【正文】 會所的成本分?jǐn)傇瓌t ? 除政府明確其權(quán)屬不歸開發(fā)商的會所之外，其他會所無論是否確權(quán)至開發(fā)商名下，均應(yīng)參與成本的分?jǐn)偂? 、房產(chǎn)稅籌劃思路 ? 分割租金 ? 公司對外出租經(jīng)營性物業(yè)，往往同時收取租金和物業(yè)管理費(fèi)，租金需要繳納房產(chǎn)稅而物業(yè)管理費(fèi)不涉及房產(chǎn)稅的繳納，因此，可以適當(dāng)降低租金、提高物業(yè)管理費(fèi)，在總收入不變的前提下，降低房產(chǎn)稅稅賦。 營業(yè)稅籌劃思路 將不同稅率的業(yè)務(wù)分開核算 ? 如高爾夫球場餐飲（服務(wù)業(yè)， 5%）和打球收入（娛樂業(yè)，20%），將裝修房銷售分為毛坯房銷售 （ 5%）和委托裝修業(yè)務(wù)（ 3%）。 ? 如將一直虧損的物業(yè)公司由地產(chǎn)公司的子公司轉(zhuǎn)為 其分公司，則物業(yè)公司的虧損可以抵銷地產(chǎn)公司的 應(yīng)納稅所得額，降低企業(yè)所得稅。 合理分?jǐn)傢?xiàng)目成本 成本方面的籌劃 ? 各公司應(yīng)充分利用綜合開發(fā)優(yōu)勢，在政策許可的前提下，對成本費(fèi)用進(jìn)行合理分?jǐn)?，包括持有物業(yè)與銷售物業(yè)之間、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅之間、公建配套設(shè)施等，尋求最佳稅收效益。 股權(quán)出售代替實(shí)物出售 銷售收入方面的籌劃 ? 如目前在某項(xiàng)目中有一辦公樓準(zhǔn)備出售，如果某客戶愿意在我司稍微降低售價的情況下以股權(quán)形式整體購買，則可以做如下籌劃： ? 主要利用股權(quán)交易不交納營業(yè)稅和土地增值稅的稅法規(guī)定。 爭取核定征收 ? 稅務(wù)機(jī)關(guān)在賬冊不齊等特殊情況下可按不低于預(yù)征率的水平進(jìn)行土地增值稅的核定征收，因此，在某些高毛利的項(xiàng)目上核定征收與據(jù)實(shí)清算最終所繳稅款將存在巨大差異，積極爭取土地增值稅的核定征收將是有效降低稅負(fù)的途徑之一。 普通住宅增值率不超過 20%時免交土地增值稅 (續(xù) ) 合理利用稅收優(yōu)惠政策 ? 以下表普通住宅定價為例，價格定為 5900元 /方時，毛利率為%、增值率為 %，不用交土地增值稅，利潤較 6000元 /方的定價還大一些。各級領(lǐng)導(dǎo)要具有 稅收籌劃意識，積極從項(xiàng)目前期著手籌劃，根據(jù)稅收籌劃需要安排相應(yīng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，在開發(fā)的各個環(huán)節(jié)中實(shí)行稅負(fù)的動態(tài)管理，真正實(shí)現(xiàn)節(jié)流的作用。 3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法 3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用 一 稅務(wù)籌劃的重要作用 房地產(chǎn)行業(yè)涉及的主要稅種 稅項(xiàng) 計(jì)稅基礎(chǔ) 稅率或備注 土地增值稅 銷售收入減扣除金額 30%60% 企業(yè)所得稅 稅前利潤 25% 契稅 房產(chǎn)銷售額、土地出讓金 3%5% 營業(yè)稅 項(xiàng)目銷售收入或租金 5% 城市維護(hù)建設(shè)稅 營業(yè)稅 7% 教育費(fèi)附加 營業(yè)稅 3% 房產(chǎn)稅 租金、房產(chǎn)原值 12% 印花稅 銷售合同或工程、建安合同金額 %% 防洪費(fèi) 銷售收入 % 土地使用稅 按占地面積計(jì)算 依當(dāng)?shù)囟惙? 3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法 3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用 二 主要稅種及面臨的稅務(wù)環(huán)境 ? 房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)較重 ? 房地產(chǎn)年度稅負(fù)一般占營業(yè)收入 20%以上，接近甚至超過企業(yè)當(dāng)年實(shí)現(xiàn)的凈利潤，如果加上項(xiàng)目清算時要繳的大筆土地增值稅、企業(yè)所得稅，項(xiàng)目真正的稅負(fù)占項(xiàng)目收入的比重會更高。付款申請需提交相關(guān)證明材料。 （ 5）公司的所有資金必須納入法定賬戶管理， 不得坐收坐支，嚴(yán)禁賬外循環(huán)和違規(guī)設(shè)立“小金庫”。 