【正文】 ? 通過(guò)收購(gòu)獲取的項(xiàng)目 ? 收購(gòu)分為資產(chǎn)收購(gòu)和股權(quán)收購(gòu)： ? 從開(kāi)發(fā)企業(yè)角度而言，盡量采取資產(chǎn)收購(gòu)的方式，取得與收購(gòu)金額一致的成本發(fā)票，以確?？梢院戏ǖ牡挚鄱惪睿貏e是增值稅。 ? 固定在當(dāng)?shù)貫閿?shù)不多的幾家酒店消費(fèi)，一則經(jīng)常消費(fèi)可能會(huì)優(yōu)惠； ? 在消費(fèi)類別模糊時(shí)，提請(qǐng)開(kāi)具會(huì)議費(fèi)發(fā)票、差旅費(fèi)發(fā)票、住宿費(fèi)發(fā)票，減少進(jìn)入業(yè)務(wù)招待費(fèi)中核算的餐飲發(fā)票。則我們可以 6,000萬(wàn)元成立殼公司，將此辦公樓整體先以 3萬(wàn)元 /方的價(jià)格出售給先成立的殼公司，而后將整個(gè)殼公司的股權(quán)以 ，相當(dāng)于以出售股權(quán)的形勢(shì)代替出售實(shí)物（股權(quán)出售環(huán)節(jié)不需要交納營(yíng)業(yè)稅及契稅）。通過(guò)與冼村簽訂合作開(kāi)發(fā)協(xié)議并向國(guó)家支付少量地價(jià)款后，廣州公司實(shí)現(xiàn)了國(guó)土證上的加名，并與冼村按比例享有項(xiàng)目的權(quán)益。 ? 稅收與經(jīng)營(yíng)形式直接相關(guān)，稅務(wù)籌劃貫穿 項(xiàng)目始終，是個(gè)動(dòng)態(tài)管理過(guò)程，特別是在項(xiàng) 目運(yùn)作的前期進(jìn)行籌劃尤為重要。 、資金使用及付款審批制度： （ 1）資金實(shí)行預(yù)算管理，各公司必須按資金計(jì)劃使用資金，防止計(jì)劃外的資金支出。 工程結(jié)算要留足額的工程質(zhì)保金。據(jù)統(tǒng)計(jì)，富力在珠江新城擁有 15個(gè)項(xiàng)目，大部分是寫字樓和高價(jià)酒店，僅在廣州、北京、天津三地現(xiàn)有的商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)將會(huì)耗掉資金 ，3年平均投入 。 要加快按揭款的發(fā)放速度，首先，充分調(diào)動(dòng)代理公司、律師行力量，責(zé)任到人，催收按揭資料，按揭資料齊全后方可進(jìn)行代理費(fèi)結(jié)算；其次，在保證開(kāi)發(fā)貸款銀行優(yōu)先的情況下，引進(jìn)多家銀行，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)壓力促進(jìn)放款速度。否則，公司必須根據(jù)工程建設(shè)資金需求金額和時(shí)點(diǎn)發(fā)放貸款，使用多少金額，發(fā)放多少金額。 案例：恒大地產(chǎn) —對(duì)賭協(xié)議的后果 案例：恒大地產(chǎn) —對(duì)賭協(xié)議的后果 據(jù)公開(kāi)資料顯示， 2023年 11月，恒大地產(chǎn)與國(guó)際機(jī)構(gòu)投資者德意志銀行、美林及淡馬錫簽訂協(xié)議，以恒大地產(chǎn)三分之一股權(quán)作押，由三家機(jī)構(gòu)投資者以總價(jià) 4億美元認(rèn)購(gòu)其 8億股可換股優(yōu)先股。因此，有效地控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)： ? 一定要注意短期、中長(zhǎng)期資金的均 衡安排，特別要注意短期負(fù)債的比例 ，避免還債期過(guò)于集中，造成企業(yè)資 金鏈斷裂； ? 做好資產(chǎn)周轉(zhuǎn)期限結(jié)構(gòu)與債務(wù)期限 結(jié)構(gòu)的匹配。因此，企業(yè)對(duì)外借款除了保障資金需求外，另外一個(gè)重要目的是利用財(cái)務(wù)杠桿作用獲取更大的收益，提高實(shí)投資金的回報(bào)率。 （ 3）企業(yè)債券： 企業(yè)債券由中央政府部門所屬機(jī)構(gòu)、國(guó)有獨(dú)資企業(yè)或國(guó)有控股企業(yè)依照法定程序發(fā)行（可以在交易所市場(chǎng)或銀行間債券交易市場(chǎng)），約定在一定期限內(nèi)（中長(zhǎng)期）還本付息的債券，由國(guó)家發(fā)改委和國(guó)務(wù)院審批，一般要求予以擔(dān)保，債券發(fā)行后，審批部門不再對(duì)發(fā)債主體的信息披露和市場(chǎng)行為進(jìn)行監(jiān)管。