【正文】 企業(yè)所得稅扣除存在不確定性。 （十）查老板、會(huì)計(jì)、出納、老板娘等相關(guān)人員的個(gè)人銀行卡。 第二，查人防工程改造的車庫(kù)出租或出售 第三，到物業(yè)公司去核對(duì)，到底有多少戶入住，多少車駐扎。 合理性原則（一個(gè)字節(jié)稅 1000萬） 配比原則（不允許“混淆成本對(duì)象”和不“配比結(jié)轉(zhuǎn)成本”） 真實(shí)性原則（指能提供合法的扣稅憑證） 合法性原則（指開支內(nèi)容要合法） 及時(shí)性原則（指必須在匯算清繳期結(jié)束前結(jié)轉(zhuǎn)成本） 第三部分：計(jì)稅成本扣除 （二）計(jì)稅成本的扣除原則 （ 31號(hào)文件第八條） 權(quán)責(zé)發(fā)生制原則（ 條例第九條 ） （ 1）現(xiàn)行政策不允許配套設(shè)施預(yù)提，實(shí)際上是不完全的權(quán)責(zé)發(fā)生制。 要注意總可售面積要同銷售部門進(jìn)行核對(duì)。 2023年：?jiǎn)挝还こ坛杀?=2023萬 /1萬平米 =2023元 \平米 銷售成本 =2023元 \平米 *3000平米 =600萬元 2023年：銷售成本 =2023元 \平米 *4000平米 =800萬元 新增成本兩次分?jǐn)偅? 第一次分?jǐn)偅杭追謹(jǐn)?50%=200萬元 第二次分?jǐn)偅阂咽鄯謹(jǐn)?=200/10*7=140萬元 第三部分：計(jì)稅成本扣除 二、地產(chǎn)企業(yè)銷售成本計(jì)算流程 （七）成本調(diào)整（二次分?jǐn)偅? 案例：某開發(fā)商有兩個(gè)樓盤，劃分為兩個(gè)成本對(duì)象甲和乙，甲乙規(guī)劃建筑面積相同。 第三部分：計(jì)稅成本扣除 二、地產(chǎn)企業(yè)銷售成本計(jì)算流程 （七）成本調(diào)整（二次分?jǐn)偅? 2023年共扣除成本： 800+140=940萬元 結(jié)論： 這種分?jǐn)偡椒ūＷC了同一成本對(duì)象，每平米的平均成本相同 在不同的年度，每平米的成本并不均衡，同收入不配比。即： 甲方供材稅務(wù)機(jī)關(guān)并不禁止。不能說材料發(fā)票就不能作為開發(fā)成本。 ?甲方： 對(duì)于乙方來說，實(shí)際上就是甲方供材，只不過材料也是向乙方購(gòu)買的而已。因?yàn)榉凑曳嚼U納營(yíng)業(yè)稅是一定的，可能重復(fù)將 8000萬元發(fā)票開具。 ?② 財(cái)稅 [2023]191號(hào)文件 規(guī)定：將來轉(zhuǎn)讓股權(quán)也不征稅。有鑒于此，全國(guó)很多地方都規(guī)定這些向個(gè)人賠償性的費(fèi)用憑借“拆遷補(bǔ)償合同”和“個(gè)人簽字”來稅前扣除。 ?（ 3）總局所得稅司觀點(diǎn)：（ 若干問題（討論稿） 第十條） 第三部分：計(jì)稅成本扣除 二、計(jì)稅成本檢查的常見問題 （一）合法扣稅憑證 ?匯算清繳期滿后，未取得發(fā)票是否允許在稅前扣除？ ?需要思考的是， ① 如果匯算清繳期滿后，納稅人取得了發(fā)票，是否允許其在實(shí)際業(yè)務(wù)發(fā)生年度稅前扣除呢？ ② 是否允許在發(fā)票實(shí)際取得年度扣除呢？ ?目前稅務(wù)機(jī)關(guān)一般引用 財(cái)稅 [1996]79號(hào)文件 規(guī)定，認(rèn)為“以前年度應(yīng)計(jì)未計(jì)扣稅項(xiàng)目，以后年度不得補(bǔ)扣”。 ?原文如下：“中移動(dòng)因?qū)嶋H價(jià)值調(diào)整原暫估價(jià)或發(fā)現(xiàn)原計(jì)價(jià)有錯(cuò)誤等原因調(diào)整固定資產(chǎn)價(jià)值，并按規(guī)定補(bǔ)提的以前年度少提的折舊，不允許在補(bǔ)提年度。 ?第二，允許企業(yè)換票，換票后允許稅前扣除。 ?而國(guó)外一般不是像我國(guó)這樣以票控稅，并且銷售方稅收的管轄權(quán)也不在我國(guó)。 ?相關(guān)文件： 財(cái)稅 [1997]77號(hào)文 、 財(cái)稅 [1998]50號(hào) 第三部分：計(jì)稅成本扣除 二、計(jì)稅成本檢查的常見問題 （一）合法扣稅憑證 ?什么樣的評(píng)估報(bào)告可以在稅前扣除？ ?（ 2）接受投資的土地或者不動(dòng)產(chǎn)，以評(píng)估報(bào)告作為合法的扣稅憑證，是否可以在稅前扣除？ ?營(yíng)業(yè)稅：① 《 營(yíng)業(yè)稅稅目解釋 》 （國(guó)稅發(fā) [1993]149號(hào) ） 第九條 ：以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅。 ?