【正文】 靈活的銷售方式，合理分解收入，以降低稅基或適用稅率。 ? 在合法的情況下，若能通過業(yè)務(wù)類型的調(diào)整，將部分房產(chǎn)銷售收入轉(zhuǎn)化為其他非房產(chǎn)銷售名目的收入，則可以降低項目的增值率和稅基，最終降低土地增值稅。 合理調(diào)整銷售物業(yè)和持有物業(yè)的比例 銷售收入方面的籌劃 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的物業(yè)用于自用或其他商業(yè)用途，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。在滿足項目現(xiàn)金流要求的前提下，對毛利率高的商業(yè)物業(yè)可用通過持有出租，減少對外出售比例，減少和推遲土地增值稅的繳交。 股權(quán)出售代替實物出售 銷售收入方面的籌劃 ? 如目前在某項目中有一辦公樓準備出售，如果某客戶愿意在我司稍微降低售價的情況下以股權(quán)形式整體購買，則可以做如下籌劃： ? 主要利用股權(quán)交易不交納營業(yè)稅和土地增值稅的稅法規(guī)定。 若辦公樓出售時已有產(chǎn)權(quán)證：可先將辦公樓整體以相對較低價格投資成立項目公司、而后出售項目公司股權(quán)；或者先以貨幣資金作為注冊資本成立新的全資子公司，而后以辦公樓整體對其進行增資（可免契稅）； 若辦公樓無產(chǎn)權(quán)證：先成立空殼項目公司、再將辦公樓整體以相對較低價格出售給此公司、而后出售空殼公司股權(quán)。 股權(quán)出售代替實物出售 銷售收入方面的籌劃 ? 目前在某項目中有一辦公樓準備出售，此辦公樓面積為 2,000平米，建造成本為 800萬元，可以 /方價格推向市場，此時總售價為 ，土地增值稅為 5,788萬元，總體稅負為7,767萬元 (占收入的 63%)。 ? 舉例： ? 如果某客戶愿意以 6萬元 /方的價格整體購買，并愿意配合我司進行籌劃。則我們可以 6,000萬元成立殼公司，將此辦公樓整體先以 3萬元 /方的價格出售給先成立的殼公司，而后將整個殼公司的股權(quán)以 ，相當于以出售股權(quán)的形勢代替出售實物（股權(quán)出售環(huán)節(jié)不需要交納營業(yè)稅及契稅）。 ? 此時，土地增值稅為 2,291萬元，降低 3,497萬元； 稅負總額為4,774萬元，節(jié)稅 2,993萬元。 按占地面積來分攤地價 成本方面的籌劃 ? 項目中有別墅、商業(yè)與住宅等不同物業(yè)，地價可以按建筑面積與按占地面積兩種方式進行分攤，同等建面的別墅占地面積較住宅大得多，且別墅毛利率較住宅要高，因此，按占地面積分攤時別墅分得的土地成本更多。 ? 當項目規(guī)劃有不同的物業(yè)形態(tài)時，建議在可行的情況下對國土證進行分證，高增值率物業(yè)（如別墅）單獨出具國土證和規(guī)劃證，以利于項目分期清算時按占地面積分配地價，降低別墅物業(yè)增值率水平。 合理分攤項目成本 成本方面的籌劃 ? 各公司應(yīng)充分利用綜合開發(fā)優(yōu)勢，在政策許可的前提下，對成本費用進行合理分攤，包括持有物業(yè)與銷售物業(yè)之間、普通標準住宅與非普通標準住宅之間、公建配套設(shè)施等，尋求最佳稅收效益。 適當加大稅前扣除的成本和費用 成本方面的籌劃 ? 毛利率在 %以上的普通住宅和毛利率在 27%以上的非普通住宅項目將達到土地增值稅的繳納標準，因此，當物業(yè)毛利率在上述標準附近時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可通過適當增加開發(fā)項目投資，通過降低適用的稅率等級，如從增值率從 20%下降至19%，達到免征條件，起到一舉多得的作用。 ? 既增加開發(fā)成本和稅前扣除的加計費用、降低土地增值稅，又能通過增加投入提升項目品質(zhì)，有利于促進房地產(chǎn)的銷售。 企業(yè)所得稅籌劃思路 ? 房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)所得稅適用的最新法規(guī)為 《 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 》 （國稅發(fā) [2023]31號文），即企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入（完工前后都叫收入）， 應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率 15%分季（或月）計算出預(yù)計毛利額，計入當期應(yīng)納稅所得額； 開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成 本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。 ? 