集 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用 V 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)籌劃 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用 Ⅰ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金管理的特點(diǎn)及重要性 在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，資金始終是一項(xiàng)值得高度重視的資產(chǎn)，資金管理更是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心內(nèi)容。 上述政策都是從資金上調(diào)控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展速度和規(guī)模，從而保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康地發(fā)展。 二是在項(xiàng)目的實(shí)施階段，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際開(kāi)發(fā)流程，依據(jù)地價(jià)支付要求、施工進(jìn)度、融資時(shí)點(diǎn)、銷售安排等，對(duì) 年度資金平衡計(jì)劃 做出詳細(xì)安排，確保工程按期完成。在實(shí)際編制過(guò)程中，常常出現(xiàn)一些問(wèn)題。 上年認(rèn)購(gòu)未簽約 2億元 本年回籠 8億元 簽約 10億元 （ 3）稅費(fèi)的計(jì)算要依據(jù)有關(guān)要求。 該項(xiàng)安排貸款規(guī)模與項(xiàng)目總投相比偏小。 借入資金 主要是向金融機(jī)構(gòu)的貸款、發(fā)行債券和信托的借款等。其特點(diǎn)：一是所獲得的資金無(wú)須還本付息，新老股東一起分享企業(yè)的贏利與增長(zhǎng)。一年以內(nèi)的為短期融資券，三年以上的中長(zhǎng)期票據(jù)。目前，該項(xiàng)融資方式正在探討和政策研究中。 發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的前提是，當(dāng)投資收益率大于借貸成本時(shí)，財(cái)務(wù)杠桿是有利的。負(fù)債率的高低取決于經(jīng) 營(yíng)者駕馭負(fù)債的能力，關(guān)鍵在于：一是將負(fù)債有效地轉(zhuǎn)化為有效資 產(chǎn)，并通過(guò)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能產(chǎn)生高于利息支出的效益；二是增加的資產(chǎn) 的變現(xiàn)期低于債務(wù)合同期，保