資金使用中容易產(chǎn)生的問題 資金撥付的手續(xù)不完善，審批不嚴(yán)；資金使用的計(jì)劃性不強(qiáng)，資金支出有較大隨意性。 賬面留存資金與與資金需求盡可能匹配 ，滿足未來一個月資金需求 。 由于市場發(fā)生較大的變化，加之 2023年投入了大量資金高價拿地，回歸 A股的失敗， 08年的銷售額大大低于預(yù)期（ 08年富力的銷售收入160億元，只是與 07年持平，只完成計(jì)劃的 66%），富力地產(chǎn)資金和財務(wù)狀況陷入了比較困難的局面。 對于一個區(qū)域公司來說，要充分考慮到開發(fā)產(chǎn)品的類型，要注重流動性強(qiáng)的住宅產(chǎn)品，要盡量保持較高的資產(chǎn)流動性和變現(xiàn)能力，不能一味追求占用大量資金且回報周期較長的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。 、做好銷售誠意金和購房定金的管理 首先， 誠意金收取、轉(zhuǎn)定和退款等過程都需要建立相應(yīng)的內(nèi)部控制制度，納入財務(wù)核算體系管理。 、充分利用法律手段保證按期付款的嚴(yán)肅性。反之，則盡量按年度甚至更長的時間調(diào)整利率。 （ 2）項(xiàng)目前期規(guī)劃報建時應(yīng)注意分證： 為發(fā)揮資源的最大優(yōu)勢，充分地利用銀行貸款資金，在前期規(guī)劃報建時，可根據(jù)項(xiàng)目的大小，考慮分拆工程規(guī)劃許可證和施工證，拆分成若干期，能為今后的融資工作帶來靈活和便利。 如無法上市，其將以現(xiàn)行市盈率回購相關(guān)投資者的股份。雙方以企業(yè)當(dāng)前的業(yè)績?yōu)樽h價基礎(chǔ)確定投資條件，根據(jù)雙方認(rèn)可的業(yè)績增長情況，以具體業(yè)績指標(biāo)甚至股價為協(xié)議條件。 二是向資金提供者支付的報酬，及資金使用費(fèi)或占用費(fèi) 。 借貸成本亦隨之增加。如前例方案一中，若投資收益率降低為 6%，其自有資金收益率為： 投資收益 =（ 2+1） *6%*1= 貸款利息 =2*10%*1= 投資凈收益 == 自有資金收益率 =247。 資金籌集應(yīng)關(guān)注的重點(diǎn) 總結(jié)： 財務(wù)杠桿：借雞生蛋，以小搏大。 房地產(chǎn)投資信托（ REITs）： REITs是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。 （ 2）短期融資券（中期票據(jù)）： 由人民銀行主導(dǎo)的銀行間債券市場一項(xiàng)創(chuàng)新性債務(wù)融資工具，由企業(yè)發(fā)行的無擔(dān)保短期本票，發(fā)行規(guī)模一般不得超過企業(yè)凈資產(chǎn)的 40%。 具體如下圖： 一般來說，在項(xiàng)目開發(fā)的整個過程中上述三大部分資金的大致比例各為1/3，但在不同階段各來源所占的比例不同： 1年 2年 股東自有資金： 地價 、 前期稅費(fèi)和政府收費(fèi)等 銀行貸款 房款回籠 歸還全部股東借款和銀行貸款 資金籌集的主要渠道 股權(quán)融資： 主要是指企業(yè)通過資本市場以股東投入實(shí)現(xiàn)資本金的增加，包括資本市場首次公開發(fā)行（ IPO）、公開增發(fā)、定向增發(fā)等方式；還有一種間接上市融資，即買殼上市。如果按月編制計(jì)劃，該問題就很容易發(fā)現(xiàn)。 （ 4）貸款規(guī)模與項(xiàng)目總投相符。 一般情況下，全年銷售的項(xiàng)目房款回籠至少達(dá)簽約金額的80%以上，上年已簽約未回籠部分應(yīng)在當(dāng)年全部收回。在股東投入土地支出后，原則上項(xiàng)目公司必須實(shí)現(xiàn)自身現(xiàn)金流凈流入，公司將把自我資金保障情況作為考核企業(yè)年度工作的一項(xiàng)重要指標(biāo)。即在對項(xiàng)目開發(fā)總投資進(jìn)行估算的基礎(chǔ)上落實(shí)資金來源渠道和籌措方式。 中國第一爛尾樓 — 中誠廣場： 爛尾時間： 15年 地址：廣州天河北路 開發(fā)商：香港中誠集團(tuán) 、 廣州城建 廣州第一爛尾樓 麓景臺 爛尾時間： 13年 地址：廣州麓苑路 開發(fā)商：廣州輝煌房地產(chǎn)公司 羊城大廈 爛尾時間： 11年 地址：西灣路 86號 開發(fā)商：廣州羊城集團(tuán) 房地產(chǎn)企業(yè)的生存危機(jī)：為什么有那么多“爛尾樓”？ 國家對房地產(chǎn)企業(yè)資金方面出臺的宏觀調(diào)控政策 基于房地產(chǎn)開發(fā)對很大程度依賴資金的特點(diǎn)，國家在對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控時，運(yùn)用較多地政策都是從控制企業(yè)資金層面入手。 