【正文】 灰色理論在房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用1 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r房地產(chǎn)投資者在進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策時(shí)，要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)況有深刻的了解，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)有所變化，決策者會(huì)相應(yīng)調(diào)整決策，以防決策有所失誤，減少?zèng)Q策風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)決策者來(lái)說(shuō)，了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r是很有必要的，更重要的是要了解所要進(jìn)行決策項(xiàng)目的當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生于19世紀(jì),隨著社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而萌芽,成長(zhǎng)和演變,在這一過(guò)程中,我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)了許多的波折,在不斷的挫折中勇于探索和研究,我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)才慢慢的走向正常的軌道,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展主要分為以下2個(gè)大的階段。我國(guó)近代房地產(chǎn)業(yè)的形成，以1843年上海開(kāi)埠為起點(diǎn)。首先，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、地區(qū)因素和歷史發(fā)展，上海逐漸成為全國(guó)對(duì)外貿(mào)易的中心，交通、運(yùn)輸也蓬勃發(fā)展。使房地產(chǎn)業(yè)逐步走向正規(guī)化。其次，由于國(guó)外殖民者對(duì)中國(guó)的入侵而產(chǎn)生了租界，為外國(guó)殖民主義在中國(guó)經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)創(chuàng)造條件，為上海近代房地產(chǎn)業(yè)的興起鋪平了道路。隨后，天津、廣州、青島、廈門等沿海幾個(gè)大城市，房地產(chǎn)都有一定的發(fā)展。(1)改革開(kāi)發(fā)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展（19491978）。在這個(gè)時(shí)期，我國(guó)的社會(huì)主義改造才完成，經(jīng)濟(jì)才恢復(fù)，國(guó)家實(shí)行高度集中的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，就把房地產(chǎn)這一個(gè)重要生產(chǎn)要素給排除在市場(chǎng)之外，政府對(duì)土地實(shí)行無(wú)償劃撥和房屋非商品化政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸萎縮。(2)改革開(kāi)放后我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。從改革開(kāi)放到今的二十多年里，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)了復(fù)蘇期、成長(zhǎng)期、快速增長(zhǎng)期、平穩(wěn)運(yùn)行期幾個(gè)階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展已走向理性化的道路。當(dāng)今房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈、發(fā)展方向多元化，為了企業(yè)的長(zhǎng)久生存和發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)勇于向困難探索并進(jìn)行解決，給我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了方案和解決的方法，指導(dǎo)著市場(chǎng)的良好發(fā)展。房地產(chǎn)投資決策要慎重是由于房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)力強(qiáng)，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，所以要明白其重要性，并應(yīng)用灰色理論對(duì)其決策方案、主導(dǎo)因素進(jìn)行分析，在進(jìn)行房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策時(shí)要倍加小心。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在最近幾年保持了高速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，自身形成一定的泡沫，1999年以來(lái)完成實(shí)際投資額每年都在1000億以上的增長(zhǎng)，到2003年已達(dá)10154億，基本上已達(dá)到我國(guó)股市投資的規(guī)模。與此同時(shí)，房?jī)r(jià)也在不斷攀升，從1998年以來(lái)全國(guó)平均上漲了10%以上，高于此間的消費(fèi)物價(jià)指數(shù)的上升；銷售量每年以20%以上的速度上漲，但房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上是健康發(fā)展的，只存在局部?jī)r(jià)格高漲的現(xiàn)象；全國(guó)的商品住房?jī)r(jià)格仍會(huì)穩(wěn)定的上升，國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2005年對(duì)35個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行的調(diào)查顯示，％，％。專家分析，二季度房?jī)r(jià)快速上漲是因?yàn)榉课蒌N售供需兩旺。從全國(guó)范圍看，有8個(gè)城市房?jī)r(jià)同比漲幅超過(guò)10個(gè)百分點(diǎn)。排前三位的分別是上海，％；寧波，％；天津，％。在商品房銷售價(jià)格中，％，％。％％；％％。今年1～5月，全國(guó)房地產(chǎn)共完成土地開(kāi)發(fā)面積3771萬(wàn)平方米，%。房地產(chǎn)施工面積達(dá)到43112萬(wàn)平方米。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金3105億元，同比增長(zhǎng)35%，比上年同期增幅高14個(gè)百分點(diǎn)[1]。