【正文】 投資基金即投資基金或共同基金。一般投資者以購買股票的方式作為投資，公司對證券投資的收益以股息的形式分配給投資者。 二、房地產(chǎn)信托的主要業(yè)務 ? 根據(jù)我國在 2023年 1月 19日頒布的《信托投資公司管理辦法》的規(guī)定，我國信托投資公司辦理的主要信托業(yè)務有：信托存款、信托貸款、信托投資、信托代理及信托咨詢。在房地產(chǎn)開發(fā)、建設、經(jīng)營和購房業(yè)務中，凡符合房地產(chǎn)貸款基本條件，并愿意以房地產(chǎn)為抵押物的企業(yè)、單位、個人均可申請房地產(chǎn)抵押貸款。隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的興起和發(fā)展，各地有房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)權的信托投資公司都積極地進行房地產(chǎn)信托投資領域的探索，取得了明顯的成績和有益的經(jīng)驗。 ? C．貸款式投資，是介于股權式投資契約式投資的一種投資業(yè)務方式。目前由商業(yè)銀行承擔的公積金購房貸款，就屬于委托房地產(chǎn)貸款。例如信托機構用房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)抵押的土地作擔保，代理發(fā)行建房債券，以用于建造房屋資金的不足。 ? （ 3）代理倉庫業(yè)務 ? 房地產(chǎn)信托機構設置倉庫，承辦房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)等存放建筑材料和其他有關貨物的業(yè)務。代理手續(xù)費一般由委托人與房地產(chǎn)信托機構按業(yè)務繁簡程度或收付款金額情況協(xié)商收取。這是一種權利信托，在信托期內(nèi)，房地產(chǎn)信托機構對托管的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)擁有按照信托契約規(guī)定的財產(chǎn)經(jīng)營權，并對經(jīng)營結果承擔經(jīng)濟責任。房地產(chǎn)信托機構根據(jù)動拆遷量、動拆遷難度和動拆遷費用等與委托人商定信托報酬。 ? （ 5）房地產(chǎn)債權信托 ? 房地產(chǎn)債權信托是指房地產(chǎn)債權人將其擁有房地產(chǎn)債權委托給房地產(chǎn)信托機構，由房地產(chǎn)信托機構以受托人的身份發(fā)給受益權證書，然后由委托人通過將受益權證書轉讓給第三者等方式收回資金，從而使原已固定的債權轉為流動化的資金，取得受益權證書的受讓人就成為受益人，有權向房地產(chǎn)信托機構索取有關收益。 ? 按照投資對象的不同，投資基金可以分為證券投資基金和產(chǎn)業(yè)投資基金兩大類。此外，基金既可以投資單一的房地產(chǎn)項目，又可以同時介入多個項目；既可以進行全程投資管理，也可以進行階段性投資管理，既可以單位投資，又可以部分投資。 ? （ 2）抗通貨膨脹能力 ? 作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金基礎的房地產(chǎn)，具有較強的保值、增值功能，可以很好地防止通貨膨脹給資產(chǎn)所有者帶來的損失，當物價持續(xù)上漲時，房地產(chǎn)物業(yè)的價值也會跟著上漲。在中國當前的宏觀經(jīng)濟情況及金融體制下，發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金，從宏觀上講可以幫助深化金融體制改革，培育資本市場，減輕銀行負擔，化解金融風險；從微觀角度講，可以改善房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道，拓寬居民的投資渠道，具體來講，發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金具有以下幾個方面的意義。同時，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金是通過分散投資來降低風險，它對每個企業(yè)的投資不會超過該企業(yè)總資產(chǎn)的一定比例，企業(yè)不會因此而喪失經(jīng)營自主權，同時還得接受來自外部投資者的監(jiān)督，有助于增加運行的透明度和規(guī)范性。 ? 我國的投資基金業(yè)起步于 20世紀 80年代中期，到了1994年，全國共有基金 70多個。 ? 其次是資本市場不完善，存在過度投機現(xiàn)象，目前又沒有股指期貨交易等規(guī)避風險的工具，給投資基金業(yè)的經(jīng)營發(fā)展造成很大困難。由此可見，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金將在不久的將來誕生。募集方式應采取公募形式。 ? （ 4）基金類型的選擇 ? 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金分為封閉式基金和開放式基金兩種。因此，國家應盡快出臺一部專門規(guī)范產(chǎn)業(yè)投資基金的法律，同時完善相應配套的法律法規(guī)。 ? 房地產(chǎn)信托機構主要資金來源有房地產(chǎn)信托基金、房地產(chǎn)信托存款、集資信托和代理集資和共同投資基金等幾方面。房地產(chǎn)信托是指房地產(chǎn)信托機構受委托人的委托，為了受益人的利益，代為管理、營運或處理委托人托管的房地產(chǎn)及相關資財?shù)囊环N信托行為。 ? 3．相關配套政策 ? 在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的發(fā)展過程中，國家擔任一個很重要的角色，主要是為產(chǎn)業(yè)投資基金的發(fā)展提供相關配套政策，為其創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。一般來說，如果基金規(guī)模比較大，投資領域比較廣，就應該采用公司型組織形式；如果規(guī)模比較小，業(yè)務投資又具有專一性，則可采用契約型組織形式。因此基金規(guī)模應適中，且以相應的經(jīng)濟技術指標作為測算基金規(guī)模的依據(jù)。另外，國內(nèi)業(yè)界已對產(chǎn)業(yè)投資基金作了一些初步探索和嘗試。因此，我國現(xiàn)有的正式投資基金全部是證券投資基金。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的發(fā)展，一方面能拓寬居民投資的渠道，優(yōu)化居民的金融資產(chǎn)結構，另一方面促進銀行儲蓄分流，減輕銀行資金壓力，從而提高社會資金的使用效率。產(chǎn)業(yè)投資基金對房地產(chǎn)企業(yè)的投資是股權投資，這一方面有利于企業(yè)減輕債務負擔，避免企業(yè)因巨額債務負擔而陷入資金周轉的困境。同時，由于它由專業(yè)的人員進行投資理財，克服了個人理財?shù)膶I(yè)知識限制。當投資者急需資金而要將房地產(chǎn)變現(xiàn)時，經(jīng)常要遭受損失。首先它可以投資于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的任何一部分，如土地開發(fā)、房產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理等環(huán)節(jié)。投資基金具有“專家經(jīng)營，組合投資，分散風險，收益同享”的特點。這一管理包括受托代理保管、修理房屋、出租房屋并代收租金、按期交納稅款、支付物業(yè)管理等費用。 ? 房屋動拆遷工作一般包括逐戶走訪，調(diào)查核實，確定拆遷方案和安置方案，擬訂費用計劃，申請拆遷，簽訂拆遷安置協(xié)議，實施單位、居民搬遷和房屋設施拆除等工作。 ? （ 7）代理房屋設計、營建監(jiān)督等 ? 房地產(chǎn)信托機構可受托代為辦理房屋測量、設計事項，監(jiān)督房屋工程營建或擔任房屋工程投資顧問等。在收付款項之前，委托人要向房地產(chǎn)信托機構要辦理收付款項的合法依據(jù)及有關單證。 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也使金融業(yè)同時獲得發(fā)展機會，為金融創(chuàng)新提供了廣闊的空間。 ? 房地產(chǎn)代理業(yè)務的內(nèi)容主要有： ? 