根據(jù)目前的預(yù)售制度，在項(xiàng)目取得預(yù)售證后可對(duì)外銷售，銷售資金回籠不僅可以彌補(bǔ)項(xiàng)目的持續(xù)開(kāi)發(fā)成本投入，并且可以逐漸償還項(xiàng)目貸款并實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。 營(yíng)業(yè)稅及土地增值稅預(yù)征等一般為當(dāng)期銷售回籠的 %，所得稅預(yù)征比例為當(dāng)期銷售回籠的 %，由于該項(xiàng)目當(dāng)年尚未完工交樓，無(wú)需進(jìn)行土地增值稅清算及所得稅補(bǔ)繳，那么以預(yù)繳口徑安排的全年稅款支出應(yīng)在 1億元左右比較合理。 資金計(jì)劃編制完成并報(bào)公司董事會(huì)審批同意后，各公司必須嚴(yán)格執(zhí)行資金平衡計(jì)劃，其執(zhí)行情況將作為考核企業(yè)管理水平的一項(xiàng)重要內(nèi)容。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的效益和資金管理密切相關(guān)，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)合理有效地籌集和使用資金，做到優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，拓寬融資渠道，控制投資風(fēng)險(xiǎn)，提高資金使用效率，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高。這一階段都采取比較粗淺的方法， 重點(diǎn)是落實(shí)好資金來(lái)源 。此例中，該公司全年銷售資金回籠安排在 910億元比較合理。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金來(lái)源 資金籌集應(yīng)關(guān)注的重點(diǎn) 資金籌集的主要渠道 如何辦理銀行貸款 銷售回籠應(yīng)注意的環(huán)節(jié) 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用 Ⅲ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金籌集 自有資金 包括股東投入的注冊(cè)資本 (含發(fā)行股票募集的資金 )、留存利潤(rùn)等，一般用于支付地價(jià)、前期稅費(fèi)和政府收費(fèi)等前期費(fèi)用等。具有法人資格的非金融企業(yè)，可依照 《 短期融資券管理辦法 》 規(guī)定的條件和程序，在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行并約定在一定期限內(nèi)還本付息的有價(jià)證券。財(cái)務(wù)杠桿就是利用借貸資金擴(kuò)大自有投資的產(chǎn)出。當(dāng)財(cái)務(wù)杠桿作用加大時(shí)，貸款方也會(huì)感到風(fēng)險(xiǎn)增加，一是要求提前還款；二是要求提高利率作為風(fēng) 險(xiǎn)的補(bǔ)償，貸款成本也將增加，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大。 對(duì)賭標(biāo)的通常設(shè)定為企業(yè)股權(quán)，或者遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)一般標(biāo)準(zhǔn)的其他支付條件（如高額利息）。 （ 3）貸款擔(dān)?；虻盅簵l件應(yīng)關(guān)注的方面 ：各子公司在抵押不影響銷售的情況下，應(yīng)優(yōu)先使用抵押方式，并提高抵押率，充分利用抵押物資源。 在認(rèn)購(gòu)書、買賣合同、按揭須知等法律文件中嚴(yán)格約定違約責(zé)任，充分保護(hù)公司利益；對(duì)惡意拒繳房款及提供資料的客戶要移交法律部及時(shí)處理并嚴(yán)格執(zhí)行，維護(hù)按期付款的嚴(yán)肅性。特別是現(xiàn)階段，公司處于快速發(fā)展中，要堅(jiān)持以普通住宅的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)為主，商業(yè)地產(chǎn)等經(jīng)營(yíng)性物業(yè)投入原則上要控制在 20%以內(nèi)。 資金使用中容易產(chǎn)生的問(wèn)題 資金支出與施工進(jìn)度不一致，超進(jìn)度支付工程款。 （ 6）各級(jí)公司的會(huì)計(jì)和出納不能由同一人擔(dān)任，開(kāi)具銀行支票所需的印章必須分由兩人或兩人以上保管，銀行支票印章的保管理人員不得在空白或內(nèi)容填列不全的支票上蓋章。以保利地產(chǎn)（ 600048）為例，近三年稅負(fù)列表如下： 單位 :億元 。因此，在普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售定價(jià)過(guò)程中，充分考慮項(xiàng)目增值率的臨界點(diǎn)，尋求銷售收入、土地增值稅之間的最佳利益平衡。 若辦公樓出售時(shí)已有產(chǎn)權(quán)證：可先將辦公樓整體以相對(duì)較低價(jià)格投資成立項(xiàng)目公司、而后出售項(xiàng)目公司股權(quán)；或者先以貨幣資金作為注冊(cè)資本成立新的全資子公司，而后以辦公樓整體對(duì)其進(jìn)行增資（可免契稅）； 若辦公樓無(wú)產(chǎn)權(quán)證：先成立空殼項(xiàng)目公司、再將辦公樓整體以相對(duì)較低價(jià)格出售給此公司、而后出售空殼公司股權(quán)。 企業(yè)所得稅籌劃思路 爭(zhēng)取核定征收的方式、適用較低檔率的稅收 ? 公司目前經(jīng)營(yíng)的某些項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)歷的時(shí)間較長(zhǎng)、項(xiàng)目易手次數(shù)較多，而且前期相關(guān)成本、資料不全，應(yīng)盡早與主管稅局溝通，最大程度爭(zhēng)取所得稅核定征收。 ? 轉(zhuǎn)租 ? 依規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納，若先將公司自有部分物業(yè)以相較低價(jià)格租給全資子公司，而后由子公司對(duì)外以市價(jià)轉(zhuǎn)租，則可降低房產(chǎn)稅稅基。 不同的項(xiàng)目獲取方式需要關(guān)注的方面 (續(xù) ) ? 拆遷項(xiàng)目 ? 需要做好拆遷補(bǔ)償合同的簽訂，完善拆遷及補(bǔ)償手續(xù)，取得相應(yīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的拆遷票據(jù)。 ? 例如， A房地產(chǎn)公司 2023年商品房銷售回籠 170億，共需交 億的營(yíng)業(yè)稅。 ? 當(dāng)項(xiàng)目規(guī)劃有不同的物業(yè)形態(tài)時(shí)，建議在可行的情況下對(duì)國(guó)土證進(jìn)行分證，高增值率物業(yè)（如別墅）單獨(dú)出具國(guó)土證和規(guī)劃證，以利于項(xiàng)目分期清算時(shí)按占地面積分配地價(jià)，降低別墅物業(yè)增值率水平。 ? 合作建房有成立公司和不成立公司等多種形式，但不論何種形式，均應(yīng)完善土地過(guò)戶手續(xù)，明確合作分配形式，以及分配后股權(quán)比例變化和剩余物業(yè)權(quán)屬利益的歸屬。 ? 提高稅務(wù)籌劃意識(shí)、重視前期籌劃。對(duì)于未經(jīng)規(guī)定程序?qū)徟虺綑?quán)限審批的款項(xiàng)，出納人員不得支付資金，其他財(cái)務(wù)人員不得辦理有關(guān)財(cái)務(wù)事項(xiàng)。 在工程建設(shè)中往往存在甲方為施工單位代墊工程勞保金、現(xiàn)場(chǎng)水電費(fèi)等，這些款項(xiàng)應(yīng)及時(shí)進(jìn)行清收，保證公司利益不受損害。 目前，富力已有 5家五星級(jí)酒店、 2家四星級(jí)酒店、 2個(gè) 幢國(guó)際甲級(jí)寫字樓和 2個(gè)購(gòu)物中心，投資商業(yè)地產(chǎn)沉淀了 較多的資金，而商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效果并不理想（ 2023年 酒店業(yè)務(wù)虧損 ）。為降低擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)，公司應(yīng)盡快辦理他項(xiàng)權(quán)證，縮短擔(dān)保期限，盡早解除擔(dān)保責(zé)任。要關(guān)注利率的變化趨勢(shì)，在銀行貸款利率處于下降通道時(shí)，貸款利率應(yīng)按季或月調(diào)整。