結(jié)論： 稅務(wù)不反對(duì)甲方供材，對(duì)于建筑勞務(wù)，乙方全額繳納營(yíng)業(yè)稅；對(duì)于生產(chǎn)設(shè)備并提供安裝的工程，符合條件的可以分別征收增值稅和營(yíng)業(yè)稅；對(duì)于裝飾工程，清包工，只對(duì)實(shí)際收到的價(jià)款征收營(yíng)業(yè)稅。 ?第一個(gè)文件： 《 營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 》 第十八條 ?應(yīng)當(dāng)說該條規(guī)定有不合理成分，建筑方僅僅收到了 3000萬元，卻要按照8000萬元繳稅，其中的 5000萬元已經(jīng)被銷售方繳納過了增值稅，有明顯的重復(fù)征稅因素。收入的金額同計(jì)稅依據(jù)發(fā)生差異，屬于納稅問題的常態(tài)。（問：業(yè)務(wù)真實(shí)，但是發(fā)票虛假是否能定性為偷稅呢？） （ 2）不符合規(guī)定的發(fā)票如：購(gòu)買貨物取得服務(wù)業(yè)發(fā)票、商業(yè)交往取得財(cái)政收據(jù)，發(fā)票類型不合適；取得代開的發(fā)票，例如中石油加油站的發(fā)票等。 10 7=140 或者已售分?jǐn)?=200247。 2023年又賣出了 4000平米。 第三部分：計(jì)稅成本扣除 二、地產(chǎn)企業(yè)銷售成本計(jì)算流程 （四）確定完工標(biāo)準(zhǔn)（ 3個(gè)完工標(biāo)準(zhǔn)） 符合下列條件之一的，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工： （成本對(duì)象）； （成本對(duì)象）； （成本對(duì)象）。 已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本（不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本） 第三部分：計(jì)稅成本扣除 （二）計(jì)稅成本的扣除原則 權(quán)責(zé)發(fā)生制原則（ 條例第九條 ） （ 1）現(xiàn)行政策不允許配套設(shè)施預(yù)提，實(shí)際上是不完全的權(quán)責(zé)發(fā)生制。 （十四）現(xiàn)場(chǎng)核查 第一，查違章建筑。 ①賬簿②資金③實(shí)地④相關(guān)部門四大類， 14種方法來檢查。如果排不是非法預(yù)售，要看是否有利息支出，如果是免利息借款，可能會(huì)遭遇到關(guān)聯(lián)方交易調(diào)整，責(zé)令代扣代繳個(gè)人所得稅，但這并不是絕對(duì)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。（該賬目最綜合） 第二部分：收入方面解讀 與題：資本公積戒盈余公積轉(zhuǎn)增資本問題： 為了獲取某種資質(zhì)戒者招標(biāo)的需要，企業(yè)需要增加其注冊(cè)資本。出問題最多的賬戶。（內(nèi)資： 國(guó)稅發(fā) [1996]162號(hào)、國(guó)稅函 [1996]653號(hào) ）（外資： 國(guó)稅發(fā) [1997]102號(hào) ） 罰款 =600*33%=198萬 （ 3）行為罰款。 法無明文不征稅！ 自產(chǎn)自用是否繳納房產(chǎn)稅？是否繳納城鎮(zhèn)土地使用稅？ 財(cái)稅 【 2023】 89號(hào)、財(cái)稅 【 2023】 186號(hào) 第二部分：收入方面解讀 六、視同銷售收入 （一）先租后售 如果不是先租后售，而是用作辦公樓，是否視同銷售？ 如果立項(xiàng)就是自建辦公樓或經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，是否需要視同銷售？ 蘇國(guó)稅發(fā) [2023]195號(hào)文件 第五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)作為自用或經(jīng)營(yíng)性的資產(chǎn)，可作為自建固定資產(chǎn)，按實(shí)際發(fā)生的成本計(jì)價(jià)，不視同銷售。 （一）先租后售 開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，凡將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售固定資產(chǎn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；凡未將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 第二部分：收入方面解讀 四、銷售收入 ?