【正文】 　　辦事紀律　?、賴栏褡袷攸h的路線、方針、政策和各項規(guī)章制度，嚴格按照辦事程序、辦事過程審批項目和編制年度計劃；　?、趫猿衷瓌t，廉潔奉公，嚴禁以權(quán)謀私，對違反規(guī)定的，要給予紀律處分；　　③對正在審查未經(jīng)批準的項目，不得向外泄露結(jié)果；　?、軐δ苻k不辦、拖辦的，要給予嚴肅批評。（3）項目可行性研究報告編制完畢并附上必要的附件后，由各地州市計委、行業(yè)主管部門初審后報省計委審批。10:02　　　　　　　?。ㄎ澹┥暾埵┕ぴS可證　?。ㄈ┥暾堅O(shè)計審批　　工作時限15天　　主辦單位：縣建設(shè)局　　建設(shè)單位提供：　?。弧　。弧　?。　?。ǘ徟绦颉　?、招標、拍賣的方式出讓國有土地使用權(quán)，外商投資企業(yè)作為受讓人，取得土地使用權(quán)?！　」ぷ鲿r限1天　　主辦單位：海關(guān)　　外商投資企業(yè)在取得營業(yè)執(zhí)照后30天內(nèi)，應持下列證件一式三份到海關(guān)辦理注冊登記；　　（1）企業(yè)批準證書副本或復印件；　?。?）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照副本或影印件（應加蓋原核發(fā)單位的印章）；　?。?）企業(yè)合同、章程；　?。?）銀行出具的經(jīng)濟擔保書和開戶證明（海關(guān)認為必要時提交）；　?。?）注冊登記申請書?！　」ぷ鲿r限5天　　主辦單位：縣外經(jīng)局　　外商投資企業(yè)在合同、章程獲準后15天內(nèi)，應將所有文件（同報批合同、章程）報縣外經(jīng)局轉(zhuǎn)讓級外經(jīng)委、廳統(tǒng)一編號后頒發(fā)批準證書。　　工作時限7天　　主辦單位：縣環(huán)保局　　外商投資企業(yè)在報批立項的同時，應按規(guī)范向環(huán)境管理部門編報環(huán)境影響報告書（表），無污染或輕污染項目的環(huán)境影響報告書（表），無污染或輕污染項目的環(huán)境影響報告書（表）的報審與同步進行。限制類（乙）項目，項目建議書逐級轉(zhuǎn)報國務(wù)院行業(yè)歸口管理部門審批，可行性研究報告和企業(yè)的合同、章程由省有關(guān)部門審批。需提交材料:三、說成本估算成本估算目前普遍認為是做預算的事，其實不然，預算、概算有資料可依、有數(shù)據(jù)可查，是項目基本上看得清摸得著了，因此只是一個量化的過程；估算卻是通常在只有一個想法的基礎(chǔ)上算這本賬，簡單講就是給你一塊地找出個最賺錢的辦法來，這時候經(jīng)驗將起到至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)經(jīng)過多年的發(fā)展后，市場需求發(fā)生了根本性的變化，消費者對房地產(chǎn)的建筑規(guī)劃和單體設(shè)計要求越來越高，他們追求又實用又好看的商品房，這就要求發(fā)展商將以人為本的規(guī)劃思想和提高人居環(huán)境質(zhì)量作為目標去實現(xiàn)消費者的需求。投資風險分析及其規(guī)避方式提示　　　　項目風險性評價　　.價值提升及其實現(xiàn)的風險性：　　項目的規(guī)劃和設(shè)計是否足以提升項目同周　　邊項目的類比價值　　項目形象包裝和營銷推廣是否成功　　資金運作風險性　　.減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財務(wù)成本　　.對銷售節(jié)奏和開發(fā)節(jié)奏進行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動項目，并在最短的時間內(nèi)實現(xiàn)資金回籠　　經(jīng)濟政策風險　　.國際國內(nèi)宏觀經(jīng)過形勢的變化　　.國家地方相關(guān)地產(chǎn)政策的出臺及相關(guān)市政配套設(shè)施的建設(shè)　　項目定價模擬　　均價的確定　　.