【正文】 源比勞?；鹦磐写婵钜獜V泛得多，后者僅僅限于勞動保險機構(gòu)的勞保基金，而前者除了勞動部門和實行勞保基金統(tǒng)籌的行業(yè)和部門的勞?；鹜猓€包括所有獨立提留并管理勞?；鸬膰?、集體企事業(yè)單位，以及其他合法經(jīng)濟(jì)組織。概括起來，若按法律地位進(jìn)行分類，可分為契約型和公司型兩大類；如果按其贖回的方式進(jìn)行分類，則可分為開放型和封閉型兩大類，其他類型都是由此兩種基本類型演變而來的。 ? （ 2）公司型基金 ? 以證券投資為目的組建的股份制信托投資公司通過發(fā)行公司股票的方式籌集資金而設(shè)立的一種投資基金。基金公司在設(shè)立基金時，其基金單位總數(shù)不固定，總金額不封頂，可以根據(jù)實際情況需要連續(xù)發(fā)行，投資者可以隨時購買基金單位，也可以隨時將自己持有的基金單位在基金管理公司設(shè)定的內(nèi)部交易營業(yè)日內(nèi)轉(zhuǎn)賣給基金管理公司。通常在基金剛起步的發(fā)展中國家，由于各項金融制度并不很完善，同時為防止外來資本突然涌入或大量流出，對資本市場造成沖擊，影響資本市場的發(fā)展，故大都采用封閉型的基金。它是指委托人出于對房地產(chǎn)信托機構(gòu)的信任，將自己無法或者不能親自管理的資金以及國家有關(guān)法規(guī)限制其親自管理的資金委托給房地產(chǎn)信托投資公司，由其按照委托人的意愿，為受益人或者特定的目的在房地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行管理、運用和處置。 ? （ 1）房地產(chǎn)抵押貸款 ? 房地產(chǎn)抵押貸款是指信托投資公司要求借款人以房產(chǎn)作抵押物而發(fā)放的貸款。在發(fā)放貸款以前雙方必須對抵押物按國家規(guī)定辦理抵押品登記手續(xù)，并到公證部門進(jìn)行公證，以免抵押物重復(fù)抵押或在貸款期內(nèi)轉(zhuǎn)讓、贈與等行為的發(fā)生。 ? （ 2）房地產(chǎn)信托投資 ? 房地產(chǎn)信托投資是指具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)的信托投資公司運用自有資金和穩(wěn)定的長期信托資金，以投資者的身份直接參與對房地產(chǎn)的投資。 ? ② 聯(lián)合投資開發(fā)房地產(chǎn) ? 聯(lián)合投資開發(fā)房地產(chǎn)是指信托投資機構(gòu)與其他企業(yè)聯(lián)合經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項目。投資期滿后，信托機構(gòu)可以出讓股權(quán)收回投資資金，也可以重新簽約繼續(xù)投資。根據(jù)具體情況，合同投資期限可增可減。自營房地產(chǎn)貸款是指房地產(chǎn)銀行籌集房地產(chǎn)資金自主發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，貸款風(fēng)險由房地產(chǎn)銀行承擔(dān)，并由房地產(chǎn)銀行收取本金和利息；委托房地產(chǎn)貸款是指由政府部門、企事業(yè)單位和個人等委托人提供資金，由房地產(chǎn)銀行根據(jù)委托人確定的房地產(chǎn)貸款的對象、金額、期限、利率等而代理發(fā)放、監(jiān)督使用并協(xié)助收回手續(xù)費，不得代墊資金。委托人本著一定的目的，與作為代理人的房地產(chǎn)信托機構(gòu)商訂契約，授予房地產(chǎn)信托機構(gòu)以一定的權(quán)限，由房地產(chǎn)信托機構(gòu)代表委托人辦理有關(guān)房地產(chǎn)事項。 ? 代理房屋設(shè)計、營建監(jiān)督 ? （ 1）代理房地產(chǎn)證券業(yè)務(wù) ? 房地產(chǎn)信托機構(gòu)代理房地產(chǎn)證券業(yè)務(wù)主要包括代理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)發(fā)行房地產(chǎn)債券和房地產(chǎn)股票，代客戶保管房地產(chǎn)證券，代理發(fā)放股息及紅利，代理房地產(chǎn)債券的還本付息工作，受客戶委托代理買賣房地產(chǎn)證券作為主承銷商對房地產(chǎn)股票上市公司進(jìn)行轉(zhuǎn)制與上市輔導(dǎo)。 ? 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動應(yīng)簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同。