【正文】 租金收入或物業(yè)價值，如果是持有自營物業(yè)，一般按內(nèi)部收益法來測算。 ? 實際運作中面積有所增加，總建筑面積 ，可售面積 ，動態(tài)成本為 ，上漲了 3%，但折合總建單價為 9762元 /平方米，僅上漲了 %。預(yù)計總投資 ，折合總建單價 9752元 /平方米，可售單價 12185元 /平方米。 ? 項目成本一般包括土地成本、前期費用、工程建設(shè)、政策收費、不可預(yù)見費、三項費用六大部分。 市場分析 市場供求分析 競爭項目分析 財務(wù)分析 風(fēng)險分析 投資決策 競爭項目分析 ? 財務(wù)分析是項目投資決策的重要環(huán)節(jié)，包括項目成本測算、項目投資收益概算和項目資金運作分析，通過這些分析我們不僅要分析項目的投資價值，還要分析我們投資此項目的資金能力。 ? 根據(jù)本項目的投資規(guī)模和經(jīng)營要求作出適當(dāng)調(diào)整。競爭項目的市場推出均價不等于實際成交價，決策依據(jù)應(yīng)該是市場的 “實際可行的價格”。為規(guī)避風(fēng)險，項目預(yù)留 5％不確定性，以14000元 /平方米銷售均價立項。通過分析，基本判斷本項目的市場定位準確與否與市場價格水平。 市場分析 市場供求分析 競爭項目分析 財務(wù)分析 風(fēng)險分析 投資決策 市場供求分析 ? 在項目落實后，要對目標項目進行技術(shù)分析和初步規(guī)劃設(shè)計。市場調(diào)研是獲取市場信息的主要手段，在市場調(diào)研中所發(fā)現(xiàn)的問題必須如實反映，它的目的是為決策者提供參考依據(jù)， 其結(jié)果只是用于輔助決策者作出的正確決策，結(jié)果本身不是目的。 市場分析 市場供求分析 競爭項目分析 財務(wù)分析 風(fēng)險分析 投資決策 ? 上述分析必須建立在科學(xué)準確的市場調(diào)研的基礎(chǔ)上。 ? 從建設(shè)周期、政策周期來分析供應(yīng)的差異。 ? 計劃開工數(shù)量，一般以已供土地而尚未開工的可建面積計。 ? 存量以已批預(yù)售面積減去已售面積。 ? 這里的供應(yīng)分析是指靜態(tài)的存量分析。供給與需求是緊密地聯(lián)系在一起的，供求關(guān)系是市場最重要的關(guān)系。 市場分析 市場供求分析 競爭項目分析 財務(wù)分析 風(fēng)險分析 投資決策 從以上四個因素來分析，中國房地產(chǎn)有良好的發(fā)展前景，中長期仍然看好。目前市場存在兩種，一部分人是對預(yù)期不看好，持幣觀望。如果對未來經(jīng)濟形勢預(yù)期是下滑的，居民即使有購買能力，也不會花自己大部分甚至全部積蓄去買房子。 ? 消費者預(yù)期。隨著經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展、城市工業(yè)現(xiàn)代化程度不斷提高，城市將集中城鄉(xiāng)中的大量人口。此外，居民收入預(yù)期對住房消費也有相當(dāng)程度影響。而對于開發(fā)商來說，有效的購買力主要來自中高收入群。分析一個地區(qū)的市場購買力，最基礎(chǔ)的數(shù)據(jù)還是家庭年收入，購房人家庭的年收入水平?jīng)Q定了購買的承受能力。而且我們國家的家庭人口結(jié)構(gòu)也在變化，家庭平均人口在減少，對生存空間的需求也在增多。人口是影響房地產(chǎn)需求的重要因素。 市場分析 市場供求分析 競爭項目分析 財務(wù)分析 風(fēng)險分析 投資決策 ? 市場需求分析。某一地區(qū)人們對特有的核心文化價值具有高度的持續(xù)性，因此房地產(chǎn)投資必須了解當(dāng)?shù)叵M者文化和傳統(tǒng)習(xí)慣，方能為當(dāng)?shù)叵M者所接受。 