代理房地產(chǎn)證券業(yè)務 ? 房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務 ? 代理倉庫業(yè)務 ? 代理收付款項 ? 房地產(chǎn)業(yè)權代理 ? 房地產(chǎn)信托機構受房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的委托，代為辦理房地產(chǎn)會計事務。 ? （ 3）按貸款的自主權分類，可以分為自營房地產(chǎn)貸款和委托房地產(chǎn)貸款。信托機構按固定的比例在一定期限內(nèi)獲取投資收益，不承擔開發(fā)項目的風險。產(chǎn)權證抵押是指在抵押期間，房產(chǎn)依然可以使用出租；房產(chǎn)實物抵押是指將房產(chǎn)證和房屋使用權一起抵押給貸款方，在抵押期內(nèi)房產(chǎn)由貸款方保管，借款方不得使用。 ? 房地產(chǎn)信托機構進行房地產(chǎn)資金信托業(yè)務可采取房地產(chǎn)貸款（主要是房地產(chǎn)抵押貸款）和房地產(chǎn)投資兩種方式。封閉型基金有經(jīng)營期限，期滿后基金宣告解散，投資者可以向公司贖現(xiàn)。該基金通過發(fā)行受益憑證的方式，向投資大眾募集資金。 ? （ 3）勞?；鹦磐? ? 以管理勞?；馂槟康亩O立的信托業(yè)務，是信托機構受托辦理國有、集體、中外合資企業(yè)以及事業(yè)單位等的退休基金的籌集和管理事宜，以所得收益支付退休職工的生活費。 ? 4．資金信托 ? 資金信托業(yè)務是指信托機構接受委托人的委托，對其貨幣資金進行自主經(jīng)營的一種信托業(yè)務。存款人根據(jù)存款期限長短，除取得一般定期存款的利息外，還可以得到一定的紅利。目前，我國的信托投資公司信托資金來源主要有：財政撥款、社會集資以及自身留利。在房地產(chǎn)信托機構為委托人辦理涉及房地產(chǎn)資金信托的業(yè)務中，客觀上起到了融通房地產(chǎn)資金的作用。房地產(chǎn)信托是一種靈活的金融業(yè)務形式，房地產(chǎn)信托財產(chǎn)的管理、營運或處理的方式可以根據(jù)委托人的意愿，適應客觀情況變化而采取靈活多樣的形式。要使信托行為成立，委托人必須擁有信托財產(chǎn)的所有權或具有委托代辦經(jīng)濟事務的合法權利。 ? 獲得收益或信托財產(chǎn)是設立信托關系的目的。委托人提出信托要求是整個信托行為的起點。這次整頓確立了信托業(yè)與銀行業(yè)、證券業(yè)和保險業(yè)分開經(jīng)營的分業(yè)框架，使我國的信托業(yè)走上規(guī)范發(fā)展道路。 1933年國民黨上海市政府建立了上海市興業(yè)信托社， 1935年 10月，舊中國最大的官辦信托機構中央信托局成立，總部在上海，并在全國各大城市設立分局或辦事處。以后在商品經(jīng)濟的發(fā)展過程中，信托的內(nèi)容逐步從土地擴展到經(jīng)濟生活的各個領域，方式也逐漸多樣化，并出現(xiàn)了以贏利為目的的專業(yè)信托機構。中世紀早期的英國宗教信仰濃厚，教徒死后，往往把土地等財產(chǎn)捐贈給教會，教會因此積累了大量的財產(chǎn)。各國的成功實踐充分證明，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與房地產(chǎn)信托業(yè)務密不可分，在今后我國大規(guī)模的經(jīng)濟建設進程中，房地產(chǎn)信托將與房地產(chǎn)業(yè)相輔相成，共同繁榮。為了改變這一局面，英國國王亨利三世（ 1216－ 1272）便制訂了土地“沒收法”，規(guī)定凡是將土地捐贈給教會的，必須先征得君主的許可，否則國家將給予沒收。1822年，美國“農(nóng)民火災保險與放款公司”開始兼營以動產(chǎn)和不動產(chǎn)為對象的信托業(yè)務，后改名為“農(nóng)民放款信托公司”，成為最早出現(xiàn)的一家專業(yè)信托公司。 1949年，新中國成立以后，人民政府接管了舊中國官辦的信托機構，私營信托業(yè)中一部分信托公司停業(yè)，一部分繼續(xù)營業(yè)。 – 二、信托的原理和信托的特點 – 1．信托的基本原理 – 信托有信任與委托兩重含義，財產(chǎn)為其核心，