【正文】 房地產(chǎn)投資決策 目錄 ? 房地產(chǎn)行業(yè)主要特征 第一部分 ? 如何選擇項目 第二部分 ? 項目投資決策 第三部分 ? 項目在于操作 第四部分 區(qū)域性 周期性 專業(yè)性 高風(fēng)險性 （一）區(qū)域性 ? 房地產(chǎn)項目具有不可移動性和長期使用性。由于房地產(chǎn)的不可移動性，房地產(chǎn)市場的區(qū)域性極強。不同城市、城市內(nèi)部的不同地區(qū)之間，房地產(chǎn)的市場條件和價格水平都會大相徑庭。 ? 由于房地產(chǎn)市場的區(qū)域性特點，我們從事房地產(chǎn)開發(fā)時須充分了解當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟、社會、文化、法規(guī)等各方面情況。 ? 房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟其他產(chǎn)業(yè)一樣也具有周期性，其變化的基本規(guī)律也是：繁榮 — 調(diào)整 — 衰退 — 蕭條 — 復(fù)蘇 —繁榮。 ? 房地產(chǎn)市場的周期性與國民經(jīng)濟的周期性有著密切的關(guān)系，國民經(jīng)濟的發(fā)展決定著房地產(chǎn)市場的大勢。 ? 因此我們應(yīng)把握好國民經(jīng)濟大勢，了解房地產(chǎn)市場的周期，從而更好地把握房地產(chǎn)市場的走向。 周期性 （二）周期性 專業(yè)性 高風(fēng)險性 區(qū)域性 ? 房地產(chǎn)商品具有資本和消費品的二重性。房地產(chǎn)是一種商品，也是人們最重視，最珍惜、最具體的財產(chǎn)。房地產(chǎn)既是一種消費品，也是一種有價資產(chǎn)。房地產(chǎn)在一個國家的總財富中一般占有較大比重，美國不動產(chǎn)占其總財富的 ％。房地產(chǎn)交易不僅是交易物業(yè)本身，更是指附著在每一種具體房地產(chǎn)上的權(quán)益。只有完成了這些權(quán)益的轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)交易才告完結(jié)。 ? 房地產(chǎn)商品是絕對異質(zhì)的，互相不可替代，每一個項目，每一棟樓，每一個單位都有差異。所以房地產(chǎn)開發(fā)每個項目都有不同的特點，不同的目標市場，絕對不能簡單照搬復(fù)制。 做每一個項目都是做全新的事情， 具有很強的專業(yè)性。 專業(yè)性 （三）專業(yè)性 區(qū)域性 周期性 高風(fēng)險性 ? 一方面一個房地產(chǎn)項目所需投入的資金往往是幾億甚至幾十億，投入數(shù)額巨大，另一方面，房地產(chǎn)生產(chǎn)周期長，巨額資金投入在未來幾年才能開始得到回報。如遇到市場不景氣，則難以退出市場。 ? 此外，房地產(chǎn)比較容易受國家和地區(qū)等外部條件的影響。特別是在我國，由于房地產(chǎn)市場在國民經(jīng)濟中扮演著至關(guān)重要的角色，更容易受到政策的影響。 高風(fēng)險性 （四）高風(fēng)險性 區(qū)域性 周期性 專業(yè)性 目錄 ? 房地產(chǎn)行業(yè)主要特征 第一部分 第二部分 ? 項目投資決策 第三部分 ? 項目在于操作 第四部分 ? 如何選擇項目 如何選擇項目 ? 土地是房地產(chǎn)開發(fā)的重要生產(chǎn)資料，一定的土地是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。為了企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，我們必須不斷地尋找土地，發(fā)現(xiàn)投資機會。 ? 區(qū)位是房地產(chǎn)開發(fā)的前提，房地產(chǎn)產(chǎn)品的不可移動特征決定了區(qū)位是房地產(chǎn)開發(fā)過程中至關(guān)重要的一個因素。