首先，房地產(chǎn)業(yè)在生產(chǎn)與經(jīng)營的各個階段，經(jīng)常出現(xiàn)大量資本閑置的狀態(tài)，而這些資金正好成為銀行重要的資金來源；其次，金融機構(gòu)將房地產(chǎn)業(yè)列為自己的服務(wù)對象，客觀上擴(kuò)大了貸款范圍，還在房地產(chǎn)領(lǐng)域恢復(fù)和發(fā)展金融服務(wù)，為金融服務(wù)增加新的內(nèi)容，這包括保險機構(gòu)開辦房屋質(zhì)量保險、自購公用住房保險、商品住房保險以及住房抵押貸款保險等新險種；信托機構(gòu)承辦房地產(chǎn)租賃管理、代理房地產(chǎn)買賣，從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)等；再次，房地產(chǎn)抵押貸款證券化、房地產(chǎn)企業(yè)的上市融資、再融資以及債券發(fā)行等業(yè)務(wù)會增加金融交易工具促進(jìn)金融市場的成熟的完善。 ? （ 4）代理收付款項 ? 房地產(chǎn)信托機構(gòu)受托代理收付房地產(chǎn)款項的代理業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)信托機構(gòu)在辦理收付款時，只負(fù)責(zé)按代理協(xié)議辦理具體的代收代付手續(xù)。如產(chǎn)權(quán)證書的管理、戶籍資料的管理和其他涉及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)權(quán)利變動情況的管理。 ?3．房地產(chǎn)其他受托業(yè)務(wù) ? 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)托管 ? 動拆遷信托 ? 委托代建信托 ? 個人住宅信托 ? 房地產(chǎn)債權(quán)信托 ? （ 1）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)托管 ? 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)托管是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的資產(chǎn)所有者將房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)全部或部分資產(chǎn)的法人財產(chǎn)權(quán)以契約形式委托給房地產(chǎn)信托機構(gòu)，由房地產(chǎn)信托機構(gòu)在一定條件和期限內(nèi)，使所委托的資產(chǎn)實現(xiàn)保值與增值的一種信托形式。被托管的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)可以是虧損企業(yè)，也可以是效益不錯但發(fā)展已至極限或有急切套現(xiàn)需要的其他企業(yè)。 ? 房地產(chǎn)信托機構(gòu)與委托人（如房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)等）簽訂動拆遷信托合同，在合同規(guī)定的期限內(nèi)完成動拆遷工作。委托代建的產(chǎn)生是由于建房單位因無力組織施工，將基建計劃與資金等交給房地產(chǎn)信托機構(gòu)，委托房地產(chǎn)信托機構(gòu)按照委托人的要求代為辦理設(shè)計、組織施工管理。隨著房改的進(jìn)一步深化、房地產(chǎn)市場的發(fā)展和個人購買的原公有住宅進(jìn)入房地產(chǎn)交易市場，個人住宅信托將有較大的發(fā)展前景。住宅貸款債權(quán)信托有利于房地產(chǎn)金融機構(gòu)的資金周轉(zhuǎn)，對搞活住宅貸款市場，滿足購房者的貸款需求有著重要的意義。由于投資基金的這一特點滿足了廣大個人投資者的需求，自問世以來，就成為一種廣受歡迎的投資工具。專門投資于房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)投資基金就是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金。也可以通過收購尾盤，進(jìn)行集約化銷售，將不良資產(chǎn)變?yōu)閮?yōu)質(zhì)資產(chǎn)。抵押型的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金主要以向房地產(chǎn)發(fā)展商和有意購買物業(yè)的抵押人提供貸款，其主要收入來說是抵押貸款的利息收入，它可以在房地產(chǎn)項目開發(fā)期發(fā)放抵押貸款，逐期收取貸款利息，也可以在項目開發(fā)后投入，并逐期收取利息。相比而言，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金則具有較強的流動性，因為大多數(shù)產(chǎn)業(yè)投資基金的股份能像股票一樣在證券交易所進(jìn)行交易，投資者能很快地將其持有的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金。因此，房地產(chǎn)企業(yè)投資基金是一種較好的保值類投資工具。 三、發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的意義 ? 