【正文】 信任為其基礎(chǔ)，委托為其方式，是一種包括委托人、受托人和受益人在內(nèi)的多邊經(jīng)濟(jì)關(guān)系。在信托關(guān)系人中受托人對(duì)委托人和受益人同時(shí)承擔(dān)管理或經(jīng)營(yíng)信托財(cái)產(chǎn)的義務(wù)，它對(duì)委托人意旨的實(shí)現(xiàn)、受益人利益的保障具有特別重要的意義。受益人則享受財(cái)產(chǎn)利益。在信托關(guān)系中，由于管理、處理受托財(cái)產(chǎn)而產(chǎn)生的虧損最終應(yīng)當(dāng)由受益人承擔(dān)，在通常情況下，受托人在信托業(yè)務(wù)中所能得到的唯一報(bào)酬，是為管理或處理財(cái)產(chǎn)而提供勞務(wù)的勞務(wù)費(fèi)，即手續(xù)費(fèi)。這些作用主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： ? （ 1）利用房地產(chǎn)信托的社會(huì)理財(cái)?shù)穆毮?，提高?jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ? 房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)通過(guò)開(kāi)辦信托存款、信托貸款和投資等各種與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的信托業(yè)務(wù)，為財(cái)產(chǎn)所有者提供廣泛的理財(cái)服務(wù)，由于專(zhuān)業(yè)化的分工從而提高了資金的使用效益。 ? （ 3）利用房地產(chǎn)信托的金融服務(wù)職能，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)提供相關(guān)服務(wù) ? 在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)生活中，橫向經(jīng)濟(jì)聯(lián)系和協(xié)作是必不可少的。 ? 房地產(chǎn)信托存款是指在特定的資金來(lái)源范圍之內(nèi)，由信托投資機(jī)構(gòu)辦理的存款。 ? 房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)在辦理房地產(chǎn)信托存款業(yè)務(wù)時(shí)，一般要求存款人提供能夠自主運(yùn)用該筆資金的證明，并與存款人協(xié)商確定存款額度、期限、利率或收益支付方式以及信托報(bào)酬等項(xiàng)內(nèi)容，辦理具體信托存款手續(xù)。這是一種自益信托，它可以通過(guò)書(shū)面協(xié)議或由委托的信托機(jī)構(gòu)出具授權(quán)證書(shū)的方式辦理，內(nèi)容包括：信托金額、起止日期、收益率、收益方式、受托人的勞務(wù)費(fèi)用及其收取方式、雙方的權(quán)責(zé)和違約責(zé)任等。共同投資基金是由不確定的眾多投資者投入資金，委托專(zhuān)門(mén)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資和管理，借以分散風(fēng)險(xiǎn)，并享有投資收益的一種投資制度，其基本做法是：專(zhuān)業(yè)投資機(jī)構(gòu)如信托投資公司通過(guò)發(fā)行收益證券或以投資基金股份的方式，將社會(huì)上眾多投資者的閑散資金匯集起來(lái)，組建成巨額基金，然后委托投資專(zhuān)家進(jìn)行有價(jià)證券等分散組合投資，所得收益，在扣除了成本和管理費(fèi)用之后，按投資人的資金份額分配給投資人。與普通股份公司相比較，通常身為投資者的股東，對(duì)公司事務(wù)僅僅有形式上的控制權(quán)而已，公司型投資基金有四方面當(dāng)事人：投資公司、管理公司、保管公司和承銷(xiāo)公司。信托存款已作為信托資金的來(lái)源在前面介紹過(guò)，這里主要介紹房地產(chǎn)資金信托、房地產(chǎn)代理信托及房地產(chǎn)其他受托業(yè)務(wù)。信托投資公司根據(jù)借款人的申請(qǐng)，審查借款人資格，查驗(yàn)借款人的房產(chǎn)證明、房產(chǎn)抵押物和抵押物清單，審查無(wú)誤后訂立借款合同。房地產(chǎn)信托投資主要有以下兩種： ? 直接投資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn) ? 聯(lián)合投資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn) ? ① 直接投資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn) ? 有房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)能力的信托投資機(jī)構(gòu)按照國(guó)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的有關(guān)規(guī)定，運(yùn)用自有資金，直接投資、開(kāi)發(fā)、建造和經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。信托公司為了獲取中期利潤(rùn)，避免長(zhǎng)期投資風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)持還本原則，在整個(gè)合同投資期間獲取貸款利息更高的收益。 ? 2．房地產(chǎn)信托代理 ? 房地產(chǎn)代理是指房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)受托代為客戶(hù)辦理有關(guān)房地產(chǎn)事項(xiàng)的廣義信托業(yè)務(wù)。 ? （ 2）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù) ? 房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)可通過(guò)設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)。