【正文】 評價的重要依據(jù)。本項目開發(fā)商投入自有資金98855 萬元作為啟動資金，另需向銀行貸款78970萬元用于投資，剩余部分69313萬元由銷售房收入補充，總投資為247138萬元，其中銀行貸款利息從銷售收入中支付。資金來源結(jié)構(gòu)圖表籌措資金來源籌措資金 (萬元)籌措資金比例總投資額291550100%自籌資金10724641%銀行貸款11942036%銷售收入再投入6488423%（二）資金動作方式在項目的前期，將匯集到的自有資金用于支付土地使用權(quán)出讓金和前期工程費；在獲取土地使用權(quán)后，可將其向銀行或金融機構(gòu)抵押以獲取銀行抵押貸款，用于地上建筑物建設(shè)；當住宅樓建設(shè)完成了主體工程后就可進行銷售，銷售收入再加上用其它方式籌措到的資金，就可將整個項目投資完成。第十部分 P7 K39。 D* o c5 h$ R0 H+ U②住宅的主體建筑（基礎(chǔ)、主體、外裝及設(shè)備）：20個月③室外環(huán)境配套（道路、管網(wǎng)、環(huán)藝、驗收等）：10個月（四）項目周期設(shè)定： ①項目建設(shè)期3年 amp。（三）進度安排：計劃2011年8月開工，初步設(shè)定的各主要分段工程進度周期如下：9 Damp。 ③根據(jù)項目基地及規(guī)模情況,在項目的開發(fā)的過程中以整體開發(fā)為主，但為了利于資金回收等原因，在施工的過程中，以滾動開發(fā)的模式進行開發(fā)經(jīng)營。 r8 s+ F: A39。戶型設(shè)計從140平方米至280平方米，從舒適三居到豪華四居，以較大的變化幅度來滿足各階層購房者的需求。交通組織小區(qū)內(nèi)部采用適宜的人車分流模式。東區(qū)設(shè)計為高層住宅組團，11幢19～23層高層住宅分別圍合兩個大尺度景觀院落空間。 規(guī)劃布局設(shè)想結(jié)合規(guī)劃條件，南區(qū)沿洋江西路設(shè)置商業(yè)辦公綜合體，綜合體包括2層商業(yè)裙房和2幢分別為8層和12層的商務(wù)辦公樓，綜合體西端為住區(qū)會所，兼有經(jīng)營和管理的功能。第九部分二、產(chǎn)品類型組合與面積分配結(jié)合高端客戶的購買習慣，該項目主力戶型為150250平方米，適量建部份140平方米以下的小戶型及250平方米以上的大戶型，滿足客戶的多樣化需求。結(jié)合高端客戶對產(chǎn)品品質(zhì)的要求，該項目的建筑風格設(shè)定為法式或歐式新古典主義風格。 項目規(guī)劃定位及戶型評價與選擇一、產(chǎn)品定位根據(jù)地塊的SWOT分析，考慮片區(qū)的小高層與高層豪宅的空缺，結(jié)合公司的開發(fā)經(jīng)驗，結(jié)合項目周邊環(huán)境資源及公共配套設(shè)施的不斷完善、區(qū)域功能的完美，我們必須定位于做高端精品樓盤。高層客戶群：企事業(yè)機關(guān)單位中基層、個體經(jīng)營者、私營業(yè)主、周邊居民。◆總價承受需求：目標客戶可承受的高層價格區(qū)間150萬200萬，排屋價格區(qū)間300萬500萬?！粜畔@知渠道：口碑傳播：交際面廣是高端人群的特點，所以信息往往會以口耳相傳的形式在人群內(nèi)迅速傳播，口碑傳播往往具有準確、到達率高、可信度高的特點；根據(jù)行業(yè)的不同獲知途徑會有所區(qū)分，企事業(yè)機關(guān)單位主要從傳統(tǒng)渠道（報紙、網(wǎng)絡(luò)等）獲得信息；一般的私營業(yè)主除了從傳統(tǒng)的渠道獲取信息外也從非主流渠道獲知?！