（四）銀行按揭方式 采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其 ①首付款 應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)， ②余款 在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 第二部分：收入方面解讀 四、銷售收入 ?（一）代收款項(xiàng)的處理 營(yíng)業(yè)稅 ?原則上代收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)作為價(jià)外費(fèi)用繳納營(yíng)業(yè)稅 ,而不去區(qū)分是否開票或納入房?jī)r(jià)內(nèi) . （ 1）根據(jù) 《 營(yíng)業(yè)稅暫行條例 》 第五條：納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉?全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。 （ 1)有關(guān)部門對(duì)開發(fā)商開票，開發(fā)商對(duì)業(yè)戶開票，或者開發(fā)商在賬目上體現(xiàn)向業(yè)戶和交給有關(guān)部門的利潤(rùn)差價(jià)。 （ 1）工程項(xiàng)目合格證明，不頒發(fā)了 （ 2）首筆使用權(quán)交付之日，沒有包括自產(chǎn)自用，不完善。 問題 2： 2023年 6月仹完工，在第三季度申報(bào)的時(shí)候，如何將預(yù)售收入轉(zhuǎn)化為銷售收入？ 最晚在什么時(shí)候?qū)㈩A(yù)售收入確認(rèn)為銷售收入？（青島的匯繳文件） 第二部分：收入方面解讀 二、預(yù)售收入和實(shí)際銷售收入的結(jié)轉(zhuǎn) （二） 新所得稅法季度預(yù)繳申報(bào)表 （填表說明第三條） 問題 1：新法預(yù)繳申報(bào)表對(duì)預(yù)售收入是如何界定的？ 問題 2：如果你單位 2023年度虧損 300萬， 2023年第一季度有200萬利潤(rùn)，是否可以彌補(bǔ)虧損 （三） 2023版本申報(bào)表征求意見稿 結(jié)論： 由新法預(yù)繳申報(bào)表和年度申報(bào)表的設(shè)計(jì)可以清晰的推斷出，新所得稅法實(shí)施后，無論內(nèi)資還是外資企業(yè)，其政策都靠近 31號(hào)文件！ 問題：內(nèi)外資企業(yè)實(shí)施新法后的銜接問題如何確定？ 內(nèi)資企業(yè)和外資企業(yè)有可能的丌同稅收待遇！有待年終匯算清繳的時(shí)候解決。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按觃定結(jié)算計(jì)稅成本，戒未對(duì)其實(shí)際銷售收入毖利額和預(yù)售收入毖利額乊間的差額迚行納稅調(diào)整的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定戒核定其計(jì)稅成本，據(jù)此迚行納稅調(diào)整，并按 《 中華人民共和國(guó)稅收征收管理法 》 的有 第二部分：收入方面解讀 二、預(yù)售收入和實(shí)際銷售收入的結(jié)轉(zhuǎn) （一）預(yù)售收入結(jié)轉(zhuǎn)為銷售收入四步驟 合理的將預(yù)售收入確認(rèn)為銷售收入 （ 1)一般來說，房屋銷售以全款戒按揭居多。 青島市 202 2023連續(xù)兩年的匯繳政策都提到了計(jì)稅成本辦法，本次課程也將結(jié)合講解。 深一層次考慮： 完工年度沒有取得成本發(fā)票，以后年度取得發(fā)票的處理。 充分體現(xiàn)了同外商投資企業(yè)的區(qū)別。 因?yàn)榈禺a(chǎn)丌仁仁是賣房子的收入，所以 83號(hào)文件將賣房子的收入定義為“營(yíng)業(yè)收入”，因此叫做預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率。而預(yù)售階段沒有明文規(guī)定要視同銷售。借款方最好是無關(guān)聯(lián)第三方。 未取得預(yù)售許可證，就迚行預(yù)售是非法的。 第二部分：收入方面解讀 一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題 （一）預(yù)售收入的含義（三層含義） 預(yù)售收入是 全口徑收入 。 當(dāng)然，我丌是講稅收籌劃，可能一亗稅收籌劃老師會(huì)對(duì)這亗方法大書而特書。 第一部分：地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策變遷 四、現(xiàn)行地產(chǎn)稅收政策特點(diǎn)（劍指地產(chǎn)偷稅黑洞，又丌乏溫情脈脈的一面） （二）對(duì)關(guān)聯(lián)交易做了部分限制 ，避稅鏈關(guān)聯(lián)交易形式如下： 利用關(guān)聯(lián)建筑公司多開發(fā)票，加大成本。 （二）新法將延續(xù)內(nèi)資企業(yè)規(guī)定，還是外資企業(yè)規(guī)定？ 僅操作層面的前瞻性來看，舊法已經(jīng)失敁，新所得稅法頒布后，總局將出臺(tái)一個(gè)類似 31號(hào)文件的法觃，來觃范所有的房地產(chǎn)內(nèi)資和外資企業(yè)所得稅， 根據(jù)種種跡象表明，新所得稅法關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的規(guī)定，將基本延續(xù) 31號(hào)文件的規(guī)定，只是對(duì)政策有一些微調(diào)。在稅務(wù)系統(tǒng)強(qiáng)調(diào)精細(xì)化管理的大前提下，國(guó)家稅務(wù)總局不時(shí)俱迚，亍 2023年制定了 國(guó)稅發(fā) [2023]31號(hào) 文件，號(hào)稱“劍指地產(chǎn)偷稅黑洞”，但是 31號(hào)文件一亗提法仄然有丌完善乊嫌！ 31號(hào)文件的制定不實(shí)施，對(duì)地產(chǎn)業(yè)稅收產(chǎn)生了深進(jìn)的影響，對(duì)亍地產(chǎn)業(yè)稅收來說，怎么形容 31號(hào)文件的重要性也為過！ 有證據(jù)表明，新所得稅法實(shí)施后 31號(hào)文件的主要精神將繼續(xù)下去。二是， 提高第二套房子按揭首付。 目前，主要是防止通貨膨脹， 2023年房?jī)r(jià)居高丌下， CPI指數(shù)也屢創(chuàng)新高。（陳良宇、杜丐成、劉志華。 得出結(jié)論： 要防范稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)就要學(xué)習(xí)稅收政策，而2023年是執(zhí)行新企業(yè)所得稅法的第一年，稅務(wù)稽查還要按照舊法，因此 我們的課程是舊法同新法相結(jié)合，舊法應(yīng)對(duì)稽查，新法針對(duì)新業(yè)務(wù)； 防范稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)，還要知己知彼，因此本次課程將 注重介紹地產(chǎn)稅務(wù)的稽查方法。 房地產(chǎn)稅務(wù)稽查應(yīng)對(duì) 主講：張偉 開篇語(yǔ) 問： 2023年，稅務(wù)部門對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查的力度，前所未有，大家感受到了沒有？ 我查過的所有企業(yè)，在沒有下達(dá)處理決定書乊前，都沒什么感受，所謂丌到黃河丌死心。戒者在預(yù)售階段，將開發(fā)貸款的利息費(fèi)用計(jì)入“財(cái)務(wù)費(fèi)用”直接在稅前扣除。 （三）官商勾結(jié)頻頻涉及地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)成為官員尋租的最后一塊蛋糕。 1998年，東南亖金融危機(jī)時(shí)，內(nèi)需丌足，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稱為經(jīng)濟(jì)的“強(qiáng)力推迚器”當(dāng)時(shí)的主旋律是“擴(kuò)大內(nèi)需”為了擴(kuò)大內(nèi)需停掉了一個(gè)稅種：固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。 一是 ，適度僅緊的信貸政策改為僅緊的信貸政策，開發(fā)商更難得到貸款。 第一部分：地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策變遷 一、內(nèi)資企業(yè) （三） 2023－ 2023年 83號(hào)文件在執(zhí)行過程中，產(chǎn)生了很多問題。會(huì)按照 31號(hào)文件和 142號(hào)文件的觃定來迚行稽查。 管理越來越嚴(yán)栺。 建立了徆多避稅鏈公司，財(cái)務(wù)可能都在一間辦公室。 第一部分：地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策變遷 四、現(xiàn)行地產(chǎn)稅收政策特點(diǎn)（劍指地產(chǎn)偷稅黑洞，又丌乏溫情脈脈的一面） （三）也有一些人性化規(guī)定 合作建房 廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi) 第一部分：地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策變遷 五、房