該政策從 2023年 1月 1日開始實行，修改了國稅函 [2023]299號文件按預(yù)征利潤率 20%預(yù)征的規(guī)定，在一定程度上緩解了企業(yè)預(yù)繳時的資金壓力。 企業(yè)所得稅籌劃思路 ? 企業(yè)所得稅計算公式 ? 預(yù)收當期企業(yè)所得稅 =（當期收到的預(yù)售房款 15%+當期其他結(jié)轉(zhuǎn)項目稅前利潤） 25% ? 結(jié)轉(zhuǎn)收入當期繳企業(yè)所得稅 =（當期結(jié)轉(zhuǎn)的稅前利潤 結(jié)轉(zhuǎn)收入 15%） 25% 企業(yè)所得稅籌劃思路 ? 舉例 ? 某地產(chǎn)公司只開發(fā)一個項目，企業(yè)所得稅按季度繳納，項目在 3月開盤，當月即收取預(yù)售房款 20230萬元，期間費用 1000萬元，則當期需要預(yù)繳企業(yè)所得稅為： （ 20230 15%1000） 25%=500萬元 ? 若這 2億元預(yù)售房款在年底交樓確認為收入，相應(yīng)會計利潤調(diào)整得到的應(yīng)納所得稅額為 4000萬元，對應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)成本為 14000萬元，真實的毛利為 6000萬元，則結(jié)轉(zhuǎn)收入時需要補繳企業(yè)所得稅： （ 400020230*15%） *25%=250萬元 企業(yè)所得稅籌劃思路 充分利用地方優(yōu)惠政策 ? 新稅法規(guī)定，企業(yè)所得稅地稅分成的部分在一定條件下可以讓企業(yè)享受優(yōu)惠，當?shù)囟惥謸碛幸欢ǖ淖灾鳈?quán)。因此，對于部分地區(qū)為了吸引投資，而讓利這部分稅收或?qū)嵤┒愂辗颠€政策的地區(qū)，應(yīng)積極申請享受優(yōu)惠，為企業(yè)降低企業(yè)所得稅支出； 合并納稅 ? 新所得稅法規(guī)定：居民企業(yè)在中國境內(nèi)設(shè)立不具有法人 資格的營業(yè)機構(gòu)的，應(yīng)當匯總計算并繳納企業(yè)所得稅 ?？梢岳眯缕髽I(yè)所得稅中居民企業(yè)合并納稅的政 策，將虧損的公司由法人改為分公司的模式來降 低企業(yè)所得稅。 ? 如將一直虧損的物業(yè)公司由地產(chǎn)公司的子公司轉(zhuǎn)為 其分公司，則物業(yè)公司的虧損可以抵銷地產(chǎn)公司的 應(yīng)納稅所得額，降低企業(yè)所得稅。 企業(yè)所得稅籌劃思路 爭取核定征收的方式、適用較低檔率的稅收 ? 公司目前經(jīng)營的某些項目開發(fā)經(jīng)歷的時間較長、項目易手次數(shù)較多，而且前期相關(guān)成本、資料不全，應(yīng)盡早與主管稅局溝通，最大程度爭取所得稅核定征收。 企業(yè)所得稅籌劃思路 業(yè)務(wù)招待費 需要注意的方面 ? 新企業(yè)所得稅法實施條例規(guī)定：企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費支出，按照發(fā)生額的 60%扣除，但最高不得超過當年銷售（營業(yè)）收入的 5‰ 。即如果消費 10000元，按原來稅法規(guī)定是不用交稅的，而現(xiàn)在則還需要交 1000元的所得稅。 ? 固定在當?shù)貫閿?shù)不多的幾家酒店消費，一則經(jīng)常消費可能會優(yōu)惠； ? 在消費類別模糊時，提請開具會議費發(fā)票、差旅費發(fā)票、住宿費發(fā)票，減少進入業(yè)務(wù)招待費中核算的餐飲發(fā)票。 營業(yè)稅籌劃思路 ? 營業(yè)稅是對提供勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)而征收的稅金。稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)收到房款后就要交營業(yè)稅，而不論是否結(jié)轉(zhuǎn)收入，稅率為 5%。 ? 例如， A房地產(chǎn)公司 2023年商品房銷售回籠 170億，共需交 億的營業(yè)稅。 營業(yè)稅籌劃思路 將不同稅率的業(yè)務(wù)分開核算 ? 如高爾夫球場餐飲（服務(wù)業(yè)， 5%）和打球收入（娛樂業(yè)，20%），將裝修房銷售分為毛坯房銷售 （ 5%）和委托裝修業(yè)務(wù)（ 3%）。 營業(yè)稅差額繳納 ? 稅法規(guī)定：單位銷售或轉(zhuǎn)讓其購置或抵債得來的不動產(chǎn)、受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。 ? 例如 ,我司 2023年購置一處房產(chǎn)，原值為 100萬元， 2023年 10月以 250萬元的價格對外出售，則此時營業(yè)稅為 (250100) 5%=。 營業(yè)稅籌劃思路 營業(yè)稅差額繳納 (續(xù) ) ? 