市場分析 市場供求分析 競爭項目分析 財務(wù)分析 風(fēng)險分析 投資決策 城市 GDP （ 億元） 成交面積 (萬平方米 ) 成交套數(shù) (萬套 ) 成交金額 (萬元 ) 成交單價 (元 /平方米 ) 全國 300760 62023 24071 3882 上海 13698 2023 2039 10187 北京 10488 1616 1941 12023 廣州 8216 649 634 9772 深圳 7807 432 584 13528 天津 6354 716 513 7163 重慶 5097 415 178 4286 杭州 4781 284 417 14689 青島 4436 195 138 7067 武漢 3960 639 327 5126 成都 3901 1179 619 5254 沈陽 3861 862 452 5241 長沙 3001 681 267 3925 長春 2588 536 209 3900 南昌 1660 276 129 4671 市場分析 市場供求分析 競爭項目分析 財務(wù)分析 風(fēng)險分析 投資決策 ? 社會文化環(huán)境： 指居民生活習(xí)慣、生活方式、消費觀念以及對生活的態(tài)度，對人生的態(tài)度等。 市場分析 市場供求分析 競爭項目分析 財務(wù)分析 風(fēng)險分析 投資決策 ? 經(jīng)濟環(huán)境： 指城市的經(jīng)濟發(fā)展水平、居民收入水平及消費結(jié)構(gòu)、物價水平等因素。因此政府對房地產(chǎn)業(yè)十分關(guān)注，經(jīng)常出臺一些措施和政策，來調(diào)整房地產(chǎn)商品在生產(chǎn)、交易、使用過程中的法律關(guān)系和經(jīng)濟利益。 ? 政治政策環(huán)境： 主要是指城市規(guī)劃、土地政策、行政法規(guī)和領(lǐng)導(dǎo)執(zhí)政理念等構(gòu)成。 ? 房地產(chǎn)投資三要素：時機、地段、質(zhì)量 房地產(chǎn)投資 質(zhì)量 地段 時機 市場分析 市場供求分析 競爭項目分析 財務(wù)分析 風(fēng)險分析 投資決策 （一）市場分析 時機主要是指市場環(huán)境。 看區(qū)位 看場地條件 看規(guī)劃條件 看交易方式 看付款方式 兩種收購讓方式經(jīng)濟效益測算 收購公司 （ 20萬 /畝帳面成本） 土地過名 （ 60萬 /畝帳面成本） 銷售價格 4200 4200 減：土地成本 600 600 建設(shè)成本 2200 2200 費用 300 300 營業(yè)稅金及附加 231 231 銷售利潤 869 869 減：土地增值稅 235 0 稅前利潤 634 869 企業(yè)所得稅 稅后凈利潤 總投資成本凈利率 12% 21% 看區(qū)位 看場地條件 看規(guī)劃條件 看交易方式 看付款方式 ? 土地款數(shù)額巨大，一般占開發(fā)成本 3070%不等，要求付款快，不僅是造成支付壓力，更重要的是占用資金時間長，加大了融資成本和機會成本。） ? 轉(zhuǎn)讓方式我們要求土地過名，對方提出收購股權(quán)。 看區(qū)位 看場地條件 看規(guī)劃條件 看交易方式 看付款方式 案例 —— 江西南昌象湖某項目 ? 占地 600畝，容積率 ，可做部分聯(lián)排，銷售均價 4200。 ? 通過收購公司股權(quán)的形式來獲取土地，面臨的問題較多，一是土地的合法性，二是公司的債務(wù)，三是原有員工的處理，四是土地溢價后稅務(wù)負擔(dān)。不同的操作方式，對項目運作影響不同。 ? 政府土地出讓的途徑操作比較簡單，法律關(guān)系清楚。有時政府給出設(shè)計條件，對項目開發(fā)限制較大。不同的容積率構(gòu)成不同的產(chǎn)品 。