其中東部沿海地區(qū)城市化進(jìn)程較快,外來(lái)人口比較多,經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速,因此給房地產(chǎn)帶來(lái)了商機(jī)。西部地區(qū)由于氣候和地理位置的影響除了部分地區(qū)旅游城市外,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為緩慢。由于全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)受當(dāng)?shù)卣吆腿宋沫h(huán)境等諸多因素影響,發(fā)展十分不均衡價(jià)格差異較大。由此可見(jiàn)研究我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與投資決策是非常有必要的。我國(guó)目前房地產(chǎn)投資決策存在著較多的問(wèn)題，在市場(chǎng)信息不完全確定，風(fēng)險(xiǎn)性高的情況下，就促使許多房地產(chǎn)投資者和房地產(chǎn)投資研究人員進(jìn)行投資決策研究，提出應(yīng)用灰色理論方法來(lái)解決投資決策中存在的問(wèn)題。一些大中城市中高檔價(jià)位產(chǎn)品大面積空置，嚴(yán)重的供過(guò)于求，影響投資決策的確定。%、%、%，商品房空置率已處于危險(xiǎn)區(qū)間，而中檔價(jià)位產(chǎn)品、經(jīng)濟(jì)適用房卻供不應(yīng)求。普通與高檔商品房產(chǎn)品的供求結(jié)構(gòu)也嚴(yán)重失衡，普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)嚴(yán)重滯后于需求，高檔別墅和商用樓宇開(kāi)發(fā)又嚴(yán)重趨前于需求。高房?jī)r(jià)與低收入的矛盾成為商品房銷售的屏障，從而制約了廣大居民住房的消費(fèi)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)法實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)，從而導(dǎo)致了決策的實(shí)施，可以進(jìn)行灰色關(guān)聯(lián)度分析，從而知道影響房地產(chǎn)投資項(xiàng)目主導(dǎo)因素，避免決策盲目性。，增加了對(duì)房地產(chǎn)投資決策的難度。我國(guó)房地產(chǎn)投資2000～2002年分別增長(zhǎng)19%、25%、28%,房地產(chǎn)出現(xiàn)了“三外”情況,即外地開(kāi)發(fā)商、外資、外行業(yè)都來(lái)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn),而房地產(chǎn)投資大部分是靠銀行貸款周轉(zhuǎn)的。據(jù)調(diào)查:購(gòu)房者中有60%～70%的人都要通過(guò)住房抵押貸款買房,現(xiàn)在全國(guó)各地銀行提供給房地產(chǎn)方面的貸款超過(guò)10000億元,其中貸款提供給開(kāi)發(fā)商的約4000多億元,貸款給個(gè)人的住宅抵押約7500億元，這就使房地產(chǎn)投資決策者想辦法減少投資風(fēng)險(xiǎn)。 當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)較輕視決策反饋機(jī)制的確立和健全，突出表現(xiàn)在對(duì)決策信息反饋機(jī)制和決策效用反饋機(jī)制兩大方面，缺乏對(duì)信息在時(shí)間上進(jìn)行追蹤，也缺乏對(duì)決策效用進(jìn)行審核，致使信息差誤積冗和決策調(diào)整不力。 經(jīng)濟(jì)收益是企業(yè)追求的重要目標(biāo)，是決策的最終的目標(biāo)，由于決策的制約因素繁復(fù)、關(guān)聯(lián)性也很強(qiáng)，過(guò)多地注意經(jīng)濟(jì)收益而忽視其他因素指標(biāo)的評(píng)估，不僅實(shí)現(xiàn)不了理想的經(jīng)濟(jì)收益，還會(huì)造成決策失誤。 當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在決策分析中已形成一套教為規(guī)范的定性與定量分析程序，但缺乏綜合分析與判斷的措施，未能有機(jī)的將定性分析與定量分析結(jié)合起來(lái)。沒(méi)有有效地把握決策分析的實(shí)質(zhì)，缺乏決策分析的系統(tǒng)觀，就會(huì)給房地產(chǎn)投資決策者帶來(lái)迷惑，不知下一步做什么，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)錯(cuò)失商機(jī)，所以就提出了灰色局勢(shì)分析，對(duì)已有的信息進(jìn)行分析，哪一塊地適合做什么，減少投資風(fēng)險(xiǎn)。 隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不斷增強(qiáng)，但在風(fēng)險(xiǎn)管理中，缺乏有效的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控措施，尚待形成有力的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，風(fēng)險(xiǎn)管理程序不健全，導(dǎo)致企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)變能力差，難以應(yīng)付和處理風(fēng)險(xiǎn)。面對(duì)發(fā)展不是很良好的市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)更加慎重地選擇投資時(shí)機(jī)和投資項(xiàng)目，對(duì)房地產(chǎn)投資決策進(jìn)行科學(xué)地分析，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，確保建設(shè)項(xiàng)目投資的可行性和收益性。在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得理想的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及對(duì)其科學(xué)分析是取得良好回報(bào)的關(guān)鍵。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資方案決策直接關(guān)系并決定著投資的成敗，具有決定性的意義，所以在任何項(xiàng)目中都是重中之重的工作。對(duì)房地產(chǎn)投資決策進(jìn)行科學(xué)研究分析，就要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商具有一定素質(zhì)和能力。如對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的認(rèn)識(shí)，對(duì)區(qū)域性微觀經(jīng)濟(jì)的了解，對(duì)有關(guān)法律、法規(guī)和經(jīng)濟(jì)政策的掌握等等。