房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)代理倉(cāng)庫(kù)業(yè)務(wù)收取一定的租費(fèi)與手續(xù)費(fèi)。對(duì)于收付雙方的任何經(jīng)濟(jì)糾紛，不加干預(yù)，均由債權(quán)、債務(wù)雙方自行解決。 ? 房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行托管，首先應(yīng)對(duì)該企業(yè)進(jìn)行診斷分析，然后雙方簽訂托管協(xié)議，規(guī)定托管期限，商定在托管期滿(mǎn)若所托管的資產(chǎn)保值，房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)收取一定的資產(chǎn)保值費(fèi)；若所托管的資產(chǎn)增值，則收取增值額一定比例的增值費(fèi)；若出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)虧損，則房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)將出資補(bǔ)償至保值狀態(tài)。 ? （ 3）委托代建信托 ? 這是委托房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)代理建房。這種房地產(chǎn)債權(quán)信托，常用于個(gè)人住宅貸款債權(quán)信托。主要投資于可流通證券的基金稱(chēng)為證券投資基金。 ? 根據(jù)投資業(yè)務(wù)及收入模式的不同，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金大致可以分為權(quán)益型、抵押型和混合型三類(lèi)產(chǎn)業(yè)投資基金。而且，由于土地的不可再生性，房地產(chǎn)物業(yè)的價(jià)值會(huì)隨時(shí)間的推移而升高。 ? 1．有助于深化金融體制改革，培育資本市場(chǎng) ? 目前，我國(guó)大部份的房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源依賴(lài)于商業(yè)銀行的貸款。 ? 最后，發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金有助于優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，由于產(chǎn)業(yè)基金會(huì)挑選一些具有增長(zhǎng)潛力的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行投資，使其在基金的支持下更加迅速地發(fā)展。這些投資基金是綜合的，既投資實(shí)業(yè)，也投資證券，基本上處于無(wú)序狀態(tài)。有關(guān)部門(mén)擔(dān)心在這種情況下產(chǎn)業(yè)投資基金的上市會(huì)成為資本市場(chǎng)上的又一炒作工具。 ? 2．房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金的運(yùn)作模式建議 ? （ 1）資金來(lái)源 ? 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的資金來(lái)源結(jié)構(gòu)會(huì)影響基金的治理結(jié)構(gòu)，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因?yàn)樵趧偲鸩诫A段，如果采取私募發(fā)行的方式很可能導(dǎo)致社會(huì)亂集資，不利于基金的規(guī)范運(yùn)作和保護(hù)投資者利益。封閉式基金在發(fā)行原始股份和購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)之后，不再進(jìn)一步增發(fā)股份，其現(xiàn)有股票的價(jià)值完全取決于基金的資產(chǎn)組合的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)；而開(kāi)放式基金則不斷地發(fā)行新股份并將其銷(xiāo)售給投資者。 ? （ 2）政府應(yīng)加強(qiáng)引導(dǎo)，扶持和監(jiān)管 ? 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資屬于長(zhǎng)期投資，因此政府應(yīng)出臺(tái)相應(yīng)政策，給產(chǎn)業(yè)基金以稅收等方面的優(yōu)惠。其主要業(yè)務(wù)有房地產(chǎn)資金信托、房地產(chǎn)信托代理和房地產(chǎn)其他受托業(yè)務(wù)。 本章小結(jié) ： ? 信托有信任與委托兩重含義，財(cái)產(chǎn)為其核心，信任為其基礎(chǔ)，委托為其方式，是一種包括委托人、受托人和受益人在內(nèi)的多邊經(jīng)濟(jì)關(guān)系。一種是購(gòu)物中心、辦公樓、倉(cāng)庫(kù)等收益類(lèi)房地產(chǎn)；第二種是二手房業(yè)務(wù)；第三種是收購(gòu)尾盤(pán)。兩種組織形式各有利弊。規(guī)模太大則對(duì)基金的管理要求就高，而且也給監(jiān)管機(jī)構(gòu)的監(jiān)管工作帶來(lái)一定難度。一份旨在規(guī)范產(chǎn)業(yè)投資基金的文件草案也已由國(guó)家發(fā)改委制訂完成，正向有關(guān)部委征求意見(jiàn)。而對(duì)于產(chǎn)業(yè)基金的設(shè)立與運(yùn)作爭(zhēng)議較大，始終沒(méi)得到國(guó)家的批準(zhǔn)。截至 2023年底，我國(guó)居民儲(chǔ)蓄存款已達(dá) 11． 2萬(wàn)億元，并且主要集中在國(guó)有商業(yè)銀行從而使國(guó)有商業(yè)銀行面臨巨大的壓力。 ? 其次，發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金有助于房地產(chǎn)企業(yè)改善經(jīng)營(yíng)管理。