羯罘绞剑耗繕丝蛻羧后w一般為事業(yè)成功人士，這部分人群工作壓力較大，事業(yè)心強，工作勤奮努力，富有創(chuàng)造力，平時與家人團聚的時間相對較少；文化層次較高，交際面廣泛，注重社會地位、職業(yè)、家庭背景。目標客戶信息進行總結(jié)：◆年齡:主要分布在3150歲，3135多歲的這部分成功人士剛剛進入了事業(yè)的上升通道之中，對未來雄心勃勃，勇于追求自己喜愛的生活方式；而3550歲年齡階段的高端客戶正處于事業(yè)的成熟期、收獲期，具有改善家人居住環(huán)境的迫切欲望。高層120144㎡占27%，144170㎡占185，170200㎡占到20%，與前面的戶型需求基本吻合，以舒適型的三房和四房為主。（8）各物業(yè)類型的需求面積別墅面積需求偏小500方以下的占到95%，這與調(diào)查群體的選擇有一定關(guān)系。在購房目的的選擇上，改善性居住占到55%。60%以上擁有兩套及兩套以上住宅，同時47%的人認為大灘是紹興最適合居住的區(qū)域，對區(qū)域認同度較強。汽車品牌選擇較為保守，以奧迪、本田和豐田為主。另外家庭休閑方式以散步、在家休息和旅游等健康的生活方式為主，占所有受訪人群的一半。 （2）客戶學歷及家庭收入情況絕大部分人擁有大專以上學歷、大學本科、碩士等，家庭年收入為20萬以上，其中20—30萬的家庭占了19%，30萬的家庭占了38%，屬于高學歷高收入者或高能力高收入者。本次調(diào)查共發(fā)出200份問卷，收回175份問卷，142份問卷有效。為了更好了解本項目的目標客戶，公司以問卷的形式對相關(guān)人群進行了調(diào)查，投放渠道包括政府公務(wù)員、電力系統(tǒng)中高層、公安系統(tǒng)中高層、中國移動及中國電信中高層、人民醫(yī)院中高層、紹興日報社中高層、玉蘭花園及白鷺金灘部分客戶、建設(shè)銀行中信銀行中高層，區(qū)域以市區(qū)為主、結(jié)合柯橋、錢清等地區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)。主要以紡織、建筑、化工等行業(yè)為主。第一層面 ：紹興本地在聚集財富的同時也追求一種社會地位的象征，他們注重產(chǎn)品品質(zhì)、追求生活品位。據(jù)統(tǒng)計，機關(guān)公務(wù)員年收入約1012萬元左右，該階層收入含金量極高，尚有部分潛在灰色收入。高檔樓盤主要分布在大灘、迪蕩新城一帶，價位一般在每平方米900010000多元；中檔樓盤以城西、城南開發(fā)的樓盤為主，價位一般在每平方米60008000元之間；相對價位較低的低檔樓盤主要位于袍江、生態(tài)園區(qū)等區(qū)塊，價位大約在每平方米30005000多元。區(qū)位：城市中心，稀缺高端住宅配套：區(qū)域內(nèi)均為高檔住宅項目，適合開發(fā)高檔住宅；在本區(qū)域內(nèi)的高檔項目，銷售情況比較理想，項目投資有較好的回報；在本區(qū)域內(nèi)的項目受各方的關(guān)注度較高，有利于品牌的建立；項目緊鄰規(guī)劃中的新市政府，處于四大組團的核心位置，未來城市的中心，享受大灘水上運動中心、奧林匹克中心等市政配套，緊靠紹興最第一繁華的解放路，交通極為便利。 項目定位客觀的分析地塊條件，項目擁有打造高檔產(chǎn)品的基本條件，首先鏡湖區(qū)域定位較高；其次生態(tài)環(huán)境在城區(qū)內(nèi)具備稀缺性；再次海亮、巨星資金實力雄厚，有打造高端樓盤的實力。板塊作為紹興鏡湖大城市的核心區(qū)塊，意義不只在于占據(jù)市中心的繁華，盡享濕地資源的奢侈，更是起到一種人居地標的引領(lǐng)作用，鏡湖新區(qū)的“城市綠心”，是紹興城市建設(shè)的新亮點，是紹興樓市的新地標，新“西湖 ”。