住宅項目均價確定的主要方法：類比價值算術(shù)平均法　　有效需求成本加價法　　A建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計　　D項目市場定位　　　　類比競爭樓盤調(diào)研　　.類比競爭樓盤基本資料　　.項目戶型結(jié)構(gòu)詳析　　.項目規(guī)劃設(shè)計及銷售資料　　.綜合評判　　項目定位　　.市場定位：　　區(qū)域定位　　主力客戶群定位　　.功能定位　　.建筑風格定位　　　　項目投資策劃營銷可對項目進行定價模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開發(fā)風險進行策略提示，還對項目開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見。為更好規(guī)范和指導我們目前的營銷工作，使之按照現(xiàn)在中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已從賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場，結(jié)合房地產(chǎn)市場策劃營銷理論和實踐的運作方法，提出房地產(chǎn)全程策劃營銷方案，他從項目用地的初始階段就導入策劃營銷的科學方法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運作流程，逐步實施。三周邊市政配套便利性的差異　　項目可提升價值判斷　　A政策因素　　項目可實現(xiàn)價值分析　　.類比樓盤分析與評價　　.項目價值類比分析：　　價值提升和實現(xiàn)要素對比分析　　項目類比價值計算項目投入產(chǎn)出分析　　　　項目經(jīng)濟技術(shù)指標模擬　　.項目總體經(jīng)濟技術(shù)指標　　.首期經(jīng)濟技術(shù)指標　　項目首期成本模擬　　.成本模擬表及其說明　　項目收益部分模擬　　.銷售收入模擬：　　銷售均價假設(shè)　　銷售收入模擬表　　.利潤模擬及說明：　　模擬說明　　利潤模擬表　　.敏感性分析：　　可變成本變動時對利潤的影響　　銷售價格變動時對利潤的影響二　　四可惜的是目前策劃公司構(gòu)成過于復雜，做廣告的，做二手房的，做代理的樣樣俱全，門檻太低，雖是各有所長，卻是忽略了這項基本技術(shù)。房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，影響因素多，開發(fā)商這邊的算法通常帶有強烈的個體因素色彩，而且到底開發(fā)的數(shù)量有限，他們是有這種業(yè)務(wù)機會，卻是難以得到提高；而策劃公司呢，可以見識很多的開發(fā)項目，遺憾的是很少有這種業(yè)務(wù)機會，于是基本放棄了！這也許就是一個產(chǎn)業(yè)發(fā)展初級階段的產(chǎn)物吧！不可否認房地產(chǎn)策劃最終是要走向?qū)I(yè)化的，目前的策劃業(yè)界也是要肯定分洗牌的，誰最終掌握了這些目前“不可能”的技巧，誰就是將來的強者！值得提出的是，在產(chǎn)品設(shè)計一塊，策劃的最重要任務(wù)是提供市場參考意見，這種意見必須是有依據(jù)的，是專業(yè)的。審批立項說明：凡所建項目不需國家平衡資金，則以上兩次審批可并為一次，只審批可行性研究報告，凡屬需報國家審批的項目仍要進行兩次審批。（1）申請批準合營企業(yè)合同、章程的報告；（2）工商部門出具的《名稱核通知書》；（3）企業(yè)合同、章程及有關(guān)附件；（4）投資各方的營業(yè)執(zhí)照及資信證明；（5）企業(yè)董事會及董事會成員、總經(jīng)理、副總經(jīng)理的名單和上述人員的身份證明；（6）董事委派書；（8）進口設(shè)備清單；（9）可行性研究報告批復；（10）投資各方簽訂的意向（協(xié)議）書；（11）其它有關(guān)必要文件稅務(wù)部門城建部門辦理建設(shè)規(guī)劃許可證程　　報批立項應提供以下材料：　?。?）項目建議書（或獨資企業(yè)早請表）及可行性研究報告；　?。?）合資、合作協(xié)議書；　?。?）工商局出具的《企業(yè)名稱核準通知書》；　?。?）中方國有企業(yè)以現(xiàn)