房地產項目投資策劃培訓課件-免費閱讀
【正文】 確定融資結構應以投資效益最大化 及 綜合融資成本最低 為標準。 風險應對的措施有：進行多方案比選；對投資估算與財務分析應留有余地；對項目開發(fā)經營期的潛在風險因素采取回避、轉移、分擔和自擔等。 敏感性分析表和敏感性分析圖如下所示： 2023/3/29 55 敏感性分析表 變化率 變化因素 30% 20% 10% 0% 10% 20% 30% 基準折現率 建設投資額 銷售價格 建筑材料價格 … 2023/3/29 56 敏感性分析圖 10% 5% 0 5% 10% 經營成本 投資 銷售收入 內部收益率 基本方案內部收益率 （ %） 基準收益率 （ 8%） 2023/3/29 57 步驟： 2023/3/29 58 影響因素 初投資 年租賃收入 年經營費用 壽命期 估計值 1000萬元 3800萬元 1800萬元 25年 初投資變動幅度 20% 10% 0 +10% +20% NPV 租賃收入變動幅度 20% 10% 0 +10% +20% NPV 經營費用變動幅度 20% 10% 0 +10% +20% NPV 2023/3/29 59 ?確定敏感性因素依次為： ?價格（租賃收入）、經營費用、期初投資 ?控制方案： ?首先需要控制價格，考慮如何較少增加初投資的前提下提高租賃價格或降低經營費用，提高項目的經濟效益。 2023/3/29 49 ? 通過項目方案的盈虧平衡點（ BEP），分析各種不確定因素對經濟效益的影響。 利潤與利潤分配表的形式如下所示： 2023/3/29 40 利潤與利潤分配表 序號 項目 合計 1 2 3 … N 1 經營收入 銷售收入 出租收入 自營收入 2 經營成本 商品房經營成本 出租房經營成本 3 運營費用 4 修理費用 5 經營稅金及附加 6 土地增值稅 7 利潤總額 2023/3/29 41 利潤與利潤分配表 序號 項目 合計 1 2 3 … N 8 所得稅 9 稅后利潤 盈余公積金 應付利潤 未分配利潤 計算指標： (1)投資利潤率 (%)： (2)投資利稅率 (%)： (3)資本金利潤率 (%)： (4)資本金凈利潤率 (%)： 2023/3/29 42 (4)資產負債表 資產負債表是反映房地產投資項目在計算期內各年末資產、負債與所有者權益變化及對應關系的報表。 2023/3/29 28 四、房地產項目財務評價 (1)收集、整理和計算有關基礎財務數據資料； (2)編制項目基本財務報表； (3)計算項目財務評價指標； (4)進行項目不確定性分析及風險分析； (5)作出項目在財務上是否可行的評價與結論。 財務評價根據現行財稅制度和價格體系，計算房地產項目的財務收入和支出，分析項目的盈利能力、清償能力及財務生存能力，判斷項目的財務可行性。 2023/3/29 22 (1)多因素分析法 首先將投資環(huán)境因素分為政治環(huán)境、經濟環(huán)境、財務環(huán)境、市場環(huán)境、文化環(huán)境、基礎設施環(huán)境、技術條件、輔助工業(yè)、法律與法制、行政機關的效率和競爭環(huán)境等因素，每一類因素又由一系列子因素構成。 投資者根據投資環(huán)境的實際情況，對各因素進行評分，然后把各項因素的分數相加，就可以得出東道國投資環(huán)境的總分，并用總分來揭示投資環(huán)境的優(yōu)劣。如果地理文化差距大，就是一個“冷”因素。 2023/3/29 15 ?法令阻礙。 ?市場機會。 硬投資環(huán)境是指項目所在地及周邊區(qū)域的自然地理條件、基礎設施等。 2023/3/29 3 ? 房地產項目投資策劃概述 ?房地產項目投資環(huán)境分析 ?房地產項目經濟評價 ?房地產項目融資策劃 2023/3/29 4 第一節(jié) 房地產投資策劃概述 一、房地產投資的概念 房地產投資是指國家、企業(yè)或個人為實現某種預定的目標，直接或間接地對房地產的開發(fā)、經營、管理、服務和消費所進行的投資活動。 2023/3/29 9 (1)對房地產項目的各種投資方案進行比選 (2)為項目投資決策提供可靠依據，避免投資失誤 (3)保證房地產投資獲得預期效益 房地產投資策劃通常應該包括 房地產投資環(huán)境分析 、 項目經濟評價 、 項目融資策劃 等內容。 ? 有一個由社會各階層代表所組成的、為廣大人民群眾所擁護的政府。 ?文化一元化。如果實質阻礙高，就是一個“冷”因素。雖然在因素的選擇及其評判上有些籠統和粗糙，但它卻為后來投資環(huán)境評估方法的形成和完善奠定了基礎。 (2)在確定關鍵因素后提出 “ 最可能方案 ” 、 “ 樂觀方案 ” 、“ 悲觀方案 ” 以及 “ 遭難方案 ” 。 關鍵因素分析法把企業(yè)投資的動機分為降低成本
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