在操作上，把握好房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究，即對(duì)于項(xiàng)目進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)等全面調(diào)查研究，對(duì)方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析，比較評(píng)價(jià)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，論證其可行性，在本文中采用灰色評(píng)估模型對(duì)房地產(chǎn)投資決策的可行性進(jìn)行研究，在住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，主要有以下內(nèi)容。一般可分為市場(chǎng)潛量預(yù)測(cè)和市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè)兩個(gè)方面。除了概略了解宏觀住宅需求情況外，主要調(diào)查項(xiàng)目是當(dāng)?shù)氐男枨笄闆r。了解居民最需要的房屋，高、中、低三個(gè)檔次的房屋在居民中需要的程度，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)建立灰色模型預(yù)測(cè)，同時(shí)摸清同行業(yè)其他公司的銷售情況，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有較詳細(xì)的了解。收集各種同類型、不同地段的商品住宅價(jià)格，作為參考行情。根據(jù)本項(xiàng)目的位置、建筑標(biāo)準(zhǔn)和成本因素確定銷售價(jià)格。預(yù)估擬建項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益是可行性研究的核心內(nèi)容及決策的重要依據(jù)?；疑到y(tǒng)理論在房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用主要是以財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)為主，評(píng)價(jià)項(xiàng)目是堅(jiān)持現(xiàn)金流量原則，從投資能否收回、收回速度。能否盈利、盈利水平和盈利效益高低，項(xiàng)目是否能承擔(dān)一定風(fēng)險(xiǎn)的角度來(lái)評(píng)價(jià)項(xiàng)目的可行性。從我國(guó)的現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)僅處于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的初級(jí)階段，還存在許多問(wèn)題。首先表現(xiàn)為投資者的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，投資決策基本停留在經(jīng)驗(yàn)決策水平，對(duì)投資規(guī)律的認(rèn)識(shí)還很粗淺。多數(shù)投資者面對(duì)這些具有誘惑力的投資領(lǐng)域，往往為了片面地追求高額利潤(rùn)，盲目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、違規(guī)操作和高風(fēng)險(xiǎn)投資，不重視實(shí)際市場(chǎng)調(diào)查，缺乏科學(xué)的經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)和客觀的可行性分析，缺乏完善的投資決策方法，僅憑經(jīng)驗(yàn)或簡(jiǎn)單的會(huì)計(jì)計(jì)算就進(jìn)行決策等等，極易造成投資集中或投資過(guò)熱，使房地產(chǎn)業(yè)面臨著巨大的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)業(yè)是一種高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的產(chǎn)業(yè)，具有許多不確定性，這些不確定性對(duì)房地產(chǎn)投資的成敗起著決定性的作用。而灰色系統(tǒng)的一個(gè)基本觀點(diǎn)是:一切隨機(jī)量都看作是在一定范圍那變化的灰色量。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的不確定性因素的變化就可以認(rèn)為是隨機(jī)量。因此把灰色系統(tǒng)理論應(yīng)用到房地產(chǎn)投資決策中具有重大的現(xiàn)實(shí)意義，比如：灰色關(guān)聯(lián)度分析、GM（1，1）、灰色局勢(shì)分析等，將為房地產(chǎn)投資的科學(xué)決策提供有效的理論指導(dǎo)和方法。目前灰色系統(tǒng)理論在房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用還處于起步階段，雖然灰色系統(tǒng)理論取得了很多成果，然而許多方面仍需進(jìn)一步發(fā)展，主要體現(xiàn)在GM(1,1)模型的建模機(jī)理及修正、灰色模型的檢驗(yàn)等。因此,本文在應(yīng)用灰色數(shù)學(xué)方法(主要有:灰色關(guān)聯(lián)度分析、GM(1,1)模型、灰色規(guī)劃、灰色動(dòng)態(tài)模型、灰色概率預(yù)測(cè)、灰色局勢(shì)決策等)就房地產(chǎn)投資涉及的主要決策內(nèi)容進(jìn)行分析時(shí)將根據(jù)不同的決策內(nèi)容選取適當(dāng)?shù)年P(guān)聯(lián)度計(jì)算方法、考慮各種模型的使用場(chǎng)合，靈活運(yùn)用灰色系統(tǒng)的各種方法來(lái)解決各種決策問(wèn)題。 GM（1，1）模型對(duì)房地產(chǎn)投資的研究利用GM（1，1）模型對(duì)徐州市區(qū)商品房進(jìn)行預(yù)測(cè)，以便進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策是否可行性研究，其中他的缺點(diǎn)是不能反映動(dòng)態(tài)過(guò)程，要通過(guò)其他方法來(lái)補(bǔ)充，GM（1，1）模型是灰色預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)用于數(shù)列預(yù)測(cè)、災(zāi)變預(yù)測(cè)等方面。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估的方法主要用財(cái)政評(píng)估的方法，以獲得房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的可行性研究，應(yīng)用方便、簡(jiǎn)潔。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資具有高投資、高風(fēng)險(xiǎn)等特點(diǎn)，在房地產(chǎn)投