房地產(chǎn)項目投資策劃培訓課件(存儲版)
【正文】 、開拓當?shù)厥袌?、獲得原料供應、分散投資風險、追逐競爭者、獲得當?shù)厣a(chǎn)和管理技術(shù)等六種。 (2)估算經(jīng)營收入 主要包括房地產(chǎn)項目的銷售收入、租賃收入、土地轉(zhuǎn)讓收入以及自營收入等。 現(xiàn)金流量表可分為： ①全部投資現(xiàn)金流量表 ②資本金現(xiàn)金流量表 ③投資各方現(xiàn)金流量表 2023/3/29 31 序號 項目 合計 1 2 3 … N 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 出租收入 自營收入 凈轉(zhuǎn)售收入 其他收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收流動資金 2 現(xiàn)金流出 開發(fā)建設(shè)投資 流動資金 全部投資現(xiàn)金流量表 2023/3/29 32 序號 項目 合計 1 2 3 … N 運營費用 修理費用 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計凈現(xiàn)金流量 計算指標： (1)財務內(nèi)部收益率 (%)： (2)財務凈現(xiàn)值： (3)投資回收期 (年 )： (4)基準收益率 (%)： 全部投資現(xiàn)金流量表 (續(xù) ) 2023/3/29 33 資本金現(xiàn)金流量表 序號 項目 合計 1 2 3 … N 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 出租收入 自營收入 凈轉(zhuǎn)售收入 其他收入 回收固定資產(chǎn)收入 回收流動資金 2 現(xiàn)金流出 資本金 流動資金 2023/3/29 34 資本金現(xiàn)金流量表 (續(xù) ) 序號 項目 合計 1 2 3 … N 運營費用 修理費用 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 借款本金償還 借款利息支付 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計凈現(xiàn)金流量 計算指標： (1)資本金財務內(nèi)部收益率 (%)： (2)財務凈現(xiàn)值： 2023/3/29 35 投資者各方現(xiàn)金流量表 序號 項目 合計 1 2 3 … N 1 現(xiàn)金流入 應得利潤 資產(chǎn)清理分配 回收固定資產(chǎn)余值 回收流動資金 凈轉(zhuǎn)售收入 其他收入 2 現(xiàn)金流出 開發(fā)建設(shè)投資出資額 流動資金出資額 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計凈現(xiàn)金流量 2023/3/29 36 (2)資金來源與運用表 資金來源與運用表是反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期各年的資金盈余或短缺情況以及項目資金籌措方案和貸款償還計劃的財務報表，為項目資產(chǎn)負債表的編制和資金平衡分析提供了重要的財務信息。 2023/3/29 46 經(jīng)濟評價指標體系 盈利能力 清償能力 動態(tài)指標 靜態(tài)指標 靜態(tài)投資回收期 資本金凈利潤率 投資利潤率 資本金利潤率 動態(tài)投資回收期 財務內(nèi)部收益率 財務凈現(xiàn)值 借款償還期 資產(chǎn)負債率 流動比率 速動比率 圖 經(jīng)濟評價指標體系 評價內(nèi)容 基本報表 靜態(tài)指標 動態(tài)指標 盈利能力分析 全部投資現(xiàn)金流量表 靜態(tài)投資回收期 項目財務內(nèi)部收益率 財務凈現(xiàn)值 動態(tài)投資回收期 資本金現(xiàn)金流量表 資本金財務內(nèi)部收益率 投資各方現(xiàn)金流量表 投資各方財務內(nèi)部收益率 利潤和利潤分配表 投資利潤率 投資利稅率 資本金利潤率 清償能力分析 資金來源與運用表 借款償還計劃表 借款償還期 償債備付率 利息備付率 2023/3/29 47 財務評價的內(nèi)容、基本財務報表與評價指標的對應關(guān)系一覽表 2023/3/29 48 房地產(chǎn)項目不確定性分析的內(nèi)容主要包括 盈虧平衡分析 和 敏感性分析 。 ? 解： 盈虧平衡點銷售量： 生產(chǎn)能力利用率： 項目比較安全。 (3)風險評價 根據(jù)項目風險判別標準，找出影響項目成敗的關(guān)鍵風險因素。 但是從總體上看，我國房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道比較單一，主要依賴于銀行貸款，這不僅影響了房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展，而其也給金融業(yè)帶來了風險。 融資風險分為融資成本風險和融資結(jié)構(gòu)風險。 2023/3/29 64 二、選擇融資渠道 我國房地產(chǎn)企業(yè)或項目除了自有資金以外，主要的外部融資渠道有 銀行貸款 、 股票上市融資 、 債券融資 、 信托融資 、 民間融資 及 其它融資渠道 。 房地產(chǎn)項目的風險類型有 收益風險 、 建設(shè)風險 、 融資風險 以及 政策風險 等。 2023/3/29 50 ? 在一定期間把成本分解成固定成本和變動成本兩部分后，再同時考慮收入和利潤，建立關(guān)于成本、產(chǎn)銷量和利潤三者關(guān)系的數(shù)學模型，這個數(shù)學模型的表達形式為： ? 利潤＝銷售收入－總成本－稅金 ? 其中：銷售收入＝單位售價 P 銷量 Q ? 稅金 =單位產(chǎn)品銷售稅金 t 銷量 Q ? 總成本＝變動成本＋固定成本 ? ＝單位變動成本 CV 產(chǎn)量 Q＋固定成本 CF ? B＝ P Q－ t Q－ CV Q－ CF ? 即： B ＝ (P－ t－ C
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