鏡湖核心區(qū)塊東至中興大道和外直江，西至大越路，南至蕭甬鐵路，北至于越路。海亮、巨星兩大品牌企業(yè)聯(lián)袂巨獻交通便利、配套完善的宜居之地大學城即將落成，帶來多利優(yōu)勢園區(qū)服務(wù)體系，以人為本各有特色的精裝戶型新古典建筑和皇家園林、人文細節(jié)鑄就品質(zhì)W－項目劣勢： 鏡湖濕地雛形已現(xiàn)，但是仍在完善中；政務(wù)新區(qū)規(guī)劃已經(jīng)完成，但實施過程漫長，周邊面貌陳舊，對項目影響較多 項目規(guī)劃為高層、多層，與競爭項目相比建筑的獨特性不強；西地塊規(guī)劃設(shè)計條件限制較為苛刻，不利于產(chǎn)品規(guī)劃；項目的價格定位和戶型定位之間有偏差；政治經(jīng)濟的激烈變化，宏觀政策的調(diào)整，影響著房地產(chǎn)市場未來競爭同行高端樓盤的推出，加劇市場的競爭O－市場機會： 周邊可出讓的土地，凸顯出土地價值及項目的唯一性兩大集團合作開發(fā)，品牌影響力強精裝修交付，產(chǎn)品附加值高景區(qū)的雙重概念，豐富了產(chǎn)品的想象空間T－市場威脅：政策的打壓和房地產(chǎn)市場形勢存在變數(shù)，消費者信心不足，觀望情緒持續(xù)高端產(chǎn)品定位限制部分目標客戶的購買周邊的競爭對手強大，作為新成立海星品牌與知名開發(fā)商之間有差距；市場定位于高端住宅，對手的競爭實力有待于檢驗我們開發(fā)水平；四、項目地塊分析總評隨著紹興新行政中心北移，紹興明顯加快了鏡湖新區(qū)的建設(shè)步伐，它正成為紹興城市建設(shè)的一大新熱點，一批有實力的開發(fā)商相繼進入，已形成了新一輪的開發(fā)熱潮。項目所在地塊不存在拆遷物，相對平整，項目開發(fā)成本較低，房地產(chǎn)項目的運營成本較低。行政區(qū)劃76平方公里，其中核心區(qū)塊(城市綠心),東至紹三線和外直江、西至紹齊公路、南至蕭甬鐵路、北至柯袍線。項目初步規(guī)劃以東面沿路11幢小高層及西面臨梅山江4幢多層建筑組成，米色石材干掛外立面，以法式風格為基調(diào)，棟間布置儀式感強烈；沿洋江西路設(shè)置小區(qū)會所、商業(yè)及辦公用房，形成綜合型多功能小區(qū)。項目地塊SWOT分析和地塊評價一、項目地塊規(guī)劃洋江西路5號地塊項目位于紹興市鏡湖新區(qū)核心地塊，鏡湖濕地公園的東南角，總投資額預(yù)計29億左右，是海亮與巨星控股聯(lián)合開發(fā)打造的高品質(zhì)樓盤。現(xiàn)場實景第六部分截止09年12月，排屋、小高層、高層全部售完。新推高層177套，均價7000元/㎡.截止08年底共銷售排屋1套，；高層89套，；高層1套。截止07年底，銷售空中別墅2套，；排屋26套，；高層86套，；小高層22套，；。小區(qū)配套會所規(guī)模無配套無建筑用材、設(shè)施立面使用涂料開盤日期2007年6月交付日期2009年3月 山水華庭區(qū)位圖基礎(chǔ)數(shù)據(jù)位置位于鏡湖新區(qū)紹興鏡湖新區(qū)大灘，西臨梅山江開發(fā)商浙江勤業(yè)建設(shè)開發(fā)有限公司景觀設(shè)計單位中國美院風景建筑設(shè)計研究院 物業(yè)管理商浙江綠城物業(yè)管理有限公司建筑類型高層、排屋規(guī)劃設(shè)計總占地面積總建筑面積60000平方米規(guī)劃戶數(shù)319戶容積率 截止09年12月。2008年1月推出高層178套，均價9000元/㎡，8月推出高層66套，均價9000元/㎡。