需要注意的是，轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開發(fā)或正在進行土地前期開發(fā)，但尚未進入施工階段的在建項目，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項目征收營業(yè)稅。 ? 對于轉(zhuǎn)讓已進入建筑物施工階段的在建項目，按“銷售不動產(chǎn)”稅目全額征收營業(yè)稅 。 、房產(chǎn)稅籌劃思路 ? 自用性物業(yè)： 自用經(jīng)營性物業(yè)，其房產(chǎn)稅稅率為 %，稅基為房產(chǎn)原值扣除一定比例。經(jīng)營性物業(yè)主要通過合理分攤成本，適當降低物業(yè)原值，達到降低房產(chǎn)稅稅賦的目的。 ? 出租性物業(yè) ： 出租性物業(yè)主要以獲取的租金為計稅基數(shù)，稅率為 12%。 、房產(chǎn)稅籌劃思路 ? 分割租金 ? 公司對外出租經(jīng)營性物業(yè)，往往同時收取租金和物業(yè)管理費，租金需要繳納房產(chǎn)稅而物業(yè)管理費不涉及房產(chǎn)稅的繳納，因此，可以適當降低租金、提高物業(yè)管理費，在總收入不變的前提下，降低房產(chǎn)稅稅賦。 ? 轉(zhuǎn)租 ? 依規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納，若先將公司自有部分物業(yè)以相較低價格租給全資子公司，而后由子公司對外以市價轉(zhuǎn)租，則可降低房產(chǎn)稅稅基。 、契稅籌劃思路 ? 將土地轉(zhuǎn)到全資子公司名下時免契稅 ? 《 關(guān)于全資子公司承受母公司資產(chǎn)有關(guān)契稅政策的通知 》 （國稅函 [2023]514號）明確規(guī)定：公司制企業(yè)在重組過程中，以名下土地、房屋權(quán)屬對其全資子公司進行增資，屬同一投資主體內(nèi)部資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)，對全資子公司承受母公司土地、房屋權(quán)屬的行為，不征收契稅。 ? 股權(quán)變更不需要繳納契稅 ? 《 財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知 》 （財稅 [2023]175號）明確規(guī)定：在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，單位、個人承受企業(yè)股權(quán)，企業(yè)土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅。 ? 通過收購獲取的項目 ? 收購分為資產(chǎn)收購和股權(quán)收購： ? 從開發(fā)企業(yè)角度而言，盡量采取資產(chǎn)收購的方式，取得與收購金額一致的成本發(fā)票，以確?？梢院戏ǖ牡挚鄱惪?，特別是增值稅。 ? 采取股權(quán)收購方式時，盡量以接近被收購項目成本發(fā)票的金額收購；對于溢價的部分，盡量要求被收購方提供能進入成本的發(fā)票，以提高可扣除成本金額； ? 無論是資產(chǎn)收購還是股權(quán)收購的方式，都需要加強對成本發(fā)票合法合規(guī)性審查。 不同的項目獲取方式需要關(guān)注的方面 3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法 3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用 五 稅務(wù)籌劃應(yīng)注意的問題 ? 招拍掛方式項目 ? 獲取包括多種類型物業(yè)（如別墅和高爾夫球場）的項目土地時，如能協(xié)調(diào)國土相關(guān)部門，在國土出讓金額一定情況下，明確不同物業(yè)類型的單方地價成本，提高高增值率物業(yè)的地價，可有效降低整體稅負 。 不同的項目獲取方式需要關(guān)注的方面 (續(xù) ) ? 拆遷項目 ? 需要做好拆遷補償合同的簽訂，完善拆遷及補償手續(xù)，取得相應(yīng)稅務(wù)機關(guān)認可的拆遷票據(jù)。 會所的成本分攤原則 ? 除政府明確其權(quán)屬不歸開發(fā)商的會所之外，其他會所無論是否確權(quán)至開發(fā)商名下，均應(yīng)參與成本的分攤。具體分攤方法為：土建、裝修等成本按照建筑面積與其他物業(yè)一起平均分攤，會所不參與項目地價款、市政配套費、綠化工程、配套設(shè)施等其他成本的分攤。 成本結(jié)轉(zhuǎn)及分攤原則 車位的成本分攤原則 成本結(jié)轉(zhuǎn)及分攤原則 ? 能夠確權(quán)在開發(fā)商名下的 ,僅參與建安等與其直接相關(guān)的成本的分攤 ,不參與地價、市政配套費、商品房裝修、配套設(shè)施、綠化等與其不相關(guān)成本的分攤；無法確權(quán)在開發(fā)商名下的車位，不參與成本的分攤。 謝 謝 ! 演講完畢，謝謝觀看！