不同的地塊適合建造的物業(yè)是不一樣的，不同的物業(yè)開發(fā)對資金需求也不一樣。開發(fā)企業(yè)必須遵守這些要求，而不同的要求對項目的影響很大。高差較大，即會影響建筑布局，還會增加土石方和邊坡支護工程，增加項目成本。 廣州百合花園 ? 場地是否拆遷完畢，如果未拆遷完畢，項目開發(fā)會因拆遷而存在不定因素。 看場地條件 二是看地塊的場地條件 看區(qū)位 看規(guī)劃條件 看交易方式 看付款方式 ? 地塊的臨街狀況，對項目商業(yè)布臵產(chǎn)生影響，從而項目銷售和收益都有重要影響。場地條件通常包括地塊的大小、形狀、地質(zhì)地形條件、臨街狀況、基礎(chǔ)設(shè)施水平及分區(qū)限制等。同時 我們應(yīng)當(dāng)以一種發(fā)展、動態(tài)的眼光把握區(qū)位， 雖然宗地的自然地理位臵是不變的，但隨著宏觀經(jīng)濟的發(fā)展和城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善，城市中每一宗地的經(jīng)濟地理區(qū)位將會發(fā)生變化。 因為中心城市人口多，經(jīng)濟總量大，需求大。 看區(qū)位 看場地條件 看規(guī)劃條件 一是看區(qū)位 看交易方式 看付款方式 ? 不同的地段所處的社會、經(jīng)濟、自然環(huán)境，決定了該地段附近的市場需求和消費特征，如北京 CBD附近。 區(qū)位不僅僅是一個自然地理位臵的概念，還應(yīng)包括經(jīng)濟地理狀況與交通地理狀況。 ? 區(qū)位是房地產(chǎn)開發(fā)的前提，房地產(chǎn)產(chǎn)品的不可移動特征決定了區(qū)位是房地產(chǎn)開發(fā)過程中至關(guān)重要的一個因素。 高風(fēng)險性 （四）高風(fēng)險性 區(qū)域性 周期性 專業(yè)性 目錄 ? 房地產(chǎn)行業(yè)主要特征 第一部分 第二部分 ? 項目投資決策 第三部分 ? 項目在于操作 第四部分 ? 如何選擇項目 如何選擇項目 ? 土地是房地產(chǎn)開發(fā)的重要生產(chǎn)資料，一定的土地是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。 ? 此外，房地產(chǎn)比較容易受國家和地區(qū)等外部條件的影響。 專業(yè)性 （三）專業(yè)性 區(qū)域性 周期性 高風(fēng)險性 ? 一方面一個房地產(chǎn)項目所需投入的資金往往是幾億甚至幾十億，投入數(shù)額巨大，另一方面，房地產(chǎn)生產(chǎn)周期長，巨額資金投入在未來幾年才能開始得到回報。所以房地產(chǎn)開發(fā)每個項目都有不同的特點，不同的目標市場，絕對不能簡單照搬復(fù)制。只有完成了這些權(quán)益的轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)交易才告完結(jié)。房地產(chǎn)在一個國家的總財富中一般占有較大比重，美國不動產(chǎn)占其總財富的 ％。房地產(chǎn)是一種商品，也是人們最重視，最珍惜、最具體的財產(chǎn)。 ? 因此我們應(yīng)把握好國民經(jīng)濟大勢，了解房地產(chǎn)市場的周期，從而更好地把握房地產(chǎn)市場的走向。 ? 房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟其他產(chǎn)業(yè)一樣也具有周期性，其變化的基本規(guī)律也是：繁榮 — 調(diào)整 — 衰退 — 蕭條 — 復(fù)蘇 —繁榮。不同城市、城市內(nèi)部的不同地區(qū)之間，房地產(chǎn)的市場條件和價格水平都會大相徑庭。房地產(chǎn)投資決策 目錄 ? 房地產(chǎn)行業(yè)主要