我們常說， 房地產(chǎn)開發(fā)第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位。 區(qū)位不僅僅是一個自然地理位臵的概念，還應(yīng)包括經(jīng)濟地理狀況與交通地理狀況。不同的區(qū)位適于建造不同的房地產(chǎn)。 看區(qū)位 看場地條件 看規(guī)劃條件 一是看區(qū)位 看交易方式 看付款方式 ? 不同的地段所處的社會、經(jīng)濟、自然環(huán)境，決定了該地段附近的市場需求和消費特征，如北京 CBD附近。 ? 在當(dāng)前房地產(chǎn)低速時期， 我們投資重心應(yīng)選擇在中心城市的城市中心。 因為中心城市人口多，經(jīng)濟總量大，需求大。同時目前市場的購買者多為自住型，自住型需求一般都要求設(shè)施配套，交通方便，工作生活方便，這些條件多在城市中心才能滿足。同時 我們應(yīng)當(dāng)以一種發(fā)展、動態(tài)的眼光把握區(qū)位， 雖然宗地的自然地理位臵是不變的，但隨著宏觀經(jīng)濟的發(fā)展和城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善，城市中每一宗地的經(jīng)濟地理區(qū)位將會發(fā)生變化。 看區(qū)位 看場地條件 看規(guī)劃條件 看交易方式 看付款方式 香檳 花園 市政府 火車 北站 重慶香檳花園區(qū)位圖 ? 如果說地段是大前提，那么場地則是小前提。場地條件通常包括地塊的大小、形狀、地質(zhì)地形條件、臨街狀況、基礎(chǔ)設(shè)施水平及分區(qū)限制等。 ? 不同地塊周圍的市政基礎(chǔ)設(shè)施往往存在較大差異。 看場地條件 二是看地塊的場地條件 看區(qū)位 看規(guī)劃條件 看交易方式 看付款方式 ? 地塊的臨街狀況，對項目商業(yè)布臵產(chǎn)生影響，從而項目銷售和收益都有重要影響。 地塊大小和形狀都會對場地的有效利用，建筑物的平面布臵等產(chǎn)生影響，從而影響銷售。 廣州百合花園 ? 場地是否拆遷完畢，如果未拆遷完畢，項目開發(fā)會因拆遷而存在不定因素。 ? 地塊的高差情況。高差較大，即會影響建筑布局，還會增加土石方和邊坡支護工程，增加項目成本。 看區(qū)位 看場地條件 看規(guī)劃條件 看交易方式 看付款方式 原貌 支護現(xiàn)狀 ? 通常城市規(guī)劃管理部門出于對整個城市和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的考慮，對每個地塊都會提出具體的規(guī)劃要求。開發(fā)企業(yè)必須遵守這些要求，而不同的要求對項目的影響很大。 ? 如用途。不同的地塊適合建造的物業(yè)是不一樣的，不同的物業(yè)開發(fā)對資金需求也不一樣。 ? 如 建筑密度、高度、容積率。不同的容積率構(gòu)成不同的產(chǎn)品 。 ? 還要關(guān)注設(shè)計條件的可行性。有時政府給出設(shè)計條件，對項目開發(fā)限制較大。 看規(guī)劃條件 三是看項目的規(guī)劃條件 看區(qū)位 看交易方式 看付款方式 看場地條件 看規(guī)劃條件 看區(qū)位 看付款方式 看場地條件 四是看交易方式 看交易方式 ? 從獲取土地使用權(quán)的途徑和方式來看，有 通過政府出讓和當(dāng)前土地使用者轉(zhuǎn)讓兩種途徑。 ? 政府土地出讓的途徑操作比較簡單，法律關(guān)系清楚。 ? 從當(dāng)前土地使用者手中獲取土地則有許多種操作方式，如買斷土地過名，收購公司股權(quán)。不同的操作方式，對項目運作影響不同。 ? 買斷土地過名，除了要關(guān)注土地是否可以無條件使用和法律關(guān)系清楚外，土地收購費用全額進成本，如同政府出讓一樣操作簡單。 ? 通過收購公司股權(quán)的形式來獲取土地，面臨的問題較多，一是土地的合法性，二是公司的債務(wù)，三是原有員工的處理，四是土地溢價后稅務(wù)負擔(dān)。前面三個問題通過設(shè)臵付款條件和要求提供有效擔(dān)保加以化解，但土地溢價后的稅務(wù)負擔(dān)將對項目產(chǎn)生重大影響。 