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金是連接投資者與融資者的橋梁和紐帶。同時，發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金有助于增加資本市場的交易工具，活躍資本市場的交易，從而促進(jìn)資本市場的發(fā)育。另一方面，它有助于企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，明確企業(yè)產(chǎn)權(quán)，建立和完善公司治理結(jié)構(gòu)。 ? 3．拓寬個人投資渠道，優(yōu)化社會資金的配置 ? 投資者的手中的財富都有保值、增值的愿望，而投資者一般不具備專業(yè)的投資能力，客觀上產(chǎn)生了委托專家理財?shù)男枨蟆? 四、我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金的發(fā)展構(gòu)想 ? 1．產(chǎn)業(yè)投資基金的現(xiàn)狀及其發(fā)展的制約因素。因此， 1994年到 1997年基金業(yè)處于暫停階段。 ? 目前，影響我國產(chǎn)業(yè)投資基金發(fā)展的主要因素有以下幾點： ? 首先是法律障礙，由于國家有關(guān)部委堅持“先立法，后放行”的原則，因此在有關(guān)法律法規(guī)出臺之前，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金是不允許試點的。 有利的因素 首先，金融體制和投融資體制的改革正有條不紊地推行；其次，法制建設(shè)加快，為產(chǎn)業(yè)投資基金的進(jìn)一步發(fā)展提供了法律保障。 2023年，由全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會支持籌備發(fā)起的中國第一個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金 —— 住宅產(chǎn)業(yè)精瑞基金也將正式完成籌備。因此，我們應(yīng)該借鑒國際上產(chǎn)業(yè)基金資金來源多樣化的經(jīng)驗，盡可能地調(diào)動各方面力量，通過房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金這種方式將其轉(zhuǎn)化為有效投資，推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。考慮到房地產(chǎn)業(yè)建設(shè)周期長的特點，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金應(yīng)以 10－ 15年為佳。 ? （ 3）組織形式 ? 產(chǎn)業(yè)投資基金組織形式可分為契約型和公司型?？紤]到，我國產(chǎn)業(yè)投資基金剛起步，國內(nèi)又缺少有關(guān)機構(gòu)投資者和合伙人，使得公司型基金的建立難以找到必要的發(fā)起人，因此，應(yīng)以契約型基金為主。 ?（ 5）投資管理 ?房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的投資業(yè)務(wù)可向以下幾方面發(fā)展：①非上市的房地產(chǎn)企業(yè)，在上市門檻較高的情況下，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的股權(quán)投資為非上市房地產(chǎn)企業(yè)開辟了新的融資渠道。 ? （ 1）建立、健全法律體系 ? 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金涉及國民經(jīng)濟(jì)的多個領(lǐng)域，需要制定一套完整嚴(yán)密的法律法規(guī)體系來規(guī)范其運作和發(fā)展，以保障房地產(chǎn)投資基金的投資取向、基金投資者的利益以及限制房地產(chǎn)投機。政府應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金發(fā)展的實際情況及發(fā)展目標(biāo)，以功能的充分發(fā)揮為標(biāo)準(zhǔn)來設(shè)定監(jiān)管組織機構(gòu)，建立高效統(tǒng)一的產(chǎn)業(yè)投資基金監(jiān)管機構(gòu)。通過房地產(chǎn)信托可以拓寬房地產(chǎn)業(yè)籌資融資的渠道，提高經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。目前在我國發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金具有特別重要的意義 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. 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