【正文】 根據(jù)敏感性分析，假定投資者期望的內(nèi)部收益率為 20%，在這種情況下，開發(fā)產(chǎn)品投資的臨界點為 13 651萬元，下降 1 260萬元；平均售房價格的臨界點為每平方米 1 538元，下降 132元；土地費用的臨界點為 1 580元，增加 1 160萬元；售房面積的臨界點為 108 377平方米，減少 14 253平方米。 表 107 租房收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元 3/2/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 序號 項 目 合 計 1 2 3 4 5 6 1 經(jīng)營收入 20 671 1 557 7 005 7 186 4 094 829 商品房銷售收入 房地產(chǎn)租金收入 自營收入 20 286 185 1557 7 005 7 133 53 4 028 66 763 66 2 經(jīng)營成本 12 348 948 4 266 4 328 2 384 423 商品房經(jīng)營成本 出租房經(jīng)營成本 (攤銷 ) 12 341 7 948 4 266 4 326 2 2 381 3 420 3 3 出租房經(jīng)營費用 31 9 11 11 4 自營部分經(jīng)營費用 5 自營部分折舊、攤銷 6 自營部分財務(wù)費用 7 經(jīng)營稅金及附加 1 137 86 385 395 225 46 8 土地增值稅 2 202 163 732 754 454 99 9 利潤總額 4 954 360 1 622 1 700 1 020 251 表 108 損益表 單位：萬元 3/2/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 10 彌補以前年度虧損 11 應(yīng)納稅所得額 4 954 360 1 622 1 700 1 020 251 12 所得稅 1 635 119 535 561 337 83 13 稅后利潤 3 319 242 1 087 1 139 683 168 公益金 法定盈余公積金 任意盈余公積金 166 332 12 24 54 109 57 114 34 68 8 17 14 加 :年初未分配利潤 205 1129 15 可供投資者分配的利潤 205 1 129 2 098 581 143 16 應(yīng)付利潤 2 821 2 098 581 143 A方 B方 C方 2 821 2 098 581 143 17 年末未分配利潤 205 1 129 續(xù)表 108 損益表 單位：萬元 3/2/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 10． 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析 項目全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前）為 %，在預(yù)期可接受內(nèi)部收益率為 20%時，項目凈現(xiàn)值為 781萬元，項目投資回收期為 。 3/2/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 序號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6 1 總投資 12391 1 983 3 824 6 119 233 155 78 .4 自營資產(chǎn)投資 自營資產(chǎn)投資借款建設(shè)期利息 自營資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 經(jīng)營資金 開發(fā)產(chǎn)品投資 其中：不含財務(wù)費用 財務(wù)費用 12391 11669 722 1983 1968 14 3824 3754 70 6119 5947 172 233 233 155 155 78 78 2 資金籌措 12391 1 983 3824 6119 233 155 78 表 103 投資使用計劃與資金籌措表 單位：萬元 3/2/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 資本金 預(yù)售收入 預(yù)租收入 其他收入 其他 借款 固定資產(chǎn)投資長期借款 自營資產(chǎn)投資人民幣借款 自營資產(chǎn)投資外幣借款 房地產(chǎn)投資人民幣借款 自營資產(chǎn)投資建設(shè)期利息借款 經(jīng)營資金人民幣借款 3 000 5 501 3 891 3 891 3 891 1500 483 483 483 1500 941 1383 1383 1383 4 094 2 025 2 025 2 025 233 155 78 續(xù)表 103 投資使用計劃與資金籌措表 單位：萬元 3/2/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 10． 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析 年利率 %，按單利計息，寬限期 3年， 3年等額還本。以南部兩個居住組團形成小區(qū)的基本居住單元。 3/2/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 10． 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析 根據(jù)《市統(tǒng)計年鑒》（ 1998）顯示，缺房戶數(shù) 8 000戶，其中人均居住面積在 4平方米以下的住房困難戶 3 000戶，隨著城市人口的增長，今后每年還將新增一定數(shù)量的住房困難戶，因此，距黨中央提出的到 2023年城鎮(zhèn)居民每戶擁有一套經(jīng)濟實用住房、從而使城鎮(zhèn)居民達到小康居住水平的要求差距還很大。 3/2/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 10． 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析 從全市商品房市場看， 1998年全市商品房竣工面積 ，實際銷售 ，預(yù)售，空置 ，實際銷售總金額達到 9 831萬元，總體情況比較理想。小區(qū)的主要入口有 3個，分別面向建設(shè)路、東風路和學院路。 稅費率見表 104。資本金內(nèi)部收益率為 %，項目凈現(xiàn)值為 909萬元。詳見表 1015。 3/2/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 序 號 項 目 變動幅度 （ %） 全部投資（所得稅前） 內(nèi)部收益率（ %） 凈現(xiàn)值 （萬元） 投資回收期 （年） 0 基本方案 28． 8 781 3． 8 1 開發(fā)產(chǎn)品投資 +10 20． 1 12 4． 0 10 39． 2 1 550 3． 6 2 售房價格 +10 39． 7 1 769 3． 6 10 17． 7 206 4． 2 3 預(yù)售款回籠進度 +10 31． 4 942 3． 7 10 24． 1 398 4． 1 4 租房價格 +10 28． 8 787 3． 8 10 28． 7 775 3． 8 表 1014 敏感性分析表 3/2/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 80 60 40 20 0 20 40 30 20 10 0 10 20 30 40 FIRR（ %） 1 2 3 4 5 敏感性因素變動（ %） 1—— 售房價格； 2—— 預(yù)售款回籠進度； 3—— 租房價格； 4—— 基準收益率； 5—— 開發(fā)產(chǎn)品投資 圖101 敏感性分析（全部投資、所得稅前） 3/2/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 10． 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析 6．臨界點分析 臨界點分析是項目評價的另一重要方面，它反映在預(yù)期可接受的投資內(nèi)部收益率下，投資方能承受的各種重要因素向不利方向變動的極限值。 3/2/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 序號 項