看區(qū)位 看場地條件 看規(guī)劃條件 看交易方式 看付款方式 案例 —— 江西南昌象湖某項目 ? 占地 600畝，容積率 ，可做部分聯(lián)排，銷售均價 4200。 ? 要價 68萬 /畝，后談到 60萬 /畝（原土地有效成本 20萬左右一畝，每畝溢價 40萬。） ? 轉(zhuǎn)讓方式我們要求土地過名，對方提出收購股權(quán)。通過對兩種轉(zhuǎn)讓方式的分析比較，我們發(fā)現(xiàn)收購股權(quán)相當(dāng)于按照地價 97萬元 /畝進行土地過名轉(zhuǎn)讓。 看區(qū)位 看場地條件 看規(guī)劃條件 看交易方式 看付款方式 兩種收購讓方式經(jīng)濟效益測算 收購公司 （ 20萬 /畝帳面成本） 土地過名 （ 60萬 /畝帳面成本） 銷售價格 4200 4200 減：土地成本 600 600 建設(shè)成本 2200 2200 費用 300 300 營業(yè)稅金及附加 231 231 銷售利潤 869 869 減：土地增值稅 235 0 稅前利潤 634 869 企業(yè)所得稅 稅后凈利潤 總投資成本凈利率 12% 21% 看區(qū)位 看場地條件 看規(guī)劃條件 看交易方式 看付款方式 ? 土地款數(shù)額巨大，一般占開發(fā)成本 3070%不等，要求付款快，不僅是造成支付壓力，更重要的是占用資金時間長，加大了融資成本和機會成本。 看付款方式 五是看付款方式 看規(guī)劃條件 看交易方式 看區(qū)位 看場地條件 目錄 ? 房地產(chǎn)行業(yè)主要特征 第一部分 第二部分 第三部分 ? 項目在于操作 第四部分 ? 項目投資決策 ? 如何選擇項目 項目投資決策 ? 由于房地產(chǎn)市場具有區(qū)域性、周期性、復(fù)雜專業(yè)性和高風(fēng)險性，所以房地產(chǎn)投資每個項目要科學(xué)決策，而科學(xué)決策是建立在各種分析之上。 ? 房地產(chǎn)投資三要素：時機、地段、質(zhì)量 房地產(chǎn)投資 質(zhì)量 地段 時機 市場分析 市場供求分析 競爭項目分析 財務(wù)分析 風(fēng)險分析 投資決策 （一）市場分析 時機主要是指市場環(huán)境。 房地產(chǎn)投資屬于高度競爭的市場運作，房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展是以適應(yīng)房地產(chǎn)市場環(huán)境為前提。 ? 政治政策環(huán)境： 主要是指城市規(guī)劃、土地政策、行政法規(guī)和領(lǐng)導(dǎo)執(zhí)政理念等構(gòu)成。房地產(chǎn)不僅是生產(chǎn)資料，也是生活資料，會對城市發(fā)展、生態(tài)環(huán)境、城市風(fēng)貌、產(chǎn)業(yè)布局等產(chǎn)生重大影響，其在社會經(jīng)濟活動中具有重要影響。因此政府對房地產(chǎn)業(yè)十分關(guān)注，經(jīng)常出臺一些措施和政策，來調(diào)整房地產(chǎn)商品在生產(chǎn)、交易、使用過程中的法律關(guān)系和經(jīng)濟利益。我們在項目立項時，必須關(guān)注這些政策對項目的影響。 市場分析 市場供求分析 競爭項目分析 財務(wù)分析 風(fēng)險分析 投資決策 ? 經(jīng)濟環(huán)境： 指城市的經(jīng)濟發(fā)展水平、居民收入水平及消費結(jié)構(gòu)、物價水平等因素。一般來說，對于經(jīng)濟發(fā)展迅速的地區(qū)，房地產(chǎn)市場的前景也十分廣闊，市場機會相對較多，以下為各城市 GDP與平均房價示意。 市場分析 市場供求分析 競爭項目分析 財務(wù)分析 風(fēng)險分析 投資決策 城市 GDP （ 億元） 成交面積 (萬平方米 ) 成交套數(shù) (萬套 ) 成交金額 (萬元 ) 成交單價 (元 /平方米 ) 全國 300760 62023 24071 3882 上海 13698 20