按照約定， 恒大地產(chǎn)若在 2023年底前實(shí)現(xiàn)上市，機(jī)構(gòu)投資者的回報(bào)不少于 30％；若在 2023年 6月 6日前完成上市，機(jī)構(gòu)投資者的回報(bào)則不少于 40％；如果在 2023年 12月 6日前上市，回報(bào)率不少于 50%，若至 2023年 6月 6日前上市，回報(bào)率不少于 60%，如果在2023年 12月 6日前上市，則機(jī)構(gòu)投資者的回報(bào)不少于 70％。 籌資產(chǎn)生的成本主要由三部分組成： 一是籌集資金過(guò)程中發(fā)生的各種費(fèi)用，即籌資費(fèi)； 如發(fā)行股票的承銷費(fèi)，銀行貸款的手續(xù)費(fèi)等；該項(xiàng)費(fèi)用一般與籌資額度、籌資期限不直接相關(guān)，屬于籌資成本中的固定費(fèi)用。 財(cái)務(wù)杠桿負(fù)效應(yīng) 如果借入款項(xiàng)投資取得的效益低于借款成本，將會(huì)產(chǎn)生相反的杠桿效應(yīng)。 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款， 指銀行將已建成并投入使用的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定收入作為分期還款來(lái)源的一種物業(yè)抵押貸款，貸款資金不限定固定用途。 預(yù)售階段： 取得預(yù)售許可證，開(kāi)始預(yù)售并回籠資金。 兩項(xiàng)費(fèi)用明顯偏高，按照通常情況，銷售費(fèi)用一般不得超過(guò)年度銷售計(jì)劃的 %，那么安排的銷售費(fèi)用不應(yīng)超過(guò) 2500萬(wàn)元；管理費(fèi)用單盤基準(zhǔn)費(fèi)用為 300400萬(wàn)元，再考慮到項(xiàng)目銷售面積及在建面積進(jìn)行調(diào)整，該項(xiàng)目管理費(fèi)用安排過(guò)高。 具備對(duì)外融資條件一定要主動(dòng)從市場(chǎng)上獲取資金，不要僅依靠股東的投入。一個(gè)成熟的企業(yè)必須具有完善的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和預(yù)警措施。資金平衡計(jì)劃的編制和有效實(shí)施反映了一個(gè)公司的財(cái)務(wù)管理水平。 （ 2）銷售回籠與年度銷售任務(wù)相匹配。 、要注意資金來(lái)源和使用的時(shí)間節(jié)點(diǎn)的匹配，防止出現(xiàn)階段性的資金缺口 某公司編制全年資金計(jì)劃，現(xiàn)金流入 15億元（銷售回籠 10億元，銀行貸款 5億元），現(xiàn)金流出 13億元，結(jié)余 2億元，全年實(shí)現(xiàn)資金平衡。 （ 1）公司債 ：由上市公司通過(guò)資本市場(chǎng)（通過(guò)交易所市場(chǎng)）為籌集長(zhǎng)期資金而向一般大眾舉債，承諾于指定到期日向債權(quán)人無(wú)條件支付票面金額，并于固定期間按期依據(jù)約定利率支付利息。 1*100%=40% 方案二：投資收益 =（ 5+1） *20%*1= 貸款利息 =5*10%*1= 投資凈收益 == 自有資金收益率 =247。財(cái)務(wù)杠桿的好處是建立在杠桿有利（即投資收益高于借貸利率）的假設(shè)之上的，而這是一種不確定性的假設(shè)。 為了實(shí)現(xiàn)上市，實(shí)現(xiàn)迅速擴(kuò)張，恒大地產(chǎn)從 2023年不計(jì)成本頻繁拿地，土地儲(chǔ)備由 2023年底的不足 600萬(wàn)方增加至 4580萬(wàn)平方米，比 2023年底增加了 9倍，其資金來(lái)源主要是與一些機(jī)構(gòu)投資者 簽訂了所謂的對(duì)賭協(xié)議。 單位：億元 2023年 2023年 2023年 2023年 新增房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)貸款 1328 2996 3616 1802 全部人民幣 新增貸款 23500 33000 36300 45900 所占比例 % % % % 050010001500202325003000350040002023年 2023年 2023年 2023年0 . 0 0 %3 . 0 0 %6 . 0 0 %9 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 5 . 0 0 %新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款 開(kāi)發(fā)貸款/ 全