房地產(chǎn)金融1-3-預(yù)覽頁
【正文】 ）住房金融的完善與發(fā)展 第三節(jié) 房地產(chǎn)金融的作用和重要性 ? 一、房地產(chǎn)業(yè)的特點 ? （一）房地產(chǎn)業(yè)投資大、借款多、周期長 ? （二）房地產(chǎn)市場受區(qū)域因素影響較大 ? （三）房地產(chǎn)具有投資和消費的雙重性 ? （四）受國家政策和城市規(guī)劃的影響 第三節(jié) 房地產(chǎn)金融的作用和重要性 ? 二、房地產(chǎn)的重要性 （一）房地產(chǎn)是城市存在和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ) （二）房地產(chǎn)是家庭財富和政府收入的重要來源 （三）房地產(chǎn)具有經(jīng)濟帶動性 第三節(jié) 房地產(chǎn)金融的作用和重要性 ? 三、房地產(chǎn)金融的作用 （一）房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的保障 （二）房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)器，政府利用房地產(chǎn)金融政策對其進(jìn)行宏觀調(diào)控 （三）引導(dǎo)住房消費，建立一個良好的房地產(chǎn)投資消費結(jié)構(gòu) 第三節(jié) 房地產(chǎn)金融的作用和重要性 ? 四、房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系 房地產(chǎn)同金融業(yè)相互促進(jìn)、相互聯(lián)系，依賴性強，共同受制于國家的金融政策。 （三）投資型金融機構(gòu) 金融公司、共同基金等，通過出售短期商業(yè) 票據(jù)和發(fā)行長期證券取得資金，并向個人或小企業(yè) 提供貸款或進(jìn)行資本市場投資。 ? 利息率針對信貸資金，是借貸資本的收益率。 ? 形式 保證、抵押、質(zhì)押、留置和定金 ? 反擔(dān)保：指擔(dān)保人為債務(wù)人向債權(quán)人提供擔(dān)保時，由債務(wù)人或其他人向擔(dān)保人提供的確保追償權(quán)實現(xiàn)的一種擔(dān)保制度。 ? （二）動產(chǎn)質(zhì)押貸款 ? 動產(chǎn)質(zhì)押貸款指債務(wù)人或第三人將其動產(chǎn)移交銀行占有，作為債權(quán)的擔(dān)保。 ? 股票質(zhì)押的效力與實現(xiàn)：效力體現(xiàn)為出質(zhì)人和質(zhì)權(quán)人雙方的權(quán)利與義務(wù)；質(zhì)押實現(xiàn)僅適用變賣。 ? 二、抵押標(biāo)的物 ? 抵押標(biāo)的物的范圍 ? 抵押標(biāo)的物的條件：具有特定性、具有交換價值、須為法律允許轉(zhuǎn)讓的財產(chǎn)、便于管理和實施 ? 房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定 ? （ 1）可以將幾宗房產(chǎn)一并抵押，也可以將一宗房產(chǎn)分割抵押； ? （ 2）以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押； ? （ 3）以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，抵押額就抵押人可處分和收益的份額為限； ? （ 4）以集體所有制房地產(chǎn)抵押的，須經(jīng)職工代表大會通過并報主管機關(guān)備案； ? （ 5）中外合資、合作、外商獨資企業(yè)房地產(chǎn)抵押的，須經(jīng)董事會通過； ? （ 6）股份有限公司、有限責(zé)任公司房地產(chǎn)抵押的，須經(jīng)董事會或股東大會通過； ? （ 7）國有企業(yè)、事業(yè)單位房地產(chǎn)抵押的應(yīng)符合國有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定； ? （ 8）以有經(jīng)營期限的企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的所擔(dān)保債務(wù)的履行期不得超過其經(jīng)營期限； ? （ 9）以有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期不得超過其剩余年限； ? （ 10）預(yù)購商品房抵押的，商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證； ? （ 11）以共有房地產(chǎn)抵押的須經(jīng)其他共有人書面同意； ? （ 12）以出租房地產(chǎn)抵押的遵循買賣不破租賃的原則 ? （ 13）法人分立或合并的，原抵押合同繼續(xù)有效； ? （ 14）對抵押房地產(chǎn)保險的，保險單應(yīng)移交抵押權(quán)人保管，抵押權(quán)人為保險第一收益人； ? （ 15）房地產(chǎn)抵押合同簽訂后土地新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。 ? 房地產(chǎn)抵押登記的程序 ? 抵押登記申請 ? 抵押登記審核、登記、備案 ? 抵押登記變更與注銷 ? 五、房地產(chǎn)抵押價值及其評估 ? （一）房地產(chǎn)抵押價值：指抵押房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值減去法定優(yōu)先受償款。 ? 內(nèi)部效力主要包括抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍、抵押權(quán)及于標(biāo)的物的范圍 ? 外部效力主要包括對租賃權(quán)的效力、對房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的效力、對外處分效力等。 ? （ 2）抵押權(quán)的讓與：可以讓與，但抵押權(quán)與主債權(quán)不得分離。 第四節(jié) 房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn) ? 一、房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的條件：抵押權(quán)有效存在、主債務(wù)履行期滿、債權(quán)未受清償、債務(wù)未清償是由債務(wù)人引起的 ? 但債權(quán)期限未滿，有下列情況的可依法實現(xiàn)抵押權(quán)：抵押人死亡、抵押人被依法宣告破產(chǎn)或解散、抵押人違法擅自處分低押房地產(chǎn)的。 ? 共同抵押的債權(quán)清償 ? 案例： A公司以一宗房產(chǎn)作抵押，分別向甲、乙兩家銀行貸款 200萬和 300萬，均于2023年 11月 9日辦理抵押登記。 ? 抵押期間的法律效力 — 《 擔(dān)保法 》 解釋規(guī)定：擔(dān)保物權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)訴訟時效結(jié)束后，擔(dān)保權(quán)人在訴訟時效結(jié)束后的 2年內(nèi)行使擔(dān)保物權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持
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