房地產(chǎn)項目投資策劃培訓課件-閱讀頁
2025-03-20 09:07本頁面
【正文】 營成本 3 運營費用 4 修理費用 5 經(jīng)營稅金及附加 6 土地增值稅 7 利潤總額 2023/3/29 41 利潤與利潤分配表 序號 項目 合計 1 2 3 … N 8 所得稅 9 稅后利潤 盈余公積金 應付利潤 未分配利潤 計算指標： (1)投資利潤率 (%)： (2)投資利稅率 (%)： (3)資本金利潤率 (%)： (4)資本金凈利潤率 (%)： 2023/3/29 42 (4)資產(chǎn)負債表 資產(chǎn)負債表是反映房地產(chǎn)投資項目在計算期內(nèi)各年末資產(chǎn)、負債與所有者權(quán)益變化及對應關(guān)系的報表。 資產(chǎn)負債表由資產(chǎn)、負債和所有者權(quán)益三大部分組成，資產(chǎn)負債表的形式如下所示： 2023/3/29 43 資產(chǎn)負債表 序號 項目 合計 1 2 3 … N 1 資產(chǎn) 流動資產(chǎn)總額 應收賬款 存貨 現(xiàn)金 累計盈余資金 在建工程 固定資產(chǎn)凈值 無形及遞延資產(chǎn)凈值 2 負債 流動資產(chǎn)負債 應付賬款 2023/3/29 44 資產(chǎn)負債表 (續(xù) ) 序號 項目 合計 1 2 3 … N 短期賬款 長期借款 流動資金借款 固定資產(chǎn)投資借款 開發(fā)產(chǎn)品投資借款 3 所有者權(quán)益 資本金 資本公積金 盈余公積金 累計未分配利潤 2023/3/29 45 通常包括 盈利能力指標 和 償債能力指標 兩類。 (2)償債能力指標 償債能力指標包括 借款償還期 、 利息備付率 、償債備付率 、 資產(chǎn)負債率 等。 ? （ 1）盈虧平衡分析 ? 盈虧平衡分析是在一定市場、生產(chǎn)能力及經(jīng)營管理條件下，通過對產(chǎn)品產(chǎn)量、成本、利潤相互關(guān)系的分析，判斷企業(yè)對市場需求變化適應能力的一種不確定性分析方法。 2023/3/29 49 ? 通過項目方案的盈虧平衡點（ BEP），分析各種不確定因素對經(jīng)濟效益的影響。 ? 通常可進行盈虧平衡分析的因素有房屋售價、銷售量、租金、出租率、土地價格、工程費用等。計算盈虧平衡點銷售量并分析項目安全性。 )(250002023400050 00 0000 20 mQ ??? % 00025 000 ???f2023/3/29 54 (2)敏感性分析 通過敏感性分析，判斷房地產(chǎn)項目經(jīng)濟效益對于各個影響因素的敏感性，并從中找出對于房地產(chǎn)項目經(jīng)濟效益影響較大的不確定性因素。 敏感性分析表和敏感性分析圖如下所示： 2023/3/29 55 敏感性分析表 變化率 變化因素 30% 20% 10% 0% 10% 20% 30% 基準折現(xiàn)率 建設(shè)投資額 銷售價格 建筑材料價格 … 2023/3/29 56 敏感性分析圖 10% 5% 0 5% 10% 經(jīng)營成本 投資 銷售收入 內(nèi)部收益率 基本方案內(nèi)部收益率 （ %） 基準收益率 （ 8%） 2023/3/29 57 步驟： 2023/3/29 58 影響因素 初投資 年租賃收入 年經(jīng)營費用 壽命期 估計值 1000萬元 3800萬元 1800萬元 25年 初投資變動幅度 20% 10% 0 +10% +20% NPV 租賃收入變動幅度 20% 10% 0 +10% +20% NPV 經(jīng)營費用變動幅度 20% 10% 0 +10% +20% NPV 2023/3/29 59 ?確定敏感性因素依次為： ?價格（租賃收入）、經(jīng)營費用、期初投資 ?控制方案： ?首先需要控制價格，考慮如何較少增加初投資的前提下提高租賃價格或降低經(jīng)營費用，提高項目的經(jīng)濟效益。 (1)風險識別 通過對項目進行全面考察，找出潛在的各種風險因素，并判斷其發(fā)生的可能性及對項目的影響程度。 2023/3/29 61 (2)風險估計 確定風險因素的概率分布，計算項目評價指標相應的概率分布或累計概率、期望值、標準差。項目風險判別標準應根據(jù)風險因素發(fā)生的可能性及其造成的損失來確定。 風險應對的措施有：進行多方案比選；對投資估算與財務分析應留有余地；對項目開發(fā)經(jīng)營期的潛在風險因素采取回避、轉(zhuǎn)移、分擔和自擔等。 這兩類融資方式所形成的項目，在投資者與項目的關(guān)系、投資決策與信貸決策、風險約束程度及約束機制、財務指標等方面都有顯著區(qū)別。 各種融資渠道具有其相應的優(yōu)缺點及適用條件，房地產(chǎn)融資策劃需要選擇合適的融資渠道。 2023/3/29 65 三、分析融資方案 在確定融資方式和融資渠道后，開發(fā)商或策劃機構(gòu)需要把它們綜合成完整的融資方案并進行分析。確定融資結(jié)構(gòu)應以投資效益最大化 及 綜合融資成本最低 為標準。 融資風險是指項目籌措了債務資金之后，因各種因素的惡化所導致的債務償還的不確定性。 演講完畢，謝謝觀看！
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