資金密集型 大量的資金投入 資金周轉(zhuǎn)期限長 長期的資金保障 房地產(chǎn)項(xiàng)目資金的主要特點(diǎn) 資金是房地產(chǎn)企業(yè)的“血液” , 供血充足 生存、發(fā)展 貧血斷血 爛尾、破產(chǎn) 搞好房地產(chǎn)項(xiàng)目資金管理具有重要作用 資金是企業(yè)的血液，對房地產(chǎn)企業(yè)更是如此。編制資金平衡計(jì)劃是房地產(chǎn)資金管理的一項(xiàng)重要工作，通過合理安排資金計(jì)劃，可有效地配置資源，提高資金使用效率，防范財務(wù)風(fēng)險。 編制資金平衡計(jì)劃應(yīng)注意的幾個方面 、編制的資金平衡計(jì)劃應(yīng)遵循的原則 首先要立足自身平衡，資金籌集一定要切實(shí)可行，具有可操作性和能有效實(shí)施。 工程建設(shè)支出應(yīng)根據(jù)該項(xiàng)目所在區(qū)域的單方成本及施工進(jìn)度綜合細(xì)致測算，項(xiàng)目工程建設(shè)投資周期一般為 12年，且當(dāng)年新開工面積比例較大，當(dāng)年安排工程建設(shè)支出 10001200元 /平方，該項(xiàng)支出顯然過大，應(yīng)安排 6億元左右。 （ 3）稅費(fèi)的計(jì)算要依據(jù)有關(guān)要求。 如項(xiàng)目投入中安排土地費(fèi)用支出沒有考慮配套的政府收費(fèi)項(xiàng)目；在計(jì)算利息費(fèi)用僅考慮年底余額 ， 沒有考慮當(dāng)年新增及還貸情況；或者利息費(fèi)用僅考慮銀行貸款部分 ， 不考慮股東借款；合作項(xiàng)目股東要求分紅 ， 沒有安排現(xiàn)金分紅等等 。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金來源 前期階段： 項(xiàng)目尚未具備融資能力和銷售，資金來源以股東投入為主。包括發(fā)行公司債、企業(yè)債券、短期融資券（中期票據(jù)）等方式。 銀行貸款： 銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的貸款，是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)資金的最主要融資渠道之一。 、合理確定資金來源結(jié)構(gòu) 什么是財務(wù)杠桿效應(yīng)？ 例：某房地產(chǎn)公司有自有資金 1億元，投資項(xiàng)目預(yù)計(jì)投資收益率為 20%，投資期限為 1年，銀行貸款利率為 10%，現(xiàn)有二個投資方案可供選擇： 方案一：貸款與自有資金的比例為 2： 1；方案二：貸款與自有資金的比例為 5： 1 哪種投資方案自有資金收益率更高呢？ 方案一：投資收益 =（ 2+1） *20%*1= 貸款利息 =2*10%*1= 投資凈收益 == 自有資金收益率 =247。 財務(wù)杠桿放大節(jié)稅效應(yīng)。 高負(fù)債 高風(fēng)險 高風(fēng)險 高收益 過度地依賴借貸資金會產(chǎn)生兩種后果： 風(fēng)險隨之增加。避免短貸長投，根據(jù)不同產(chǎn)品的開發(fā)節(jié) 點(diǎn)和預(yù)售時間，安排不同的資金來源銜接。 特別是在市場發(fā)生變化后，其高負(fù)債、高成本的資金使其背上了沉重的壓力，企業(yè)陷于困境。 2023年 8月，恒大地產(chǎn)通過另一上市保薦人瑞信擔(dān)保，向貸款人授出認(rèn)沽期權(quán)為擔(dān)保，籌集資金 ； 2023年 9月，通過抵押恒大御景半島項(xiàng)目，再次向美林貸款 ，用于購買土地。 案例：恒大地產(chǎn) —對賭協(xié)議的后果 如何辦理銀行貸款 銀行貸款是滿足項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)資金需求和減少自有資金占用、充分利用財務(wù)杠桿提高自有資金收益率的關(guān)鍵，從項(xiàng)目公司看，銀行貸款是房地產(chǎn)項(xiàng)目主要資金來源。堅(jiān)決避免貸款資金發(fā)放后長期閑置在賬面的情況出現(xiàn)。 、優(yōu)化收款流程。第三，與省、市公積金中心建立良好的合作關(guān)系，開辟公積金中心綠色通道。 在籌集到資金后，需要對這些資金進(jìn)行合理有效的使用，提高資金的使用效率，同時規(guī)避資金風(fēng)險。在 2023年還曾經(jīng)與合景泰富聯(lián)手以 46億元拿下珠江新城的商業(yè)地王項(xiàng)目； ，擬建佛山第一高樓；在天津以 50億元拿下的住宅項(xiàng)目。 確定合理的現(xiàn)金留存量 貨幣資金作為流動性最強(qiáng) 、 收益性最弱的資產(chǎn) ， 持有一