房地產(chǎn)金融講義3(存儲(chǔ)版)
【正文】 月還款額 在 等額還貸 安排中， 月還款 是 貸款數(shù)量、期限和 利率 水平 的函數(shù)。 第六節(jié) 期前還款的處理 一、期前還款概念 期前還款 就是借款人基于自己的利益在貸款未到期前 提前還貸的行為 ，屬于 違約 的一種，但一般其承受的罰則被認(rèn)為并不對(duì)雙方造成特別重大的傷害，因此一般是可以許可的。 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH 。具體計(jì)算如下： 在期限 n1時(shí) 已還本金 為 P1=[m(1+r)n11]/r=P[(1+r)n11]*(1+r)n/[(1+r)n1] 剩余本金 為 P′=P(1+r)n1P1=P[(1+r)n+(1+r)n1]/[(1+r)n1] 如果此時(shí)利率發(fā)生變化，銀行可以 有兩種處理辦法 ： ⑴固定期限，調(diào)整還款額 在剩余期限 n′=n－ n1， 月還款額 為 ： m′=P′*r′（ 1+r′） n’ /[（ 1+r′） n’ 1] =P[(1+r)n+(1+r)n1]/[(1+r)n1]*r′（ 1+r′） n’ ／ [（ 1+r′） n’ 1] =P*r′[(1+r)n+(1+r)n1]*（ 1+r′） nn1／ {[(1+r)n1]*[（ 1+r′） nn11]} 例如：某客戶借款 10萬元，期限為 120月，月利率為 1%，還款 3個(gè)月后，利率調(diào)整為 %，此時(shí)若固定還款期限，則其還貸變化為： 原來每個(gè)月的還款額是： ￥ 1, 剩下的 117個(gè)月，每月的還款額為：￥ 1, ⑵固定還款額，調(diào)整期限 由于 月還款額不變 ， 即 m=m′則 ： P′*r′（ 1+r′） n’ /[（ 1+r′） n’ 1]=P*r(1+r)n/[(1+r)n1] 變換后可以得到 n′=log(1+r′){r*(1+r)n/[r*(1+r)nr′*(1+r)n+r′*(1+r)n1]} 例如：某客戶借款 10萬元，期限為 120月，月利率為 1%，還款 3個(gè)月后，利率調(diào)整為 %，此時(shí)若固定還款額，則其還貸變化為： 原來每個(gè)月的還款額 是： ￥ 1, 保持每月還款額不變，則還款期限變?yōu)? 實(shí)際上，上述計(jì)算如果有償還清單則是非常簡(jiǎn)單的。 如果借款人在貸款期限內(nèi)擅自處理抵押物，屬于 無效行為 ，貸款人有權(quán)提前收回貸款，并按違約日期處以違約罰金。 （參見圖 3— 4） 抵押貸款運(yùn)行過程 借款人 債務(wù)人 抵押人 購(gòu)房者 放款人 債權(quán)人 抵押權(quán)人 （金融機(jī)構(gòu)） 拍賣公司 貸款 還貸 抵押權(quán) 房屋產(chǎn)權(quán) 違約 超過債務(wù)的資金 債務(wù) 委托 委托 三、再抵押 抵押人將已抵押房屋（抵押期尚未完結(jié)）再次向銀行申請(qǐng)抵押貸款的行為稱為再抵押。 ⑷房地產(chǎn)保險(xiǎn)公司 房地產(chǎn)保險(xiǎn)公司是為購(gòu)房者提供人壽和財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的機(jī)構(gòu)，其服務(wù)也是對(duì)貸款人的一種重要保障。 四、抵押貸款的幾個(gè)指標(biāo) 對(duì)借款人而言，有效利率是使自有資金安全、高效，財(cái)務(wù)杠桿作用明顯的借款利率，即使自己的權(quán)益收益率保持合理水平的借款利率，當(dāng)然是希望越低越好。 ⑶貸款期限 貸款期限就是放款日到最后還款日的時(shí)間間隔，一般以年計(jì)，但也可以月計(jì)。 二、月本利和因子表 在實(shí)際業(yè)務(wù)活動(dòng)過程中，銀行經(jīng)常還編制 不同 利率水平 對(duì)應(yīng)不同貸款期限的表格 ，被稱為“ 月本利和因子 ” 表 ，以幫助借款人快捷地計(jì)算。 在具體的還貸安排中，一般有 2種標(biāo)準(zhǔn)的約定，即“ 本息均還 ”和“ 先息后本 ”。 D越大則作用越強(qiáng)，提高貸款比率越有利。 由此，我們還可以得到 ： Y=（ VRM*i） /E=（ VRM*i） /（ VM） =i+（ Ri） V/（ VM） 這里，我們記 （ Ri） 為 D， 即 資產(chǎn)收益率與貸款利率的差 ；記 V/（ VM） 為 L， 即 權(quán)益比率的倒數(shù)，稱為杠桿因子 。第三章 抵押貸款的運(yùn)作 ? 杠桿原理 ? 抵押貸款的償還 ? 抵押貸款的運(yùn)行過程 ? 抵押房屋的使用和管理 ? 利率變化對(duì)還款額的影響 ? 期前還款的處理 ? 其他抵押貸款類型 第一節(jié) 杠桿原理 杠桿原理 是靜態(tài)地分析房地產(chǎn)投資收益的會(huì)計(jì)工具，是基于 現(xiàn)金流 會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的分析方法，在房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)中具有非常重要的作用。 即 :CF=M*i+股東收益 資產(chǎn)收益率： R=CF/V=CF/（ M+E） 股東收益收益率： Y=股東收益 /股東權(quán)益 =（ CFM*i） /E 由 資產(chǎn)收益率 公式 R=CF/V=CF/（ M+E） 可以得到： R=CF/V=（ M*i+Y*E） /V=M/V*i+E/V*Y， 即 資產(chǎn)收益率等于負(fù)債比率與利率的積同股東權(quán)益比率與股東收益率的積之和 。其具體影響如下： ⑴杠桿正作用 當(dāng) 資產(chǎn)收益率大于貸款利率時(shí)（即 D0） ，形成正的杠桿作用，使權(quán)益收益率上升，提高了自有資金的使用效率。 一、月還款額 還款安排 是房地產(chǎn)抵押貸款合同的重要內(nèi)容，按照雙方的約定來嚴(yán)格執(zhí)行還貸安排是保障各自利益的前提，誰違約誰就要負(fù)相應(yīng)的責(zé)任。 (－ 1) =（元）
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