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金通過(guò)將資金投資于多樣化的物業(yè)類(lèi)型，分散了風(fēng)險(xiǎn)，有效地保證了投資者的資產(chǎn)組合效益。 ? 2．房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的特點(diǎn) ? （ 1）較強(qiáng)的流動(dòng)性 ? 房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，流動(dòng)性較差，投資者很難在短期內(nèi)將其兌換成現(xiàn)金。 ? 二、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的分類(lèi)及特點(diǎn) ? 1．房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的分類(lèi) ? 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金雖然只是投資于房地產(chǎn)業(yè)的一種投資基金，但其在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部卻有不同的投資方式和收入來(lái)源。投資基金，一般是指由投資基金公司通過(guò)發(fā)行基金股份或受益憑證等形式向社會(huì)募集資金，再將所籌得的資金投資于有價(jià)證券、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)等投資對(duì)象或領(lǐng)域，并將所獲的凈收益分配給廣大投資者的一種集合投資制度。 ? （ 4）個(gè)人住宅信托 ? 個(gè)人住宅所有人因種種原因，在不能親自經(jīng)營(yíng)自己的房產(chǎn)，又找不到合適的個(gè)人代為照料的情況下，房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)可以接受委托代為管理。 ? （ 2）動(dòng)拆遷信托 ? 在城市舊區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)，房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)受托承擔(dān)舊區(qū)原有單位、居民動(dòng)遷和原有房屋拆除工作，方便房地產(chǎn)施工單位施工。代辦的具體事務(wù)有：為新建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)建立健全會(huì)計(jì)制度和賬務(wù)，代為建賬、記賬；受托幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)培訓(xùn)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員，舉辦各種形式的會(huì)計(jì)咨詢(xún)輔導(dǎo)等。委托人申請(qǐng)代理收付款項(xiàng)時(shí)，應(yīng)先與房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)簽訂協(xié)議，明確收付款項(xiàng)的內(nèi)容、對(duì)象、范圍、金額、時(shí)間及方式等。 ? 房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)應(yīng)發(fā)揮其聯(lián)系面廣、信息靈通、信譽(yù)良好的優(yōu)勢(shì)，積極開(kāi)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)。房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)與狹義的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的一個(gè)主要區(qū)別在于，通常房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)的代理人并不因?yàn)榇矶〉秘?cái)產(chǎn)權(quán)。房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)應(yīng)該發(fā)揮其在房地產(chǎn)信托貸款和房地產(chǎn)信托投資等領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)，對(duì)貸款和投資的項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格的事前審查，并跟蹤其進(jìn)展?fàn)顩r，及時(shí)發(fā)現(xiàn)其運(yùn)營(yíng)過(guò)程中可能對(duì)信托財(cái)產(chǎn)造成損失的問(wèn)題，從而達(dá)到控制風(fēng)險(xiǎn)并分享房地產(chǎn)業(yè)較高的投資回報(bào)。 ? B．契約式投資，即信托投資機(jī)構(gòu)只是在資金上支持被投資企業(yè)，而不參與被投資企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)管理。房地產(chǎn)抵押貸款可分為產(chǎn)權(quán)證抵押和房產(chǎn)實(shí)物抵押。單一資金信托是指房地產(chǎn)信托投資公司受理單個(gè)委托人的單獨(dú)管理和運(yùn)用信托資金的信托業(yè)務(wù)；集合資金信托是指房地產(chǎn)信托投資公司接受兩個(gè)及以上委托人的委托，共同運(yùn)用和管理信托資金的信托業(yè)務(wù)。 ? （ 4）封閉型基金 ? 其基本原理與開(kāi)放型基金大致相同，只是在設(shè)立基金時(shí)，限定了基金總額，在初次發(fā)行達(dá)到了總額后，基金即宣告成立，并封閉起來(lái)，不再追加發(fā)行，即發(fā)行在外的基金份額或受益憑證數(shù)量是固定不變的，所以這種基金也稱(chēng)為固定型基金；基金的投資人也不得向發(fā)行公司要求贖回持有的股份或受益憑證，如果投資者需要現(xiàn)金和退出基金，可以到證券市場(chǎng)上買(mǎi)賣(mài)交易。此