周邊配套市客運中心、市第一人民醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場、學校等，銷售情況2007年6月推出別墅6套，㎡，排屋179套，㎡。下期預(yù)計9月份開13140戶型房源。車位配比排屋1：1以上，高層1：1開工日期2007．1．27開盤日期；—7號樓，—3號樓交付日期樓盤售價高層（均價11000元/平米）排屋：1000015000元/平方米付款方式及折扣10月：，總價減一萬。別墅面積區(qū)間：450—500平米。截止09年12月，項目效果圖片 實景圖區(qū)位圖 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)位置鏡湖新區(qū)解放北路延伸段大灘四號地塊，104國道北復(fù)線。銷售情況2008年5月推出高層401套，均價9000元/㎡,10月推出排屋212套，㎡。銷售情況項目二期8樓32層的高層5月2日已開盤，一單元6戶，此次共推出房源約100余套，主力戶型面積有140㎡和170㎡，均價為12000元/㎡，交付時間為2012年8月物管收費，交通狀況；有12路、88路、312路、602路經(jīng)過此地；擁有解放北路、104國道北復(fù)線、梅山路及大灘路等干道，交通便捷。 現(xiàn)場實景區(qū)位圖基礎(chǔ)數(shù)據(jù)位置東至長大江、南望文筆塔、西北至梅山江，與鏡湖濕地公園緊密相連開發(fā)商紹興北辰置業(yè)有限公司景觀設(shè)計單位泛亞國際建筑設(shè)計單位中國美術(shù)學院風景建筑設(shè)計研究院營銷策劃單位杭州青鳥廣告物業(yè)管理商綠城物管建筑類型一期高層401戶,排屋212戶規(guī)劃設(shè)計總占地面積265畝規(guī)劃戶數(shù)2000余戶（二期高層具體戶數(shù)未知）容積率（包括高層）綠化率45%建筑設(shè)計建筑風格新古典主義戶型范圍排屋：220310平方米；高層120㎡、140㎡、165㎡、280㎡小區(qū)配套會所規(guī)模3500平方米配套游泳池、幼兒園、商業(yè)區(qū)等（其他功能暫未定）建筑用材1層砂巖、2層以上用面磚車位配比高層1：1，排屋1：2開工日期開盤日期。2009年4月推出山水名家排屋52套，均價14500元/㎡；山水名家高層250套，均價9000元/㎡。08年3月新推出SOHO公寓共221套，㎡。2008年剩余在售排屋46套，—㎡。2007年12月推出排屋58套，均價2萬元/㎡。㎡/月。樓盤售價高層均價1100012000元/平米；排屋均價14500元/㎡高層還有3幢未開,目前接受登記預(yù)約物業(yè)管理費㎡/月。二期16樓預(yù)計6月底開盤，主力戶型面積89，130平米，均價13000元/平米主廣告宣傳語新古典城市官邸物管收費暫無項目效果圖片區(qū)位圖山水名家解 放 大 道基礎(chǔ)數(shù)據(jù)開發(fā)商坤和建設(shè)（紹興）有限公司景觀設(shè)計單位加拿大LAD國際設(shè)計集團上海景源建筑設(shè)計事務(wù)所建筑設(shè)計單位深圳華森建筑與工程顧問有限公司物業(yè)服務(wù)深圳市之平物業(yè)發(fā)展有限公司智能化設(shè)計中程科技有限公司室內(nèi)設(shè)計上海意嘉豐建筑裝飾有限公司管理顧問LEIDISEN(雷迪森)酒店管理有限公司建筑類型普通住宅 高層（3032層）、別墅（毛坯房）、SOHO公寓（精裝修）規(guī)劃設(shè)計總占地面積174421平方米總建筑面積400000平方米規(guī)劃戶數(shù)1400戶容積率（包括高層）綠化率40%戶型設(shè)計主力戶型山水人家排屋：250—410㎡，高層90190㎡；山水名家排屋：240㎡和2